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白塘景苑營(yíng)銷策劃報(bào)告-展示頁(yè)

2025-01-30 01:05本頁(yè)面
  

【正文】 上升趨勢(shì),而后價(jià)格開始波動(dòng)下滑,下滑相對(duì)緩慢(如右圖)。從季度價(jià)格走勢(shì)來(lái)看,由于成交的延后性和慣性, 08年第二季度區(qū)域成交均價(jià)達(dá)到了近 2年的最高值,但隨后開始了下降,且下降趨勢(shì)仍有繼續(xù)之勢(shì)頭。 08年園區(qū)全年供應(yīng)為 ,相比 07年下降了% 新房成交 —— 全年成交低迷,成交量體萎縮過(guò)半08年全年園區(qū)住宅成交 ,相比 07年下降了 %(如左圖),下降幅度之大為前所未見(jiàn)。存量土地下降主要原委在于 08年園區(qū)住宅土地供應(yīng)成交均不活躍,成交量體大幅下降,使得存量土地相比 07年有所下降。1,房產(chǎn)開發(fā)及發(fā)展水平分析:,房產(chǎn)開發(fā)及發(fā)展水平分析: 蘇州房產(chǎn)已進(jìn)入高速發(fā)展階段,而園區(qū)則代表蘇州房產(chǎn)已進(jìn)入高速發(fā)展階段,而園區(qū)則代表著蘇州目前最高端的開發(fā)水平,園區(qū)整體已步入了高檔房產(chǎn)的高速上升時(shí)期著蘇州目前最高端的開發(fā)水平,園區(qū)整體已步入了高檔房產(chǎn)的高速上升時(shí)期三、項(xiàng)目占位設(shè)定2,園區(qū)一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況:,園區(qū)一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況:0608年蘇州市分區(qū)土地供應(yīng)圖(單位:萬(wàn)方) 08年底蘇州市公寓類住宅土地分區(qū)存量圖(單位:萬(wàn)方)n從土地市場(chǎng)供應(yīng)上看,分區(qū)供應(yīng) “ 三架馬車 ” (園區(qū)、相城、吳中)集體陷入困境,從而帶動(dòng)整體住宅土地成交相比以往大幅下降。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn),人均 GDP超過(guò) 1萬(wàn)美元,是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線。2023年蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 836億元 ,占蘇州 GDP總額的 15%。這為蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特別是高端物業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 。 216。蘇州市 GDP保持持續(xù)快速增長(zhǎng), 2023年底,蘇州市人均 GDP已突破 10000美元 。項(xiàng)目事實(shí) 區(qū)域?qū)傩越缍ㄩ_發(fā)商:新加坡星獅集團(tuán) 大品牌、強(qiáng)資金、高運(yùn)作大區(qū)位:蘇州工業(yè)園區(qū),未來(lái)蘇城居住中心,人口導(dǎo)入具有先天性方向優(yōu)勢(shì) 蘇城未來(lái)的行政核心居住帶小區(qū)位:現(xiàn)代大道、 60公頃的白塘植物公園北側(cè)尚屬陌生生態(tài)環(huán)境下的不成熟區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃: 56萬(wàn)方、 50%綠化、產(chǎn)品線相當(dāng)豐富較大規(guī)模的綜合性高素質(zhì)生態(tài)居住項(xiàng)目地塊素質(zhì):因北部高壓線分布密集而造成地塊存在較大硬傷密集的高壓線與優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生對(duì)抗性不和諧因素項(xiàng)目界定:位于蘇城未來(lái)的行政和生態(tài)居住核心,但目前尚屬不成熟的陌生區(qū)域,是一個(gè)存在先天性高壓線硬傷的較大規(guī)模的綜合性高綠化的生態(tài)居住型項(xiàng)目。白塘植物園 九龍醫(yī)院園區(qū)出口加工區(qū)p項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃的主要景觀資源是圍繞白塘植物公園展開的,具有相當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)環(huán)境功能;p區(qū)域根據(jù)發(fā)展規(guī)劃,保護(hù)環(huán)境發(fā)展,在充分利用、保護(hù)人工生態(tài)資源基礎(chǔ)上,重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)部的綠化,南區(qū)沿河、沿路綠化已逐步形成;p項(xiàng)目地塊所在位置生態(tài)資源性較強(qiáng)。