赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓可行性分析-wenkub
2023-03-23 18:33:28 本頁(yè)面
【正文】 594套服務(wù)式公寓分三期先行推出市場(chǎng)，推出周期視市場(chǎng)反應(yīng)確定。 → 10000 元 /m178。 → 12500元 /m178。 酒店式服務(wù)公寓 根據(jù)屆時(shí)公司的資金狀況確定酒店式服務(wù)公寓的體量和銷(xiāo)售時(shí)間，原則上等服務(wù)式公寓銷(xiāo)售進(jìn)入尾期帶租約推出市場(chǎng)，由于政策風(fēng)險(xiǎn)，宣傳推廣上以小眾媒體為主，主要針對(duì)純投資型買(mǎi)家，由酒店管理公司負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)售后的經(jīng)營(yíng)關(guān)系，不建議以公司名義承諾買(mǎi)家返租回報(bào)。我部建議在銷(xiāo)售時(shí)可提供為期一年含 10005000元不等的消費(fèi)額度的 VIP儲(chǔ)值卡，已使購(gòu)房者在本項(xiàng)目的配套服務(wù)設(shè)施內(nèi)形成習(xí)慣消費(fèi)。 酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 200套是酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的體量節(jié)點(diǎn)，結(jié)合赤崗項(xiàng)目的具體情況，劃撥 6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共 162套做為酒店式服務(wù)公寓定位。 酒店式服務(wù)公寓的區(qū)域分布特點(diǎn)： 地段是酒店式服務(wù)公寓制勝的首要因素，城市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式服務(wù)公寓的客戶(hù)活動(dòng)最多的區(qū)域。以下中小戶(hù)型產(chǎn)品將大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈： 今年 3月份以前，廣州市在運(yùn)營(yíng)的 3370 m178。 項(xiàng)目規(guī)劃占地近 8000平方米，總建面積近 4萬(wàn)平方米，為 2棟連體公寓，總戶(hù)數(shù)達(dá) 369戶(hù)。擁有酒店式豪華商務(wù)大堂、六臺(tái)高速商務(wù)客梯和 2023平方米商務(wù)會(huì)所，是廣州地區(qū)首家與中國(guó)電信合作建立商務(wù)信息智能化綜合服務(wù)平臺(tái)的項(xiàng)目，通過(guò)最專(zhuān)業(yè)的平臺(tái)實(shí)現(xiàn)建筑智能化。 定位：酒店式商務(wù)公寓 裝修：毛坯 均價(jià)： 8500元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 鉑林國(guó)際公寓的小復(fù)式提供了中空位置“先揚(yáng)后抑”、“先抑后揚(yáng)”兩種戶(hù)型，突破以往小復(fù)式只有一種挑空選擇的局限。 單間戶(hù)型圖 一房一廳戶(hù)型圖 兩房?jī)蓮d戶(hù)型圖 三房?jī)蓮d戶(hù)型圖 鉑林國(guó)際公寓 鉑林國(guó)際公寓占地 5265平方米，由 3棟樓宇構(gòu)成，總建筑面積約 53000平方米，產(chǎn)品包括小復(fù)式公寓和平層單身公寓，以小戶(hù)型為主，面積從 30平方米到 60平方米不等。禮頓陽(yáng)光項(xiàng)目位于珠江新城華穗路與華成路交界，是嘉裕集團(tuán)進(jìn)軍珠江新城 CBD核心商務(wù)區(qū)的首席公寓項(xiàng)目，由三座塔樓組成，西塔為 4星級(jí)嘉裕禮頓商務(wù)酒店，東塔、中塔為高級(jí)酒店公寓。 芭堤水岸： 8500元 / m 178。 同地段住宅成交均價(jià) 嘉 誠(chéng) 國(guó) 際 公 寓 ： 9 5 0 0 元 / m 178。 一線(xiàn)江景一手樓盤(pán)均價(jià)： 1600022023元 /m178。 一線(xiàn)江景二手樓盤(pán)均價(jià)： 1100013000元 /m178。 M B A 國(guó) 際 公 寓 ： 8 5 0 0 元 / m 178。 周邊小戶(hù)型公寓成交均價(jià) 嘉裕禮頓陽(yáng)光： 1 4 3 0 0 元 / m 178。共享酒店完善的配套設(shè)施，由酒店原班人馬提供“金鑰匙”星級(jí)物管服務(wù)，實(shí)現(xiàn)酒店與地產(chǎn)同步開(kāi)發(fā)、同步經(jīng)營(yíng)，酒店服務(wù)地產(chǎn)，酒店增值地產(chǎn)。 