北京御墅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃工作探討銷售執(zhí)行方案-展示頁
2025-03-14 03:41本頁面
【正文】 月第一周的成交可以看出來，確實(shí)起到了很大的作用，進(jìn)入 12月后別墅市場(chǎng)成交相對(duì)穩(wěn)定。 雖然 16月市場(chǎng)成交起起伏伏，但總體成交均價(jià)仍然比較平穩(wěn)趨勢(shì)在 25000元 /平米，最低周成交 20399/平米， 5月最后一周最高周成交37889元 /平米。這主要是由于“限購(gòu)令”的出臺(tái)，“一步到位”成為購(gòu)買別墅的新趨勢(shì)。 商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊調(diào)，處于深度調(diào)整期，萬科、富力、龍湖等品牌地產(chǎn)領(lǐng)降市場(chǎng)，未來地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入谷底。 價(jià)格多次松動(dòng)下滑，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下行的預(yù)期丌斷升級(jí)，加之品牌地產(chǎn)領(lǐng)降，仍將深度調(diào)整。淡市制勝之道 2023年度營(yíng)銷策劃工作思路初探 政策持續(xù)：“ 限購(gòu)、 限外、 限貸、 限價(jià)” 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 限購(gòu)城市名單擴(kuò)容 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，放開豪宅標(biāo)準(zhǔn) 2023年延續(xù) 2023年調(diào)控基調(diào)，以 限制需求、提高置業(yè)成本、緊縮金融 三大手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 2023年 利好程度 國(guó) 11條 國(guó) 4條 新國(guó) 10條 北京 限購(gòu) 上調(diào) 存款 準(zhǔn)備金 新五條 14城 限購(gòu) 上調(diào) 利率 新國(guó) 八條 限購(gòu) 令擴(kuò)容 上調(diào) 利率 連續(xù) 3次 上調(diào)存款準(zhǔn)備金 上調(diào) 利率 限購(gòu)二次 令擴(kuò)容 央行開征保證金存款準(zhǔn)備金 普住標(biāo) 準(zhǔn)放寬 下調(diào)存 款準(zhǔn)備金 政策持續(xù)穩(wěn)定 …… 房產(chǎn)政策調(diào)控基調(diào)不變 ……金融政策初顯放松 ………… 堅(jiān)守限購(gòu)政策不放松 住宅成交未見明顯起色，商品房市場(chǎng)在供應(yīng)高位的情況下依然低迷，整體市場(chǎng)處于博弈狀態(tài)調(diào)整期較長(zhǎng)。 存量房丌斷高走，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化。 在“新國(guó)八條”和“京十五條”等樓市政策的高壓影響下，北京別墅市場(chǎng)遭遇寒冬， 1月成交面積的數(shù)據(jù)點(diǎn)在成交套數(shù)數(shù)據(jù)點(diǎn)的下方，這段時(shí)間內(nèi)“小戶型”別墅受到購(gòu)房者青睞，隨著調(diào)控力度的加強(qiáng)， 2月后的成交主力幾乎都是“中大戶型”別墅。 數(shù)據(jù)顯示，受新政影響， 2023年 16月北京別墅成交金額波動(dòng)明顯，24月份成交額更顯尷尬。 6月后北京別墅市場(chǎng)成交走勢(shì)趨于平穩(wěn)， 10月至今有明顯抬頭趨勢(shì)。 從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，獨(dú)棟類產(chǎn)品供應(yīng)量萎縮，聯(lián)排雙品類別墅供應(yīng)量大幅度提升，類別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，其總價(jià)低、品質(zhì)感、價(jià)值感相對(duì)較高的優(yōu)勢(shì)對(duì)獨(dú)棟別墅市場(chǎng)形成一定的沖擊。 調(diào)控政策堅(jiān)守不變，金融政策略顯放松，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)。 2023年房產(chǎn)政策調(diào)控基調(diào)堅(jiān)持不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整。 高端商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)減少。 2023年行業(yè)的黎明中曙光初顯地產(chǎn)行業(yè)在“蘿卜”與“大棒”中大步前行。 通過園林景觀改造提升、庭院房屋精裝修提升產(chǎn)品價(jià)值。 靈活的銷售策略，根據(jù)市場(chǎng)及客戶情況適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略及優(yōu)惠措施。 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力 哪些方式能打動(dòng)客戶？ A、“區(qū)位配套資源” —— 距 T3近，順義城區(qū)內(nèi)，周邊滑雪場(chǎng)、高爾夫、水上公園、教育資源等配套齊全。 C、“情感” —— 亞洲別墅，世界華人（華裔）在國(guó)內(nèi)（家鄉(xiāng)）專屬社區(qū)。 E、升值潛力 —— 05年停批別墅用地后， 70年產(chǎn)權(quán)別墅稀缺，目前市場(chǎng)中產(chǎn)品多為公建、商業(yè)用地項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)年限短。 我們認(rèn)為項(xiàng)目形象主題是五者的融合 ?穩(wěn)扎穩(wěn)打、快速銷售、迅速回款 ?樹立區(qū)域市場(chǎng)影響力 ?為后續(xù)長(zhǎng)期銷售奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 客戶導(dǎo)向型營(yíng)銷戰(zhàn)略，建立強(qiáng)有力的營(yíng)銷保障體系 ?以產(chǎn)品力對(duì)抗地段，以高性價(jià)比吸引目標(biāo)客群 ?建立最直接的銷售渠道，進(jìn)行最有效的客戶告知 ?最準(zhǔn)確的把握客戶消費(fèi)心理，完成最有效的銷售促進(jìn) “三最”原則 —— 最快速有效、最引發(fā)關(guān)注點(diǎn)、最便于成交 營(yíng)銷戰(zhàn)略 組合互動(dòng)市場(chǎng)策略 —— 細(xì)分市場(chǎng)，階段性制造產(chǎn)品稀缺 客戶關(guān)系營(yíng)銷策略 —— 通過擴(kuò)張接觸點(diǎn)，全方位、全程服務(wù) 項(xiàng)目定義高端豪宅，如何實(shí)現(xiàn)本案認(rèn)知壁壘的突破？ 創(chuàng)新營(yíng)銷 —— 借鑒其他行業(yè)的服務(wù)營(yíng)銷，提升客戶滿意度 情景化體驗(yàn)營(yíng)銷 —— 空間的戲劇化差異，強(qiáng)化情景營(yíng)銷的現(xiàn)場(chǎng)感染力 如何降低消費(fèi)者的抵觸心理？ 整合營(yíng)銷策略 —— 整合多種客戶資源，整合多種推廣渠道 差異化營(yíng)銷策略 —— 提升附加值，與周邊產(chǎn)品展開差異化競(jìng)爭(zhēng) 如何如何解決有效客群來源？縮短客群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知時(shí)間？ 淡市營(yíng)銷戰(zhàn)略 推廣 策略 形象 策略 價(jià)值 策略 關(guān)系營(yíng)銷策略 產(chǎn)品 策略 競(jìng)爭(zhēng) 策略 通過園林景觀、庭院精裝修等組合拳提升產(chǎn)品價(jià)值
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