【正文】 城、和莊 中小規(guī)模社區(qū)型溫情項(xiàng)目 規(guī)模 品牌 產(chǎn)品 本項(xiàng)目 220萬 全國知名開發(fā)商 3090平米一房、二房 鑫遠(yuǎn)杰座 4萬 本地知名開發(fā)商 3090平米一房、二房、三房 和莊 30 本地開發(fā)商 41平米單身公寓； 77平米左右一房； 90平米左右二房； 106— 113平米三房；148平米四房； 岳泰 〃 理想城 16萬 本地開發(fā)商 90140平米二房 ,三房 PK鑫遠(yuǎn)杰作、岳泰理想城 ： 本項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 ： 長沙第一大盤，各類產(chǎn)品戶型供應(yīng)總量大，城市綜合體。 鑫遠(yuǎn) 〃 湘府華城：項(xiàng)目共 2023套左右，以大戶型為主 9月 10月 本項(xiàng)目， 1974套 競爭目標(biāo)樓盤鎖定： 博林金谷 ：二期推出 500套，以大戶型為主，目前在售 200套公寓，后期仍有大量產(chǎn)品。 理想城 16 高層 90140平米二房 ,三房 4月 5月 6月 7月 長沙奧園：二期、三期推出 900多套，戶型未定，預(yù)計(jì)以三房、四房戶為主 8月 天城 〃 湖光山色： 90— 190平米戶型，共 1000套左右。 理想城 16 臨天心區(qū)政府 6 長沙奧園 50 臨湘府路 6 5 3 4 1 2 省府板塊除奧園外，主要以本地開發(fā)商為主，品牌知名度不高。230285平米聯(lián)排別墅 橘郡 40 花園洋房、別墅 190— 360平米聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅 格蘭小鎮(zhèn) 46 小高層、別墅 200— 500平米別墅 閬峰云墅 20 別墅 396553平米獨(dú)棟別墅 市場測試 未來競爭 2 中洋橘郡 格蘭小鎮(zhèn) 三湘地產(chǎn) 北京怡海 保利項(xiàng)目 中信新城 立達(dá)人項(xiàng)目 尚南苑 項(xiàng)目 已知項(xiàng)目 項(xiàng)目情況 推售預(yù)期 中信新城 六號地塊、低密度社區(qū) 遠(yuǎn)期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2023年左右 御邦 共 400多畝地， 600多套，一期 150多套， TH為主，少量洋房 一期 07年 10月推 尚南苑項(xiàng)目 總建面 ，多層、小高，酒店式公寓 一批 7月開盤，后續(xù)預(yù)計(jì) 9月對外發(fā)售 中洋橘郡 一期以聯(lián)排、花園洋房、小高層為主，以獨(dú)棟別墅為輔，少量疊式住宅形式，建筑面積約 40萬平米 一期 07年底 08年初 格蘭小鎮(zhèn) 別墅、多層、高層 一期 07年底 三湘地產(chǎn) 06年底項(xiàng)目處于前期定位階段 一期最早預(yù)計(jì) 08年中 北京怡海 —— —— 保利項(xiàng)目 高端純別墅區(qū) 07年中推 暮云板塊有利中信新城，供應(yīng)以別墅為主，不構(gòu)成直接競爭的同時提升高端氣質(zhì) 熱點(diǎn)的省府板塊成為關(guān)鍵的競爭板塊 省府未來市政配套圖 編號 項(xiàng)目名稱 建面（萬平 ) 地段 1 博林金谷 60 臨芙蓉路 2 和莊 30 臨芙蓉路 3 鑫遠(yuǎn) 132155平米三房 。 湖光山色 11 高層 一房 34— 62平米；二房 77— 89平米；三房123— 140平米；四房 148— 163平米；五房168— 193平米 岳泰 市場目標(biāo) —— 現(xiàn)狀市場借鑒：產(chǎn)品營銷價值最大化 ，打造長沙第一的超級競爭者 省府板塊依舊活躍，在中信新城興起的同時，最南端暮云板塊也開始放量 板塊 項(xiàng)目名稱 建面（萬平 ) 容積率 物業(yè)類型 產(chǎn)品 省府板塊 博林金谷 60 公寓、高層、小高層 36— 72平米兩房； 77— 138三房 和莊 30 高層 41平米單身公寓； 77平米左右一房； 90平米左右二房； 106— 113平米三房； 148平米四房； 鑫遠(yuǎn) 07年 1月 15日在月湖公園內(nèi)舉行元宵節(jié) +恐龍燈會，以誠意客戶為主， 辦長沙國際汽車展。 ?2023年 8月一期高層產(chǎn)品開盤，價格 5000，開盤一個月銷售率達(dá) 90%，當(dāng)時，類似產(chǎn)品的湘江北尚價格僅為 4200。 ?一期兩個月銷售率達(dá) 95%以上，三個月售罄 。 占地 60畝 容積率 建面 所屬片區(qū) 中心區(qū) 融科三萬英尺展示提升項(xiàng)目價值，實(shí)現(xiàn)高價、高速！ 