【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路與建議 06年西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)上漲增幅較大。 不同價(jià)位供求結(jié)構(gòu) 合計(jì)＞ 50004000 50003000 40002023 3000≤ 2023銷售均價(jià)分組（元 / ㎡ ）100%1. 07 %8. 19 %41 .5 8%33 .9 6%15 .2 0%占比56801610465523619192918632銷售100%1. 49 %8. 43 %50 .7 1%27 .4 3%11 .9 3%占比51338766433026033140826127預(yù)售套數(shù)（套）100%1. 68 %9. 11 %37 .1 0%34 .7 4%17 .3 7%占比64 1. 6910 .7 6358 .4 623 8. 0922 2. 911 1. 47銷售100%2. 33 %9. 65 %46 .8 0%28 .1 4%13 .0 8%占比58 4. 3813 .6 456 .3 827 3. 4916 4. 4376 .4 1預(yù)售面積（萬㎡）2023 年 1 12 月份不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)9% 8% 12%13% 17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50% 52% 51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023＞1 4 0 ㎡120140㎡90120㎡≤9 0 ㎡各面積段商品住宅銷售比例 由以上圖表可以看出，商品住宅 單價(jià)上漲 的同時(shí)，市場(chǎng)需求套型 面積有小型化 的趨勢(shì)。 6. 國(guó)家級(jí)油庫(kù) 的存在，將在一定程度上阻礙未來路以西區(qū)域的生活改善與提升。城市風(fēng)鈴 2期 規(guī) 模 位 臵 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅， 3層底商 建筑類型 高層， 18層 建筑風(fēng)格 外立面普通，無造型 總 戶 數(shù) 面積區(qū)間 3960m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價(jià)格 均價(jià) 3400， 15樓價(jià)格 3698元，樓層差20元。 備 注 1期小戶型 ， ； ‘2期小戶型 東郡自由派 東郡 商業(yè)賣場(chǎng)、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 mini小戶型開盤時(shí)間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場(chǎng)，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價(jià)格進(jìn)行分析， 45平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)間租金在 800元 /平方米左右，市場(chǎng)平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤名稱 位置 價(jià)格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風(fēng)鈴 航海路未來路交叉口北路東 600 金色港灣 兩側(cè)， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質(zhì)較差 ， 中高端小戶型產(chǎn)品缺乏 。 二、未來路以東的生活氛圍認(rèn)可度高于未來路以西，在項(xiàng)目所在未來路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場(chǎng)釋放前，市場(chǎng)對(duì)其有一定的認(rèn)知差距。 五、已經(jīng)形成的良好居住氛圍。 二、符合項(xiàng)目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價(jià)值的自我體現(xiàn)。 項(xiàng)目名稱 外立面 公共空間裝修 室內(nèi)裝修 左岸國(guó)際 藍(lán)灰色面磚 地板、涂料墻面 簡(jiǎn)裝 卡薩 灰白色面磚 地板、涂料墻面 毛坯 名門盛世 首層干掛石材，其余瓷磚 毛坯 東郡自由派 面磚 水泥地面 簡(jiǎn)裝 瑞貝卡酒店公寓 磚紅色貼片 精裝 簡(jiǎn)裝 二馬路 64號(hào) 玻璃幕墻 簡(jiǎn)裝 毛坯 長(zhǎng)城康橋華城 銀色瓷磚 地板、涂料墻面 毛坯 /簡(jiǎn)裝 鄭州酒店式公寓市場(chǎng)狀況－－裝修標(biāo)準(zhǔn) 代表項(xiàng)目單價(jià)目前集中在 4000元 /左右 ，總價(jià)平均集中在 1330萬元 /套之間，首付比例以 30%居多，我們按照 20年貸款的期限計(jì)算，平均的月供范圍在 6001500元 。 4. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配臵，比如： 24小時(shí)便利店， 24小時(shí)自助型洗衣店， 24小時(shí)自助式健身房等等。 2. 如何有效的 利用 輸油管道側(cè) 16米寬受限地塊 。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場(chǎng) 受限面積設(shè)置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內(nèi)容。 這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 形象 + 舒適型產(chǎn)品： （ 價(jià)值的傳遞） 從產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)、景觀資源、產(chǎn)品功能均高于其他產(chǎn)品，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的視覺感受品質(zhì)、心理感受品質(zhì)、使用功能品質(zhì)。 項(xiàng)目商業(yè)建議－－區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)總結(jié) ， 大型商業(yè) 和 高檔次商業(yè) 具有 市場(chǎng)空間 。 樓層布局 以餐飲、娛樂、休閑等業(yè)種為主。 項(xiàng)目物業(yè)管理建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 一、項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項(xiàng)目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、項(xiàng)目用地 SWTO判定 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位與建議 六、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路與建議 考量因素 項(xiàng)目信息的高效傳遞 獲取更高利潤(rùn) 固有弊端的規(guī)避與轉(zhuǎn)移 區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)利用 核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色傳播 現(xiàn)金流保障 營(yíng)銷推廣策略 市場(chǎng)背景： 項(xiàng)目所處南區(qū)東南板塊更趨成熟，形象已樹立，利潤(rùn)空間進(jìn)一步增強(qiáng)。 中原結(jié)論： 以 差異化、品質(zhì)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略 為核心，建立 中小面積產(chǎn)品群中的中高端形象 ，加大客戶讓渡價(jià)值，快速銷售，快速回款。 營(yíng)銷推廣策略－－價(jià)格策略 ? 在考慮以上因素的前提下，中原給出的價(jià)格策略建議是： “ 平價(jià)入市，積極拉升 ” 。 營(yíng)銷推廣策略 – 以 主流媒體為主 ——項(xiàng)目信息傳播時(shí)效性要求； – 類別 渠道專一性 ——項(xiàng)目信息傳播高力度要求； – 其他有效渠道利用 ——項(xiàng)目信息 傳播覆蓋面 要求。 營(yíng)銷推廣策略－－售樓處設(shè)計(jì)建議 ? 模 型 模型位于室內(nèi)中央 ? 空 調(diào) 全部采用空調(diào)調(diào)節(jié)方式 ， 建議柜式空調(diào)機(jī) 2臺(tái) ， 分放在本售樓處的兩角 。其要點(diǎn)元素建議： 精致、奇趣、注重細(xì)節(jié)、移步換景 營(yíng)銷推廣策略－－景觀示范區(qū) 河南中原業(yè)績(jī)展示 ? 四月天 (2023)—— 全案代理 ? 金色港灣 (2023) —— 全案代理 ? 正弘旗 (2023) —— 前期策劃 ? 名門世家 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 運(yùn)河上郡 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 龍泊圣地 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 建業(yè)臵地廣場(chǎng) (2023) —— 策劃顧問與廣告 ? 焦作峰華都市花園（ 2023） —— 全案代理 ? 中牟第一街商業(yè)（ 2023） —— 全案代理 ? 