【正文】 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場正處在一個逐步培育發(fā)展的過程中，同時呈現(xiàn)出以下特征： （一）、市場起步，房產(chǎn)發(fā)展 （二）、 上市量小 （三）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合 （四）、房型不合理、品質(zhì)感不高 （五）、物管、配套十分缺乏 車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場前景展望 新興市場，具有潛力 由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場起步較晚，目前市場需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。 ?隨著車坊城市化進程的加速，動遷小區(qū)的大量供應(yīng)，大批空置房成為主要供應(yīng)者，在價格上強烈沖擊商品房市場，在一定程度上截留部分客源，因此如何拉伸產(chǎn)品差異體現(xiàn)本案的產(chǎn)品附加值以及市場形象顯得至關(guān)重要。 ?我們從周邊別墅和公寓市場作一下參考 市場微觀分析 園區(qū)別墅重點個案分析 項目名稱 開盤時間 形態(tài) 面積（ M2） 價格（元 / M2） 總價（萬元） 風(fēng)格 東岸綠洲半島 2022 雙拼 260 8500（二手） 221 現(xiàn)代 玫瑰灣 聯(lián)排 雙拼 220250 13000 15000 350450萬 /套 西班牙皇家 別墅 星島仁恒 （二期） 聯(lián)排 227292 16800元 /平米 400 現(xiàn)代中式風(fēng) 格 水墨江南（一期） 獨棟 365458 18000 650820 新簡約中式 聯(lián)排 220290 13000 286377 玫瑰灣 星島仁恒 水墨江南 占地位置 金雞湖東岸，北依斜塘河岸 獨墅湖西岸，三面環(huán)水，島狀布局 獨墅湖東 建筑風(fēng)格 西班牙皇家 現(xiàn)代中式風(fēng)格 新簡約主義 開盤時間 產(chǎn)品形態(tài) 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排、獨棟 主力面積 220250 227292 聯(lián)排 220290 獨棟 365458 產(chǎn)品價格 18000 16800 聯(lián)排 13000 獨棟 18000 作為房產(chǎn)項目來說，首要的條件就是地段，而本案雖然屬于園區(qū)管轄，但是當(dāng)對較為偏遠(yuǎn)，因此無法與金雞湖和獨墅湖的別墅相對比，地段是本案的一大劣勢，如何彌補這一劣勢，需要通過體現(xiàn)產(chǎn)品附加價值和營銷策略提升產(chǎn)品的市場接受度。 結(jié)論： 車紡鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展速度平穩(wěn)，工業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)的入駐，不斷提高了鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度。水生經(jīng)濟作物，大棚蔬菜種植、水產(chǎn)品、畜禽養(yǎng)殖，全鎮(zhèn)多種經(jīng)營產(chǎn)值已達 。 出口貿(mào)易 —— 目前，車坊鎮(zhèn)形成了國內(nèi)較大的藺草培育、種植、加工、成品出口一條龍的生產(chǎn)基地，走上了產(chǎn)銷一條龍、貿(mào)工農(nóng)一體化道路。整體區(qū)位處于園區(qū)的南面，雖離園區(qū)較近，但地理位置相對還是較偏。 “ ” 新政影響 ，市場成交量大副度下滑，下滑近 50％， 2022年 2月，市場成交量下滑到谷底，整個房地產(chǎn)市場進去 “ 冬歇期 ” ； ，整個市場呈現(xiàn)了有價無市的狀況，個別樓盤出現(xiàn)了優(yōu)惠打折的情況，入三月份開始，部分新開的樓盤都采取了相對低價入市的策略，以期達到快速去化； ，市場的觀望氣氛依然十分濃厚，雖然存在部分的剛性需求，但是因為政策影響紛紛推遲了購房計劃； 總的來看， ，根據(jù)我司對市場的判斷來看及往年的市場走勢，如此氛圍在 5月份沒有好轉(zhuǎn)的話， 08年的房地產(chǎn)市場將非常嚴(yán)峻。并且江蘇省將不再出臺細(xì)則。 165號文件核心精神有三個： ?90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”； ?套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重必須達到開發(fā)總 面積的 70%以上； ?2022年 6月 1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當(dāng)?shù)卣虻刂埔说卮_定需要調(diào)整的情況。會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施： ?重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房； ?進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策； ?合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長； ?進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管； ?規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場； ?完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。蘇州博思堂機構(gòu) 鴻順花苑全案營銷企劃策劃報告 第二部分：業(yè)務(wù)篇 核心內(nèi)容 第三部分：企策篇 第一部分：市場篇 園區(qū)房產(chǎn)市場政策分析 “ 國六條 ” 政策 背景： 2022年國家宏觀調(diào)控實施后，全國多數(shù)城市房價依然大幅度的上漲，并沒有達到中央的調(diào)控目的。 2022年 5月 17日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。 政策效果： ?這次調(diào)控政策，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，保證我國經(jīng)濟穩(wěn)定運行； ?