【正文】 臥室 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ 衣帽間 ㎡ 客臥 臥室 ㎡ 衛(wèi)生間 ㎡ —— 獨立衣帽間 為住戶提供更加舒適的居住和生活享受， 各臥室均擁有一處大面積露臺 ，采光充分，提高附加值； 主臥 主臥 客臥 衣帽間 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 二聯(lián)院戶型特色總結(jié) ——特色產(chǎn)品超越獨棟產(chǎn)品 社區(qū)配套 套型指標(biāo) 樓層 地上 面積 4房 2廳 4衛(wèi) 地下一層 199 ㎡ 一層 211 ㎡ 二層 160 ㎡ 地上建筑面積 372㎡ 地下一層 地上一層 地上二層 二聯(lián)院作為本項目的終端產(chǎn)品，不管從空間面積還是從戶型設(shè)計上做到了 動靜分離、舒適居住 ； 單套合計超過 60平米的露臺 給住戶提供更多附加空間； 大開度的向南采光 及 各功能間最大程度上的臨水取景 ，實現(xiàn)真正水景豪宅的居住享受； 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 低密度產(chǎn)品戶型特色總結(jié) —— 二聯(lián)院和聯(lián)排產(chǎn)品， 以景觀最大化為設(shè)計出發(fā)點 ，實現(xiàn)三面觀景的空間設(shè)計； 地下空間在本案別墅產(chǎn)品中被充分挖掘， 地下空間附加值較大 ，可以實現(xiàn)價格上和品質(zhì)上的區(qū)域跳脫； 二聯(lián)院作為區(qū)域新型產(chǎn)品，由于其 大開面的向南采光 ，已經(jīng)成為雙拼別墅的升級品； 聯(lián)排別墅的 內(nèi)院設(shè)計 ，人性化設(shè)計，在區(qū)域同類產(chǎn)品中實現(xiàn)創(chuàng)新，成為聯(lián)排的最大賣點； 170200平米小面積疊加別墅 ，由于面積合理，總價控制得當(dāng)，總價優(yōu)勢明顯； 社區(qū)配套 5700方濱水主題商業(yè) ——打造區(qū)域特色核心商業(yè)中心 濱水半圍合式 商業(yè)中心 沿街聯(lián)廊式商業(yè)街 入口景觀廣場 特色型、主題式綜合商業(yè)街 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 社區(qū)型業(yè)態(tài) 加分型業(yè)態(tài) 諸如：品牌面包房、精品蔬果店、鮮花店、干洗店、便利店 諸如：咖啡館、葡萄酒專賣店、高爾夫或漁具； 塔樓 音樂噴泉中心景觀 本項目會所面路背水， 與室外開放式游泳池 、主入口景觀湖連為一體； 2F會所風(fēng)格延續(xù)地中海建筑風(fēng)格， 回旋臺階，內(nèi)庭圍合設(shè)計 ，增加透光性和空間的開闊性，與別墅、公寓風(fēng)格保持統(tǒng)一； 近 1600㎡ 濱水會所 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 近 3000方臨湖休閑會所 ——走精致化高端路線滿足社區(qū)內(nèi)特定高端住戶的休閑需要 定位為 地中海式 ”黑白鞋” 會所 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 ? 大型餐飲： 1000㎡ 左右 ?健身中心： 2023㎡ 左右 ?多功能廳： 80㎡ 左右 ? 書吧 ： 50㎡ 左右 ? 親子區(qū)： 50㎡ 左右 ? 室外網(wǎng)球場 + 開放式游泳池 會所功能設(shè)定： 考慮到會所面積較小，我們在功能設(shè)定上，將走精致化、高端化的路線，針對特定人群的休閑需要； 產(chǎn) 品 元 素 提 煉 產(chǎn)品亮點 識別標(biāo)簽 西班牙建筑風(fēng)格 附加空間，舒適享受 100%全水景大型社區(qū) 地中海風(fēng)情臨湖休閑會所 舒適到心、安全到家 中心湖景、獨島設(shè)計、 37萬方超大體量 舒適型公寓設(shè)計，大開面 +入戶花園 +景觀露臺 臨水設(shè)計，全景體驗 別墅大部分臨水設(shè)計、真正陽光水景房 太倉第一個純正地中海完美建筑品 主題型半圍合街區(qū)商業(yè) 配有游泳池 /網(wǎng)球場 /的 ” 黑白鞋 ” 高檔泛會所 隔音降噪處理 /家庭智能體驗 /智能安防等附加設(shè)施 引入美容 SPA/酒品專賣 /垂釣魚具，滿足高端客需求 太倉第一 娛樂影音室 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 聯(lián)排地上一層 ——主要考慮住戶社交空間 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 A 4房 2廳 4衛(wèi) ㎡ B 4房 2廳 3衛(wèi) ㎡ C 4房 2廳 5衛(wèi) ㎡ 次臥室 次臥室 起居室 起居室 起居室 起居室 起居室 餐廳 餐廳 餐廳 餐廳 內(nèi)院 內(nèi)院 內(nèi)院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 地面庭院 中西廚房 地面一層著重于社交功能； 起居室、家庭室和書房分別為親戚、朋友和工作伙伴提供了不同功能需求的交流場所。 