酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺可行性報(bào)告-展示頁
2025-04-01 12:32本頁面
【正文】 期內(nèi)取得良好的銷售業(yè)績。中國的酒店式公寓發(fā)展于20世紀(jì)80年代中后期，隨著當(dāng)時改革開放的不斷深入，臺港澳及海外與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化的不斷交流，大量境外人士進(jìn)入國內(nèi)，引發(fā)了高檔酒店的大量需求，與此同時從90年代初開始也興起了一陣高檔公寓的建設(shè)高潮，其又稱為外銷房（2001年取消），其中有部分就采用了酒店式的管理和服務(wù)。從世界范圍來看，酒店式公寓比較普遍，其興起于20世紀(jì)60年代，遍布于各大城市中，擁有良好的管理和服務(wù)，大多數(shù)只租不售，作為一種經(jīng)營收益的房地產(chǎn)。酒店式公寓有兩種，一種是只租不售，另一種可以出售。構(gòu)建酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺可行性報(bào)告一、 市場篇二、 操作篇三、 財(cái)務(wù)篇四、 風(fēng)險(xiǎn)篇 一、 市場篇 酒店式公寓的起源和發(fā)展酒店式公寓從嚴(yán)格意義上來講至今沒有一個準(zhǔn)確的定義。從字面上理解，它首先是公寓，即房地產(chǎn)的一種類型，而不是酒店，在酒店中有一種公寓式酒店（Apartment Hotel）有些類似，但兩者性質(zhì)上有質(zhì)的差別；其次其采用酒店式服務(wù)或管理，相對與一般的物業(yè)服務(wù)（管理）來說，它提供的各類服務(wù)更象酒店，如房屋清潔、送餐、洗衣、叫醒等，服務(wù)檔次比較高，有的還采用酒店按日出租的管理方式，適合中短期居住者（租賃者）。對購買者來說是一種有限自用的投資型物業(yè)，即購買者和使用者相分離，購買者以投資為主，關(guān)心回報(bào)率，采用自行或委托出租方式獲取租金收益。作為房地產(chǎn)和酒店結(jié)合的產(chǎn)物，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店（Timeshare Hotel）有不少共同點(diǎn)，主要體現(xiàn)在它們提供的服務(wù)上面，但從是否具有產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來看三者完全不同：后兩者都為酒店，而時權(quán)酒店只有相應(yīng)天數(shù)的使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，而且后兩者基本都是一種旅游度假的衍生產(chǎn)品，與旅游和酒店密不可分，而前者更是一種房地產(chǎn)產(chǎn)品。從上海的情況來看，截止2001年，基本上市場上已建立的酒店式公寓都屬于外銷房范疇，為了方便管理和經(jīng)營，其中大部分也與國外一樣，只租不售，如嘉里中心等。于是乎從2002年下半年到2003年，大量類似物業(yè)將要上市。 酒店式公寓的現(xiàn)狀和問題在上面的敘述中，我們將目前上海的酒店式公寓分為兩大類，一類是原來外銷房所形成的酒店式公寓，另一類就是2000年以來新上市的小戶型酒店式公寓，在它們還沒有真正注入酒店式管理服務(wù)以前，也許只能稱之為單身公寓。該類物業(yè)的主要問題是限于各自的規(guī)模，只能小打小鬧，形成不了大的氣候，尚不能同上海目前的酒店業(yè)所抗衡。（2） 管理和服務(wù)到目前為止，所有的“單身公寓”都宣稱提供酒店式服務(wù)，自稱為酒店式公寓，由于除mycity外都未交付，我們尚不能評價該種承諾的可靠性和可操作性，但從現(xiàn)已掌握的情況看，已有很大的隱患。其他的已銷售樓盤也或多或少存在類似問題，至少我們現(xiàn)在還沒有看到過哪個項(xiàng)目真正利用酒店管理公司進(jìn)行管理，管理和服務(wù)問題將隨著一個個項(xiàng)目的交付使用而愈發(fā)暴露明顯，而這又將反過來影響該物業(yè)和類似物業(yè)的租售，最終引發(fā)更多的問題。