【正文】 陽城市宏觀分析 —— 沈陽城市宏觀經(jīng)濟(jì) ?沈陽市 20232023年的 GDP年均保持 10%以上的增長率，其中連續(xù)三年突破 20%，截止到 2023年底已達(dá)到 5017億元，是 2023年的 2倍。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。沈陽全市人口規(guī)模達(dá)，其中市區(qū)常住人口 ， 2023年開始，沈陽市首次進(jìn)入全國城市 GDP“ 3000億俱樂部” ,實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)歷史性跨越。在拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長中，有著舉足輕重的作用，在振興東北經(jīng)濟(jì)的過程中，沈陽也具有示范效應(yīng)。沈陽高力 渾南新城項(xiàng)目 營銷策劃方案 立足于城市發(fā)展的角度，與今天的渾南對接 當(dāng)環(huán)線限購成為改變居住行為的主要因素時(shí) 人們對新區(qū)域寄予的期盼是 新生活的時(shí)代意義和價(jià)值 ?? 此次高力的揮師進(jìn)軍，旨在地產(chǎn)群芳中低調(diào)奪魁 ?沈陽城市宏觀分析 ?渾南新城投資情況分析 ?房地產(chǎn)市場重點(diǎn)項(xiàng)目參鑒 ?核心運(yùn)作主題 ?項(xiàng)目定位整合 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?營銷策略整合 ?新峰資質(zhì)簡介 目 錄 contents ?沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略意義 ?城市地位 ?宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ?產(chǎn)業(yè)分布 ?房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ?政策調(diào)控 ?小結(jié) 沈陽城市宏觀分析 —— 沈陽城市地位 ?沈陽 —— 遼寧省省會，是東北和內(nèi)蒙古東部的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、商貿(mào)和信息中心，是全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 ?振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實(shí)施，使中國東北老工業(yè)基地遼寧省已連續(xù) 4年保持經(jīng)濟(jì)快速增長。 ?沈陽現(xiàn)轄十區(qū)一市三縣，總面積 ，市區(qū)面積 3495平方公里。 ?2023年沈陽成為全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，是遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。 “ 全國看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽 ” 沈陽城市性質(zhì)由“東北地區(qū)中心城市”上升為“國家中心城市”，城市戰(zhàn)略升級。 ?2023年人均 GDP達(dá)到 63667元，約合 9976美元。人均 GDP達(dá)到 8000美元的經(jīng)濟(jì)實(shí)體中，商用不動產(chǎn)會成為地產(chǎn)業(yè)的主角。 ?位于“金廊”和“銀帶”交匯的渾南新區(qū)是沈陽城市發(fā)展的方向和重點(diǎn)，必將成為未來沈陽城市功能的載體和國際化形象的代言。 沈陽城市宏觀分析 —— 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 0200400600800100012001400160030%20%10%0%10%20%30%40%50%新增供應(yīng) 銷售量 新增供應(yīng)增長率 % % % % %銷售量增長率 % % % % %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 1 1 年上半年3222 3382342342535096551801000202330004000500060002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年銷售均價(jià)【 2023～ 2023年上半年沈陽市商品住宅供銷圖 】 （單位：萬㎡） 【 2023～ 2023年上半年沈陽市商品住宅銷售均價(jià)圖表 】 （單位：元 /㎡） 近幾年來，沈陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢， 2023年以來商品住宅年銷售量均保持在 1300萬㎡以上； 2023年上半年整體均價(jià)突破 5500元大關(guān)。 產(chǎn)品類型 總供應(yīng) 新增供應(yīng) 銷售 銷供比 （銷售 /總供應(yīng)） 面積 （萬㎡） 套數(shù) 面積 （萬㎡） 套數(shù) 面積 （萬㎡） 套數(shù) 面積 （萬㎡） 套數(shù) 60㎡以下 60212 20236 16917 % % 6090㎡ 84706 32194 28989 % % 90120㎡ 47717 17020 17141 % % 120144㎡ 21525 5739 6860 % % 144180㎡ 12244 4073 3128 % % 180㎡以上 11514 3292 1961 % % 合計(jì) 237918 82494 74996 % % 沈陽城市宏觀分析 —— 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2023年上半年沈陽市供應(yīng)及銷售情況分析表（按照產(chǎn)品面積劃分） 2023年上半年市場中 60～ 90 ㎡ 供銷量最大，可見市場中仍以剛需為主。 ? 反其道觀之，這一政策的出臺對于二環(huán)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目和二環(huán)以外的所有樓盤帶來了契機(jī)。 