【正文】 口向東 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層小戶型，正在施工大概 5層左右， 建筑風(fēng)格 外立面普通，但陽臺顏色較跳躍，藍色 總 戶 數(shù) 712套 容 積 率 面積區(qū)間 3849 ㎡ 主力戶型 小戶型，一室一廳 價 格 報價 3600，開盤優(yōu)惠后 3500 配 套 內(nèi)部： 2個電梯 28戶 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 永豐心座 永豐心座 規(guī) 模 位 置 未來和航海路交叉口向東路北 屬 性 精裝修公寓 建筑類型 多層雙電梯 建筑風(fēng)格 總 戶 數(shù) 507套 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶型 90平米以下 361套， 45平米 價 格 對外報價 3900， 45平方米首付 ，月付 750元 配 套 內(nèi)部：精裝，多層雙電梯，天然氣公寓 , 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 ， ?？蛻羧海簶I(yè)務(wù)員，公務(wù)員，上班族 未來路以東地圖示意 富田太陽城 富田 太陽城 二期 規(guī) 模 總占地 400畝 位 置 航海路與 107國道 交叉口 屬 性 居住、辦公、商業(yè) 建筑類型 多層 .高層 .小高層共 15棟 建筑風(fēng)格 歐式建筑，歐式園林 總 戶 數(shù) 1361套 容 積 率 面積區(qū)間 40220 主力戶型 三房（ 98132) 價 格 37004300 配 套 內(nèi)部：景觀大道、協(xié)和廣場、中心太陽廣場、和平走廊、月亮島、晨曦廣場和情景街區(qū) 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 ， 藍鉆 金色港灣 2期藍鉆 規(guī) 模 總占地 650畝 位 置 未來和航海路 交叉口 南，水上世界西側(cè) 屬 性 普通住宅 建筑類型 多層、小高層、高層 建筑風(fēng)格 新加坡風(fēng)情小鎮(zhèn) 總 戶 數(shù) 517戶 容 積 率 面積區(qū)間 主力戶型 三室二廳 價 格 4700 配 套 內(nèi)部：正商俱樂部、圣瓦倫丁商業(yè)街、幼兒園、小學(xué) 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 未來路以東地圖示意 中鼎翡翠 中鼎翡翠 規(guī) 模 位 置 航海未來交叉口向東 100米路南 屬 性 普通住宅 建筑類型 一期純多層，共 10棟樓， 9棟多層，共 6層 建筑風(fēng)格 總 戶 數(shù) 349套 容 積 率 面積區(qū)間 ― ，一室 五室、頂層復(fù)式，底商 270m2 主力戶型 三室二廳 13 140m2 價 格 4100元 /m2 配 套 內(nèi)部： 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 ， ，每月推出十套特價房 未來路以東地圖示意 美景天城 美景天城 四期mini 規(guī) 模 22萬 m2 位 置 世紀(jì)迎賓大道與石化路交匯處 （世紀(jì)歡樂園對面） 屬 性 普通住宅 建筑類型 高層 建筑風(fēng)格 匯集英、法、意、荷四國風(fēng)情的大眾精品社區(qū) 總 戶 數(shù) 2654套 容 積 率 2 面積區(qū)間 3588 主力戶型 Mini小戶型最大面積是二室二廳 88m2 價 格 開盤價約 3800元 /m2 配 套 內(nèi)部：武大附小、幼兒園；美時光會所、一站 式購物商業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)等。 外部：重點高中、幼兒園。商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 mini小戶型開盤時間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價格進行分析， 45平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)間租金在 800元 /平方米左右，市場平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤名稱 位置 價格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風(fēng)鈴 航海路未來路交叉口北路東 600 金色港灣 藍鉆 航海路未來路交叉口南 600 40 15 未來 麗景苑 航海路未來路交叉口北 750 60 東郡 香郁巴黎 航海路未來路交叉口東 800 43 富田 太陽城 航海東路與 107國道 600 66 美景天城 世紀(jì)迎賓大道與石化路交叉口 2800 150 區(qū)域租賃價格現(xiàn)狀 、富田太陽城、美景天城 三座大規(guī)模樓盤加速提升了區(qū)域價值 ，引導(dǎo)該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展，改變其市場態(tài)勢，各 小型樓盤 跟隨， 分割市場 利潤。 2. 未來路以東開發(fā)土地已極為有限，區(qū)域市場發(fā)展方向 由東向西發(fā)展 。 30－ 75左右小戶型產(chǎn)品的平均銷售速度約為58套 /月 ，價格集中在 3500－ 3800元 /平方米 ，部分 精裝修 可達 4100元 /平方米 。 ，被市場普遍認(rèn)可， 2023年將要預(yù)售的若干 小戶型 項目將進一步增加其 市場熱度 。 兩側(cè)， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質(zhì)較差 ， 中高端小戶型產(chǎn)品缺乏 。 