【正文】 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一期 1棟甲級(jí)寫字樓及 6棟高層住宅， 2023年初入市， 2023年 11月中原公司接手其項(xiàng)目全案代理工作 名門世家 報(bào)廣展示 報(bào)廣 展示 鄭州東南新鄭龍湖鎮(zhèn)距鄭州市中心２５公里，總面積 5000余畝，水域 1000畝原生林 2023畝，旨在打造一個(gè)中原首家原生態(tài)休閑度假生活區(qū) 規(guī)劃大一期 700畝 ,2023年 9月份首期開盤 ,中原公司于 2023年 8月份接手其全案代理工作 龍泊圣地 報(bào)廣展示 報(bào)廣展示 夾報(bào) 夾報(bào) 夾報(bào) 夾報(bào) 建業(yè)臵地廣場(chǎng) 中州大道與鄭汴路交匯處西北角，集商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店于一體，總建筑面積約 25萬平方米 2023年 5月份正式面市， 2023年 4月初開始中原公司為其提供全程顧問服務(wù) 報(bào)廣展示 報(bào)廣展示 報(bào)廣展示 順馳中央特區(qū) 位于鄭東新區(qū)中央大道與農(nóng)業(yè)東路交叉口，總建面70萬㎡，形成一個(gè)以高檔住宅為主，其他形態(tài)物業(yè)為輔的新城市核心街區(qū) 2023年 4月份面市， 2023年 2月份開始中原公司為其提供全程顧問服務(wù) 報(bào)廣展示 報(bào)廣展示 報(bào)廣展示 報(bào)廣展示 預(yù)祝本案圓滿成功！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 墻 窗 部 設(shè)臵背投電視 ， 面向外部 ， 24小時(shí)滾動(dòng)播放本項(xiàng)目專題片 ，對(duì)途徑此處或來訪者形成視覺沖擊 。 營銷推廣策略－－媒體選擇原則 根據(jù) solo青年城項(xiàng)目的特點(diǎn)及市場(chǎng)定位 ， 仔細(xì)分析目標(biāo)客戶群的心理需求 、 決策過程等 ， 針對(duì)各個(gè)特定銷售階段具體要求 ，我們提供以下方案在項(xiàng)目未來推廣 、 銷售過程中予以采用 。 ? “平價(jià)入市”是指考慮到本項(xiàng)目入市時(shí)競(jìng)爭力難以體現(xiàn)，以及市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目小規(guī)模、鄰近油庫等可能產(chǎn)生的抗性，中原建議本項(xiàng)目以區(qū)域市場(chǎng)同類別產(chǎn)品均價(jià)入市，增加項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭力，隨后大面積、深層次釋放項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，部分昭示性工程建立，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，從而迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，為價(jià)格拉升提供足夠支撐。 營銷推廣策略 營銷推廣策略－－形象定位 目的：樹立 鮮明、具備可感價(jià)值的市場(chǎng)形象 ，突破區(qū)域市場(chǎng)的低端競(jìng)爭，在客戶認(rèn)知中，使該項(xiàng)目 自身價(jià)值 超越 區(qū)域地段價(jià)值 ，以謀求更大的品牌成長和 利潤空間 。 項(xiàng)目周邊小戶型樓盤多為低端項(xiàng)目，建筑、戶型、舒適性都較為有限，缺乏高品質(zhì)、高服務(wù)的中高端項(xiàng)目。 設(shè)計(jì)依據(jù) 結(jié)合項(xiàng)目整體定位，盡量利用項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)空間和臨近未來大道的自然優(yōu)勢(shì)，形成品質(zhì)、中高端的整體形象。 ，在填補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空白的同時(shí)必將 提升本區(qū)域的商業(yè)氛圍和價(jià)值 。 功能 + 舒適型產(chǎn)品：（價(jià)值的體現(xiàn)） 屬于價(jià)值體現(xiàn)型產(chǎn)品，戶型、面積設(shè)臵參照鄭州整體樓市需求情況，同時(shí)針對(duì)競(jìng)爭性項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)出產(chǎn)品的差異化，增加產(chǎn)品吸引力，增加附加功能實(shí)現(xiàn)較高單價(jià)。 建筑風(fēng)格建議 ? 