【正文】 2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 2023/1/222023/1/222023/1/221/22/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/222023/1/22January 22, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 投入回收預測 項目前期投入及回收預測 假設商業(yè)街 2023年底動工，預計 2023年 5月份左右開盤，可實現回款。 因此，酒店每年的經營毛利潤為： 該項目總投資約 2728萬元，去掉土建成本 640萬元，酒店實際總投資約 2088萬元。 酒店投資經營效益預測 8）雕塑群、噴水、噴灌設備。 具體設施 酒店投資經營效益預測 1）五星級酒店建筑面積 8000 平方米。 酒店規(guī)劃設計理念 1）星級酒店賓館一棟 34層（約 8000 平方米）。 通過建筑組團形象設計、社區(qū)路網分布及內部環(huán)境、小品等元素實現各類產品的自然區(qū)格。 D、第四步：規(guī)劃建設別墅類項目（湯池鎮(zhèn)現有別墅類項目過多，且銷售暫不理想，因此建議別墅類開發(fā)盡量推后，再根據市場情況來啟動與否）。 改善型消費 → 別墅、類別墅產品 針對改善型消費群體 ,對居住環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃、生活模式的品質化追求，打造高附加值、體現時尚、品質的新生活感覺。一季度，合肥人購車熱情持續(xù)高漲，入戶汽車同比增加 2711輛。 消費支出逐年提高，私人汽車擁有比例快速提升。按戶籍人口計算，人均生產總值為 34482元，比上年增加 6348元。在原有的湯池旅游規(guī)劃、集鎮(zhèn)總體規(guī)劃、工業(yè)集中區(qū)規(guī)劃、村莊布點規(guī)劃等基礎上，先后爭創(chuàng)了全市文明創(chuàng)建 “ 十佳鎮(zhèn) ” 、全省創(chuàng)建文明鎮(zhèn)先進鎮(zhèn)、安徽省最佳旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)和全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。我方認為作為純粹房地產開發(fā)項目，本案具備二重開發(fā)理念和功能。整個小鎮(zhèn)以 30萬平米景觀湖為景觀源頭，與天然河道貫通，建有大型游艇碼頭，大面積的濱水公園綠化、景觀島和錯落有致的人行步道。如今，公園占地超過城市總用地的六分之一，即使在大型購物中心也有精致的室內花園，因此，米爾頓被稱為 “ 綠色之城 ” 。在過去６年里，米鎮(zhèn)的房地產價格持續(xù)攀升，去年的升幅高達１５％。 ◆二戰(zhàn)后，英國新建了３２座城鎮(zhèn)，米鎮(zhèn)是其中最大的一座。旅游功能有限、 “ 留宿 ” 的可能性較小。 項目分析與解讀 項目定性解讀 通過對項目用地的實地調查和走訪，我方認為地塊本身具備以下資源優(yōu)勢： ◆ 山水資源 ――― 項目擁有區(qū)域內少有的自然山水條件。 附： 湯 池 區(qū) 位 圖 項目位置 附： 用地 區(qū) 位 圖 項目分析與解讀 項目開發(fā)背景分析 隨著人們生活水平日益提高和閑暇時間增多，旅游業(yè)正成為當今世界最具生機活力、永不衰落的 “ 朝陽產業(yè) ” ，成為經濟增長的新 “ 亮點 ” 。希望我們的分析報告能為發(fā)展商對這一片區(qū)的旅游發(fā)展戰(zhàn)略的決策及規(guī)劃的制訂提供富有價值的戰(zhàn)略參考。 項目分析與解讀 因此湯池鎮(zhèn)溫泉渡假旅游的開發(fā)符合國家 “ 十一五 ” 期間國民經濟和社會發(fā)展計劃綱要中關于積極開發(fā)利用旅游資源、加快旅游業(yè)發(fā)展的要求。 ◆生活方式 ――― 從地產開發(fā)角度來看，項目內擁有“溫泉之都”“千年古鎮(zhèn)”的生態(tài)資源，擁有平緩、和諧的居住生活氛圍、擁有區(qū)別與城市忙碌生活的小鎮(zhèn)化生活模式，這些都將成為引發(fā)城市群體購買欲望的核心資源。 凱恩斯小鎮(zhèn) ―― 新城鎮(zhèn)建設的成功典范 ” ◆ 位于英格蘭中部的米爾頓 ◆米鎮(zhèn)始建于２０世紀６０年代末，城建一開始就按照市場規(guī)律來運作。目前，該鎮(zhèn)人口的失業(yè)率不到１％，７５％的就業(yè)人口從事服務業(yè)。西面是以 IT產業(yè)為特色的松江科技園區(qū)，是產業(yè)資源 。 國內典型造鎮(zhèn)啟示 四、項目的開發(fā)理念與定位 第一重理念：中國四大溫泉古鎮(zhèn)之一的旅游 （ 休閑 ） 地產開發(fā)項目 從整體的項目開發(fā)內容來看 ， 本項目的開發(fā)重點還是以溫泉文化 、 中華文化產業(yè)基地和旅游景點為主要內容 ， 地產開發(fā)只是其中的一部分 。 ◆融 “ 自然山水、溫泉文化、休閑度假 ” 為一體是項目的主要賣點，不僅體現在居住的品質上，更是對原有生活態(tài)度和模式的顛覆。 湯池宏觀環(huán)境分析 中國城鎮(zhèn)化進程加速 湯池鎮(zhèn)規(guī)劃 2023年城鎮(zhèn)人口達到 ； 2023年城鎮(zhèn)人口規(guī)模將達到 。同時，隨著收入的提高，用于休閑消費的比例將越來越高。 根據車輛購置稅辦公室統(tǒng)計，一季度，合肥人購車 15786輛，其中汽車 11830輛，私家車占 54． 5％，而且目前仍以每日 250輛的速度增長，加上 2023年底統(tǒng)計的 9萬多輛私家車，合肥人私家車目前已突破 10萬輛。 合肥宏觀環(huán)境分析 小結： 合肥的大發(fā)展、大建設以及城市的綜合實力不斷攀升，對項目的別墅類物業(yè)開發(fā)和酒店經營的前景，不僅是支撐，更多的是帶動和促進發(fā)展。 產品定位 二、產品規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃 項目整體開發(fā)采取 “ 分批多次 ” 開發(fā)模式，項目占地共計 350畝，其開發(fā)分四步走路： A、第一步：規(guī)劃多層普通住宅，占地 50畝，預計總建面積為 5萬平方米，其中 50%為拆遷戶返還， 50%可銷售。 此種建筑立面材料主要為高級彈性涂料，其用材相對單一，但在細部表現上較為細致，通過緩坡屋頂、經色簡筒屋面、屋頂花園、胸墻扶手、夯石墻等強調建筑表情。 二、酒店投資經營效益預測 依山傍水寄情于中，借溫泉借山借水齊畫。 6）噴水音樂池若干。 5）廁所建筑面積 200平米，土建以 600元 /平米計算，計 12萬；裝潢、設備計 300元 /平米，計 6萬；合計 18萬。 總投資為 2728萬元 金孔雀和萬振逍遙別院客房價格表 酒店收益預測 酒店投資經營效益預測 項目 金孔雀度假村 萬振逍遙別院 備注 客房 平時 230元 /天（協(xié)議價） 498元 /天（協(xié)議價） 298元 /天（普通散客） 788元 /天（普通散客） 節(jié)假日 368元 /天（協(xié)議價） 698元 /天（協(xié)議價） 458元 /天（普通散客） 988元 /天（普通散客） 別墅 平時 1098元 /天（協(xié)議價） 2880元 /天（協(xié)議價） 1680元 /天（普通散客） 3880元 /天（普通散客） 節(jié)假日 2180元 /天（協(xié)議價） 3880元 /天（協(xié)議價） 288元 /天（普通散客） 4880元 /天（普通散客） 從以上兩家的價格表，我們可以看出，節(jié)假日的房價較平時基本翻了一番。 三、項目前期投入及回收預測 3）相依林景觀建設和改造 600萬。 結論：