【正文】 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 06年西區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，房價上漲增幅較大。 不同價位供求結(jié)構(gòu) 合計＞ 50004000 50003000 40002023 3000≤ 2023銷售均價分組（元 / ㎡ ）100%1. 07 %8. 19 %41 .5 8%33 .9 6%15 .2 0%占比56801610465523619192918632銷售100%1. 49 %8. 43 %50 .7 1%27 .4 3%11 .9 3%占比51338766433026033140826127預(yù)售套數(shù)（套）100%1. 68 %9. 11 %37 .1 0%34 .7 4%17 .3 7%占比64 1. 6910 .7 6358 .4 623 8. 0922 2. 911 1. 47銷售100%2. 33 %9. 65 %46 .8 0%28 .1 4%13 .0 8%占比58 4. 3813 .6 456 .3 827 3. 4916 4. 4376 .4 1預(yù)售面積（萬㎡）2023 年 1 12 月份不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)9% 8% 12%13% 17%22%20%19%21%21%20%20%18%21%26%50% 52% 51%45%37%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023＞1 4 0 ㎡120140㎡90120㎡≤9 0 ㎡各面積段商品住宅銷售比例 由以上圖表可以看出，商品住宅 單價上漲 的同時，市場需求套型 面積有小型化 的趨勢。 6. 國家級油庫 的存在，將在一定程度上阻礙未來路以西區(qū)域的生活改善與提升。城市風(fēng)鈴 2期 規(guī) 模 位 臵 未來和航海路交叉口向北 200米路東 屬 性 普通住宅， 3層底商 建筑類型 高層， 18層 建筑風(fēng)格 外立面普通，無造型 總 戶 數(shù) 面積區(qū)間 3960m2 主力戶型 一室一廳、二室一廳 價格 均價 3400， 15樓價格 3698元，樓層差20元。 備 注 1期小戶型 ， ； ‘2期小戶型 東郡自由派 東郡 商業(yè)賣場、摩配城、醫(yī)院；航海公園、世紀(jì)歡樂園等。 備 注 mini小戶型開盤時間在 07年 4月底或 5月初，08年 5月 1日交房 ? 為了能夠更好的分析本案所在區(qū)域的公寓投資市場，我們選取了一些檔次較高的公寓租金價格進(jìn)行分析， 45平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)間租金在 800元 /平方米左右，市場平均租金每月每平方米為 16元，約合 /天 /平米 樓盤名稱 位置 價格元 /月 面積平米 租金 （元 /月 /平方米） 和生公寓 航海路未來路交叉口北路西 1300 209平方米，其中地下室 55平 方米，高 5米，未裝修 雅美新居 航海路未來路交叉口北路西 1200 92 匯美家園 航海路云鶴路交叉口北路東 1800 130 海輪 .城市風(fēng)鈴 航海路未來路交叉口北路東 600 金色港灣 兩側(cè)， 東西朝向 者占絕大多數(shù)， 缺乏配套 ， 品質(zhì)較差 ， 中高端小戶型產(chǎn)品缺乏 。 二、未來路以東的生活氛圍認(rèn)可度高于未來路以西，在項目所在未來路一側(cè)大規(guī)模改造信息未市場釋放前，市場對其有一定的認(rèn)知差距。 五、已經(jīng)形成的良好居住氛圍。 二、符合項目所處東南區(qū)域的區(qū)域特性和發(fā)展方向，謀取升值空間與區(qū)域附加價值的自我體現(xiàn)。 項目名稱 外立面 公共空間裝修 室內(nèi)裝修 左岸國際 藍(lán)灰色面磚 地板、涂料墻面 簡裝 卡薩 灰白色面磚 地板、涂料墻面 毛坯 名門盛世 首層干掛石材，其余瓷磚 毛坯 東郡自由派 面磚 水泥地面 簡裝 瑞貝卡酒店公寓 磚紅色貼片 精裝 簡裝 二馬路 64號 玻璃幕墻 簡裝 毛坯 長城康橋華城 銀色瓷磚 地板、涂料墻面 毛坯 /簡裝 鄭州酒店式公寓市場狀況－－裝修標(biāo)準(zhǔn) 代表項目單價目前集中在 4000元 /左右 ，總價平均集中在 1330萬元 /套之間，首付比例以 30%居多，我們按照 20年貸款的期限計算，平均的月供范圍在 6001500元 。 4. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求 公共空間的 SOLO化 ，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配臵，比如： 24小時便利店， 24小時自助型洗衣店， 24小時自助式健身房等等。 2. 如何有效的 利用 輸油管道側(cè) 16米寬受限地塊 。 中心景觀帶，以一條景觀通道連接兩座小型圓形景觀廣場 受限面積設(shè)置為可參與性景觀休閑區(qū)，以綠色植被、休閑步道、雕塑小品為主要內(nèi)容。 這就是后現(xiàn)代主義建筑師的基本創(chuàng)作方法。 項目產(chǎn)品建議 形象 + 舒適型產(chǎn)品： （ 價值的傳遞） 從產(chǎn)品戶型設(shè)計、景觀資源、產(chǎn)品功能均高于其他產(chǎn)品，帶動整個項目的視覺感受品質(zhì)、心理感受品質(zhì)、使用功能品質(zhì)。 項目商業(yè)建議－－區(qū)域市場商業(yè)總結(jié) ， 大型商業(yè) 和 高檔次商業(yè) 具有 市場空間 。 樓層布局 以餐飲、娛樂、休閑等業(yè)種為主。 項目物業(yè)管理建議 Now…… 序：鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀與趨勢 一、項目所處區(qū)域?qū)傩耘卸? 二、項目所處區(qū)域居住現(xiàn)狀掃描 三、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展態(tài)勢 四、項目用地 SWTO判定 五、項目產(chǎn)品定位與建議 六、項目營銷推廣思路與建議 考量因素 項目信息的高效傳遞 獲取更高利潤 固有弊端的規(guī)避與轉(zhuǎn)移 區(qū)域市場優(yōu)勢利用 核心競爭力的特色傳播 現(xiàn)金流保障 營銷推廣策略 市場背景： 項目所處南區(qū)東南板塊更趨成熟，形象已樹立，利潤空間進(jìn)一步增強。 中原結(jié)論： 以 差異化、品質(zhì)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略 為核心，建立 中小面積產(chǎn)品群中的中高端形象 ，加大客戶讓渡價值，快速銷售，快速回款。 營銷推廣策略－－價格策略 ? 在考慮以上因素的前提下，中原給出的價格策略建議是： “ 平價入市，積極拉升 ” 。 營銷推廣策略 – 以 主流媒體為主 ——項目信息傳播時效性要求； – 類別 渠道專一性 ——項目信息傳播高力度要求； – 其他有效渠道利用 ——項目信息 傳播覆蓋面 要求。 營銷推廣策略－－售樓處設(shè)計建議 ? 模 型 模型位于室內(nèi)中央 ? 空 調(diào) 全部采用空調(diào)調(diào)節(jié)方式 ， 建議柜式空調(diào)機 2臺 ， 分放在本售樓處的兩角 。其要點元素建議： 精致、奇趣、注重細(xì)節(jié)、移步換景 營銷推廣策略－－景觀示范區(qū) 河南中原業(yè)績展示 ? 四月天 (2023)—— 全案代理 ? 金色港灣 (2023) —— 全案代理 ? 正弘旗 (2023) —— 前期策劃 ? 名門世家 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 運河上郡 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 龍泊圣地 (2023— 2023) —— 全案代理 ? 建業(yè)臵地廣場 (2023) —— 策劃顧問與廣告 ? 焦作峰華都市花園（ 2023） —— 全案代理 ? 中牟第一街商業(yè)（ 2023） —— 全案代理 ? 金源第一城商業(yè)與公寓 (在操項目 )—— 全案代理 ? 順馳中央特區(qū) (在操項目 ) —— 策劃顧問與廣告 ? 