金源第一城商業(yè)與公寓 (在操項(xiàng)目 )—— 全案代理 ? 順馳中央特區(qū) (在操項(xiàng)目 ) —— 策劃顧問與廣告 ? 洛陽(yáng)雙溪布洛 (在操項(xiàng)目 )—— 全案代理 項(xiàng)目回顧 （其中黃色部分為河南中原目前在操項(xiàng)目） 部分項(xiàng)目廣告展示 位于鄭州市金水路與未來大道交叉口，占地 126畝，總建面 36萬㎡，集住宅、甲級(jí)寫字樓、大型商業(yè)和酒店公寓為一體的綜合建筑群。 2023年 3月 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/24 ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 洽 談 區(qū) 根據(jù)空間尺度 ， 擺放桌椅 。 ?solo青年城 “ 小戶豪宅內(nèi)部設(shè)計(jì) DIY” 方案征集活動(dòng) ?solo青年城財(cái)富投資開啟儀式及 “ 小戶豪宅 ” 方案發(fā)布會(huì) ?solo青年城 “ 小戶豪宅 ” 戶型樣板間 開放儀式 ?solo青年城 開盤解籌及現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng) ?solo青年城熱銷客戶 答謝酒會(huì) 營(yíng)銷推廣策略－－活動(dòng)推廣 渠道 具體事項(xiàng) 說明 總計(jì)（萬） 戶外 航海路、未來路 3－ 5塊 各約 6個(gè)月 120 報(bào)廣 大河報(bào) 20版 C封底 120 廣播 my radio（或交通廣播） — 8 公交候 車亭 經(jīng)三路金水路、花園路紫荊山、人民路工人新村、二七廣場(chǎng)（北京華聯(lián)）、百貨大樓、大石橋（金水路）、未來路、航海路 08年 4月、 5月、 9月、10月 10 物料 戶型單頁(yè)、手提袋、折頁(yè)、 DM單（含派發(fā)工資）、展板、紙杯 暫定 10 包裝 工地圍檔，售樓處、道旗、指示牌 長(zhǎng)期 6 展示 樣板間 三套 50 網(wǎng)絡(luò) 信息告知與更新 長(zhǎng)期 2 活動(dòng) 開盤以及系列人氣活動(dòng) 兩次開盤及系列活動(dòng) 60 合計(jì) 386 營(yíng)銷推廣策略－－費(fèi)用預(yù)算 – 報(bào)廣以大河報(bào)硬廣為主，兩次開盤前 一周一版，均持續(xù)一月共八版 ； 開盤后按兩周一版 ，持續(xù)一個(gè)半月， 共六版 ，入市期與強(qiáng)銷期 零星六版 ， 合計(jì) 按 二十版 統(tǒng)計(jì)； – 由于本項(xiàng)目客戶群較為廣泛，信息發(fā)布以人流較大為主要依據(jù)，故選擇公交候車亭作為輔助傳播渠道； – DM單 的優(yōu)勢(shì)在于能將項(xiàng)目信息點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳遞給客戶，而且成本較低 ，可以作為后期傳播項(xiàng)目信息的重要方式。 ? 目前區(qū)域同類平均成交價(jià)格為： 3642元 /平方米 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 =目前區(qū)域平均價(jià)格 +預(yù)期增幅 +附加值價(jià)值（ 人文景觀、建筑表現(xiàn) 、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌、配套完善） 按 2023年平均增幅為 80元 /月 ，考慮到高單價(jià)帶來的增值彈性空間較小， 2023年鄭州市增幅按 40元 /月 ，項(xiàng)目 2023年 1月預(yù)期基準(zhǔn)價(jià)為： 3642+40*9=4002元 /㎡ . 項(xiàng)目開盤均價(jià) =基準(zhǔn)價(jià) *（ 1+5%）（附加值權(quán)重） =4202元 /㎡ 營(yíng)銷推廣策略－－價(jià)格策略 形象價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 標(biāo)桿帶動(dòng)價(jià)值 推售時(shí)間價(jià)值 附加價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成分析 價(jià)值 因素 營(yíng)銷推廣策略－－價(jià)值提升因素 采取以均價(jià)為 4202元 /㎡ 的 價(jià)格入市，后期價(jià)格逐步提升，整盤均價(jià)達(dá)到 4400元 /㎡ 。 形象定位： 中高端、大規(guī)模、高生活品質(zhì)的小戶型社區(qū) 傳播主題： SOLO青年城，未來路上品質(zhì)小豪宅 產(chǎn)品品質(zhì) 建筑形象 社區(qū)景觀 體量規(guī)模 物業(yè)服務(wù) 人文精神 SOLO青年城 營(yíng)銷推廣策略－－形象定位 SOLO青年城，未來路上品質(zhì)小豪宅 案名 推廣主題