銷售表現(xiàn) ?2023年 11月份，項(xiàng)目一期開盤， 價格 4000。營銷中心定位高端，裝修投入 1000萬。截至 2023年 1月 7日，兩房、三房已全部賣完，只剩兩套 44平米的單身公寓。山水洲城自售樓部開放以來，銷售一路飄紅。 開盤之日特別推出特惠賀歲房，以及品牌筆記本電腦、品牌空調(diào)、品牌手機(jī)等眾多獎品。 鑫天山水洲城、先鋒水韻花都以低于區(qū)域市場均價的價格策略，使得項(xiàng)目迅速銷售。 從市場的角度，看月均 250套意味著什么？ 市場現(xiàn)狀 ? 07年藏瓏一期 12萬體量銷售期半年（ 4月 9月） 第二季度銷售面積十強(qiáng)排行榜 第二季度銷售金額十強(qiáng)排行榜 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總面積（平米） 1 先鋒水韻花都 北城 2 芙蓉公寓 東城 3 融科三萬英尺 中心區(qū) 4 海利科院佳園 南城 5 鑫天山水洲城 南城 6 麗星景園 中心區(qū) 7 銀港水晶城 東城 8 錦湘國際星城 東城 9 如果愛 中心區(qū) 10 綠城桂花城 東城 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總金額（萬元） 銷售均價（元 /平米） 1 融科三萬英尺 中心區(qū) 4491 2 先鋒水韻花都 北城 2773 3 鑫天山水洲城 南城 3651 4 綠城桂花城 東城 4367 5 他城時代公寓 東城 6 麗星景園 中心區(qū) 3700 7 錦湘國際星城 東城 3532 8 長沙奧林匹克花園 南城 9 中天廣場 中心區(qū) 10 銀港水晶城 東城 3073 銷售額最高 銷售面積最高 7萬左右，主要為成熟板塊 市場參考：長沙市場銷售龍虎榜 市場測試 現(xiàn)狀市場 1 類比市場，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)入市銷售目標(biāo)界定：成為長沙銷售冠軍 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總面積（平米） 1 先鋒水韻花都 北城 2 芙蓉公寓 東城 3 融科三萬英尺 中心區(qū) 4 海利科院佳園 南城 5 鑫天山水洲城 南城 名次 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 銷售總金額（萬元） 銷售均價（元 /平米） 1 融科三萬英尺 中心區(qū) 4491 2 先鋒水韻花都 北城 2773 3 鑫天山水洲城 南城 3651 4 綠城桂花城 東城 4367 5 他城時代公寓 東城 第二季度銷售面積五強(qiáng)排行榜 第二季度銷售金額五強(qiáng)排行榜 本項(xiàng)目 2023年預(yù)計(jì)完成季度銷售目標(biāo)：（ +） /3≈ 6 萬平米 預(yù)計(jì)回收銷售金額目標(biāo)： 6萬 4200元 /平米～ 6萬 4500元 /平米 =～ 本項(xiàng)目入市銷售需達(dá)到： 季度銷售面積高于 6萬平米，銷售總金額高于 ， 能到達(dá)長沙市場銷售排行前三甲水平。其中，中低價位、中小套型普通商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房占 70%以上 2023年，長沙市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量控制在 100萬㎡左右；由政府通過劃撥方式供應(yīng)1200畝土地用于保障性住房建設(shè)，其中經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 1100畝，廉租住房建設(shè)用地 100畝。 2023長沙放量供應(yīng) 12001500萬，政策保障房將大量入市，增大市場壓力。 2023年長沙商品房銷售量同比增長 %。 仍有 近半 客戶依舊看好市場： 剛性自住需求 保值投資客 市場觀察：長沙奧園、綠城桂花城等這些兼具 知名開發(fā)商品牌、展示 /產(chǎn)品品質(zhì)市場口碑好、大盤升值前景 的項(xiàng)目開盤銷售情況依舊不錯，受新政影響小 —— 這說明客戶購買力沒有問題， 項(xiàng)目的“真實(shí)價值”與對項(xiàng)目的“信心”是決定購買與否的關(guān)鍵因素 . 據(jù)調(diào)查，有54%客戶購房需求受到新政策影響，投資者 /自住客戶影響程度近似 2023年供應(yīng)后延：長沙市全年商品房施工面積約 3100萬㎡ ，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 937萬㎡，同比增長 22%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積 894萬㎡ ，銷售金額 306億元，與去年同期相比分別增長29%和 59%。 