【正文】 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:28:27 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 廣告位 內(nèi)部主題廣告位主要起到指引商業(yè)功能分區(qū)和體現(xiàn)商業(yè)個(gè)體形象的作用 ， 其主要類型為廣告牌 、燈箱等 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 活動方案討論 ? 懷柔區(qū)域論壇 ? 項(xiàng)目推介會暨街區(qū)開放 ? 酒文化節(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)概念篇 市場推廣篇 營銷策略篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其修建是對三國文化的延伸和放大，有 “ 成都版清明上河圖 ” 之稱； ? 錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時(shí)期便聞名全國； ? 錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，擴(kuò)大了三國文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。 ?京承高速公路開通 ， 時(shí)空距離適當(dāng)縮短 ， 有利于改善旅游客戶對片區(qū)的認(rèn)知 。 ?總體經(jīng)營效益較差 ?除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足 50%。而其他大部分度假村年平均入住率 40%50%。 營銷鏈分析模型 投資者 (開發(fā)商 ) 產(chǎn)權(quán)者 （小業(yè)主） 管理者 （商業(yè)管理公司） 經(jīng)營者 （租客） 消費(fèi)者 市場競爭角度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。個(gè)人可能不會去。 ?期望新開拓項(xiàng)目的選擇主要分布在休閑度假、生態(tài)環(huán)境范圍內(nèi) 。 區(qū)域條件 政策條件 開發(fā)商背景 條件滿足旅游休閑商業(yè) KPI，基于此，對項(xiàng)目定位進(jìn)行深度思考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本 體 解 析 項(xiàng)目本體條件與北京遠(yuǎn)郊商業(yè) KPI不吻合，此發(fā)展方向不佳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三 發(fā)展方向分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 生態(tài)發(fā)展區(qū) ： 在北京城市總體規(guī)劃中，懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)； ? 城市性質(zhì) ： 北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)；是北京市國際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成部分和飲用水源地之一； 重點(diǎn)發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ；平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè) 懷柔的生態(tài)發(fā)展規(guī)劃 廟城發(fā)展規(guī)劃 ?規(guī)劃方向： 廟城組團(tuán)將大力發(fā)展 休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。 項(xiàng)目四至 ? 東側(cè)為天鴻時(shí)尚島項(xiàng)目 ? 商業(yè)所臨河道寬約 30平，深約 ，河面景觀一般 ? 南側(cè)過河為雙向四車道公道，所行車輛較少，936經(jīng)過項(xiàng)目大門 北側(cè)為空地 將來會是別墅 南側(cè)跨過懷河是廟城鎮(zhèn)政府 西側(cè)跨過懷河是榮城小區(qū) 東側(cè)是條規(guī)劃七米寬的道路 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃總用地： 建設(shè)用地： 公頃 地上建筑面積： 地下建筑面積： 7821平米 容積率： 自持面積： 平米 銷售面積： 規(guī)劃總用地 建設(shè)用地 代征用地 地上建筑面積 容積率 自持面積 銷售面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?性質(zhì)： 門戶經(jīng)濟(jì)、窗口經(jīng)濟(jì) 。 正確的站位是確定項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提 懷柔南大門，離市區(qū)約 旅游商業(yè) 離北京一小時(shí)車程，京承開通后縮短至約 30分鐘 強(qiáng)勢旅游版塊 傳統(tǒng) 區(qū)域商業(yè) 北京大型 遠(yuǎn)郊商業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時(shí)間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2023－ 5000 5000－ 10000 硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向 KPI分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?其中選擇和朋友及家人的被訪者 90%均表示：所在公司平均兩至三月進(jìn)行一次近郊旅游 ,逗留時(shí)間為二天一夜居多 。和朋友或者集體一起去吧。 北京休閑度假市場概況 發(fā)展水平相對較低 北京郊區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段發(fā)展水平還處于較低，基本處于觀光旅游階段，大量的培訓(xùn)中心都屬于國有性質(zhì)，市場化程度及發(fā)展水平較低。 市場供需狀況 經(jīng)營狀況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?