時(shí)間 政策 1月 20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 1月 25日 沈陽市普通住宅價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整 1月 26日 國八條 2月 9日 公積金貸款 5年期以上利率上調(diào)至 % 2月 9日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 2月 24日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 3月 1日 沈陽出臺限購令 3月 22日 商品房明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià) 3月 25日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 4月 6日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 4月 18日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 5月 18日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 6月 20日 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 7月 7日 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 % 沈陽城市宏觀分析 —— 小結(jié) 沈陽城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)已經(jīng)進(jìn)入 平穩(wěn)上升 階段， 住戶群體已經(jīng)范圍已經(jīng)大幅向周邊城市開始 新一輪擴(kuò)張 ， 沈陽中高端復(fù)合型地產(chǎn)已迎來最佳開發(fā)時(shí)機(jī)。在這次調(diào)整中，和平、沈河、大東、皇姑等中心城區(qū)發(fā)展空間有了新的拓展，而最具全局性和戰(zhàn)略性的是將東陵區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地合署辦公，形成了建設(shè) “ 大渾南 ” 的新格局。 大 渾 南 項(xiàng)目地塊 本項(xiàng)目地塊位于大渾南區(qū)域的幾何中心。 ? 空間布局規(guī)劃形成六大功能區(qū)： 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（建成區(qū)） 渾南新城核心區(qū) 空港新城 沈撫新城 功能輔助區(qū) 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū) ? 渾南新成 —— 新的行政中心、科技中心、文化中心 ； 渾南新城，北起沈陽三環(huán)路、南至機(jī)場北路之間，總規(guī)劃面積 57平方公里，是“十二運(yùn)”的主功能區(qū)，也是承擔(dān)沈陽市未來行政中心、科技中心、文化中心重任的渾南新城整體規(guī)劃中的重要部分。 區(qū)域簡介 —— 功能升級、定位明確 行政中心 商務(wù)中心 文化創(chuàng)意 中心 沈陽南站 樞紐中心 全運(yùn)村 大學(xué)科技園 總部基地 軟件園 航空產(chǎn)業(yè) 國際機(jī)場 世界第三代城市典范 新能源生態(tài)新城、建設(shè)低碳、環(huán)保、節(jié)能新城區(qū) 新沈陽的城市門戶 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城區(qū) 沈撫、沈本、沈遼鞍三條城際連接帶的交匯點(diǎn) 東北亞樞紐門戶 桃仙國際機(jī)場 /新沈陽南站 /地鐵線 城市核心功能區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展：行政文化、科研教育、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、社會事業(yè) 區(qū)域簡介 —— 渾南新城、未來新城 三環(huán) 渾 河 二環(huán) 本案 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 沿河而分，老城延拓，新勢獨(dú)立 北 市府原址 市府新址 未來城市核心功能區(qū)、新門戶 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 2023年 7月大渾南區(qū)域重新劃分 “ 大渾南 ” —— 2023年 7月沈陽渾南新行政區(qū)域重新劃分， 新行政核心區(qū)和十二運(yùn)主要功能區(qū)同步落定 奧體板塊 沈營路板塊 長青板塊 航高板塊 核心區(qū)板塊 航高板塊 沈營路板塊 奧體板塊 長青板塊 渾南核心區(qū) 十二運(yùn)主功能區(qū) 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 渾南核心區(qū)同步確定 板塊一：奧體板塊 —— 領(lǐng)跑沈陽中高端住宅，房價(jià)破萬，全運(yùn)會迎來新機(jī)遇 ?奧體板塊位置 —— 渾河大街以東，渾南中路以北，渾河以南區(qū)域； ?奧體板塊 40~80平 中小戶型較為稀缺，改善大戶型引領(lǐng)區(qū)域主導(dǎo)； ?目前板塊內(nèi)商品住宅高層產(chǎn)品均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 7500元 /㎡ 、洋房產(chǎn)品均價(jià)達(dá)到 12023元 /㎡ 。 板塊三：長青板塊 —— “ 大學(xué)城 ” 渾南后起之秀，房價(jià)因產(chǎn)品線不同而產(chǎn)生較大價(jià)差 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 長青板塊 ?航高基地 —— 毗鄰桃仙國際機(jī)場，北至三環(huán)，南至塔山北，西至哈大客運(yùn)，東至沈丹高速 ?現(xiàn)已形成兩大區(qū)域，一是空航別墅區(qū)，二是白塔堡高性價(jià)比普通住宅區(qū) ?目前別墅產(chǎn)品均價(jià) 12023～ 16000元 /㎡ 板塊四：航高板塊 —— 以空港別墅區(qū)為主要特點(diǎn)，被稱為 “ 城市第一居所 ” 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 航高板塊 區(qū)域板塊界定及劃分 —— 渾南新行政核心區(qū) 本案 片區(qū)新建項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 匯置公園里 理想新城 金道 和鴻 軍翔 高力 綠城全運(yùn)村 月星 同方 星河灣 寶龍 鵬欣 富邦 福佳 月星綜合體 星河灣綜合體 軍翔綜合體 和鴻綜合體 片區(qū)新建項(xiàng)目 —— 新型商務(wù)中心區(qū) 同方聯(lián)合綜合體（ 250萬 m178。） 月星集團(tuán)綜合體（ 240萬 m178。） 高力集團(tuán)綜合體（ 120萬 m178。） 富邦綜合體（ 90萬 m178。） 名仕財(cái)富中心（ 15萬 m178。） 渾南國際醫(yī)院（ 50萬 m178。