【正文】 三房 110130 —— —— 2023年這 2個(gè)板塊典型項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格預(yù)測(cè)： World union 項(xiàng)目 占地 建面 主力戶型 配套 楚天世紀(jì)城 38萬(wàn) 兩房 8688三房 90130 —— 方略 〃 瀟邦 兩房 90 三房 135145 —— 未來(lái)長(zhǎng)郡 37萬(wàn) 兩房 75100 房 120130 商業(yè) +名校 本項(xiàng)目 69萬(wàn) 兩房 8090 三房 118130 學(xué)校 +商業(yè) 方略瀟邦 楚天世紀(jì)城 漓湘東路 黃 興 大 道 未來(lái)長(zhǎng)郡 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)板塊：星沙大道南板塊 +東南新城板塊 2023年競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定：楚天世紀(jì)城、方略瀟邦、未來(lái)長(zhǎng)郡 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇： 地理位臵、規(guī)模相近、區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿及預(yù)計(jì)品質(zhì)相似 World union 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 PK：楚天世紀(jì)城、方略瀟邦 對(duì)本項(xiàng)目影響不大，本項(xiàng)目規(guī)模 +品牌 +規(guī)劃已然超越 本項(xiàng)目 楚天世紀(jì)城 方略瀟邦 區(qū)域 板塊陌生，區(qū)域發(fā)展緩慢、區(qū)域整體價(jià)格低 星沙大道和漓湘路交界處，最靠近市區(qū) 板塊陌生，區(qū)域發(fā)展緩慢、區(qū)域整體價(jià)格低 配套 周邊生活、交通配套貧乏 交通便利，生活配套缺乏 交通便利，生活配套缺乏 品牌 中鐵集團(tuán)下的地產(chǎn)線，中鐵石世界 500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)頂尖建設(shè)承包商 湖南楚天地產(chǎn) 長(zhǎng)沙方略 產(chǎn)品 N+1戶型為主，戶型贈(zèng)送面積大，戶型面積適中 N+1戶型，附加值值高 戶型普通，簡(jiǎn)單 規(guī)模 69萬(wàn) 競(jìng)爭(zhēng)策略 品牌 +規(guī)模 +社區(qū)配套 World union 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聚焦：未來(lái)長(zhǎng)郡，與本項(xiàng)目目標(biāo)相同 規(guī)模 37萬(wàn)，主力戶型 3房（略大于本項(xiàng)目），商業(yè) +學(xué)校配套 一期戶型設(shè)計(jì)： 總 996戶 7580平米 166戶 % 90100平米 322戶 % 120130平米 352戶 % 140150平米 128戶 % 其它 120165平米（頂樓帶閣樓） 28戶 % 基本指標(biāo)： 總用地面積： 139877平米 凈用地面積： 計(jì)算容積率總建筑面積達(dá) 371192平米 其中，住宅 348192平米，商業(yè) 20230平米 容積率： 綠化率： 35% World union 強(qiáng)勢(shì)引進(jìn) —— 教育資源長(zhǎng)沙市百年名校長(zhǎng)郡中學(xué)簽署了戰(zhàn)略協(xié)議 與長(zhǎng)郡中學(xué)建立唯一戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)品牌的唯一捆綁，未來(lái)臵業(yè)將在獨(dú)占長(zhǎng)郡中學(xué)資源 重金打造 —— 2個(gè)億投資，仿哈佛大學(xué)建筑風(fēng)格，高品質(zhì)高配備硬件設(shè)施 學(xué)?？偨ㄖ娣e 54504平米，其中初中部 36個(gè)班，小學(xué)部 24個(gè)班，幼兒園 9個(gè)班。 領(lǐng)先世界，建構(gòu)長(zhǎng)沙國(guó)際人居新城 設(shè)計(jì)中央圍合布局，保證了小區(qū)整體通透性，使空間更有層次。 首創(chuàng)長(zhǎng)沙小區(qū)會(huì)所配臵影院，同時(shí)會(huì)所集商務(wù)、休閑、健身于一體。易初蓮花、通城廣場(chǎng)、松雅湖公園等區(qū)域配套完善。