后現(xiàn)代主義風(fēng)格表現(xiàn) 色彩采用厚重色調(diào)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，體現(xiàn)后現(xiàn)代主義風(fēng)格，打破現(xiàn)代主義色彩調(diào)配方案，打造更具鮮明特色的 后現(xiàn)代主義建筑群 。 總建筑面積： 64， 008平方米 總?cè)莘e率約為 其中住宅面積為－－ 60， 577平方米 商業(yè)面積為－－ 3， 430平方米 景觀綠化用地約為 4， 514平方米 總綠化率約為 45％ 項(xiàng)目規(guī)劃建議－－建筑指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)參數(shù) 小高層 地塊面積 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 建筑密度 29% 容積率 商業(yè)停車比例 15% 住房停車比例 10% 住房單層面積 住房層數(shù) 住房面積 ㎡ 商業(yè)層數(shù) 2 商鋪面積 ㎡ 配套面積 1200 ㎡ 合計(jì)停車面積 ㎡ 地上停車面積率 15% 地上停車位 ㎡ 地下停車場(chǎng)面積 ㎡ 廣場(chǎng)及道路 ㎡ 綠地率 45% 綠地 ㎡ 地下面積 ㎡ 地下層數(shù) 規(guī)劃面積 ㎡ 容積率 銷售收入 （萬元） 投資成本 （萬元） 營業(yè)稅及其他 （萬元） 銷售費(fèi)用 （萬元） 毛利 （萬元） 毛利率 % 土地增值稅 所得稅 （萬元） 凈利潤 （萬元） 投資凈回報(bào)率 % 投資周期（年） 年投資回報(bào)率 % 為區(qū)別其他建筑群，提高本項(xiàng)目品質(zhì)，支持高價(jià)格銷售，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行建筑風(fēng)格定位形成獨(dú)特的 標(biāo)志性的建筑群 。 3. 如何最大限度的 利用可使用面積 ，增加可銷售體量。 出租和包租 業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目名稱 單價(jià) 面積范圍 總價(jià)范圍 首付比例 月供范圍 左岸國際 4200元 /㎡ (含裝修） 4050㎡ 1621萬 30% 6501100 卡薩 4000元 /㎡ 3070 ㎡ 1228萬 30% 5801500 名門盛世 4300元 / ㎡ 2944㎡ 1318萬 30% 6501050 東郡自由派 3400元 / ㎡ 3849 ㎡ 1218萬 20% 5801050 瑞貝卡酒店公寓 3800元 /㎡ 3883㎡ 1335萬 20% 6502023 二馬路 64號(hào) 4100元 /㎡ 3070㎡ 1229萬 30% 5801600 長城康橋華城 4500元 /㎡ 3060㎡ 1327萬 30% 6501500 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 交通便利 是酒店公寓產(chǎn)品具備的重要條件； ? 外部餐飲、購物、商務(wù)配套完善、居住氛圍良好的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高 ； ? 簡裝產(chǎn)品 的市場(chǎng) 認(rèn)可度高 于精裝產(chǎn)品； ? 產(chǎn)品 外部形象 裝修比內(nèi)部裝修 重要 ； ? 市場(chǎng) 認(rèn)可 戶型為 3060平方米的一房 ，其中 4050平方米 的戶型 比重最大 ； ? 市場(chǎng)主流產(chǎn)品價(jià)格為 35004000元 /平方米。 三、最有效的利用區(qū)域需求慣性，利用區(qū)域已有資源。 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、規(guī)模較小，難以形成高舒適度產(chǎn)品群。 三、周邊小戶型低端檔次上的價(jià)格威脅。 區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì)解析 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營銷推廣思路與建議 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，賣方市場(chǎng)短期內(nèi)難以改變，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。