旅游者對片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂場所認(rèn)知度不高 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營銷計(jì)劃篇 銷售原則 , ， 、 政府名片 營銷策略 ，在營銷策略上采取漸進(jìn)模式，形成一炮而紅的銷售局面； 2. 采取平開平走或平開高走的價(jià)格策略。 工作起始時(shí)間 階段分期 工作內(nèi)容 預(yù)熱期 主要通過各種活動，讓投資客，以及可能的經(jīng)營商家參與到項(xiàng)目中來，身臨其境的感受項(xiàng)目優(yōu)勢，形成項(xiàng)目的良好口碑。 時(shí)間： 2023年 3月 12日上午 9： 30 目的： ； “區(qū)域旅游商業(yè)”區(qū)域價(jià)值理念； ， 。 八 價(jià)格策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部景觀主要為懷河所打造。 物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 物業(yè)發(fā)展建議 色彩與燈光 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 主題園林 利用主題園林景觀，將建筑和水進(jìn)行融合，使各部位從使用功能到景觀特色都有張有弛 。 活動時(shí)間 :2023年 4月 16日 活動地點(diǎn) :會議中心 活動議題 : 活動方案： ； ； ； ，為本次系列活動畫上圓滿句號。 媒體推廣排期 推廣行程 施工進(jìn)程 施工完成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推廣原則 ； ； ，對宣傳活動和廣告表現(xiàn)的成功亦有著深刻的指導(dǎo)意義； ； ，故能否完成既定銷售任務(wù)也取決于推廣質(zhì)量； ，只有準(zhǔn)確科學(xué)地選擇媒體才能使推廣活動更加有效。 優(yōu)勢挖掘 優(yōu)勢挖掘 效益提升 概念營造 概念訴求 賣點(diǎn)提煉 售價(jià)提升 品牌打造 經(jīng)濟(jì)效益 價(jià)值最大化 品牌提升 后期售價(jià)提升 整體概念營造思路及目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街 ? “ 錦里 ” 古街占地面積 16畝，建筑面積 6520平方米， 長度 350米， 2023年 10月正式開放。 ?該項(xiàng)目是開發(fā)商運(yùn)作首個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目 ， 商戶資源有限 。前往密云度假的消費(fèi)者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。其中只有 法官進(jìn)修學(xué)校 由于聘請了建國酒店管理集團(tuán)而實(shí)現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達(dá) 60%，基本可以保證成本和收益持平。 客戶細(xì)分 度假村住宿 農(nóng)家樂 特色集中餐飲 休閑娛樂 北京背包客 北京自駕游 北京團(tuán)體 外地團(tuán)體 本地消費(fèi) 消費(fèi)人群 偏好 目 標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北大教授組團(tuán) 人數(shù) ：約 30人左右 早晨來的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費(fèi)用不能太離譜，要消費(fèi)得起。 消費(fèi)者行為分析 4 8 . 5 0 %4 2 . 5 0 %4 . 6 0 %4 . 3 0 %朋友家人單獨(dú)同事休閑度假生態(tài)環(huán)境文化古跡探險(xiǎn)拓展農(nóng)業(yè)觀光類娛樂項(xiàng)目體育競技節(jié)慶活動旅游房地產(chǎn)會議會展0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %出游方式 期望開拓項(xiàng)目類型 ?郊區(qū)旅游出行方式主要是和朋友及家人一起出行 。 ?開發(fā)商在本地有一定的影響力和口碑 。 分體式建筑形式不宜發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè) 。 項(xiàng)目界定 北京遠(yuǎn)郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強(qiáng)勢旅游版塊之間 要求大部分對外銷售的 主體建設(shè)完成的 分體式綜合商業(yè)項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東部新區(qū)（包括北房和楊宋）是新城的主要發(fā)展方向 三大板塊 新城東區(qū)板塊 廟城板塊 紅螺山板塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位置 交通通達(dá)性 ?項(xiàng)目與北京市區(qū)距離約一小時(shí)車程 ?項(xiàng)目距 101國道約 ?06年下半年京承高速開通后將縮短到本項(xiàng)目的時(shí)間 . 本體分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目規(guī)劃情況 全框架結(jié)構(gòu) 18號樓首層層高 二層、三層層高 柱距 7M，進(jìn)深 18M 樓梯 操作間 會議樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們通過對項(xiàng)目本體條件、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)類型要求進(jìn)行逐一對位判斷項(xiàng)目是否可以發(fā)展為區(qū)域商業(yè) ?項(xiàng)目要求具有便捷的交通 ?項(xiàng)目具有密集的商業(yè)氛圍 ?項(xiàng)目的建筑形式適合發(fā)展傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) ?圈層理論下競爭市場的情況 ?競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何 ?地區(qū)購物中心面