【正文】 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 12:37:18 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/242023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ? 主背景墻 內(nèi)容：案名 （ SOLO青年城 LOGO） 及開發(fā)商名稱 ? 接 待 臺 設(shè) 56把椅子 （ 56名接待人員 ） 。 營銷推廣策略－－銷售節(jié)奏 價格建議考量原則： 。根據(jù)區(qū)域市場的狀況，項目不必將會所作為主要賣點，僅作為小戶型項目的 基本配臵 即可。 戶型：兩室兩廳一衛(wèi) 面積： 空間布局合理，功能分區(qū)明確； 餐廳廚房相連，方便實用； 客廳景觀陽臺，視野開闊； 僅供參考 項目戶型建議 項目面積區(qū)間配比建議 戶型 平均面積 套數(shù) 套數(shù)比例 面積總數(shù) 面積比例 標準公寓 41 % % 一居一廳 86 % % 兩居一廳 125 % % 兩居兩廳 289 % % 三居一廳 157 % % 三居兩廳 129 % % 827 % 60578 項目商業(yè)建議－－區(qū)域市場商業(yè)狀況 、航海路為車流量巨大的快速車道，本區(qū)域目前 缺乏大型商業(yè)體和高檔次商業(yè)體 的存在，商業(yè)多以 基本生活配套 的型態(tài)出現(xiàn)（特別體現(xiàn)在一些已入駐商品房樓盤底商的經(jīng)營業(yè)態(tài)），且多 集中于航海路上 。 世界著名的建筑師羅伯特 〃 文丘里提出的保持傳統(tǒng)的做法是 “ 利用傳統(tǒng)部件和適當引進新的部件組成獨特的總體”，“通過非傳統(tǒng)的方法組合傳統(tǒng)部件”。 總價 的 抗性 遠遠 高 于對單價的抗性。 項目產(chǎn)品定位－－我們的解決原則 以中高檔產(chǎn)品和景觀作為支撐的小體量低投資額度產(chǎn)品 酒店式公寓 鄭州市場需求的 小型化趨勢 區(qū)域市場快速的 去化速度 區(qū)域市場普遍低端 而存在的市場空間 更加符合居住舒適 性的房型和品質(zhì) 大面積的景觀配備 具有潛力的租賃 市場 市場細化 概念提升 SOLO 個人化獨立住宅 項目名稱 位臵 規(guī)模 棟數(shù) 套數(shù) 層數(shù) 左岸國際 花園路 21世紀社區(qū) 5 萬㎡ 2 929 1 15 卡薩 經(jīng)三路 /農(nóng)科路 ㎡ 2 486 1 22 名門盛世 金水路 /玉鳳路 ㎡ 2 1080 2 26 東郡自由派 航海路 /云鶴路 ㎡ 2 712 1 12 瑞貝卡酒店公寓 西大街 /平等街 ㎡ 1 144 14 二馬路 64號 二馬路 4萬㎡ 1 660 28 新田天地間 交通路 /鄭大市場南街 萬㎡ 1 276 12 長城康橋華城 大學路 /桃源路 ㎡ 1 604 29 代表項目總計建筑面積 ，酒店式公寓規(guī)模都比較小，大部分在 3萬平方米以下 ，每個項目公寓套數(shù)基本都在 400套以上 ，戶型面積小而導(dǎo)致套數(shù)多 鄭州酒店式公寓市場狀況－－市場供應(yīng)量 鄭州酒店式公寓的建筑結(jié)構(gòu)絕大部分都是 框架結(jié)構(gòu) ，方便內(nèi)部 戶型分隔 ；標準層面積大部分都在 1000平方米以上，且大都是板樓內(nèi)廊式結(jié)構(gòu) 。 二、緊鄰未來大道，毗鄰航海路，交通便捷，地段優(yōu)越。 2. 未來路以東開發(fā)土地已極為有限，區(qū)域市場發(fā)展方向 由東向西發(fā)展 。 備 注 ， 。 ，如何在未來路以東供應(yīng)逐漸飽滿，未來路以西良好的市場信息尚為釋放，如何選擇一個合適的 入市時機 ，將是利益更大化實現(xiàn)的重要因素。 02004006008000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%住宅 2 2 7 . 4 8 2 5 9 . 9 8 3 7 1 . 4 2 4 6 0 . 7 5 3 2 . 3 9 7 1 4 . 9 7增長 1 9 . 1 0 % 1 4 . 2 9 % 4 2 . 8 6 % 2 4 . 0 4 % 1 5 . 5 6 % 3 4 . 2 9 %2023 2023 2023 2023 2023 2023萬平方米鄭州市場近年商品住宅銷售量 0106年商品住宅銷售量 快速增長 ，年增長率最少也在 14%以上，最高達 42%。 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 區(qū)域主要狀況情境再現(xiàn)－－交通 未來大道 航海路 未來大道與航海路均為市政重點道路，均較為 寬闊 ，路面 質(zhì)量較好 ，交通 十分便捷 ，過往 車速 也都較 快 ，由于項目區(qū)域無過街天橋，道路對對街人流交匯有明顯的 阻礙作用 ，相比之下，未來大道車流量較少，而航海路車流量相當大，因此對路道兩旁帶來的 噪聲與環(huán)境污染 也更為嚴重。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。 二、房價的持續(xù)上漲，使住房需求向小型化方向發(fā)展，小戶型市場從投資功能向居住功能過渡，需求擴大，小戶型市場再度升溫。 二、鄰近國家級油庫，可使用面積進一步減少。 鄭州酒店式公寓市場狀況－－結(jié)論 SOLO特點簡述 英文原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。 4. 如何有效的 解決 自身高容積率條件下各樓體 采光、通風景觀視野的問題 。 建筑風格建議 建議采用 多樣化的屋面 設(shè)計， 異型立面設(shè)計 ，注重 曲線 在立面設(shè)計中的 應(yīng)用 ，形成 自然流暢 的過渡，通過自由化的立面設(shè)計 體現(xiàn)后現(xiàn)代主義風格 ，色彩和建材要根據(jù)建材供應(yīng)商提供的材料為準。 