政策出臺后，市場觀望氛圍濃厚，投資性購房大幅度下降； ?蘇州商品房交易 2022年 8月份市場成交指標(biāo)下降較多，市場反映明顯； 2.“ 住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細(xì)則 2022年 7月 13日，建設(shè)部正式公布了 《 關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 (即 165號文件 )。 國稅總局規(guī)定從 07年 2月 1日起土地增值稅將從“預(yù)征”變?yōu)椤扒逅恪保蜷_發(fā)商開始征收 30%60%不等的土地增值稅。 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 政策點評： ?本次調(diào)控的策略性強，可執(zhí)行性強，具有垂直打擊的精確性； ?新政出臺的目的主要是銀行控制信貸風(fēng)險，剔除投資比例，未來投資的比例將大幅度的降低； ?購買第二套住房貸款利率增加 10%，按揭第二套住房的購房者的按揭成本將大幅度提高。 車坊鎮(zhèn)地理位置及面積人口 地理位置 車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部 15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。 隸屬 2022年，原屬吳中區(qū)管轄的車坊鎮(zhèn)正式劃為園區(qū)管理； 面積及人口 鎮(zhèn)域總面積 64平方公里，耕地面積 7萬畝，現(xiàn)總?cè)丝?，流動人口 1~2萬人。 農(nóng)副產(chǎn)品 —— 車坊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，多種經(jīng)營發(fā)達。 車坊具有優(yōu)越的自然地理環(huán)境，航運業(yè)發(fā)達； 車坊現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè) 120余家，外資企業(yè) 20余家。 車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟狀況工業(yè)經(jīng)濟 ?目前車坊鎮(zhèn)沒有在售商品房項目，市場處于空白點； ?項目體量較小，入市沒有競爭對手，銷售壓力較小。 公寓市場借鑒案例分析 位置： 吳中區(qū)郭巷，東環(huán)路東，郭 新西路西 產(chǎn)品： 多層 面積： 87－ 113平方米 價格： 6000元 /平方米左右（二手房） 去化： 100％ 國香園 與本案相似點： 1）地理位置相對中心區(qū)域較為偏遠(yuǎn)； 2）周邊環(huán)境不佳，配套不完善； 3）同為鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目； 車坊三級市場表現(xiàn) 項目名稱 物業(yè)類型 產(chǎn)品形態(tài) 面積 價格 鴻海花苑 商品房 多層 100 4800 淞澤小區(qū) 動遷房 多層 100 3500 ?目前車坊鎮(zhèn)商品房市場供應(yīng)量極少部分二手房推出市場，商品房市場均價在 4800元 /平米左右，從商品房的市場供應(yīng)量來看，本案的多層產(chǎn)品將會填補車坊鎮(zhèn)的市場空白，也是本案的一大優(yōu)勢。 車坊鎮(zhèn)規(guī)劃 由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進度緩慢，因此房地產(chǎn)項目規(guī)模相對較小、分布較為集中。伴隨著 2022年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將進一步發(fā)展。經(jīng)濟增長、收入增多將會給房地產(chǎn)市場帶來更多的潛在客戶。 總結(jié)： 隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢： ?在建筑形態(tài)上，多層為絕對主力； ?在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；之前推出的車坊新地帶的房型，建筑品質(zhì)不高； ?在購房的客戶群上，中年人是生力軍。 車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場因剛起步，市場不完善；但可以預(yù)見，在未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進入健康的發(fā)展軌道。 （影響性價比因素包括：升值潛力、區(qū)位交通配套、樓盤檔次、社區(qū)景觀配套、社區(qū)物業(yè)服務(wù)等） 房產(chǎn)市場空白點 優(yōu)勢，可利用 項目分析 —— 區(qū)位分析 ? 區(qū)位優(yōu)勢 : ? 本案位居蘇州車坊鎮(zhèn)中心地段，地塊位置優(yōu)越，交通便捷。 ? 鎮(zhèn)中心及商業(yè)中心區(qū)位優(yōu)勢，將給本案帶來足夠的人氣與注意力。 ? 項目目前主要的優(yōu)勢體現(xiàn)是市場的一個空白點，沒有競爭項目，去化壓力?。? ? 同時，項目的劣勢也比較明顯，那就是項目所處的區(qū)位以及項目目前周邊的環(huán)境。 ? 項目操作面臨更多潛在威脅的時候，我們?nèi)绾我?guī)避劣勢和威脅，充分利用優(yōu)勢和機會，對項目進行準(zhǔn)確定位和操作，便顯得至關(guān)重要了 。 首席尊貴人文社區(qū) ? 對價格的評估，主要還基于以下幾點的考慮 : ? 項目所處的位置 車坊鎮(zhèn) ? 有效導(dǎo)入?yún)^(qū)域外客戶群體 ? 理性價位 =快速去化 項目價格定位 ?公寓均價： 4800－ 5000元 /平方米 ?別墅均價： 6800－ 7200元 /平方米 根據(jù)我司對車坊房產(chǎn)的考察以及判斷，結(jié)合本案的實際情況以及 08年車坊房產(chǎn)價格的市場走勢，因此，我司對本案面市時的市場均價建議如下： ? 正常的客戶屬性有兩種，一是價格敏感帶的客戶，關(guān)注的是產(chǎn)品的價格； ? 一是產(chǎn)品敏感帶的客戶，首先關(guān)注的是產(chǎn)品是否適合自己的需求。 項目客源初步定位 別墅產(chǎn)品 私營業(yè)主 政府行政事業(yè)機關(guān) 企業(yè)高管 其他（經(jīng)濟實力強的客戶） 多層產(chǎn)品 動遷戶 企業(yè)中高級管理人員 政府行