藍(lán)鉆 航海路未來路交叉口南 600 40 15 未來 備 注 ， 藍(lán)鉆 金色港灣 2期藍(lán)鉆 規(guī) 模 總占地 650畝 位 置 未來和航海路 交叉口 南，水上世界西側(cè) 屬 性 普通住宅 建筑類型 多層、小高層、高層 建筑風(fēng)格 新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn) 總 戶 數(shù) 517戶 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶型 三室二廳 價(jià) 格 4700 配 套 內(nèi)部：正商俱樂部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學(xué) 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。自由派 規(guī) 模 m2 位 置 未來和航海路交叉口向東 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層小戶型，正在施工大概 5層左右， 建筑風(fēng)格 外立面普通，但陽臺(tái)顏色較跳躍，藍(lán)色 總 戶 數(shù) 712套 容 積 率 面積區(qū)間 3849 ㎡ 主力戶型 小戶型，一室一廳 價(jià) 格 報(bào)價(jià) 3600，開盤優(yōu)惠后 3500 配 套 內(nèi)部： 2個(gè)電梯 28戶 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。 配套 內(nèi)部：無景觀、無配套，只有底商 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營銷推廣思路與建議 商品房樓盤的 數(shù)量 、 體量 和 用地規(guī)模 的巨大差別，使該區(qū)域在生活品質(zhì)與檔次上形成了極為明顯的 東高西低 的態(tài)勢(shì)，以未來大道為界，兩邊差距明顯。 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)論 1. 01年 — 04年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量略大于銷售量；但 05年開始出現(xiàn) 銷售量大于供應(yīng)量 ； 2. 05年后，銷售量的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量的增幅； 3. 06年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，出現(xiàn) 賣方市場(chǎng) ，且這一現(xiàn)象有延續(xù)趨勢(shì)； 4. 目前單價(jià)集中在 3000— 4000元 /㎡ ,受國六條和房價(jià)漲幅的影響，面積需求有 小型化 趨勢(shì)。 03年－ 05年該區(qū)域形成自發(fā)的高速發(fā)展態(tài)勢(shì)， 06年亦保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭，但整體市場(chǎng)形象一般。 鄭州市場(chǎng)近年商品住宅供應(yīng)量 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)－－ 供應(yīng)量逐年增加，且有 平穩(wěn)增加 趨勢(shì)。 4. 未來路與航海路的車速過快，且 噪音、尾氣等污染較為嚴(yán)重 ，對(duì)該區(qū)域整體生活品質(zhì)的進(jìn)一步提升有阻礙作用。 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營銷推廣思路與建議 該區(qū)域商品房銷售項(xiàng)目主要集中在未來大道、航海路、 107國道與石化路圍合區(qū)域 ,以 金色港灣、富田太陽城和美景天城 三大規(guī)模在售項(xiàng)目為主要市場(chǎng) 引導(dǎo)力量 ，眾多小型樓盤跟隨分割，多以小戶型產(chǎn)品為主，形成了 小戶型住宅集中區(qū)域 ，但其小戶型產(chǎn)品多為投資和簡易居住的 中低端 產(chǎn)品。 備 注 ， 未來路以東地圖示意 青年首宅 擇鄰 〃 青年首宅 2期 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向北 100米路東 屬 性 普通住宅 建筑類型 純多層 7層 建筑風(fēng)格 總 戶 數(shù) 250套 容 積 率 面積區(qū)間 39125m2 主力戶型 一室一廳 價(jià) 格 小戶型均價(jià) 3600元 /m2 配 套 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園?？蛻羧海簶I(yè)務(wù)員，公務(wù)員，上班族 未來路以東地圖示意 富田太陽城 富田 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。 30－ 75左右小戶型產(chǎn)品的平均銷售速度約為58套 /月 ，價(jià)格集中在 3500－ 3800元 /平方米 ，部分 精裝修 可達(dá) 4100元 /平方米 。 六、項(xiàng)目周邊小戶型樓盤多為低端項(xiàng)目，建筑、戶型、舒適性都較為有限，缺乏