【正文】 農(nóng)家樂 ?團(tuán)體休閑度假主要偏好度假村 ?對(duì)休閑度假的特色要求較高 ?本地沒有形成品牌的特色餐飲娛樂場(chǎng)所 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 順義、通州、大興、房山：有少量較高檔次的度假村。 ?高檔度假酒店及度假村經(jīng)營稍好，但總體運(yùn)營狀況不佳 ?由于在市場(chǎng)上占據(jù)主體地位的國有培訓(xùn)中心對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強(qiáng)烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營管理水平不高，因此總體運(yùn)營狀況不佳。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會(huì)議中心、富來宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御湯泉度假村等。以密云水庫為例，旅游者只能在水庫周圍參觀，而不能進(jìn)入水庫游玩。 休閑度假市場(chǎng)研究結(jié)論（一） 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 — 主要來自 懷柔 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 1 懷柔區(qū)域內(nèi)部 2 昌平區(qū)域 3 密云等其他區(qū)域 ? 懷柔 是未來北京地區(qū)日常度假的重點(diǎn)區(qū)域，來自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項(xiàng)目未來的核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ? 昌平 在未來幾年內(nèi)仍會(huì)是會(huì)議度假的重要場(chǎng)所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項(xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ? 密云及其他區(qū)域 的度假物業(yè)與本項(xiàng)目在個(gè)人度假市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但懷柔區(qū)域相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)； 經(jīng)營狀況 — 總體經(jīng)營效益較差 ?從經(jīng)營狀況上來看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項(xiàng)目有較好的盈利； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)闉榉菬狳c(diǎn)商業(yè)區(qū)域 。 策劃前置，招商先行，部分物業(yè)自持三舉措增強(qiáng)投資者偏心 。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等 牢固的政企合作關(guān)系 有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味； ? 青瓦錯(cuò)落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時(shí)空倒流 . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)概念篇 市場(chǎng)推廣篇 營銷策略篇 營銷推廣策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。保持整個(gè)銷售過程的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售進(jìn)程推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立自己的品牌。 商業(yè)概念篇 市場(chǎng)推廣篇 營銷策略篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各階段工作內(nèi)容 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開盤期 預(yù)熱期：充分利用活動(dòng)造勢(shì) ， 并通過戶外廣告 、 報(bào)紙 、網(wǎng)絡(luò)等宣傳手段引起市場(chǎng)關(guān)注 ， 聚集人氣 ， 為本項(xiàng)目投放市場(chǎng)奠定基礎(chǔ) 。 “ 搖滾之夜 ” 活動(dòng)目的 : ，拉開此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動(dòng)時(shí)間 :2023年 4月 10日 活動(dòng)地點(diǎn)：本項(xiàng)目西側(cè)水系旁露天場(chǎng)地 現(xiàn)場(chǎng)布臵： 、燈光、音箱等基本設(shè)備； 。 “ 中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會(huì) ” 活動(dòng)目的 : ； 。 商戶名稱 店面位置 已有店面積 已有店租金 進(jìn)駐樓層 意向租金 權(quán)金城烤肉 北太平莊花園 路 1500 23元 /平米 .天 12層 視周邊消費(fèi)人群而 定 ,2元左右 三千里烤肉 和平門 200 /平米 .天 12層 最高 /平米 .天 小土豆餐飲集團(tuán) 德勝門 1500 23元 /平米 .天 13層 2元 /平米 .天左右 欲望都市酒吧 北海后門 100 1層 24元 /平米 .天 商家反饋 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)發(fā)展建議 開敞空間 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)計(jì)出集標(biāo)志與入口廣場(chǎng)特殊功能于一體 ， 最能體現(xiàn)本項(xiàng)目亮點(diǎn)的入口景觀 。 物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 其主要類型為立柱式廣告等。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 11:28:27 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1比不了得就不比，得不到的就不要。 物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點(diǎn)和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 細(xì)節(jié) 古典的細(xì)節(jié)與符號(hào)彰顯非凡尊貴的氣質(zhì) ,同時(shí)又具現(xiàn)代主義的摩登時(shí)尚 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。臨湖面為獨(dú)體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側(cè)商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們?cè)谛蓍e時(shí)將水景盡收眼底。 九 物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)于商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要有成本加成法、市場(chǎng)比較法、租金反推法等。 