【正文】 需要進行面積劃分。將細節(jié)放在頂端和山墻上，它寬大的屋頂出檐，江浙多雨，大挑檐能有效的保護墻面，山墻上的點綴的漏窗，使功能上的構(gòu)件最終成為造型的重要特征。 水上主題餐廳示意 產(chǎn)品創(chuàng)造 酒店改建方案建議 改建目標 —— 區(qū)域地標建筑 ? 新中式風(fēng)格? 中傳統(tǒng)的材料如屋面瓦是原汁原味的，傳統(tǒng)的挑檐特征也保證了同樣的比例，傳統(tǒng)的色彩體系?黑、白、灰?也被保持下來，但整個建筑造型的手法卻完全是現(xiàn)代的，所用的現(xiàn)代材料如鋼、玻璃等，也沒有去模仿傳統(tǒng)材料或傳統(tǒng)構(gòu)件。 餐廳造型參考古時的畫舫 。 水上別墅示意 水上別墅懸挑效果示意 產(chǎn)品創(chuàng)造 贈送面積 —— 設(shè)置生活陽臺 、 觀景陽臺 、 露臺 、 半地下室和閣樓等產(chǎn)品元素 ，既可以有效擴大客戶的實得面積 ， 又可提升產(chǎn)品舒適度和項目檔次 。 直接臨水擁有絕佳水岸風(fēng)光 、每戶均配雙車位車庫 、 多個花園露臺 。在這里，室內(nèi)、室外被真正有機的統(tǒng)一起來。 產(chǎn)品競爭力提升方案 建筑創(chuàng)新 —— 六合院別墅 中國傳統(tǒng)民居的最大特征就是?庭院?，或者說是庭院與建筑的并存。 產(chǎn)品創(chuàng)造 六合院示意 六合院動線分析 ? 新中式風(fēng)格?傳承中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代西方居住方式，實現(xiàn)室內(nèi)外空間過渡與室外庭院的空間融合與劃分，形成開放流通的空間布局，使人與自然親密共生，在強調(diào)隱秘的私人領(lǐng)地的同時，實現(xiàn)和諧的公共空間。 區(qū)域動線分析 規(guī)劃布局示意 在空間規(guī)劃上，通過 ?村? —— ? 巷? —— ? 院落? —— ? 內(nèi)院? 的空間過渡，在強調(diào)私密性和領(lǐng)域感的同時也為鄰里之間提供了充分的交流場所。將地塊北面水界面結(jié)合入口范圍拉大，將太湖視覺觀景走廊參透到六區(qū)，使六區(qū)能夠直接臨到太湖觀景面。 第一部分：市場篇 第二部分：產(chǎn)品篇 第三部分：營銷推廣篇 核心內(nèi)容 產(chǎn)品主旨篇 我們的目標 ?融入水而非看水； ?與周邊地塊的聯(lián)動性； ?太湖大道沿線的榜樣； ?中信太湖城的門面效果； ?存量產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化產(chǎn)生區(qū)隔化； ?商業(yè)生存定位。 市場定位原則 目標客源及其特征 280320萬 別墅客源構(gòu)成本地客源49%外地客源46%外籍客源5%總價4 2 0 5 3 0 萬的別墅的客源構(gòu)成本地客源30%外地客源70%區(qū)域市場目前的客源情況 蘇州本地客源在項目區(qū)域周圍的購房比例在 50％以下，外地高端客源和外籍人士、華僑客源所占比例較高，說明外地客戶和外籍人士、華僑對本區(qū)域認同度較高，同時他們的購買力較高（但各個案對境外客戶均不重視）。 未開發(fā)地塊的定位 ? 總體規(guī)劃上要形成一個整體，同時帶動 6區(qū)的地塊升級； ? 不只是看太湖，還要融入太湖； ? 創(chuàng)造臨近地塊的觀景線； ? 太湖臨湖線唯一與眾不同的產(chǎn)品。在開發(fā)時應(yīng)注意與中信太湖城產(chǎn)品的沖突，在客源、產(chǎn)品上相互區(qū)隔，營造差異化，使得太湖城與貴都項目產(chǎn)生合力，吸引不同的客源。