赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓可行性分析-展示頁
2025-03-10 18:33本頁面
【正文】 業(yè)的需求較為旺盛，呈剛性特點(diǎn) 市場總體運(yùn)行呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)： 一是市場繼續(xù)保持活躍，消化吸納力強(qiáng)勁，二是樓價(jià)依然保持較快增長，但升勢有減慢趨勢；三是政策調(diào)控效應(yīng)在第三季度開始顯現(xiàn)，成交有所縮量。 一線江景一手樓盤均價(jià)： 1600022023元 /m178。 二線江景一手樓盤均價(jià)： 80009000元 /m178。 同地段住宅成交均價(jià) 嘉 誠 國 際 公 寓 ： 9 5 0 0 元 / m 178。 鉑林國際公寓：平層 13000元 /m178。 芭堤水岸： 8500元 / m 178。 參考項(xiàng)目 鉑林國際公寓 嘉裕禮頓陽光 財(cái)智大廈 珠 光 高 派 國 際 公 寓 嘉裕禮頓陽光 定位：酒店式服務(wù)公寓 裝修 : 2500元 /平方米 均價(jià) : 14300元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi) : /平方米 禮頓陽光項(xiàng)目位于珠江新城華穗路與華成路交界，是嘉裕集團(tuán)進(jìn)軍珠江新城 CBD核心商務(wù)區(qū)的首席公寓項(xiàng)目，由三座塔樓組成，西塔為 4星級嘉裕禮頓商務(wù)酒店，東塔、中塔為高級酒店公寓。在廣州首次引入全球尖端智能家居系統(tǒng)，領(lǐng)創(chuàng)國際公寓新標(biāo)準(zhǔn)。 單間戶型圖 一房一廳戶型圖 兩房兩廳戶型圖 三房兩廳戶型圖 鉑林國際公寓 鉑林國際公寓占地 5265平方米，由 3棟樓宇構(gòu)成，總建筑面積約 53000平方米，產(chǎn)品包括小復(fù)式公寓和平層單身公寓，以小戶型為主，面積從 30平方米到 60平方米不等。其中小復(fù)式公寓面積約30－ 60平方米，以 40平方米左右的一房兩廳單位為主，實(shí)際使用面積有 60平方米左右；另有 60平方米左右的三房兩廳，實(shí)際使用面積有 90平方米左右，使用率高達(dá) 153%。 鉑林國際公寓的小復(fù)式提供了中空位置“先揚(yáng)后抑”、“先抑后揚(yáng)”兩種戶型，突破以往小復(fù)式只有一種挑空選擇的局限。其中客廳 米挑空設(shè)計(jì)，廳直出陽臺，開間達(dá) 。 定位：酒店式商務(wù)公寓 裝修：毛坯 均價(jià)： 8500元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 該項(xiàng)目占地 6,600平方米，總建筑面積 42916平方米，樓高 30層，由公寓、寫字樓、商鋪及立體車庫四部分組成。擁有酒店式豪華商務(wù)大堂、六臺高速商務(wù)客梯和 2023平方米商務(wù)會所，是廣州地區(qū)首家與中國電信合作建立商務(wù)信息智能化綜合服務(wù)平臺的項(xiàng)目，通過最專業(yè)的平臺實(shí)現(xiàn)建筑智能化。月 珠光高派國際公寓 高派項(xiàng)目位于濱江東豪宅街正中心，南鄰百年著名學(xué)府中山大學(xué)；北臨珠江僅百米之遙，與二沙島對望，斜對面為廣州中央商務(wù)區(qū)珠江新城及天河北高級商務(wù)區(qū)，東瀕廣州大道、國際領(lǐng)事館區(qū)和琶洲國際會展中心，地理位置得天獨(dú)厚，是二線江景項(xiàng)目。 項(xiàng)目規(guī)劃占地近 8000平方米，總建面積近 4萬平方米，為 2棟連體公寓，總戶數(shù)達(dá) 369戶。 定位：酒店式服務(wù)公寓 裝修： 1500元 /平方米 均價(jià)： 10000元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 以下中小戶型產(chǎn)品將大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競爭將日趨激烈： 今年 3月份以前，廣州市在運(yùn)營的 3370 m178。 政策調(diào)控和市場競爭 優(yōu)勢 分析 新城市中軸線 珠江新城、五羊新城 天河北、天河城 琶洲會展中心 新領(lǐng)館區(qū) 濱江東豪宅走廊 景觀 幼兒園配套 小戶型總價(jià)低、低門檻入市 區(qū)域內(nèi)唯一的純小戶型 公建風(fēng)格的立面設(shè)計(jì) 上市公司＋老牌國資背景 豐富的酒店項(xiàng)目開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn) 劣勢 分析 商業(yè)氛圍淡薄 交通瓶頸 娛樂消費(fèi)場所缺乏 756戶單核心筒設(shè)計(jì) 噪音滋擾 40%單元無陽臺 配套設(shè)施考慮不足 停車位配套不足 產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn) 機(jī)會 分析 人均可支配收入相應(yīng)提高 城市中心區(qū)域土地供應(yīng)稀缺 新一輪換房周期 廣州樓價(jià)具有較大的上漲潛力 人民幣的升值壓力和房地產(chǎn)較高的回報(bào)和保值能力 既得利益集團(tuán)推動(dòng)樓價(jià)上揚(yáng) 境內(nèi)外移民和高素質(zhì)流動(dòng)人口增加 小戶型的總價(jià)優(yōu)勢 100%小戶型設(shè)計(jì)完全符合70/90的戶型限制的要求 傾向于小戶型的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 琶洲會展中心規(guī)模和輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大 酒店和公寓市場方興未艾 區(qū)域內(nèi)唯一的純小戶型項(xiàng)目 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和深化 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段 珠江新城多個(gè)地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成 威脅 分析 0708年廣州市酒店市場井噴 租賃市場競爭日趨激烈 中小戶型大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競爭不可避免 政策對境外個(gè)人或團(tuán)體投資房地產(chǎn)的限制 70/90的戶型限制加劇小戶型市場競爭 住宅禁商 返租和酒店式服務(wù)公寓的傳播限制 房貸利率存在進(jìn)一步的上調(diào)壓力 政策對房地產(chǎn)投資行為的打擊力度不斷加強(qiáng) 酒店式服務(wù)公寓的特點(diǎn) 從概念和定義上看，酒店式服務(wù)公寓具有如下特點(diǎn)： 相對于酒店而言，酒店式服務(wù)公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。 酒店式服務(wù)公寓的區(qū)域分布特點(diǎn)： 地段是酒店式服務(wù)公寓制勝的首要因素，城市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式服務(wù)公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近 CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。 酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營規(guī)模 200套是酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營利潤最大化的體量節(jié)點(diǎn)，結(jié)合赤崗項(xiàng)目的具體情況，劃撥 6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共 162套做為酒店式服務(wù)公寓定位。 2732層共 162套作酒店式服務(wù)公寓（經(jīng)營）定位 526層共 594套作服
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