【正文】 目附加值 ，提升產品競爭力 )的相關設施和供商務居住所用的 咖啡館、乒乓球、臺球館，陽光休閑平臺 。 項目商業(yè)建議－－商業(yè)產品建議 物業(yè)管理用房和設備用房盡量利用住宅的地下。 設計依據(jù) 在首層預留獨立出入口，以租賃為主，兼顧銷售。 樓層布局 以餐飲、娛樂、休閑等業(yè)種為主。 面積配比 二層劃分成 3個店鋪，店鋪面積在 500600平方米之間。 商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 現(xiàn)代人在購物的同時越來越注重購物的心情與感受 本案周邊市場氛圍 本案周邊居住氛圍濃厚，居住人口眾多 本案住宅部分定位 本案商業(yè)部分定位要充分考慮本案標準層的定位 本案競爭項目差異化 在定位上要考慮與競爭項目的商業(yè)部分進行錯位 項目商業(yè)建議－－定位考量因素 結論： 根據(jù)以上考慮再結合本案自身物業(yè)條件，我司建議，本案商業(yè)部分需著重體現(xiàn)出 休閑化、品質化 的商業(yè)氛圍。 目前商業(yè)狀況較差，但在區(qū)域市場整體提升的趨勢條件下，具有較強的發(fā)展?jié)摿?，?有機遇形成較為高檔的商業(yè)街區(qū) 。 項目商業(yè)建議－－區(qū)域市場商業(yè)總結 ， 大型商業(yè) 和 高檔次商業(yè) 具有 市場空間 。 中心。 客廳陽臺，景觀通透； 臥室飄窗，舒適溫馨。 項目產品建議 項目戶型建議 戶型：標準間（一室一衛(wèi)） 面積： 簡約實用，最大限度利用空間 觀景大飄窗，舒適溫馨； 僅供參考 戶型：一室一廳一衛(wèi) 面積： 動靜分區(qū)明確，打造健康生活； 主臥陽臺，舒適溫馨； 項目戶型建議 僅供參考 項目戶型建議 僅供參考 戶型：兩室一廳一衛(wèi) 面積： 功能分區(qū)分明，更具有舒適度； 戶型緊湊，最大限度的節(jié)約空間； 臥室大型飄窗，舒適溫馨。 項目產品建議 形象 + 舒適型產品： （ 價值的傳遞） 從產品戶型設計、景觀資源、產品功能均高于其他產品，帶動整個項目的視覺感受品質、心理感受品質、使用功能品質。 ，以 精致的細節(jié) 展現(xiàn)提升景觀的 檔次 感，從而提升項目的檔次感。 可參與性 ，充分利用景觀區(qū)域，提供休閑用地可用面積。 建筑風格建議 建議采用 多樣化的屋面 設計， 異型立面設計 ，注重 曲線 在立面設計中的 應用 ，形成 自然流暢 的過渡，通過自由化的立面設計 體現(xiàn)后現(xiàn)代主義風格 ，色彩和建材要根據(jù)建材供應商提供的材料為準。 這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。 他主張汲取民間建筑的手法，特別贊賞美國商業(yè)街道上自發(fā)形成的建筑環(huán)境。 ? 20世紀 60年代，美國建筑師斯特恩提出建筑有三個特征： 采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。 定位： 后現(xiàn)代主義建筑風格 特點：領先于現(xiàn)代主義，更加自由的一種表現(xiàn)形式，更符合現(xiàn)代消費人群的生活理念和生活需求。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場 受限面積設置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內容。 設置兩座點式塔樓，一二層為連體商業(yè)，總層數(shù)為 25層。 6. 如何以科學合理的 面積配比 ，在盡量謀求 利潤 空間的前提下，實現(xiàn) 快速去化 的問題。 4. 如何有效的 解決 自身高容積率條件下各樓體 采光、通風景觀視野的問題 。 2. 如何有效的 利用 輸油管道側 16米寬受限地塊 。 ，需求面積集中在 40－ 70平方米之間，大部分在 50平方米左右。共同點是：大學畢業(yè)不久，積蓄有限，但是收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，通常 有兩次臵業(yè)的心理準備 。 ～ 30歲 ，受過較好的高等教育，渴望獨立生活，但經濟能力尚不足以在鄭州市內購買目前主力形態(tài)商品房的年輕人。 4. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內部特性，同時還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個性需要的服務設施也是基本配臵，比如： 24小時便利店， 24小時自助型洗衣店， 24小時自助式健身房等等。 3. 戶型特別細致地構成了輔助空間。 45平方米左右，大部分在 4060平方米之間。 鄭州酒店式公寓市場狀況－－結論 SOLO特點簡述 英文原本的意思是指獨奏、單獨、單飛。 項目名稱 外立面 公共空間裝修 室內裝修 左岸國際 藍灰色面磚 地板、涂料墻面 簡裝 卡薩 灰白色面磚 地板、涂料墻面 毛坯 名門盛世 首層干掛石材，其余瓷磚 毛坯 東郡自由派 面磚 水泥地面 簡裝 瑞貝卡酒店公寓 磚紅色貼片 精裝 簡裝 二馬路 64號 玻璃幕墻 簡裝 毛坯 長城康橋華城 銀色瓷磚 地板、涂料墻面 毛坯 /簡裝 鄭州酒店式公寓市場狀況－－裝修標準 代表項目單價目前集中在 4000元 /左右 ，總價平均集中在 1330萬元 /套之間，首付比例以 30%居多，我們按照 20年貸款的期限計算，平均的月供范圍在 6001500元 。 項目名稱 標準層面積 建筑結構 樓體類型 左岸國際 2023 框架 1棟 12層，一棟 15層均為板樓 卡薩 800 框架剪力墻 A座 12層小高層， B座 22層高層均為板樓 名門盛世 1000 框架 1棟 26層高層塔樓 東郡自由派 1100 框架 2棟 12層板樓 瑞貝卡酒店公寓 1000 框架 1棟 14層板樓 二馬路 64號 1400 框架 1棟 28層高層板樓 方圓創(chuàng)世酒店部分 1000 框架 1棟 21層塔樓 長城康橋華城 1000 框架 1棟 29層高層板樓 鄭州酒店式公寓市場狀況－－產品分析 所選酒店式公寓戶型大多是面積 3050平方米的一居室 ，少部分項目有 兩居戶型，除個別以辦公為主要用途的項目外均設有廚房，且大部分是 開放式廚房。 