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 溫和的 外立面顏色、 粗樸而 富有質(zhì)感的材料、有眾多的回廊、構(gòu)架和觀景平臺 立面想象圖 落地半圓拱門 運用多種石材豐富立面錯落組合 進(jìn)口石材貼面的半地下回廊 大量運用鐵藝、木質(zhì)材料、石材和手抹涂料 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 建筑風(fēng)格 ——建筑細(xì)節(jié)突顯純正西班牙風(fēng)格 全區(qū)湖景、普羅旺斯景觀和宅間綠化 打造太倉最大地中海式花園型社區(qū) 雕塑花卉與噴水組合小品 與墻面結(jié)合的水景 與陶罐溪水組合水景小品 地中海風(fēng)情水景 —— 主要景觀節(jié)點結(jié)合小型噴泉、雕塑、小品，營造一種安逸的生活意境 靜態(tài)庭院水景小品 庭院水景小品 噴泉組合 景觀特色 約 8000㎡ 支狀水系 ，真正 滿足 90%以上戶型景觀第一性的特點 ； 退讓綠化的坡地堆高 和 水景小品、雕塑花卉 等地中海區(qū)域風(fēng)情的景觀營造； 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 社區(qū)配套 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 產(chǎn)品大類 細(xì)分產(chǎn)品 面積段 套數(shù) 面積 所占比例 別墅 疊加 172/201㎡ 504 91980㎡ % 聯(lián)排 213270㎡ 80 17241㎡ % 二聯(lián)院 357㎡ 16 5722㎡ % 高層公寓 90㎡ 以下 532 244614㎡ 68% 120135 ㎡ 400 135155㎡ 594 155㎡ 以上 306 ? 高層公寓與低密度 產(chǎn)品的面積比重約為 2： 1，高層公寓比重較大，仍為本案未來銷售的主力，客群面較集中； ? 舒適型物業(yè)； ? 高層公寓中 120155m2成主力產(chǎn)品 ，同時 90m2以下 比重亦較大； ? 疊加 為低密度住宅中的主力產(chǎn)品，面積比例占整個別墅的 80%； 面積配比 ——舒適戶型打造區(qū)域高端產(chǎn)品 社區(qū)配套 建筑風(fēng)格 景觀處理 規(guī)劃布局 面積配比 戶型分析 高層公寓戶型特色 2——雙陽臺 /東側(cè)觀景陽臺 /開面雙廳設(shè)計，滿足客戶全方位觀景體驗 社區(qū)配套 套 型 建筑面積 B1 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ B2 2房 2廳 1衛(wèi) ㎡ B3 3房 2廳 2衛(wèi) ㎡ 戶型分析： B1餐廳客廳各自獨立 ；南北四露臺設(shè)計 ，采光與觀景最大化，起居室和廚房設(shè)有北陽臺，實現(xiàn)豪宅設(shè)計需要； B3北向客廳設(shè)置觀景凸窗， 實現(xiàn)該房型的東面、南面和北面的 270度三面觀景 ；主臥自帶衛(wèi)生間，私密性好。 ?居民對 區(qū)域價值認(rèn)同度高 ； ?樓盤 開發(fā)基本飽和 ； ?未來區(qū)域 土地供應(yīng)量小 ； 新區(qū)將是未來政治中心、商業(yè)中心、 CBD商務(wù)中心、高檔居住社區(qū)聚集區(qū) … 新城板塊市場特征 ?未來城市發(fā)展中心 。南郊新城目前為太倉動遷房集中區(qū)域，從其未來土地供應(yīng)情況來看，未來高端項目缺乏，無法對本項目客群形成板塊分流作用。景瑞項目市場分析與策略思考 2023/8 Part01 報告回顧 目 錄 Part03 策劃篇 ?項目定位 ?產(chǎn)品形態(tài) ?客戶定位 ?企劃推廣思路 ?整盤營銷策略 Part02 市場篇 ?長三角整體市場回顧 ?太倉上半年市場回顧 ?競品個案去化分析 ?市場總結(jié) Part04 銷售篇 ?銷售目標(biāo) ?銷售總綱 ?推量分期 Part05 企劃篇 ?VI演示 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標(biāo)客戶定位 報告回顧 太倉市 蘇州 市 昆山市 嘉定區(qū) 上海市 沿江高速公路 蘇昆太公路 軌交 11號線 R3 太倉市區(qū)位圖 城市屬性 ——跨入上海４０公里城市版圖 重要城市 車行時間 上海 太倉 40分鐘 上海 昆山 47分鐘 上海 蘇州 82分鐘 經(jīng)濟(jì) ?