普通公寓大多離太湖較遠，位置較偏，單價不高，多為綜合性產(chǎn)品，主力面積中等偏大； ?區(qū)域內(nèi)尚沒有真正意義上的酒店式公寓產(chǎn)品；市場幾乎為空白，主要是因為太湖區(qū)域的商業(yè)配套不完善，且檔次較低，比較雜亂，達不到酒店度假要求； ?非臨湖性酒店式公寓銷售情況較好的主要原因來自于主攻投資回報（返租：如星城銘座）。 ?提升臨湖概念，從看太湖到擁有太湖，在享有太湖景觀的基礎(chǔ)上提出?融入太湖?的概念， 從單純的?觀湖景?進入到?住湖景? ，提升項目與其他個案的景觀區(qū)別。與太湖區(qū)域的性質(zhì)相符，在生活配套尚未成型的情況下，享受型別墅可以創(chuàng)造市場供應(yīng)趨勢，可以享受度假、享受空間、享受景觀、享受服務(wù)、享受城市 … 。此外，要充分利用項目本身具有的臨湖特性以及緊靠中信太湖城的地理位置，提升項目產(chǎn)品價值，在單價和總價上與區(qū)域其他項目相區(qū)隔。 貴都項目營銷策劃提報 第一部分：市場篇 第二部分：產(chǎn)品篇 第三部分：營銷推廣篇 核心內(nèi)容 市場主旨篇：我們需要解決的問題 一、市場的空缺在哪里？ 二、太湖同質(zhì)化的生路在哪里？ 三、存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀？ 四、對未開發(fā)地塊的思考 … 市場的空缺在哪里？ 缺少集配套、景觀、度假、服務(wù)與一體的高檔物業(yè) 從對蘇州各個別墅區(qū)別墅產(chǎn)品的特征分析可以看到，目前蘇州別墅的賣點構(gòu)成中配套與服務(wù)是最薄弱的，而太湖區(qū)域本身具有的度假優(yōu)勢和本項目的酒店式公寓、商業(yè)體量使得我們可以將本項目做成集配套、景觀、服務(wù)等要素于一體的高檔別墅 太湖同質(zhì)化競爭的生路 區(qū)域同質(zhì)化競爭的表現(xiàn) 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品風(fēng)格 推廣主題 客源競爭 獨棟別墅占到量體的 69％；臨湖區(qū)域多獨棟，非臨湖區(qū)域以聯(lián)排為主； 中式別墅較少，歐美風(fēng)格居多； 大多數(shù)項目以太湖景觀為推廣主題，而對湖景之外的主題少涉及； 較高檔的別墅主力客源為蘇州及長三角的客戶，低檔產(chǎn)品的主力客源定為蘇州本地客戶，尚沒有項目將外籍客戶納入進客源構(gòu)成； 形象定位 絕大多數(shù)項目將推廣形象定為度假型別墅，而忽視了其他提升附加價值的能夠引起市場更高關(guān)注度的形象定位； 價格 價格極端化，臨湖 500萬以上，非臨湖 200萬以下。 同質(zhì)化競爭的結(jié)果：區(qū)域市場整體去化速度緩慢 我們的出路在哪里？ 創(chuàng)新！ 創(chuàng)新是我們唯一的出路，要進行產(chǎn)品的創(chuàng)新、規(guī)劃的創(chuàng)新、配套的創(chuàng)新、服務(wù)的創(chuàng)新、客源的創(chuàng)新。 ?享受型的別墅，服務(wù)、配套和景觀決定購買。 享受型別墅需要較好的服務(wù)、配套和景觀資源。 本案存量產(chǎn)品的現(xiàn)狀 ?太湖臨湖 500米區(qū)域目前沒有觀景產(chǎn)品（非別墅）存在； ?太湖區(qū)域的普通公寓供應(yīng)較少，只有少數(shù)項目如太湖帕提歐有較集中的普通公寓供應(yīng)，而精裝修公寓量體則更少。 ? 蘇州太湖沿線觀景多層、小高層、高層產(chǎn)品供應(yīng)的空白 ? 蘇州太湖沿線酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)的空白