青劍湖 本案p項(xiàng)目所在的 現(xiàn)代大道板塊 ,是基于干道東延和金雞湖景觀開發(fā)而同時(shí)興起的住宅板塊,目前在大牌開發(fā)商的合力運(yùn)作下, 已經(jīng)成為了園區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的新標(biāo)桿 ;p湖西板塊 因?yàn)樯虅?wù)功能的定位和住宅用地的減少居住方向已發(fā)生東移,而臨近項(xiàng)目的 湖東板塊 和 雙湖板塊 近幾年發(fā)展迅速,也成為了蘇州重要的住宅市場(chǎng);p國(guó)內(nèi)一線知名開發(fā)商更多的是在現(xiàn)代大道沿線、湖東區(qū)域以及越溪等區(qū)域拿地, 內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)屬性兼?zhèn)洌?,房產(chǎn)地位:,房產(chǎn)地位: 從城市房地產(chǎn)發(fā)展看,住宅市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)數(shù)輪外擴(kuò),項(xiàng)目區(qū)從城市房地產(chǎn)發(fā)展看,住宅市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)數(shù)輪外擴(kuò),項(xiàng)目區(qū)域處于吸納與外擴(kuò)的承接期,大牌開發(fā)商云集,內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)屬性兼?zhèn)溆蛱幱谖{與外擴(kuò)的承接期,大牌開發(fā)商云集,內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)屬性兼?zhèn)鋮^(qū)域作為一個(gè)相對(duì)成熟的住宅市場(chǎng),目前由于開發(fā)較早,在整個(gè)蘇州房產(chǎn)格局中的地位較強(qiáng),同時(shí)大開發(fā)商的聚集度較高,項(xiàng)目規(guī)模普遍較大,進(jìn)入壁壘高,競(jìng)爭(zhēng)激烈度持續(xù)性長(zhǎng)。本案白塘公園項(xiàng)目地塊位置圖二、立地條件分析2,項(xiàng)目區(qū)位:,項(xiàng)目區(qū)位: 位于園區(qū)現(xiàn)代大道北部,緊靠白塘植物生態(tài)公園,位處板位于園區(qū)現(xiàn)代大道北部,緊靠白塘植物生態(tài)公園,位處板塊縱深地帶,與中央商貿(mào)區(qū)聯(lián)系性稍弱,位置暫時(shí)相對(duì)獨(dú)立塊縱深地帶,與中央商貿(mào)區(qū)聯(lián)系性稍弱,位置暫時(shí)相對(duì)獨(dú)立p本項(xiàng)目位于園區(qū)現(xiàn)代大道唯一的生態(tài)公園 —— 白塘植物生態(tài)公園北部, 具有良好的外部居住環(huán)境 ;p項(xiàng)目 南部為蘇州未來(lái)的市級(jí)行政中心 ,且現(xiàn)代大道南部的湖東萬(wàn)人組團(tuán)經(jīng)過(guò)約五年的開發(fā),已形成了相當(dāng)?shù)淖≌?guī)模;p城市整體向東發(fā)展,與上海接軌,園區(qū)核心區(qū)域?yàn)楹|未來(lái)的城市中心,是以一個(gè)中央城市走廊構(gòu)成。倒閉,保增長(zhǎng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。美國(guó)金融危機(jī)的產(chǎn)生 —— 次貸危機(jī),席卷整個(gè)全球市場(chǎng),世界范圍內(nèi)開始 “ 救市 ” ,全球經(jīng)濟(jì)陷入低谷。星獅集團(tuán)白塘景苑項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司2023年 2月 11日市場(chǎng)定位篇房產(chǎn)市場(chǎng)分析立地條件分析發(fā)展方向評(píng)判客戶目標(biāo)解讀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略SWOT項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)宏觀大勢(shì)研判市場(chǎng)定位整體結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目占位設(shè)定項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目檔次定位1,國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境:,國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境: 金融危機(jī)在世界范圍內(nèi)蔓延,全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退,抗金融危機(jī)在世界范圍內(nèi)蔓延,全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退,抗擊全球性金融危機(jī)成為目前國(guó)際社會(huì)的主要議題。擊全球性金融危機(jī)成為目前國(guó)際社會(huì)的主要議題。