宣稱起價(jià) 2880元 /平米。 開元路板塊：品質(zhì)感建立途徑分析 標(biāo)桿項(xiàng)目 1：華潤(rùn)鳳凰城 — 品牌 +規(guī)模 +風(fēng)格 +園林 +多功能配套 大手筆、異國(guó)風(fēng)情、配套升級(jí) World union 標(biāo)桿項(xiàng)目 1：華潤(rùn)鳳凰城 — 品牌 +規(guī)模 +風(fēng)格 +園林 +多功能配套 品牌活動(dòng) +展示區(qū)是華潤(rùn)鳳凰城一期樹立品質(zhì)形象的關(guān)鍵舉措 時(shí)間 內(nèi)容 2023年 3月 22日 咨詢中心開放并開始受理華潤(rùn)臵地會(huì)會(huì)員入會(huì) 2023年 5月 16日 會(huì)員升級(jí)開始，于銀行預(yù)存 2萬(wàn)辦理 VIP卡 2023年 6月 16日 舉辦：華潤(rùn) 2023鳳飛中國(guó)年 啟動(dòng)儀式 2023年 8月 16日 營(yíng)銷中心對(duì)外開放儀式暨名家論壇 2023年 9月 6日 15點(diǎn) “魅力東南亞水果節(jié)”在營(yíng)銷中心舉行 2023年 9月 13日 15點(diǎn) 華潤(rùn)愛(ài)在鳳凰城情侶派對(duì)， 3分鐘約會(huì)，弗拉明戈，斗牛士現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)。 社區(qū)內(nèi)部配套： 5000平米生活體驗(yàn)中心，包括游泳池以及約 2300平 米的運(yùn)動(dòng)會(huì)館，配備室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球場(chǎng)地 以及健身、形體練習(xí)場(chǎng)館。 配套： 比鄰鎮(zhèn)政府共享社區(qū)配套以及市政配套、生 活氛圍濃。易初蓮花、通城廣場(chǎng)、松雅湖公園等區(qū)域配套完善。瀟邦 圣力華苑 鳳凰城 恒基凱旋門 楚天世紀(jì)城 尚城 尚都花園城 85 90 100 105 110 115 120 125 130 145 150 155 160 135 95 140 明天一城 星沙主流供應(yīng)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)： 主力區(qū)間 110130平米的 3房為各項(xiàng)目第二主力產(chǎn)品，多占20%30%之間 World union 恒基凱旋門 幸福里 方略 瀟邦 圣力華苑 鳳凰城 恒基凱旋門 楚天 外部 屬性 區(qū)域?qū)傩? 工業(yè)園區(qū)內(nèi)、星沙市場(chǎng)價(jià)值梯隊(duì)末隊(duì) 交通屬性 未來(lái)地鐵口，但規(guī)劃 2023年啟動(dòng)，只有 一路公交車，交通便利性一般 配套屬性 周邊未來(lái)商業(yè)配套體量大，正在起步 經(jīng)營(yíng)，未形成商業(yè)氛圍 資源屬性 無(wú)資源，周邊環(huán)境雜亂，檔次感差 自身屬性 指標(biāo)及規(guī)劃屬性 69萬(wàn)區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格全高層社區(qū) 商業(yè)、學(xué)校一體化配套 產(chǎn)品屬性 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值 高，多為 N+1戶型 本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌，品牌，價(jià)格三贏的營(yíng)銷目標(biāo)。 西臨東六線，北臨螺絲塘路 本項(xiàng)目位于星沙的東南新城板塊，屬于星沙的第三梯隊(duì) 黃興 大道 開元路板塊 （中心區(qū)） 39004000元 /平 長(zhǎng)沙大道南板塊 （科教區(qū)）33003400元 /平 項(xiàng)目印象： 關(guān)于區(qū)位 位于星沙工業(yè)園區(qū)內(nèi)，屬星沙價(jià)值梯隊(duì)末端 長(zhǎng)沙 大道 開元路 長(zhǎng)永高速 本項(xiàng)目 World union 地鐵 2A線漓湘站 東六線 螺絲塘路 漓湘路 未來(lái)交通利好： 本項(xiàng)目距未來(lái)地鐵 2A號(hào)線地鐵站口（漓湘站） ，步行 5分鐘距離； 地鐵 2A號(hào)線預(yù)計(jì) 2023年開工，2023年 完成 . 未來(lái)交通利好： 漓湘路上 目前有一趟公交車 到中心區(qū)， 808路 ，（未設(shè)固定公交站點(diǎn)，基本上在十字路口上車）但是非緊鄰站口，步行需10分鐘 . 