太倉接受上海和蘇州的經(jīng)濟(jì)、文化輻射能力的同時，更充分 發(fā)揮自身沿江、沿滬的兩區(qū)優(yōu)勢和特色 ，增強吸引力和凝聚力，加快建設(shè)高度文明的現(xiàn)代化城市的步伐。 交通 ?太倉緊鄰上海外郊環(huán)帶上 ，距離嘉定區(qū)僅 6公里，屬于上海 1小時經(jīng)濟(jì)生活圈； ?A5太倉出口 40分鐘直達(dá) 上海商貿(mào)中心 徐家匯 ； ?沿江高速聯(lián)通上海、蘇州、昆山等地； ?城際軌交 R3直達(dá)上海市區(qū)，太倉將成為上海城市軌道交通網(wǎng)的輻射點之一； 上海距離周邊城市距離 太倉、蘇州 /昆山已經(jīng)和上海形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、捷運經(jīng)濟(jì)的黃金三角帶 南郊新城原為南郊鎮(zhèn)，其重要配套工程于 2023年 10月開始動工。 城市發(fā)展方向 —— 太倉向東，未來新城市中心 曼氏銀洲花園 彩虹天下 金谷府邸 君悅豪庭 蘇州西路 上海花園 上城國際 老城板塊 蘇州東路 原政府大樓 華源上海城 錦繡新城 高爾夫湖濱花園 寶龍城市廣場 奧森尚東 新區(qū)板塊 東倉路 新政府大樓 常勝路 朝陽路 本 案 老城板塊市場特征 ?生活機能完善， 人流充沛 。 ?目前相關(guān) 配套不成熟 ； ?樓盤開發(fā)趨向 高檔化 ； ?樓盤產(chǎn)品 價格差異大 ； ?在售項目 后期推出量大 ； ?未來區(qū)域 土地供應(yīng)量大 區(qū)位特征總結(jié) 泛上海經(jīng)濟(jì)圈捷運城市 滬昆太產(chǎn)業(yè)黃金三角地 泛上海經(jīng)濟(jì)圈 / 太倉市中心 / 新區(qū)核心地 太倉市中心 3KM范圍內(nèi) 真正市中心地段 未來城市新中心 新區(qū)規(guī)劃核心地 城市區(qū)位 板塊特征 區(qū)域規(guī)劃 ?市場分析 ?項目整體定位 ?區(qū)位價值分析 ?市場競爭分析 ?產(chǎn)品屬性定義 ?目標(biāo)客戶定位 報告回顧 板塊規(guī)劃 ——東區(qū)將是新城市中心，本案將借各項規(guī)劃節(jié)點之勢，實現(xiàn)自身與區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展、聯(lián)動營銷 本案 太倉高爾夫球場暢想圖 錦繡新城 華源 上海城 在建的市人民醫(yī)院 東盛商業(yè)廣場 高爾夫湖濱花苑 太倉新區(qū)第三小學(xué) 新政府大樓 華僑花園 新區(qū)東區(qū) 寶龍城市廣場 五星級酒店 城市向東發(fā)展 華源上海城 錦繡新城 寶龍城市廣場 第二梯隊： 05年上市項目 高爾夫湖濱花苑 ——現(xiàn)代風(fēng)格 奧森尚東 ——簡約現(xiàn)代風(fēng)格 第三梯隊 福樂園 世紀(jì)苑 華僑花園 第一梯隊：動遷安置項目 如果說 3年前的太倉東區(qū)只是動遷安置房的檔次的話，那現(xiàn)在的太倉東區(qū)已呈現(xiàn)出品質(zhì)第一的面貌 市場升級啟示 ——區(qū)域變革孕育市場產(chǎn)品升級 項目名稱 高爾夫 奧森尚東 本項目 比 較 分 析 產(chǎn)品方面 項目規(guī)模 ㎡ ㎡ 45萬㎡ 規(guī)模第一，超大容量 規(guī)劃布局 高層、疊加、聯(lián)排和獨棟混合 小高層、聯(lián)排、雙拼和獨棟 高層、聯(lián)排、疊加和二聯(lián)院 產(chǎn)品線基本相同，高層、疊加比重較大，增加二聯(lián)院的新產(chǎn)品 建筑風(fēng)格 簡約（高層深色 +別墅淺色混搭） 現(xiàn)代風(fēng)格（以黑白灰為主色調(diào)） 西班牙式 風(fēng)格走特色路線，跳脫區(qū)域單一 景觀營造 中心 1000平米湖景+部分淺水系 以宅旁綠化為主，無中心景觀 10000㎡ 湖景 ，多支水系及集中大量建筑小品 全湖景社區(qū)，景觀唯一性較突出 設(shè)施設(shè)備 太倉首家引進(jìn)家庭直飲水系統(tǒng) ； 家庭中央熱水系統(tǒng) 別墅產(chǎn)品凈水系統(tǒng)：凈水進(jìn)戶 供水：變頻供水 別墅： 家庭智能系統(tǒng) +家居舒適系統(tǒng)、中央空調(diào) 公寓：家庭安防圈設(shè)計 相比競品有所創(chuàng)新，設(shè)備附加增值 社區(qū)配套 會所 5000平米健身休閑會所 無 1600㎡ 臨湖地中海風(fēng)情會所 太倉第一臨湖風(fēng)情會所，滿足高端客 商業(yè) 會所中大型餐飲 3000㎡ 沿街商業(yè) 5000多㎡集中型半圍合商業(yè)街 商業(yè)體量較大，集中式、主題型為其特點 戶型面積