酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺可行性報告-展示頁
2025-03-12 04:36本頁面
【正文】 數(shù)只租不售，作為一種經(jīng)營收益的房地產(chǎn)。酒店式公寓有兩種，一種是只租不售，另一種可以出售。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 構(gòu)建酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺可行性報告 一、 市場篇 二、 操作篇 三、 財務篇 四、 風險篇 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、 市場篇 酒店式公寓的起源和發(fā)展 酒店式公寓從嚴格意義上來講至今沒有一個準確的定義。從字面上理解，它首先是公寓，即房地產(chǎn)的一種類型，而不是酒店，在酒店中有一種公寓式酒店（ Apartment Hotel）有些類似，但兩者性質(zhì)上有質(zhì)的差別；其次其采用酒店式服務或管理，相對與一般的物業(yè)服務（管理）來說，它提供的各類服務更象酒店，如房屋清潔、送餐、洗衣、叫醒等，服務檔次比較高，有的還采用酒店按日出租的管理方式，適合中 短期居住者（租賃者）。對購買者來說是一種有限自用的投資型物業(yè)，即購買者和使用者相分離，購買者以投資為主，關(guān)心回報率，采用自行或委托出租方式獲取租金收益。作為房地產(chǎn)和酒店結(jié)合的產(chǎn)物，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店（ Timeshare Hotel）有不少共同點，主要體現(xiàn)在它們提供的服務上面，但從是否具有產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 來看三者完全不同：后兩者都為酒店，而時權(quán)酒店只有相應天數(shù)的使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，而且后兩者基本都是一種旅游度假的衍生產(chǎn)品，與旅游和酒店密不可分，而前者更是一種房地產(chǎn)產(chǎn)品。從上海的情況來看，截止 2021 年，基本上市場上已建立的酒 店式公寓都屬于外銷房范疇，為了方便管理和經(jīng)營，其中大部分也與國外一樣，只租不售，如嘉里中心等。于是乎從 2021 年下半年到 2021 年，大量類似物業(yè)將要 上市。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 酒店式公寓的現(xiàn)狀和問題 在上面的敘述中，我們將目前上海的酒店式公寓分為兩大類，一類是原來外銷房所形成的酒店式公寓，另一類就是 2021 年以來新上市的小戶型酒店式公寓，在它們還沒有真正注入酒店式管理服務以前，也許只能稱之為單身公寓。該類物業(yè)的主要問題是限于各自的規(guī)模，只能小打小鬧，形成不了大的氣候，尚不能同上海目前的酒店業(yè)所抗衡。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 2） 管理和服務 到目前為止，所有的“單身 公寓”都宣稱提供酒店式服務，自稱為酒店式公寓，由于除 mycity外都未交付，我們尚不能評價該種承諾的可靠性和可操作性，但從現(xiàn)已掌握的情況看，已有很大的隱患。其他的已銷售樓盤也或多或少存在類似問題，至少我們現(xiàn)在還沒有看到過哪個項目真正利用酒店管理公司進行管理，管理和服務問題將隨著一個個項目的交付使用而愈發(fā)暴露明顯，而這又將反過來影響該物業(yè)和類似物業(yè)的租售，最終引發(fā)更多的問題。對于投資客來說，所有問題最終都將歸結(jié)于投資和回報上，如果收益率可以達到期望，則其他問題再大也不是問題，如果收益率達不到相當?shù)乃剑瑢︻愃祈椖慨a(chǎn)生巨大的打擊。從目前情況看，雖然 mycity 的租賃情況不錯，其他已售物業(yè)的投資回報預估也很高，但沒有一家開發(fā)商敢于提出回報承諾，因此這些假設都沒有接受進一步的考驗，特別對于一些產(chǎn)品定位模糊的項目如巴黎時韻等很難有其假設的回報率。 以上三個問題實際上是環(huán)環(huán)相扣的，也是“將小房型進行到底最大的障礙”，當前的最主要的課題就是要探索全新的操作模式以解決以上三大問題，最終將小房型進行到底。 再談為什么要建立經(jīng)營平臺以前，我們先來看一下金銀匯的例子：金銀匯項目原為辦公樓項目的爛尾工程，經(jīng)重新包裝改建，將其全部設計成為 40 平方米左右大小的酒店套房模式的產(chǎn)品，在 2021 年 1 月已經(jīng)全部售罄（合計 470 余套），購買者中 97%以上是投資客。對于該物業(yè)的租金有兩種算法：一種按酒店 算，南京路上 4 星級酒店價格普遍是 500 元 /天，且出租率在 95%以上，就按 400 元 /天算， 1 個月的租金將達到 12021 元（未扣除成本），即使按 300 元 /天算，也要達到 9000 元；另一種按普通物業(yè)租賃算，多家中介公司開出的租賃價格都在 3500/月上下（還是比較樂觀的預計）。 上述例子的核心就是酒店式公寓究竟能不能按酒店方式出租，這同時也引出所有酒店式公寓投資客最關(guān)心的一個問題 —— 他們的回報有沒有保證，而構(gòu)建經(jīng)營平臺就將解決這個核心問題。事實上，上海的那些傳統(tǒng)的酒店式公寓（外銷房）能夠提供按天出租的也少之又少，大多數(shù)也是至少按月出租，有其名而無其實。 根據(jù)不同的酒店式公寓自身情況，可以定位于不同的短期租客，以青年匯、金銀匯和自由自宅為例，這三種酒 店式公寓代表了完全不同的三種類型： 青年匯：定位于中長期（ =1 月）的居家型租客，客源以中檔年輕人為主； 金銀匯：定位于中短期（ =1 天）的商務或旅游租客，客源為中高檔人士； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 自由自宅：定位于中長期（ =1 周）和超短期（ =1 天）的商務居家或休閑娛樂租客，客源檔次參差不齊。 應該說有不少開發(fā)商都嘗試探討過類似問題，但最終都沒有實施，原因在于兩方面，一是經(jīng)營成本，幾乎所有的酒店都是微利（營業(yè) 凈利在 5%左右，在操作篇和效益篇中再作分析），經(jīng)營成本巨大，開發(fā)商不敢嘗試；二是操作必要性，開發(fā)商是以銷售成功回籠資金為第一目的，再去經(jīng)營沒有必要。 從我們探討的酒店式公寓來看，酒店式服務和管理必須有專業(yè)的酒店管理公司介入，而服務項目和內(nèi)容分為兩大類，一類是傳統(tǒng)酒店中的客房服務，包括前臺服務、客房清潔、消耗品配置、叫醒服務等（具體服務模式另見服務平 臺相關(guān)介紹），這類服務都為免費服務（費用包含在房費中）；另一類是增值服務或衍生服務，如送餐服務、洗衣服務、按摩服務、室內(nèi)冰箱服務等，這些服務都另外計算費用，這將是酒店式公寓經(jīng)營平臺今后的一項重要收入來源，在后面的效益篇后再做詳細介紹。 根據(jù)上述服務內(nèi)容應合理配置服務人員，一般按酒店要求，每 10— 15 間客房設服務員 1 名，總臺人員按每 20— 25 間客房設 1 名，公共部分清潔按每 1000平方米設 1 名，另設門童、保安若干。以自由自宅為例， 150間客房可以設 10（ 1 班） *（換班和輪休）共 25名服務員， 6 名總臺人員（ 3班）， 3 名公共部位清潔工，門童 2— 3 名，保安 4— 6 名，另外可以根據(jù) 1： 7 的比例設置服務
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