前提 1： 市場環(huán)境 前提 2： 項(xiàng)目現(xiàn)狀 銷售量表現(xiàn)： 11月第二周長沙市商品住宅期房共成交34． 91萬平方米，較之前一周減少 1． 49萬平方米，成交量為 3009套，較之前一周減少341套 銷售價格表現(xiàn)：成交均價為 3912元 /平方米 建筑類型 項(xiàng)目名稱 主力產(chǎn)品 11月前銷售情況 11月后銷售情況 小高層 /高層 陽光 100 60160 350套，當(dāng)天銷售了70%,均價 3500 ，推出 190套，當(dāng)天銷售50%，均價 5000 鑫遠(yuǎn)湘府華城 89160 ,推出北 4號棟300套 ,當(dāng)天銷售了 80%,均價 4500 300套，當(dāng)天銷售 50%，均價 5000 新城新世界 3房 90120 —— 11月份開始銷售 ,推出 391套，當(dāng)天銷售60%,均價 5200 長沙奧園 2房 117， 3房 138156， 4房 156200 —— ，當(dāng)天銷售率為 65%，價格在49006200 別墅 御邦項(xiàng)目 198221 10月初推出首批聯(lián)排 150套，當(dāng)天銷售 80%.均價 4800 108套疊加 ,當(dāng)天銷售 50%，均價 4200 湘江 1號 獨(dú)棟 505540雙拼332352疊加 250326 —— 52套別墅 (獨(dú)立 15套 ,雙拼 17套 ,疊加 20套 ),當(dāng)天銷售 58%。長沙中信新城文化廣場 項(xiàng)目營銷策劃報告 謹(jǐn)呈：湖南省中信控股有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) 1 前提。 本次報告營銷思路形成必須明確 2個前提。均價獨(dú)立 13000 雙拼 9000 疊加 6000. 金融政策影響出現(xiàn)： 11月中下旬起新盤銷售減半，市場均價松動，但明星大盤價格依舊堅(jiān)挺 市場環(huán)境 1 新政對購房計(jì)劃的影響051015202530自住,計(jì)劃延后自住,計(jì)劃不變投資,放棄購買投資,計(jì)劃不變減少購買量其它0%5%10%15%20%25%30%數(shù)量 比例受金融政策影響，客戶信心減弱，觀望情緒加重 ——2023長沙政策波及影響仍然存在。 2023年上半年，長沙市商品房供求比例為 ： 1，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)象 。 90㎡ 以下中小戶型供應(yīng)占比為 %，銷售占比為%，比去年同期分別增長了 、 。 2023年，經(jīng)世聯(lián)排查未來長沙的市場整體放量在 1200萬 1500萬。 市場角度 —— 前提 1： 2023年長沙市場仍存有壓力 2023： 金融年 2023： 供應(yīng)年 二線城市的政策滯后效應(yīng) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 /土地清查等系列不明朗因素 1號地 3號地 4號地 08年以 3號地塊起勢， 4號地塊相繼入市銷售，各銷售期搭接緊密 項(xiàng)目視角 2 地塊 建面 推售產(chǎn)品 預(yù)計(jì)推售 時間 3號地塊 32萬 商業(yè) +高層 08年 4月 1號地塊 商業(yè) +高層 08年 7月底 4號地塊 別墅 08年 89月間 4號地塊下半年入市為別墅產(chǎn)品，因此項(xiàng)目重點(diǎn)在 1號地塊與 3號地塊的營銷搭接問題 08年 6月 08年 9月 08年 12月 08年 5月 08年 4月 4月初 3號地高層產(chǎn)品上市 / 89月 4號地別墅產(chǎn)品入市 08年 3月 7月底 1號地高層產(chǎn)品上市 / 3號地塊主力產(chǎn)品近似，在客戶的消化上存在一定的競爭性和儲客的分流性 面積區(qū)間（ m2） 產(chǎn)品類型 套數(shù) 面積比 推售時間 一號地塊（ 14374） 4045 單房 337 % 2023年 7月底入市共推售 1974套 4555 一房 504 % 5570 二房 35 % 7080 二房 200 % 8085 二房 698 % 8487 二房 218 % 90 三房（復(fù)式） 44 % 三號地塊（ 9897） 2023年 4月入市共推售 585套 89 兩房 168 % 146 三房 65 % 180 四房 104 % 296 五房（復(fù)式） 8 % 40~87的小戶型占到總推售面積的 95% ~89的小戶型占到總推售面積的 % 總共 408套 2023，中信目標(biāo)理解： 攻堅(jiān)戰(zhàn)！ 08年 4月 08年 7月底