【正文】 口向東 屬 性 普通住宅 建筑類(lèi)型 高層小戶(hù)型，正在施工大概 5層左右， 建筑風(fēng)格 外立面普通，但陽(yáng)臺(tái)顏色較跳躍，藍(lán)色 總 戶(hù) 數(shù) 712套 容 積 率 面積區(qū)間 3849 ㎡ 主力戶(hù)型 小戶(hù)型，一室一廳 價(jià) 格 報(bào)價(jià) 3600，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠后 3500 配 套 內(nèi)部： 2個(gè)電梯 28戶(hù) 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 永豐心座 永豐心座 規(guī) 模 位 置 未來(lái)和航海路交叉口向東路北 屬 性 精裝修公寓 建筑類(lèi)型 多層雙電梯 建筑風(fēng)格 總 戶(hù) 數(shù) 507套 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶(hù)型 90平米以下 361套， 45平米 價(jià) 格 對(duì)外報(bào)價(jià) 3900， 45平方米首付 ，月付 750元 配 套 內(nèi)部：精裝，多層雙電梯，天然氣公寓 , 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 ， 。客戶(hù)群：業(yè)務(wù)員，公務(wù)員，上班族 未來(lái)路以東地圖示意 富田太陽(yáng)城 富田 太陽(yáng)城 二期 規(guī) 模 總占地 400畝 位 置 航海路與 107國(guó)道 交叉口 屬 性 居住、辦公、商業(yè) 建筑類(lèi)型 多層 .高層 .小高層共 15棟 建筑風(fēng)格 歐式建筑，歐式園林 總 戶(hù) 數(shù) 1361套 容 積 率 面積區(qū)間 40220 主力戶(hù)型 三房（ 98132) 價(jià) 格 37004300 配 套 內(nèi)部：景觀大道、協(xié)和廣場(chǎng)、中心太陽(yáng)廣場(chǎng)、和平走廊、月亮島、晨曦廣場(chǎng)和情景街區(qū) 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 ， 藍(lán)鉆 金色港灣 2期藍(lán)鉆 規(guī) 模 總占地 650畝 位 置 未來(lái)和航海路 交叉口 南，水上世界西側(cè) 屬 性 普通住宅 建筑類(lèi)型 多層、小高層、高層 建筑風(fēng)格 新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn) 總 戶(hù) 數(shù) 517戶(hù) 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶(hù)型 三室二廳 價(jià) 格 4700 配 套 內(nèi)部：正商俱樂(lè)部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學(xué) 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 未來(lái)路以東地圖示意 中鼎翡翠 中鼎翡翠 規(guī) 模 位 置 航海未來(lái)交叉口向東 100米路南 屬 性 普通住宅 建筑類(lèi)型 一期純多層，共 10棟樓， 9棟多層，共 6層 建筑風(fēng)格 總 戶(hù) 數(shù) 349套 容 積 率 面積區(qū)間 ― ，一室 五室、頂層復(fù)式，底商 270m2 主力戶(hù)型 三室二廳 13 140m2 價(jià) 格 4100元 /m2 配 套 內(nèi)部： 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 ， ，每月推出十套特價(jià)房 未來(lái)路以東地圖示意 美景天城 美景天城 四期mini 規(guī) 模 22萬(wàn) m2 位 置 世紀(jì)迎賓大道與石化路交匯處 （世紀(jì)歡樂(lè)園對(duì)面） 屬 性 普通住宅 建筑類(lèi)型 高層 建筑風(fēng)格 匯集英、法、意、荷四國(guó)風(fēng)情的大眾精品社區(qū) 總 戶(hù) 數(shù) 2654套 容 積 率 2 面積區(qū)間 3588 主力戶(hù)型 Mini小戶(hù)型最大面積是二室二廳 88m2 價(jià) 格 開(kāi)盤(pán)價(jià)約 3800元 /m2 配 套 內(nèi)部：武大附小、幼兒園；美時(shí)光會(huì)所、一站 式購(gòu)物商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)等。 外部：重點(diǎn)高中、幼兒園。商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂(lè)園等。 