房市不景氣美國(guó)五大投資銀行成為歷史 AIG收歸國(guó)有低信用居民違約增加次級(jí)抵押貸款公司及存貸機(jī)構(gòu)深陷壞帳危機(jī)投資銀行虧損保險(xiǎn)公司對(duì)沖基金遭受損失兩房國(guó)有化華盛頓互惠銀行破產(chǎn)房貸利率居高不下美聯(lián)儲(chǔ)兩年 17次加息出售資產(chǎn)抵押債券提供融資出售債務(wù)抵押債券提供資金最直接原因是美國(guó)的利率上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫世界范圍內(nèi) “ 救市 ”一、宏觀大勢(shì)研判2,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境:,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境: 受金融危機(jī)影響,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,部分實(shí)體企業(yè)受金融危機(jī)影響,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,部分實(shí)體企業(yè)倒閉,保增長(zhǎng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。p中國(guó)經(jīng)濟(jì) 14季度增長(zhǎng)逐步的放緩,到四季度整個(gè)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增幅為 %, 全年 GDP增長(zhǎng)為%,增長(zhǎng)率創(chuàng) 8年來(lái)新低;pCPI和 PPI指數(shù)從 9月份開始出現(xiàn)同步下降的狀況, 特別是 PPI指數(shù)的下降幅度較大,到 12月份出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的狀況,整個(gè)國(guó)內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到金融危機(jī)的影響較大;p在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的情況下, 明年中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)已經(jīng)明確的鎖定在保增長(zhǎng)方面,刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將成為未來(lái)中央經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn);3,蘇州經(jīng)濟(jì)環(huán)境:,蘇州經(jīng)濟(jì)環(huán)境: 蘇州經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響,企業(yè)景氣指數(shù)逐步下跌,蘇州經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響,企業(yè)景氣指數(shù)逐步下跌,蘇州的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀;蘇州的整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀;p從企業(yè)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖來(lái)看,整個(gè)蘇州的企業(yè)景氣指數(shù)在逐步的下跌,企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)景氣指數(shù)下跌嚴(yán)重;p實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的紡織業(yè)和專業(yè)設(shè)備制造業(yè)景氣指數(shù)同樣處于下跌的狀況, 特別是企業(yè)家的信心指數(shù)和勞動(dòng)力的需求指數(shù)的大幅度下跌對(duì)于蘇州整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較為嚴(yán)重 ;p整個(gè)蘇州經(jīng)濟(jì)環(huán)境的看低,對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在著較為嚴(yán)重的影響, 一定程度上會(huì)制約著購(gòu)房的需求;4,大勢(shì)總結(jié):,大勢(shì)總結(jié): 