博思堂-寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營銷策劃報告-56(ppt57頁)-展示頁
2025-02-22 15:35本頁面
【正文】 3060萬 西部沿街去化完畢 調(diào)查對象為白田北路與項目臨近，形成直接競爭關(guān)系的項目 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 11 世紀(jì)園沿街區(qū)域 泰山東路區(qū)域 市中心區(qū)域 本案所在區(qū)域 白田路沿街商業(yè)區(qū)域價格支撐 規(guī)劃中未來的居住中心 目前實際入住人口少支撐點少，支撐力較弱 白田路政府規(guī)劃 周邊已入住社區(qū) 支撐點相對較少，但足以支撐其商業(yè)的銷售和經(jīng)營 政府規(guī)劃 周邊學(xué)校 支撐點較少，但支撐實力強(qiáng) 濃厚的商業(yè)氛圍 大量的人氣聚集 支撐點多而強(qiáng) 3100 約 4000 5500 10000 10000 15000 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 12 分析： ? 周邊無大型的商業(yè)集中區(qū)域，在售項目的商業(yè)僅為自身項目配套。 ? 從目前情況來看，周邊項目的入住情況不高，部分小區(qū)尚未交房。對本案的商業(yè)銷售帶來一定的阻礙。 ? 沿街商鋪因面積段不同，位置差異，價格跨度較大。 ? 目前白田路沿街商業(yè)用房的投資回報率普遍不高 ,影響了投資者的投資信心 ,從而降低了白田路商業(yè)用房價格的市場接受度 . 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 15 白田路沿街商業(yè)區(qū)域市場客源分析 寶應(yīng)本地私營業(yè)主、高收入投資人群為主 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)營投資者也占了一部分比例 因區(qū)域的局限性 ,目前白田路沿街區(qū)域市場的商業(yè)客源主要以寶應(yīng)當(dāng)?shù)氐南M者為主 .周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)的客源占了部分比例 . 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 16 白田路沿街商業(yè)區(qū)域市場總結(jié) ? 目前項目周邊多為沿街分散式商業(yè)，整體商業(yè)氛圍不濃 ?市場商業(yè)檔次較低。市場對于商業(yè)場所的需求將加大。 利空 利好 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 17 第一部分 商業(yè)市場調(diào)查分析 第一部分：商業(yè)市場調(diào)查分析 二、 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 四、項目價格分析 三、 商業(yè)市場微觀分析 一、 寶應(yīng)市場狀況 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 18 2023年白田路市場均價 主 要 樓 盤： 鑫寶佳園、世紀(jì)園、名仕華庭、時代廣場、親親家園、國泰 華苑 白田中路南段： 以名仕華庭、時代廣場、親親家園為代表，因緊鄰翔宇中 學(xué)、安宜中學(xué)和商業(yè)主干道，銷售價格較高，集中在 7000 12023元 /㎡ ，銷售情況較好 白田中路北段： 以世紀(jì)園、鑫寶佳園為代表，因周邊配套設(shè)施不夠完善，人 氣人流量較弱，故銷售價格偏低，銷售價格集中在 25003000元 /㎡ 左右，銷售速度緩慢。 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 20 縱 向 比 較 與鑫寶佳園比較 本案產(chǎn)品周邊小環(huán)境略勝一籌 本案市場關(guān)注度略強(qiáng)于鑫寶佳園 交付使用日期晚，形成期房銷售的弱勢地位 與世紀(jì)園比較： 本案產(chǎn)品周邊配套環(huán)境、地理位置、商業(yè)氛圍等不占優(yōu)勢 二層連家店的產(chǎn)品特性，致使商鋪銷售總價不低 本案期房銷售，選擇余地較大，世紀(jì)園基本售完 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 21 2023年白田中路北段市場預(yù)計： 價格空間會持續(xù)、平穩(wěn)、小幅上升 商鋪去化速度平緩 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 22 一級市場銷售價格 采用市場比較法為主，競爭導(dǎo)向法加以權(quán)衡 價格測評原則： 同質(zhì)同區(qū)樓盤： 30%35% 同區(qū)異質(zhì)樓盤： 15%20% 同質(zhì)異區(qū)樓盤： 10%15% 國泰華苑 (a): Wa=19% 鑫寶佳園 (b): Wb=55% 新街口商業(yè)街 (c): Wc=17% 考慮到目前本案項目周邊在售商業(yè) 體量不大，故采用以上權(quán)重比 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 23 項目主要競爭個案各影響因素的具體情況 本案 國泰華苑 鑫寶佳園 新街口商業(yè)街 均價（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 環(huán)境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 規(guī)模 8 5 7 6 7 產(chǎn)品 22 15 19 16 20 合 計 Q總 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 24 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’=（ Qx/ Qi） Pi Pa’=（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’=（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 團(tuán)隊創(chuàng)造價值 25 考慮到目前寶
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