【正文】 成因素，強調(diào)了別墅本體的實用性，以簡潔大方的建筑主體和 中國傳統(tǒng) 的 “ 城墻灰 ” 營造了現(xiàn)代本土化的水墨畫般平和、寧靜的中國式家園，以頂級設(shè)計師和領(lǐng)先的建筑概念打造 “大匠和大象 ” 的領(lǐng)時尚潮流的豪氣； n 西山美墅館 ，利用原裝進口的加拿大 木制別墅 ，為西山生態(tài)環(huán)境中的豪宅別墅帶來了可持續(xù)發(fā)展的全新風(fēng)尚和全新的生活理念。n 順景園 項目，提供了少有的 500－ 2023平方米的室內(nèi)空間， ，10余米的 三層室內(nèi)挑空 和 11萬平米的私有、商務(wù)會所為金領(lǐng)階層提供了一個豪氣十足的城市豪宅。n 從成交量的角度分析， 2023年上半年北京別墅（包括 Townhouse）銷售套數(shù)約為 2100套，銷售面積約 54萬平方米，平均每天銷售約１２套，主要分布在昌平、大興、順義、朝陽、海淀等別墅熱點地區(qū)。而這些區(qū)域都是別墅建設(shè)的最佳地段，從目前來看，別墅市場上最具吸引力的項目，多位于這兩個區(qū)域內(nèi)的 西山（海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)）、溫榆河（昌平、順義）、潮白河板塊（順義） 。大量民營企業(yè)家已躋身都市新貴，成為別墅的潛力買家，其中投資客戶在迅速增加n 有關(guān)不同項目客戶群體的具體分析待之后的工作中提交小獨棟產(chǎn)品依然受寵n 小獨棟項目產(chǎn)品 :庭院與景觀、植物的效果處理小而全的功能區(qū)劃分和有天有地的獨棟生活；建筑風(fēng)格較大型別墅簡單，但是處理得當(dāng)能創(chuàng)造全新的效果n 目前小獨棟別墅市場的表現(xiàn)小獨棟別墅市場的成交狀況也持續(xù)火爆，根據(jù)上古公司的調(diào)查，北京的小獨棟項目多位于京城的 “ 兩河流域 ” 和亦莊，總價多在300萬至 400萬之間，近兩年推出的小獨棟項目的銷售率多在 60％至 80％之間項目 親愛的 VILLA 萬萬樹 納帕溪谷 玫瑰園銷售率 % % % %有關(guān)城市別墅的出現(xiàn)n 城市別墅出現(xiàn)在市中心，最主要是滿足一部分人群，比較富有、追求在市中心的方便同時也追求低密度住宅的人群，工作、生活方便的需要；n 城市別墅是自然和人文環(huán)境很好的房子。項目地塊基本狀況分析 區(qū)域城市印象與發(fā)展現(xiàn)狀 n 市政設(shè)施落后n 近年發(fā)展迅速（世界公園、總部基地等 ）n 在客戶心目中的市場形象較差，也不是傳統(tǒng)的別墅供應(yīng)旺地；區(qū)域公共交通與道路交通 道路縱橫n 豐葆路銜接京良路和四環(huán)路，四環(huán)路橫貫豐臺科技園區(qū)，連接京石、京開、京沈、京津塘及機場高速路多條公共交通線路n 3 35 35 35 90 8195 96 93特 7等連通市內(nèi)各處軌道交通n 規(guī)劃中的地鐵九號線縱貫豐臺園，又項目南面的郭公莊經(jīng)西三環(huán)、中關(guān)村后抵達頤和園，令出行更加便捷（預(yù)計于 2023年開始建設(shè)）區(qū)域人文、自然狀況 n 歷史上，花鄉(xiāng)是著名的園林種植區(qū)，元代就有以牡丹聞名的萬柳堂，清代在宣武門外的牛街形成著名花市n 豐臺享有京城 “ 花鄉(xiāng) ” 的美譽，空氣清新，風(fēng)光秀麗，本項目的北側(cè)，是著名的萬畝綠色旅游區(qū)，其中包括世界公園、大葆臺漢墓以及將要建成的未來世界、人造海灘和 18洞高爾夫球場n 豐臺科技園區(qū)在產(chǎn)業(yè)基地生活區(qū)建有占地近 80000平方米的科技公園對本項目操作的判斷（一）n 本項目作為獨棟別墅，但是所處的區(qū)位既無山亦無水，無優(yōu)美的景觀可言，而這對于別墅項目而言是最重要的資源；n 作為傳統(tǒng)的西南區(qū)域，并不被認(rèn)同為高尚居住氛圍的區(qū)域，2023年西南城區(qū)被廣泛關(guān)注的原因也只是因為出現(xiàn)了大量薄利多銷的中低形態(tài)住宅大社區(qū)，如萬年花城、太陽花社區(qū)等等；n 如果不能換一個角度考慮本項目所在的區(qū)位和精神內(nèi)涵，貿(mào)然推廣高尚別墅社區(qū)確實具有比較大的風(fēng)險；對本項目操作的判斷（二）n 