備 注 mini小戶(hù)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場(chǎng)，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價(jià)格進(jìn)行分析， 45平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)間租金在 800元 /平方米左右，市場(chǎng)平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 價(jià)格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來(lái)路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來(lái)路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風(fēng)鈴 航海路未來(lái)路交叉口北路東 600 金色港灣 藍(lán)鉆 航海路未來(lái)路交叉口南 600 40 15 未來(lái) 麗景苑 航海路未來(lái)路交叉口北 750 60 東郡 香郁巴黎 航海路未來(lái)路交叉口東 800 43 富田 太陽(yáng)城 航海東路與 107國(guó)道 600 66 美景天城 世紀(jì)迎賓大道與石化路交叉口 2800 150 區(qū)域租賃價(jià)格現(xiàn)狀 、富田太陽(yáng)城、美景天城 三座大規(guī)模樓盤(pán)加速提升了區(qū)域價(jià)值 ，引導(dǎo)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，改變其市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，各 小型樓盤(pán) 跟隨， 分割市場(chǎng) 利潤(rùn)。 2. 未來(lái)路以東開(kāi)發(fā)土地已極為有限，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展方向 由東向西發(fā)展 。 30－ 75左右小戶(hù)型產(chǎn)品的平均銷(xiāo)售速度約為58套 /月 ，價(jià)格集中在 3500－ 3800元 /平方米 ，部分 精裝修 可達(dá) 4100元 /平方米 。 ，被市場(chǎng)普遍認(rèn)可， 2023年將要預(yù)售的若干 小戶(hù)型 項(xiàng)目將進(jìn)一步增加其 市場(chǎng)熱度 。 兩側(cè)， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質(zhì)較差 ， 中高端小戶(hù)型產(chǎn)品缺乏 。 區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì)解析 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路與建議 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，賣(mài)方市場(chǎng)短期內(nèi)難以改變，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。 二、房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使住房需求向小型化方向發(fā)展，小戶(hù)型市場(chǎng)從投資功能向居住功能過(guò)渡，需求擴(kuò)大，小戶(hù)型市場(chǎng)再度升溫。 三、項(xiàng)目所處南區(qū)東南板塊更趨成熟，形象已樹(shù)立，利潤(rùn)空間進(jìn)一步增強(qiáng)。 四、數(shù)個(gè)大型樓盤(pán)繼續(xù)抬升區(qū)域價(jià)值，小型樓盤(pán)跟隨分割市場(chǎng)，投入產(chǎn)出比較大。 五、區(qū)域由東向西發(fā)展過(guò)渡，項(xiàng)目作為未來(lái)路以西先期項(xiàng)目，升值潛力巨大。 六、項(xiàng)目周邊小戶(hù)型樓盤(pán)多為低端項(xiàng)目，建筑、戶(hù)型、舒適性都較為有限，缺乏高品質(zhì)、高服務(wù)的中高端項(xiàng)目。 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、周邊大型規(guī)模樓盤(pán)之小戶(hù)型物業(yè)形態(tài)，依托其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，憑借其品牌高度與自身獨(dú)有配套，一定時(shí)期內(nèi)占據(jù)著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 二、未來(lái)路以東的生活氛圍認(rèn)可度高于未來(lái)路以西，在項(xiàng)目所在未來(lái)路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場(chǎng)釋放前，市場(chǎng)對(duì)其有一定的認(rèn)知差距。 三、周邊小戶(hù)型低端檔次上的價(jià)格威脅。 