活動(dòng)時(shí)間 2023年 4月 11日 13日 現(xiàn)場(chǎng)布臵 ，為比賽營造氣氛； 活動(dòng)方案： 3月通過網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，并進(jìn)行媒體宣傳； ，在北京三里屯、什剎海等地設(shè)立賽場(chǎng)、評(píng)選個(gè)分賽區(qū)酒吧寶貝； ,后推出本次比賽總決賽，由專家組成評(píng)審團(tuán)，以出題過關(guān)形式對(duì)參賽選手品酒、調(diào)酒、甄酒技藝以及相關(guān)知識(shí)理解，最終評(píng)選 3名“酒吧寶貝”； 4. 評(píng)選結(jié)束后，還將舉行酒品牌形象代言人的任命儀式； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 邀請(qǐng)單位： 北京市政府 懷柔區(qū)政府 天鴻房地產(chǎn)責(zé)任有限公司營銷總經(jīng)理 中國釀酒工業(yè)協(xié)會(huì) 媒體支持 : 網(wǎng)絡(luò)媒體：新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)，焦點(diǎn)網(wǎng) 報(bào)刊雜志：北青、北晚、中國房地產(chǎn)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、新地產(chǎn)、樓市、 議題： 懷柔區(qū)域未來整體規(guī)劃與懷柔區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc前景 旅游商業(yè)對(duì)于區(qū)域開發(fā)不可限量的價(jià)值 大型國際性、藝術(shù)性、文化性配套奠定區(qū)域高度 郊區(qū)休閑社區(qū) —— 打開高尚生活之窗 活動(dòng) 1—— 懷柔區(qū)域論壇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 媒體選擇 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 旅游公司線路宣傳、平面媒體及戶外宣傳 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 旅游商業(yè)綜合體 充分造勢(shì) 旅游資源 +特色餐飲 獲得認(rèn)知 文化展覽 深入人心 價(jià)值充分體現(xiàn) 水到渠成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開盤期 通過各種宣傳手段（媒體、推介會(huì)等）對(duì)客戶的積累準(zhǔn)備，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正式銷售并根據(jù)前期有針對(duì)性的客戶認(rèn)購，達(dá)到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。 第四階段 包租銷售策略 ； 2. 消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購買包租產(chǎn)品的投資者； ，并在宣傳的同時(shí)樹立自己的品牌。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 物業(yè)規(guī)劃 會(huì)議中心 KTV練歌城 溫泉會(huì)所 特色餐飲 主力店 酒吧 (發(fā)揮臨河優(yōu)勢(shì)） 特色餐飲 洗浴休閑中心 1 2 5 6 9 3 4 7 8 茶樓棋牌室 由于產(chǎn)權(quán)主要用于銷售，具體經(jīng)營業(yè)種無法控制，但合理的業(yè)種規(guī)劃可以做為招商的方向參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分； ? 錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等； ? 商業(yè)經(jīng)營只租不售，前期從 400余家商戶中選取 30多戶信譽(yù)最好的進(jìn)駐。 項(xiàng)目定位 消費(fèi)者定位 ：市區(qū)團(tuán)體＋本地娛樂消費(fèi) 購買者定位 ： 投資客＋休閑娛樂經(jīng)營機(jī)構(gòu) 產(chǎn)品定位： 以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點(diǎn)的休憩 型商業(yè)綜合體 形象定位 ：格調(diào)高雅的“市”外“桃”源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂商業(yè)有效供給不足 。 SWOT分析 S T O W ? 開發(fā)商在懷柔本地有較強(qiáng)勢(shì)的政府資源 。 順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度假市場(chǎng)分析 ? 度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村 由于這幾個(gè)區(qū)域缺乏強(qiáng)勢(shì)的景觀資源，因此度假村市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)；但因其距離市區(qū)較近，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了少量高檔次的度假村及度假酒店，如大興區(qū)的龍熙溫泉、通州區(qū)的月亮河、順義區(qū)的怡生園國際會(huì)議中心、房山區(qū)的天湖國際會(huì)議中心等。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 昌平度假市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供需狀況 經(jīng)營狀況 ?度假市場(chǎng)總體供需兩旺 ：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。 ?高檔度假村和度假酒店供給不足 ：具有四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村僅有 3家。 集中分布于懷柔、昌平、密云、延慶 在 62家三星級(jí)以上度假酒店及度假村中，懷柔擁有 18家，占 29%；昌平擁有 17家，占 27%；密云和延慶次之，各擁有 6家；而其他各郊縣共有 15家，不足總量的四分之一。 馬先生： 職業(yè)：服裝店老板 年齡： 35歲左右 來懷柔時(shí)間不長(zhǎng)， 一般請(qǐng)客吃飯就在小肥羊，玩的地方不太清楚。要有特色，比如說表演之類，不能像賓館一樣。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 消費(fèi)者行為分析 —— 人均消費(fèi)區(qū)間 每次郊區(qū)旅游的平均花費(fèi)， 300— 500元的消費(fèi)人數(shù)最多，占到 %，其次為 100— 300元，占 %， 500— 1000元占 %， 1000元以上占 %，100元以下占 %。 定位需解決問題 休閑商業(yè)經(jīng)營什么產(chǎn)品？ 商業(yè)的形象定位是什么？ 商業(yè)的合理定價(jià)是多少？ 本項(xiàng)目最終消費(fèi)者和購買者是誰？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?片區(qū)在旅游人群中認(rèn)知度較高 。 旅游商業(yè)發(fā)展方向研究 —— 旅游發(fā)展模式 洲際旅游開始出現(xiàn) 出現(xiàn)到周邊國