最終，產品形態(tài)的選擇是實現(xiàn)上述的最根本途徑。 四、以盡量少的客戶認知抗性解決地塊的特殊限定問題，保證銷售面積和銷售利潤。 二、符合項目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價值的自我體現(xiàn)。 總體地塊屬性判定 該地塊位于未來大道和航海路交叉口優(yōu)越地段，生活配套良好，具有巨大的升值潛力，從其特殊的地塊限定和區(qū)域市場空間、市場發(fā)展趨勢的角度審視，其在 中高端小戶型產品 上具有足夠的市場 突破空間 和 利潤回報率 ，并能取得 較快的資金回流 。 四、油庫的存在，使居住安全的心理系數(shù)得到較大程度的降低。 二、鄰近國家級油庫，可使用面積進一步減少。 五、已經形成的良好居住氛圍。 三、距油庫規(guī)定距離內的景觀配套。 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風險 Opportunity 機會 一、占據(jù)區(qū)域成熟市場的中心位置。 四、眾多的區(qū)域項目，使市場信息龐雜繁復，增加本項目獲取市場認知的運作成本。 二、未來路以東的生活氛圍認可度高于未來路以西，在項目所在未來路一側大規(guī)模改造信息未市場釋放前，市場對其有一定的認知差距。 六、項目周邊小戶型樓盤多為低端項目，建筑、戶型、舒適性都較為有限，缺乏高品質、高服務的中高端項目。 四、數(shù)個大型樓盤繼續(xù)抬升區(qū)域價值，小型樓盤跟隨分割市場，投入產出比較大。 二、房價的持續(xù)上漲，使住房需求向小型化方向發(fā)展，小戶型市場從投資功能向居住功能過渡，需求擴大，小戶型市場再度升溫。 兩側， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質較差 ， 中高端小戶型產品缺乏 。 30－ 75左右小戶型產品的平均銷售速度約為58套 /月 ，價格集中在 3500－ 3800元 /平方米 ，部分 精裝修 可達 4100元 /平方米 。太陽城 航海東路與 107國道 600 66 美景天城 世紀迎賓大道與石化路交叉口 2800 150 區(qū)域租賃價格現(xiàn)狀 、富田太陽城、美景天城 三座大規(guī)模樓盤加速提升了區(qū)域價值 ，引導該區(qū)域房地產市場發(fā)展，改變其市場態(tài)勢，各 小型樓盤 跟隨， 分割市場 利潤。麗景苑 航海路未來路交叉口北 750 60 東郡 備 注 mini小戶型開盤時間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價格進行分析， 45平方米左右的標準間租金在 800元 /平方米左右，市場平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤名稱 位置 價格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風鈴 航海路未來路交叉口北路東 600 金色港灣 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等?？蛻羧海簶I(yè)務員，公務員，上班族 未來路以東地圖示意 富田太陽城 富田 商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。 備 注 1期小戶型 ， ； ‘2期小戶型 東郡自由派 東郡 備 注 ， 未來路以東地圖示意 青年首宅 擇鄰 〃 青年首宅 2期 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向北 100米路東 屬 性 普通住宅 建筑類型 純多層 7層 建筑風格 總 戶 數(shù) 250套 容 積 率 面積區(qū)間 39125m2 主力戶型 一室一廳 價 格 小戶型均價 3600元 /m2 配 套 外部：重點高中、幼兒園。麗景苑 （售罄） 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層小戶型 建筑風格 綠色的外立面 總 戶 數(shù) 410套 容 積 率 面積區(qū)間 45130m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價 格 2991元 /m2 配 套 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀歡樂園等。城市風鈴 2期 規(guī) 模 位 臵 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅， 3層底商 建筑類型 高層， 18層 建筑風格 外立面普通，無造型 總 戶 數(shù) 面積區(qū)間 3960m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價格 均價 3400， 15樓價格 3698元，樓層差20元。 Now…… 序：鄭州房地產市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域屬性判定 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 該區(qū)域商品房銷售項目主要集中在未來大道、航海路、 107國道與石化路圍合區(qū)域 ,以 金色港灣、富田太陽城和美景天城 三大規(guī)模在售項目為主要市場 引導力量 ，眾多小型樓盤跟隨分割，多以小戶型產品為主，形成了 小戶型住宅集中區(qū)域 ，但其小戶型產品多為投資和簡易居住的 中低端 產品。 居住現(xiàn)狀總結與參考價值概述 ，未來以西區(qū)域僅零散存在幾個小型項目， 開發(fā)土地儲存量龐大 ，將是發(fā)展的方向所在， 升值潛力