四、眾多的區(qū)域項(xiàng)目，使市場(chǎng)信息龐雜繁復(fù)，增加本項(xiàng)目獲取市場(chǎng)認(rèn)知的運(yùn)作成本。 五、潛在項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、占據(jù)區(qū)域成熟市場(chǎng)的中心位置。 二、緊鄰未來(lái)大道，毗鄰航海路，交通便捷，地段優(yōu)越。 三、距油庫(kù)規(guī)定距離內(nèi)的景觀配套。 四、成熟的市政配套，航海公園（廣場(chǎng)）、世紀(jì)歡樂(lè)園鄰近。 五、已經(jīng)形成的良好居住氛圍。 Strength 優(yōu)勢(shì) Weakness 劣勢(shì) Threat 風(fēng)險(xiǎn) Opportunity 機(jī)會(huì) 一、規(guī)模較小，難以形成高舒適度產(chǎn)品群。 二、鄰近國(guó)家級(jí)油庫(kù)，可使用面積進(jìn)一步減少。 三、高層高容積率，增加投入成本和運(yùn)營(yíng)成本。 四、油庫(kù)的存在，使居住安全的心理系數(shù)得到較大程度的降低。 五、緊挨未來(lái)大道快車(chē)道，噪音、尾氣污染和出行問(wèn)題影響較大。 總體地塊屬性判定 該地塊位于未來(lái)大道和航海路交叉口優(yōu)越地段，生活配套良好，具有巨大的升值潛力，從其特殊的地塊限定和區(qū)域市場(chǎng)空間、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的角度審視，其在 中高端小戶(hù)型產(chǎn)品 上具有足夠的市場(chǎng) 突破空間 和 利潤(rùn)回報(bào)率 ，并能取得 較快的資金回流 。 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路與建議 項(xiàng)目定位考慮原則 一、緊緊抓住鄭州市場(chǎng)的發(fā)展脈搏，分割市場(chǎng)利潤(rùn)。 二、符合項(xiàng)目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價(jià)值的自我體現(xiàn)。 三、最有效的利用區(qū)域需求慣性，利用區(qū)域已有資源。 四、以盡量少的客戶(hù)認(rèn)知抗性解決地塊的特殊限定問(wèn)題，保證銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售利潤(rùn)。 五、利于快速銷(xiāo)售、快速回款。 最終，產(chǎn)品形態(tài)的選擇是實(shí)現(xiàn)上述的最根本途徑。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位－－我們的解決原則 以中高檔產(chǎn)品和景觀作為支撐的小體量低投資額度產(chǎn)品 酒店式公寓 鄭州市場(chǎng)需求的 小型化趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)快速的 去化速度 區(qū)域市場(chǎng)普遍低端 而存在的市場(chǎng)空間 更加符合居住舒適 性的房型和品質(zhì) 大面積的景觀配備 具有潛力的租賃 市場(chǎng) 市場(chǎng)細(xì)化 概念提升 SOLO 個(gè)人化獨(dú)立住宅 項(xiàng)目名稱(chēng) 位臵 規(guī)模 棟數(shù) 套數(shù) 層數(shù) 左岸國(guó)際 花園路 21世紀(jì)社區(qū) 5 萬(wàn)㎡ 2 929 1 15 卡薩 經(jīng)三路 /農(nóng)科路 ㎡ 2 486 1 22 名門(mén)盛世 金水路 /玉鳳路 ㎡ 2 1080 2 26 東郡自由派 航海路 /云鶴路 ㎡ 2 712 1 12 瑞貝卡酒店公寓 西大街 /平等街 ㎡ 1 144 14 二馬路 64號(hào) 二馬路 4萬(wàn)㎡ 1 660 28 新田天地間 交通路 /鄭大市場(chǎng)南街 萬(wàn)㎡ 1 276 12 長(zhǎng)城康橋華城 大學(xué)路 /桃源路 ㎡ 1 604 29 代表項(xiàng)目總計(jì)建筑面積 ，酒店式公寓規(guī)模都比較小，大部分在 3萬(wàn)平方米以下 ，每個(gè)項(xiàng)目公寓套數(shù)基本都在 400套以上 ，戶(hù)型面積小而導(dǎo)致套數(shù)多 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－市場(chǎng)供應(yīng)量 鄭州酒店式公寓的建筑結(jié)構(gòu)絕大部分都是 框架結(jié)構(gòu) ，方便內(nèi)部 戶(hù)型分隔 ；標(biāo)準(zhǔn)層面積大部分都在 1000平方米以上，且大都是板樓內(nèi)廊式結(jié)構(gòu) 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 建筑結(jié)構(gòu) 樓體類(lèi)型 左岸國(guó)際 2023 框架 1棟 12層，一棟 15層均為板樓 卡薩 800 框架剪力墻 A座 12層小高層， B座 22層高層均為板樓 名門(mén)盛世 1