當(dāng)前本項(xiàng)目與各區(qū)域距離： 距離星沙中心區(qū) 15分鐘；距離市區(qū) 20分鐘；距離機(jī)場(chǎng) 30分鐘 . 中心區(qū) 15 分 鐘 市區(qū) 20 分 鐘 機(jī)場(chǎng) 30 分 鐘 項(xiàng)目印象： 關(guān)于交通 未來(lái)地鐵口物業(yè)，但規(guī)劃遠(yuǎn)期，當(dāng)前公共交通配套相對(duì)薄弱 本項(xiàng)目 World union 明天一城 圣力華苑 星城國(guó)際 華天 LOHO 方略瀟邦 東城名苑 項(xiàng)目 商業(yè)體量 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況 星城 國(guó)際 12529 沿路商鋪 +集中商業(yè) +會(huì)所 少量沿路商鋪進(jìn)駐其他未經(jīng)營(yíng) 華天L0HO 4200 沿路商鋪 近 7成進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 圣力 華院 14877 商業(yè)裙樓 +沿路商鋪 略有幾家經(jīng)營(yíng) 東城 名苑 2656 沿街商鋪 少量店面已經(jīng)營(yíng) 方略 瀟邦 5350 2層商業(yè)裙樓 在售 明天 一城 9565 2層商業(yè)裙樓 未售 華天酒店 項(xiàng)目印象： 關(guān)于配套 周邊已有一定商業(yè)配套，剛剛起步經(jīng)營(yíng)，成熟度與品質(zhì)感有限 依托周邊已建成入住樓盤底商，已具備一定的日常生活商業(yè)配套，醫(yī)療教育等大型配套仍依賴星沙中心區(qū) World union 項(xiàng)目印象： 關(guān)于資源與環(huán)境 無(wú)景觀資源，地塊周邊環(huán)境檔次感較差，農(nóng)民房與物流園為主 北邊 東邊 西邊 南邊 World union 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地： ㎡ 可建設(shè)用地： ㎡ 總建面： ㎡ 容積率： 綠地率： 40% 分類規(guī)劃指標(biāo) 住宅建面： ㎡ 幼兒園： 4000㎡ 小學(xué)： 10800㎡ 配套： ㎡ 商業(yè)： ㎡ 其中住宅建筑 22棟 3033層高層建筑， 14棟 1215層小高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格。 World union 1 項(xiàng)目印象 目標(biāo)解讀 World union 星沙市場(chǎng)板塊梯隊(duì)分布： 第一梯隊(duì)： 中心區(qū)及開元東路板塊，價(jià)格在38004000元 /平米 ； 第二梯隊(duì)： 長(zhǎng)沙大道南板塊，價(jià)格在 33003400元 /平米 ； 第三梯隊(duì)： 東南新城板塊，價(jià)格在 28003000元 /平米。 如果長(zhǎng)沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。World union 謹(jǐn)呈：中盛嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) . 中鐵國(guó)際新城營(yíng)銷策劃報(bào)告 World union 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于長(zhǎng)沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)長(zhǎng)沙世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。 項(xiàng)目地理位臵： 位于東六線與螺絲塘路相交處。 項(xiàng)目印象： 關(guān)于規(guī)劃 69萬(wàn)區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格高層社區(qū)；商業(yè)、學(xué)校一體化配套 24班小學(xué) 商業(yè) 中心 幼兒園 商業(yè)街 World union 戶型 面積 套數(shù) 比率 贈(zèng)送方式 贈(zèng)送比率 1房 3050平 380套 % —— —— 2房 7888平 897套 % 飄窗 6% 2+1 8790平 1109套 % 內(nèi)陽(yáng)臺(tái) +凸窗 % 3房 110118平 97套 % 飄窗 6% 3+1 125130平 290套 % 飄窗 +內(nèi)花園 10% 