區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢解析 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風(fēng)險 Opportunity 機會 一、鄭州房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，賣方市場短期內(nèi)難以改變，機遇大于挑戰(zhàn)。 二、房價的持續(xù)上漲，使住房需求向小型化方向發(fā)展，小戶型市場從投資功能向居住功能過渡，需求擴大，小戶型市場再度升溫。 三、項目所處南區(qū)東南板塊更趨成熟，形象已樹立，利潤空間進一步增強。 四、數(shù)個大型樓盤繼續(xù)抬升區(qū)域價值，小型樓盤跟隨分割市場，投入產(chǎn)出比較大。 五、區(qū)域由東向西發(fā)展過渡，項目作為未來路以西先期項目，升值潛力巨大。 六、項目周邊小戶型樓盤多為低端項目，建筑、戶型、舒適性都較為有限，缺乏高品質(zhì)、高服務(wù)的中高端項目。 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風(fēng)險 Opportunity 機會 一、周邊大型規(guī)模樓盤之小戶型物業(yè)形態(tài)，依托其規(guī)模優(yōu)勢，憑借其品牌高度與自身獨有配套，一定時期內(nèi)占據(jù)著競爭優(yōu)勢。 二、未來路以東的生活氛圍認(rèn)可度高于未來路以西，在項目所在未來路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場釋放前，市場對其有一定的認(rèn)知差距。 三、周邊小戶型低端檔次上的價格威脅。 四、眾多的區(qū)域項目，使市場信息龐雜繁復(fù)，增加本項目獲取市場認(rèn)知的運作成本。 五、潛在項目的市場競爭。 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風(fēng)險 Opportunity 機會 一、占據(jù)區(qū)域成熟市場的中心位置。 二、緊鄰未來大道，毗鄰航海路，交通便捷，地段優(yōu)越。 三、距油庫規(guī)定距離內(nèi)的景觀配套。 四、成熟的市政配套，航海公園（廣場）、世紀(jì)歡樂園鄰近。 五、已經(jīng)形成的良好居住氛圍。 Strength 優(yōu)勢 Weakness 劣勢 Threat 風(fēng)險 Opportunity 機會 一、規(guī)模較小，難以形成高舒適度產(chǎn)品群。 二、鄰近國家級油庫，可使用面積進一步減少。 三、高層高容積率，增加投入成本和運營成本。 四、油庫的存在，使居住安全的心理系數(shù)得到較大程度的降低。 五、緊挨未來大道快車道，噪音、尾氣污染和出行問題影響較大。 總體地塊屬性判定 該地塊位于未來大道和航海路交叉口優(yōu)越地段，生活配套良好，具有巨大的升值潛力，從其特殊的地塊限定和區(qū)域市場空間、市場發(fā)展趨勢的角度審視，其在 中高端小戶型產(chǎn)品 上具有足夠的市場 突破空間 和 利潤回報率 ，并能取得 較快的資金回流 。 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 項目定位考慮原則 一、緊緊抓住鄭州市場的發(fā)展脈搏，分割市場利潤。 二、符合項目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價值的自我體現(xiàn)。 三、最有效的利用區(qū)域需求慣性，利用區(qū)域已有資源。 四、以盡量少的客戶認(rèn)知抗性解決地塊的特殊限定問題，保證銷售面積和銷售利潤。 五、利于快速銷售、快速回款。 最終，產(chǎn)品形態(tài)的選擇是實現(xiàn)上述的最根本途徑。 項目產(chǎn)品定位－－我們的解決原則 以中高檔產(chǎn)品和景觀作為支撐的小體量低投資額度產(chǎn)品 酒店式公寓 鄭州市場需求的 小型化趨勢 區(qū)域市場快速的 去化速度 區(qū)域市場普遍低端 而存在的市場空間 更加符合居住舒適 性的房型和品質(zhì) 大面積的景觀配備 具有潛力的租賃 市場 市場細化 概念提升 SOLO 個人化獨立住宅 項目名稱 位臵 規(guī)模 棟數(shù) 套數(shù) 層數(shù) 左岸國際 花園路 21世紀(jì)社區(qū) 5 萬㎡ 2 929 1 15 卡薩 經(jīng)三路 /農(nóng)科路 ㎡ 2 486 1 22 名門盛世 金水路 /玉鳳路 ㎡ 2 1080 2 26 東郡自由派 航海路 /云鶴路 ㎡ 2 712 1 12 瑞貝卡酒店公寓 西大街 /平等街 ㎡ 1 144 14 二馬路 64號 二馬路 4萬㎡ 1 660 28 新田天地間 交通路 /鄭大市場南街 萬㎡ 1 276 12 長城康橋華城 大學(xué)路 /桃源路 ㎡ 1 604 29 代表項目總計建筑面積 ，酒店式公寓規(guī)模都比較小，大部分在 3萬平方米以下 ，每個項目公寓套數(shù)基本都在 400套以上 ，戶型面積小而導(dǎo)致套數(shù)多 鄭州酒店式公寓市場狀況－－市場供應(yīng)量 鄭州酒店式公寓的建筑結(jié)構(gòu)絕大部分都是 框架結(jié)構(gòu) ，方便內(nèi)部 戶型分隔 ；標(biāo)準(zhǔn)層面積大部分都在 1000平方米以上，且大都是板樓內(nèi)廊式結(jié)構(gòu) 。 項目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層面積 建筑結(jié)構(gòu) 樓體類型 左岸國際 2023 框架 1棟 12層，一棟 15層均為板樓 卡薩 800 框架剪力墻 A座 12層小高層， B座 22層高層均為板樓 名門盛世 1