赤崗項(xiàng)目酒店式服務(wù)公寓可行性分析-文庫(kù)吧
2025-02-22 18:33 本頁(yè)面
【正文】 園配套 小戶型總價(jià)低、低門(mén)檻入市 區(qū)域內(nèi)唯一的純小戶型 公建風(fēng)格的立面設(shè)計(jì) 上市公司＋老牌國(guó)資背景 豐富的酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn) 劣勢(shì) 分析 商業(yè)氛圍淡薄 交通瓶頸 娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所缺乏 756戶單核心筒設(shè)計(jì) 噪音滋擾 40%單元無(wú)陽(yáng)臺(tái) 配套設(shè)施考慮不足 停車(chē)位配套不足 產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn) 機(jī)會(huì) 分析 人均可支配收入相應(yīng)提高 城市中心區(qū)域土地供應(yīng)稀缺 新一輪換房周期 廣州樓價(jià)具有較大的上漲潛力 人民幣的升值壓力和房地產(chǎn)較高的回報(bào)和保值能力 既得利益集團(tuán)推動(dòng)樓價(jià)上揚(yáng) 境內(nèi)外移民和高素質(zhì)流動(dòng)人口增加 小戶型的總價(jià)優(yōu)勢(shì) 100%小戶型設(shè)計(jì)完全符合70/90的戶型限制的要求 傾向于小戶型的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 琶洲會(huì)展中心規(guī)模和輻射范圍進(jìn)一步擴(kuò)大 酒店和公寓市場(chǎng)方興未艾 區(qū)域內(nèi)唯一的純小戶型項(xiàng)目 珠江新城總部經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)和深化 新領(lǐng)館區(qū)的規(guī)劃已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段 珠江新城多個(gè)地標(biāo)性建筑和市政公建相繼落成 威脅 分析 0708年廣州市酒店市場(chǎng)井噴 租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 中小戶型大量涌現(xiàn)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)不可避免 政策對(duì)境外個(gè)人或團(tuán)體投資房地產(chǎn)的限制 70/90的戶型限制加劇小戶型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 住宅禁商 返租和酒店式服務(wù)公寓的傳播限制 房貸利率存在進(jìn)一步的上調(diào)壓力 政策對(duì)房地產(chǎn)投資行為的打擊力度不斷加強(qiáng) 酒店式服務(wù)公寓的特點(diǎn) 從概念和定義上看，酒店式服務(wù)公寓具有如下特點(diǎn)： 相對(duì)于酒店而言，酒店式服務(wù)公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 酒店式服務(wù)公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 酒店式服務(wù)公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)； 酒店式服務(wù)公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； 酒店式服務(wù)公寓必須具有居家的氛圍； 酒店式服務(wù)公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特點(diǎn)： 酒店式服務(wù)公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較??； 酒店式服務(wù)公寓配有設(shè)備齊全的廚房； 酒店式服務(wù)公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具。 酒店式服務(wù)公寓的區(qū)域分布特點(diǎn)： 地段是酒店式服務(wù)公寓制勝的首要因素，城市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）是商務(wù)活動(dòng)最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式服務(wù)公寓的客戶活動(dòng)最多的區(qū)域。酒店式服務(wù)公寓作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)?！案呱械囟巍钡暮x不僅僅包括靠近 CBD，同時(shí)還意味著交通便捷、環(huán)境幽雅、周邊設(shè)施齊全等。 定位 結(jié)合 SWOT分析、酒店式服務(wù)公寓的概念和特點(diǎn)，我部認(rèn)為，赤崗橋西項(xiàng)目可以做酒店式服務(wù)公寓定位的嘗試。 酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 200套是酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化的體量節(jié)點(diǎn)，結(jié)合赤崗項(xiàng)目的具體情況，劃撥 6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共 162套做為酒店式服務(wù)公寓定位。 酒店式服務(wù)公寓的檔次 原則上酒店式服務(wù)公寓的檔次應(yīng)不低于四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。 2732層共 162套作酒店式服務(wù)公寓（經(jīng)營(yíng)）定位 526層共 594套作服務(wù)式公寓定位 方案 方案一 510層共 162套作酒店式服務(wù)公寓（經(jīng)營(yíng)）定位 1132層共 594套作服務(wù)式公寓定位 方案二 說(shuō)明 服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓是在普通公寓（住宅）模式的基礎(chǔ)上，由酒店管理公司負(fù)責(zé)提供類(lèi)似酒店標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件服務(wù)，按普通住宅模式出售產(chǎn)權(quán)、以盡快回籠資金為主要目的，原則上不負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營(yíng)。 服務(wù)式公寓 除了提供較高水準(zhǔn)的物業(yè)管理外，其他酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)都是有償服務(wù)。我部建議在銷(xiāo)售時(shí)可提供為期一年含 10005000元不等的消費(fèi)額度的 VIP儲(chǔ)值卡，已使購(gòu)房者在本項(xiàng)目的配套服務(wù)設(shè)施內(nèi)形成習(xí)慣消費(fèi)。 酒店式服務(wù)公寓 酒店式服務(wù)公寓作為以謀求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入為目的的投資性產(chǎn)品，原則上只租不售，它提供不低于 4星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)和管理（租客以３個(gè)月以上長(zhǎng)租為主，約占 75%，短租約占 25%）高水平的租賃價(jià)格內(nèi)已包含物業(yè)管理、水電及其他酒店式服務(wù)。如需出售產(chǎn)權(quán)，亦應(yīng)由管理公司根據(jù)租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況與業(yè)主簽訂返租協(xié)議以保障經(jīng)營(yíng)的延續(xù)性和業(yè)主的投資收益。 策略 兩種產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)模式 跳出市場(chǎng)上已經(jīng)泛濫、落俗的投資概念的營(yíng)銷(xiāo)套路，在宣傳推廣上主打過(guò)渡居住轉(zhuǎn)投資型買(mǎi)家和自住型買(mǎi)家，立足于高水準(zhǔn)的物業(yè)管理和酒店服務(wù)，強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)和居住享受，既達(dá)到了提升項(xiàng)目整體形象的目的，亦使樓盤(pán)售價(jià)得以拉升。 酒店式服務(wù)公寓 根據(jù)屆時(shí)公司的資金狀況確定酒店式服務(wù)公寓的體量和銷(xiāo)售時(shí)間，原則上等服務(wù)式公寓銷(xiāo)售進(jìn)入尾期帶租約推出市場(chǎng)，由于政策風(fēng)險(xiǎn)，宣傳推廣上以小眾媒體為主，主要針對(duì)純投資型買(mǎi)家，由酒店管理公司負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)售后的經(jīng)營(yíng)關(guān)系，不建議以公司名義承諾買(mǎi)家返租回報(bào)。酒店式服務(wù)公寓將成為樹(shù)立和維持項(xiàng)目形象的有力支撐，并通過(guò)帶租約銷(xiāo)售把售價(jià)提升到更高的水平。 服務(wù)式公寓 2732層共 162套酒店式服務(wù)公寓在 594套服務(wù)式公寓進(jìn)入銷(xiāo)售尾期后分兩期帶租約推出市場(chǎng)。 建議售價(jià)： 11500元 /m178。 → 12500元 /m178。 526層共 594套服務(wù)式公寓分三期先行推出市場(chǎng)，推出周期視市場(chǎng)反應(yīng)確定。 建議售價(jià)： 9000元 /m178。 → 9500元 /m178。 → 10000 元 /m178。 方案一 510層共 162套酒店式服務(wù)公寓在 594套服務(wù)式公寓進(jìn)入銷(xiāo)售尾期后分兩期帶租約推出市場(chǎng)。 建議售價(jià)： 11000元 /m178。 → 12023元 /m178。 1132層共 594套服務(wù)式公寓分三期先行推出市場(chǎng)，推出周期視市場(chǎng)反應(yīng)確定。 建
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