鉑林國(guó)際公寓與花城大道平行的兩棟樓宇樓高 22層，為小復(fù)式單位，中間的一棟 32層，為平層單身公寓，單位基本上都帶豪華裝修。小復(fù)式首層為客廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)，二層為臥室，功能分區(qū)明顯。月 財(cái)智大廈 財(cái)智大廈位處廣州大道、新港路兩大城市交通動(dòng)脈交匯點(diǎn)，往東 300米是地鐵二、三號(hào)地鐵線(xiàn)交匯點(diǎn)客村站，通過(guò)地鐵瞬間到達(dá)廣交會(huì)新舊會(huì)場(chǎng)、江南西商業(yè)圈、省市政府、廣州火車(chē)站、廣州東站、天河客運(yùn)站、天河商圈、珠江新城 CBD、番禺住宅區(qū)，交通十分便利。 定位：酒店式商務(wù)公寓 裝修：毛坯 均價(jià)： 8500元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 有投資型的單房、一房一廳、一房二廳；有舒適二房二廳以及具有國(guó)際視界的三、四房單位。的單身公寓約 1500套，而截止至 7月份，數(shù)據(jù)已經(jīng)上升為 3300多套，到 2023年年底，將有 17個(gè)項(xiàng)目的單身公寓進(jìn)入市場(chǎng)，投放量超過(guò) 6000套，并仍有為數(shù)不少的開(kāi)發(fā)商在持續(xù)跟進(jìn)。酒店式服務(wù)公寓作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。 酒店式服務(wù)公寓的檔次 原則上酒店式服務(wù)公寓的檔次應(yīng)不低于四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。 酒店式服務(wù)公寓 酒店式服務(wù)公寓作為以謀求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入為目的的投資性產(chǎn)品，原則上只租不售，它提供不低于 4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)和管理（租客以３個(gè)月以上長(zhǎng)租為主，約占 75%，短租約占 25%）高水平的租賃價(jià)格內(nèi)已包含物業(yè)管理、水電及其他酒店式服務(wù)。酒店式服務(wù)公寓將成為樹(shù)立和維持項(xiàng)目形象的有力支撐，并通過(guò)帶租約銷(xiāo)售把售價(jià)提升到更高的水平。 526層共 594套服務(wù)式公寓分三期先行推出市場(chǎng)，推出周期視市場(chǎng)反應(yīng)確定。 方案一 510層共 162套酒店式服務(wù)公寓在 594套服務(wù)式公寓進(jìn)入銷(xiāo)售尾期后分兩期帶租約推出市場(chǎng)。 建議售價(jià)： 9300元 /m178。 過(guò)渡居住轉(zhuǎn)投資型買(mǎi)家和自住型買(mǎi)家的客群特征 目前市場(chǎng)上酒店式服務(wù)公寓租賃客群特征 赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓的租賃客群定位 局限性 定位 境外客戶(hù)： 75% 從職業(yè)分布來(lái)看，以跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員及各國(guó)使、領(lǐng)館工作人員為主； 從國(guó)籍上看，歐美約占60%，其次為港澳臺(tái)，再次為日、韓和華裔及其他地區(qū)人士。 配套設(shè)施 規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮酒店式服務(wù)公寓配套設(shè)施的需要。 配套設(shè)施分析 配套服務(wù)項(xiàng)目 百分比 商務(wù)中心 100% 健身中心 游泳池 （本項(xiàng)目不具備該硬件條件） 餐飲 多功能會(huì)議室 臺(tái)球室 銀行 網(wǎng)球場(chǎng) 購(gòu)物中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 市場(chǎng)上酒店式服務(wù)公寓的配套設(shè)施 獨(dú)立大堂（前臺(tái)及禮賓部） 120m178。 無(wú)國(guó)界餐廳 600 m178。 ），作為 24小時(shí)管家服務(wù)中心，突發(fā)事件應(yīng)急指揮
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