目前商業(yè)狀況較差，但在區(qū)域市場整體提升的趨勢條件下，具有較強的發(fā)展?jié)摿?，?有機遇形成較為高檔的商業(yè)街區(qū) 。 項目特點： 占據(jù)區(qū)域成熟市場的中心位臵。 ? 目前區(qū)域同類平均成交價格為： 3642元 /平方米 項目價格 =目前區(qū)域平均價格 +預(yù)期增幅 +附加值價值（ 人文景觀、建筑表現(xiàn) 、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌、配套完善） 按 2023年平均增幅為 80元 /月 ，考慮到高單價帶來的增值彈性空間較小， 2023年鄭州市增幅按 40元 /月 ，項目 2023年 1月預(yù)期基準價為： 3642+40*9=4002元 /㎡ . 項目開盤均價 =基準價 *（ 1+5%）（附加值權(quán)重） =4202元 /㎡ 營銷推廣策略－－價格策略 形象價值 區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 標桿帶動價值 推售時間價值 附加價值 產(chǎn)品價值構(gòu)成分析 價值 因素 營銷推廣策略－－價值提升因素 采取以均價為 4202元 /㎡ 的 價格入市，后期價格逐步提升，整盤均價達到 4400元 /㎡ 。 ? 洽 談 區(qū) 根據(jù)空間尺度 ， 擺放桌椅 。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/24 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。其要點元素建議： 精致、奇趣、注重細節(jié)、移步換景 營銷推廣策略－－景觀示范區(qū) 河南中原業(yè)績展示 ? 四月天 (2023)—— 全案代理 ? 金色港灣 (2023) —— 全案代理 ? 正弘旗 (2023) —— 前期策劃 ? 名門世家 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 運河上郡 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 龍泊圣地 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 建業(yè)臵地廣場 (2023) —— 策劃顧問與廣告 ? 焦作峰華都市花園（ 2023） —— 全案代理 ? 中牟第一街商業(yè)（ 2023） —— 全案代理 ? 金源第一城商業(yè)與公寓 (在操項目 )—— 全案代理 ? 順馳中央特區(qū) (在操項目 ) —— 策劃顧問與廣告 ? 洛陽雙溪布洛 (在操項目 )—— 全案代理 項目回顧 （其中黃色部分為河南中原目前在操項目） 部分項目廣告展示 位于鄭州市金水路與未來大道交叉口，占地 126畝，總建面 36萬㎡，集住宅、甲級寫字樓、大型商業(yè)和酒店公寓為一體的綜合建筑群。 營銷推廣策略 – 以 主流媒體為主 ——項目信息傳播時效性要求； – 類別 渠道專一性 ——項目信息傳播高力度要求； – 其他有效渠道利用 ——項目信息 傳播覆蓋面 要求。 中原結(jié)論： 以 差異化、品質(zhì)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略 為核心，建立 中小面積產(chǎn)品群中的中高端形象 ，加大客戶讓渡價值，快速銷售，快速回款。 樓層布局 以餐飲、娛樂、休閑等業(yè)種為主。 項目產(chǎn)品建議 形象 + 舒適型產(chǎn)品： （ 價值的傳遞） 從產(chǎn)品戶型設(shè)計、景觀資源、產(chǎn)品功能均高于其他產(chǎn)品，帶動整個項目的視覺感受品質(zhì)、心理感受品質(zhì)、使用功能品質(zhì)。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場 受限面積設(shè)置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內(nèi)容。 4. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配臵，比如： 24小時便利店， 24小時自助型洗衣店， 24小時自助式健身房等等。 二、符合項目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價值的自我體現(xiàn)。 二、未來路以東的生活氛圍認可度高于未來路以西，在項目所在未來路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場釋放前，市場對其有一定的認知差距。 備 注 mini小戶型開盤時間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價格進行分析， 45平方米左右的標準間租金在 800元 /平方米左右，市場平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤名稱 位置 價格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風鈴 航海路未來路交叉口北路東 600 金色港灣 備 注 1期小戶型 ， ； ‘2期小戶型 東郡自由派 東郡 6. 國家級油庫 的存在，將在一定程度上阻礙未來路以西區(qū)域的生活改善與提升。康利達未來路項目前期策劃與營銷推廣報告 目錄 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 06年西區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，房價上漲增幅