對于投資客來說，所有問題最終都將歸結(jié)于投資和回報(bào)上，如果收益率可以達(dá)到期望，則其他問題再大也不是問題，如果收益率達(dá)不到相當(dāng)?shù)乃剑瑢︻愃祈?xiàng)目產(chǎn)生巨大的打擊。從目前情況看，雖然mycity的租賃情況不錯，其他已售物業(yè)的投資回報(bào)預(yù)估也很高，但沒有一家開發(fā)商敢于提出回報(bào)承諾，因此這些假設(shè)都沒有接受進(jìn)一步的考驗(yàn)，特別對于一些產(chǎn)品定位模糊的項(xiàng)目如巴黎時韻等很難有其假設(shè)的回報(bào)率。以上三個問題實(shí)際上是環(huán)環(huán)相扣的，也是“將小房型進(jìn)行到底最大的障礙”，當(dāng)前的最主要的課題就是要探索全新的操作模式以解決以上三大問題，最終將小房型進(jìn)行到底。再談為什么要建立經(jīng)營平臺以前，我們先來看一下金銀匯的例子：金銀匯項(xiàng)目原為辦公樓項(xiàng)目的爛尾工程，經(jīng)重新包裝改建，將其全部設(shè)計(jì)成為40平方米左右大小的酒店套房模式的產(chǎn)品，在2002年1月已經(jīng)全部售罄（合計(jì)470余套），購買者中97%以上是投資客。對于該物業(yè)的租金有兩種算法：一種按酒店算，南京路上4星級酒店價格普遍是500元/天，且出租率在95%以上，就按400元/天算，1個月的租金將達(dá)到12000元（未扣除成本），即使按300元/天算，也要達(dá)到9000元；另一種按普通物業(yè)租賃算，多家中介公司開出的租賃價格都在3500/月上下（還是比較樂觀的預(yù)計(jì)）。上述例子的核心就是酒店式公寓究竟能不能按酒店方式出租，這同時也引出所有酒店式公寓投資客最關(guān)心的一個問題——他們的回報(bào)有沒有保證，而構(gòu)建經(jīng)營平臺就將解決這個核心問題。事實(shí)上，上海的那些傳統(tǒng)的酒店式公寓（外銷房）能夠提供按天出租的也少之又少，大多數(shù)也是至少按月出租，有其名而無其實(shí)。根據(jù)不同的酒店式公寓自身情況，可以定位于不同的短期租客，以青年匯、金銀匯和自由自宅為例，這三種酒店式公寓代表了完全不同的三種類型：青年匯：定位于中長期（=1月）的居家型租客，客源以中檔年輕人為主；金銀匯：定位于中短期（=1天）的商務(wù)或旅游租客，客源為中高檔人士；自由自宅：定位于中長期（=1周）和超短期（=1天）的商務(wù)居家或休閑娛樂租客，客源檔次參差不齊。應(yīng)該說有不少開發(fā)商都嘗試探討過類似問題，但最終都沒有實(shí)施，原因在于兩方面，一是經(jīng)營成本，幾乎所有的酒店都是微利（營業(yè)凈利在5%左右，在操作篇和效益篇中再作分析），經(jīng)營成本巨大，開發(fā)商不敢嘗試；二是操作必要性，開發(fā)商是以銷售成功回籠資金為第一目的，再去經(jīng)營沒有必要。從我們探討的酒店式公寓來看，酒店式服務(wù)和管理必須有專業(yè)的酒店管理公司介入，而服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容分為兩大類，一類是傳統(tǒng)酒店中的客房服務(wù)，包括前臺服務(wù)、客房清潔、消耗品配置、叫醒服務(wù)等（具體服務(wù)模式另見服務(wù)平臺相關(guān)介紹），這類服務(wù)都為免費(fèi)服務(wù)（費(fèi)用包含在房費(fèi)中）；另一類是增值服務(wù)或衍生服務(wù)，如送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、按摩服務(wù)、室內(nèi)冰箱服務(wù)等，這些服務(wù)都另外計(jì)算費(fèi)用，這將是酒店式公寓經(jīng)營平臺今后的一項(xiàng)重要收入來源，在后面的效
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