4房 140平 54套 2% 飄窗 —— 項(xiàng)目印象： 關(guān)于產(chǎn)品 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值高，多為 N+1戶型 本項(xiàng)目一期戶型為例： 一期 陽(yáng)臺(tái) 內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 飄窗 贈(zèng)送實(shí)用度高：通過(guò)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送可改房 World union 項(xiàng)目印象小結(jié)：區(qū)域突破之作 地段資質(zhì)平平，但項(xiàng)目自身，諸如規(guī)模，規(guī)劃，產(chǎn)品大有可為 外部 屬性 區(qū)域?qū)傩? 工業(yè)園區(qū)內(nèi)、星沙市場(chǎng)價(jià)值梯隊(duì)末隊(duì) 交通屬性 未來(lái)地鐵口，但規(guī)劃 2023年啟動(dòng)，只有 一路公交車，交通便利性一般 配套屬性 周邊未來(lái)商業(yè)配套體量大，正在起步 經(jīng)營(yíng)，未形成商業(yè)氛圍 資源屬性 無(wú)資源，周邊環(huán)境雜亂，檔次感差 自身屬性 指標(biāo)及規(guī)劃屬性 69萬(wàn)區(qū)域大盤；現(xiàn)代風(fēng)格全高層社區(qū) 商業(yè)、學(xué)校一體化配套 產(chǎn)品屬性 以 8090平米的 2房為主，產(chǎn)品附加值 高，多為 N+1戶型 地段的短期可改善性不大 項(xiàng)目自身具備很多可作為點(diǎn) World union 項(xiàng)目目標(biāo)解讀：中鐵品牌立勢(shì)之作 順應(yīng)中鐵置業(yè)整合擴(kuò)張，以本項(xiàng)目為契機(jī)塑造中鐵品牌影響力 中鐵的品牌價(jià)值毋庸臵疑：重點(diǎn)央企，全球第四大建筑工程承包商，世界 500強(qiáng)，中國(guó)高難度工程的實(shí)現(xiàn)者（青藏鐵路） 中鐵房地產(chǎn)在長(zhǎng)沙尚未發(fā)出響亮的聲音：之前只有一個(gè)項(xiàng)目山語(yǔ)城，項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力與口碑都極為有限 本項(xiàng)目的契機(jī)：塑造中鐵品牌的影響力 不僅是一個(gè)項(xiàng)目的成功，更是中鐵在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表作 中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合擴(kuò)張：將中鐵下屬房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合為中鐵臵業(yè)，逐步形成全國(guó)統(tǒng)一格局與中鐵的產(chǎn)品開發(fā)系列 World union 項(xiàng)目目標(biāo)解讀：品質(zhì)之作 通過(guò)品質(zhì)塑造品牌形象，預(yù)期品質(zhì)口碑看齊星沙標(biāo)桿項(xiàng)目 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的制定者：全國(guó)知名開發(fā)商 品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的模仿者：本地開發(fā)商 恒基凱旋門 華潤(rùn)鳳凰城 配套： 5000平米生活體驗(yàn)中心，包括游泳池以及約 2300平米的運(yùn)動(dòng)會(huì)館，西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū)私人會(huì)館、小學(xué)、幼兒園 園林：地中海式風(fēng)情的超高綠化率園林景觀，西班牙特色的 鐘樓、下沉式花園、特色水景、組團(tuán)內(nèi)私家花園 風(fēng)格：歐式風(fēng)情 樓間距： 100米 園林： 7萬(wàn)平米由大型水景和島狀園林構(gòu)成，添加法式雕塑小品 配套：游泳池、會(huì)所、電影院、幼兒園 風(fēng)格：奢侈 方略瀟邦 蝴蝶谷 園林： ，香檳廣場(chǎng)、萬(wàn)米立體中心花園歐式園景、景觀大道 風(fēng)格：歐式分情 園林：東南亞風(fēng)情園林，以組團(tuán)形式形成奢華感 配套：豪華會(huì)所、幼兒園、廣場(chǎng)、噴泉、綠地、羽球場(chǎng)、兒童樂(lè)園等 風(fēng)格：歐式風(fēng)情