作為緊鄰四環(huán)的別墅項目，享受城市便捷的交通組織，能迅速到達城市中心區(qū)如長安街、中關(guān)村、金融街等；具有成為第一居所最有利的條件，而北京銷售業(yè)績好的別墅也基本都是第一居所；n 用推廣的思路去考慮本項目，就是能 “瞬間切換紅塵和喧囂 ”，工作家庭互不干擾又能迅速交接，符合現(xiàn)代商務(wù)人士的需要；n 別墅是人居的最高理想，在北京越來越國際化的氛圍中，城市中心的土地也越來越稀缺，能在靠近城市中心并在未來伴隨總部基地、豐臺科學(xué)園區(qū)的建設(shè)而不斷增長，具有投資和升值價值；對本項目操作的判斷（三） 從市場的角度看本項目的稀缺程度n 本項目位于城市環(huán)線快速路旁，交通方便；n 主力產(chǎn)品面積段小于小獨棟城市別墅市場的主力產(chǎn)品，總價水平低（尤其低于近期推出的城市別墅項目 —— 萬城華府、東山墅），潛在客戶群大；n 本項目容積率低至 ，而小獨棟別墅市場的容積率多處于— 之間；n 項目周邊配套齊全，醫(yī)療、教育、購物設(shè)施齊備，優(yōu)于同類產(chǎn)品的配套條件；n 從周邊區(qū)域的人文環(huán)境看，具有與亦莊等傳統(tǒng)低密度社區(qū)相似的條件，但是距離更近，更有升值潛力；對本項目操作的判斷（四）n 在項目本身所處的區(qū)位并無優(yōu)勢的前提下，產(chǎn)品本身對客戶的吸引力就顯得非常重要；n 產(chǎn)品的素質(zhì)包括兩個方面：有形的產(chǎn)品形態(tài)、面積構(gòu)成和配套服務(wù)；無形的精神境界、文化意識和生活方式，進而推廣至好感和美譽度；n 有形的產(chǎn)品研發(fā)將有大量工作的繼續(xù)深化，而無形的精神概念則需要不斷加以提示，以獨創(chuàng)的 “ 領(lǐng)地感 ” 從周邊并不完美的環(huán)境中脫穎而出；n 從北京大量項目的成功可以看到鮮明的例子，如望京的 CLASS、地處東南的萬科青青、非傳統(tǒng)寫字樓區(qū)域的后現(xiàn)代城等；另外在競爭激烈的區(qū)域能夠順利突圍也是值得借鑒的典型案例，如納帕溪谷等；如何規(guī)避與化解不良環(huán)境影響上古認(rèn)為可按照以下步驟進行規(guī)避與化解上古認(rèn)為可按照以下步驟進行規(guī)避與化解產(chǎn)品支持內(nèi)部景觀、產(chǎn)品線、私有內(nèi)部景觀、產(chǎn)品線、私有領(lǐng)地和空間藝術(shù)的補充領(lǐng)地和空間藝術(shù)的補充價格支持價格空擋的尋價格空擋的尋找找 ,可對比可對比參照的選擇參照的選擇推廣支持生活方式、文化藝術(shù)生活方式、文化藝術(shù)和精神境界的渲染和精神境界的渲染環(huán)境支持良好的心理暗示和良好的心理暗示和消費習(xí)慣的扭轉(zhuǎn)消費習(xí)慣的扭轉(zhuǎn)典型案例參考 — 萬科青青n 產(chǎn)品支持 —— 建筑藝術(shù)、園林景觀和舒適生活的營造n 高調(diào)推廣，面向白領(lǐng)的文化訴求和親切自然的客戶關(guān)系，營造出適合白領(lǐng)需求的生活方式 ；不突出的環(huán)境 ：京沈高速出京方京沈高速出京方向，不是傳統(tǒng)低向，不是傳統(tǒng)低密度區(qū)域密度區(qū)域 面向 CBD白領(lǐng)的高調(diào)推廣和生活方式營造產(chǎn)品營造： 突出的突出的園林景觀、原汁原味園林景觀、原汁原味的德國建筑、合適的的德國建筑、合適的面積和總價面積和總價良好銷售業(yè)績?nèi)f科青青的建筑和景觀典型案例參考－棉花城和國際城n 推廣支持 —— 生活方式的渲染n 在環(huán)境沒有優(yōu)勢的前提下，利用局部建筑的優(yōu)勢和特點，給出一種生活方式的想象空間，加以強力推廣的渲染，創(chuàng)造出獨特的生活方式與理念，并借此形成良好銷售；不突出的環(huán)境不突出的環(huán)境渲染性推廣渲染性推廣有說法的產(chǎn)品細(xì)節(jié)有說法的產(chǎn)品細(xì)節(jié)良好銷售良好銷售典型案例參考－后現(xiàn)代城寫字中心n 消費習(xí)慣的扭轉(zhuǎn)－完全陌生的建筑形態(tài)，從整個東區(qū)的市場中脫離，讓領(lǐng)地感和時尚感過于強烈地沖擊客戶的心理防線，使之不再對地段的選擇作為最主要的判斷前提；n 同時以合適的價格區(qū)間和