整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行走勢(shì)較為低迷,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)钫麄€(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行走勢(shì)較為低迷,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn);況面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn);世界經(jīng)濟(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)蘇州經(jīng)濟(jì)p世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)形成,危機(jī)對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響也在逐步的體現(xiàn),救市成為全球性話題!p在全球性危機(jī)的影響下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了一定程度的阻礙,保增長(zhǎng)成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)!p蘇州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀,企業(yè)景氣指數(shù)下跌,企業(yè)倒閉,公司裁員等逐步出現(xiàn)!小結(jié)小結(jié)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀的情況下,購(gòu)房者的消費(fèi)需求受到了抑制,購(gòu)買力下降,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力加大,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的走勢(shì)需要重視!1,區(qū)域地位:,區(qū)域地位: 園區(qū)是蘇州未來(lái)的東部新城,而湖東則是未來(lái)的蘇城居住園區(qū)是蘇州未來(lái)的東部新城,而湖東則是未來(lái)的蘇城居住中心和行政中心,人口導(dǎo)入方面具有指導(dǎo)性的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)中心和行政中心,人口導(dǎo)入方面具有指導(dǎo)性的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)p蘇州城市整體發(fā)展規(guī)劃為: “ 中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控 ” ,城市向東走,承接上海的產(chǎn)業(yè)溢出;p園區(qū)的整體發(fā)展規(guī)劃為: “ 商業(yè)往西,居住往中,產(chǎn)業(yè)往東 ” ,分三期開發(fā),規(guī)劃成為蘇州市現(xiàn)代化新城和蘇州市中央商務(wù)區(qū),長(zhǎng)三角地區(qū)的次級(jí)商務(wù)中心,國(guó)際知名、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一,現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)。而項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹且粋€(gè)以生態(tài)居住和行政辦公為核心而形成的 具有形象工程意義的居住帶 。4,區(qū)域認(rèn)知:,區(qū)域認(rèn)知: 區(qū)域在蘇州人心目中屬于靠近公園、醫(yī)院,同時(shí)周邊尚被區(qū)域在蘇州人心目中屬于靠近公園、醫(yī)院,同時(shí)周邊尚被工廠包圍的尷尬地段,人流量較少,居住氛圍和居住成熟度均不高工廠包圍的尷尬地段,人流量較少,居住氛圍和居住成熟度均不高p地塊北臨的蘇虹中路,因規(guī)劃為園區(qū)出口加工區(qū),故廠區(qū)分布密集,整體拉低了項(xiàng)目的居住環(huán)境;p白塘植物園是有著政府背景的生態(tài)公園,內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美、景點(diǎn)豐富,但目前尚未開發(fā)完畢,且從知名度和游客到訪率來(lái)看,目前尚未被大多人所認(rèn)識(shí),缺乏人氣。5,景觀資源:,景觀資源: 南富北貧,南部南富北貧,南部 與廠區(qū)隔離,圍繞白塘植物園的水景綠地與廠區(qū)隔離,圍繞白塘植物園的水景綠地資源打造成重要的生態(tài)居住區(qū),北部直接廠區(qū),人工綠化需相對(duì)突出資源打造成重要的生態(tài)居住區(qū),北部直接廠區(qū),人工綠化需相對(duì)突出6,用地指標(biāo)和現(xiàn)有規(guī)劃:,用地指標(biāo)和現(xiàn)有規(guī)劃: 地塊原屬翡翠國(guó)際三期,總建地塊原屬翡翠國(guó)際三期,總建 56萬(wàn)方,在周邊萬(wàn)方,在周邊屬中大規(guī)模樓盤,初步規(guī)劃為以別墅、多層和高層為主的純居綜合社區(qū)屬中大規(guī)模樓盤,初步規(guī)劃為以別墅、多層和高層為主的純居綜合社區(qū)7,地塊現(xiàn)狀:,地塊現(xiàn)狀: 地勢(shì)平坦,可塑性較強(qiáng),目前售樓處在建,但地塊北部市地勢(shì)平坦,可塑性較強(qiáng),目前售樓處在建,但地塊北部市政高壓線密集,將影響到北區(qū)居住環(huán)境政高壓線密集,將影響到北區(qū)居住環(huán)境p項(xiàng)目地塊方正,地勢(shì)平坦,便于規(guī)劃;p地塊北部高壓線分布密集, 北部高壓線和南部地塊內(nèi)的發(fā)射塔成為地塊自身最大硬傷, 其輻射問(wèn)題必然會(huì)成為后期銷售中的最大抗性因素, 也是本項(xiàng)目先天高素質(zhì)生態(tài)環(huán)境中的最大不和諧因子, 需在產(chǎn)品規(guī)劃、形象策劃上加以包裝弱化劣勢(shì)。