洛陽雙溪布洛 (在操項目 )—— 全案代理 項目回顧 （其中黃色部分為河南中原目前在操項目） 部分項目廣告展示 位于鄭州市金水路與未來大道交叉口，占地 126畝，總建面 36萬㎡，集住宅、甲級寫字樓、大型商業(yè)和酒店公寓為一體的綜合建筑群。 2023年 3月 2023/3/242023/3/242023/3/243/24/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 24日星期五 2023/3/242023/3/242023/3/24 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/242023/3/24March 24, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/242023/3/242023/3/242023/3/24 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/242023/3/24Friday, March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 洽 談 區(qū) 根據(jù)空間尺度 ， 擺放桌椅 。 ?solo青年城 “ 小戶豪宅內(nèi)部設(shè)計 DIY” 方案征集活動 ?solo青年城財富投資開啟儀式及 “ 小戶豪宅 ” 方案發(fā)布會 ?solo青年城 “ 小戶豪宅 ” 戶型樣板間 開放儀式 ?solo青年城 開盤解籌及現(xiàn)場抽獎活動 ?solo青年城熱銷客戶 答謝酒會 營銷推廣策略－－活動推廣 渠道 具體事項 說明 總計（萬） 戶外 航海路、未來路 3－ 5塊 各約 6個月 120 報廣 大河報 20版 C封底 120 廣播 my radio（或交通廣播） — 8 公交候 車亭 經(jīng)三路金水路、花園路紫荊山、人民路工人新村、二七廣場（北京華聯(lián)）、百貨大樓、大石橋（金水路）、未來路、航海路 08年 4月、 5月、 9月、10月 10 物料 戶型單頁、手提袋、折頁、 DM單（含派發(fā)工資）、展板、紙杯 暫定 10 包裝 工地圍檔，售樓處、道旗、指示牌 長期 6 展示 樣板間 三套 50 網(wǎng)絡(luò) 信息告知與更新 長期 2 活動 開盤以及系列人氣活動 兩次開盤及系列活動 60 合計 386 營銷推廣策略－－費用預(yù)算 – 報廣以大河報硬廣為主，兩次開盤前 一周一版，均持續(xù)一月共八版 ； 開盤后按兩周一版 ，持續(xù)一個半月， 共六版 ，入市期與強銷期 零星六版 ， 合計 按 二十版 統(tǒng)計； – 由于本項目客戶群較為廣泛，信息發(fā)布以人流較大為主要依據(jù)，故選擇公交候車亭作為輔助傳播渠道； – DM單 的優(yōu)勢在于能將項目信息點對點傳遞給客戶，而且成本較低 ，可以作為后期傳播項目信息的重要方式。 ? 目前區(qū)域同類平均成交價格為： 3642元 /平方米 項目價格 =目前區(qū)域平均價格 +預(yù)期增幅 +附加值價值（ 人文景觀、建筑表現(xiàn) 、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌、配套完善） 按 2023年平均增幅為 80元 /月 ，考慮到高單價帶來的增值彈性空間較小， 2023年鄭州市增幅按 40元 /月 ，項目 2023年 1月預(yù)期基準(zhǔn)價為： 3642+40*9=4002元 /㎡ . 項目開盤均價 =基準(zhǔn)價 *（ 1+5%）（附加值權(quán)重） =4202元 /㎡ 營銷推廣策略－－價格策略 形象價值 區(qū)域價值 產(chǎn)品價值 標(biāo)桿帶動價值 推售時間價值 附加價值 產(chǎn)品價值構(gòu)成分析 價值 因素 營銷推廣策略－－價值提升因素 采取以均價為 4202元 /㎡ 的 價格入市，后期價格逐步提升，整盤均價達(dá)到 4400元 /㎡ 。 形象定位： 中高端、大規(guī)模、高生活品質(zhì)的小戶型社區(qū) 傳播主題： SOLO青年城，未來路上品質(zhì)小豪宅 產(chǎn)品品質(zhì) 建筑形象 社區(qū)景觀 體量規(guī)模 物業(yè)服務(wù) 人文精神 SOLO青年城 營銷推廣策略－－形象定位 SOLO青年城，未來路上品質(zhì)小豪宅 案名 推廣主題