項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定—— 園區(qū)房產(chǎn)運(yùn)行分析216。作為發(fā)展中國(guó)家, 人均 GDP在 30005000美元之間預(yù)示著該城市的高端產(chǎn)品、奢侈品的消費(fèi)潛力巨大 。根據(jù)國(guó)際認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn), 蘇州城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段。216。 GDP已經(jīng)超過(guò)了新加坡。園區(qū)商品房市場(chǎng)已步入高檔房產(chǎn)發(fā)展的高速上升時(shí)期 。但我們認(rèn)為未來(lái)蘇州土地供應(yīng)的主力市場(chǎng)仍然為園區(qū)、吳中、相城區(qū)為主;n從蘇州土地市場(chǎng)存量上看,到 08年底,蘇州住宅土地存量近 800萬(wàn)方 (不含完全開發(fā)完畢的地塊 ),其中園區(qū)公寓類存量為 ,占 63%, 園區(qū)將以主戰(zhàn)場(chǎng)姿態(tài)出現(xiàn)n從園區(qū)土地市場(chǎng)存量上看,到 08年底,園區(qū)尚未開發(fā)的住宅用地存量在 640萬(wàn), 其中公寓類土地存量為 方 ,相比 07年下降了 %; 而別墅類土地存量為 萬(wàn)方 ,相比 07年下降了 %。 08年園區(qū)公寓類土地存量走勢(shì)(單位:萬(wàn)方)08年園區(qū)別墅類土地存量走勢(shì)(單位:萬(wàn)方)4.3,園區(qū)二級(jí)住宅市場(chǎng)運(yùn)行,園區(qū)二級(jí)住宅市場(chǎng)運(yùn)行 ——08 年新房供求情況年新房供求情況半年度住宅供應(yīng)走勢(shì)圖 08年度住宅月度供應(yīng)走勢(shì)圖08年度住宅月度成交走勢(shì)圖半年度住宅成交走勢(shì)圖累計(jì)供銷比走勢(shì)圖(以 06年 12月為基準(zhǔn)) 新房供應(yīng) —— 供應(yīng)下降明顯,下半年供應(yīng)放緩08年下半年金融危機(jī)的爆發(fā)和蔓延,導(dǎo)致市場(chǎng)成交無(wú)力,加上開發(fā)商對(duì)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期的降低和購(gòu)房者悲觀情緒,使得開發(fā)商放緩了推案節(jié)奏和量體,進(jìn)而影響到園區(qū)全年住宅的新增供應(yīng)量。4,園區(qū)二級(jí)住宅市場(chǎng)運(yùn)行,園區(qū)二級(jí)住宅市場(chǎng)運(yùn)行 ——08 年新房成交價(jià)格情況年新房成交價(jià)格情況成交均價(jià) —— 區(qū)域年度成交價(jià)格仍上升,但價(jià)格下探趨勢(shì)已呈現(xiàn)08年全年園區(qū)住宅成交均價(jià)為 8135元 /平米,相比 07年上升了 %(如左圖),上升仍比較明顯,主要是因?yàn)?07年開始的價(jià)格上升趨勢(shì)具有習(xí)慣性,加上下降速度遠(yuǎn)慢于上升速度,使得全年成交價(jià)格呈現(xiàn)出上升現(xiàn)象。量?jī)r(jià)走勢(shì) —— 價(jià)格持續(xù)上升后小幅下滑,成交快速上升后持續(xù)低位運(yùn)行園區(qū)住宅成交量 07年初開始快速上升,到 07年 9月達(dá)到了近 2年的最高值,受 ,成交量開始快速下滑,加上 08年春節(jié)影響,到 08年 2月份達(dá)到了近 2年成交的谷底,但隨后園區(qū)成交一直處于低位運(yùn)行,成交不振(如右圖)。5,園區(qū)二級(jí)住宅市場(chǎng)運(yùn)行,園區(qū)二級(jí)住宅市場(chǎng)運(yùn)行 ———— 存量分析存量分析08年園區(qū)住宅存量走勢(shì): 08年存量去化估算:09年底的園區(qū)住宅存量預(yù)測(cè) —— 土地開發(fā)的持續(xù),低迷局面的延續(xù),存量仍將走高通過(guò) 08年市場(chǎng)的存量結(jié)轉(zhuǎn),加上目前土地市場(chǎng)的存量和待開發(fā)土地?cái)?shù)量, 09年園區(qū)住宅新增量體預(yù)計(jì)仍會(huì)保持在 08年供應(yīng)水平, 受大環(huán)境影響, 09年市場(chǎng)成交速度將不會(huì)出現(xiàn)較大的改善, 供求的背道而馳將進(jìn)一步加大存量量體,導(dǎo)致所需去化時(shí)間進(jìn)一步加大 (如左圖)09年園區(qū)住宅存量去
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