【正文】 積 薄 發(fā)①營銷總體策略 深挖洞廣積糧② 目前的大連房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè) 專業(yè)或綜合，批發(fā)或者零售市場，不只是一個(gè)需求市場，還是一個(gè)血淋淋的競爭市場。項(xiàng)目特質(zhì)影響租金價(jià)格：四、價(jià)格定位商鋪 公寓首層 二層 三層 四層 321層建筑面積 41106套數(shù) 504 504 1 1 1000均價(jià) (元 /㎡ ) 18000 12500 6950 5250 6000（精裝）總鋪價(jià) （元）343224543 244629938 39803477 30067375 246600000總值 （元） 商鋪價(jià)值估算：四、價(jià)格定位價(jià)格調(diào)整策略：p中開高走 按照金州附近同類裝也市場的價(jià)格制定公開發(fā)售價(jià)格，按照市政工程、工程進(jìn)度、營銷節(jié)點(diǎn)、旺銷等的利好不斷提升價(jià)格。公寓定價(jià)影響因素整體銷售均價(jià)為 6000元 /平。項(xiàng)目特質(zhì)影響租金價(jià)格：n根據(jù)本項(xiàng)目影響銷售價(jià)格的因素分析和研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成： ⑴ 景觀系數(shù)； ⑵ 朝向系數(shù)； ⑶ 安靜度系數(shù)； ⑷ 房型系數(shù)； ⑸ 私密性系數(shù)。居然之家太原店租金水平 3元 /天 /平居然之家杭州店租金水平 5元 /天 /平居然之家重慶店租金水平 4元 /天 /平本項(xiàng)目處于大連下屬的金州，目前認(rèn)為居然之家店租金水平 3元 /天 /平主力店租金水平參考公寓銷售預(yù)測銷售面積 銷售價(jià)格 銷售額 6000 公寓市場價(jià)格參考：n金州公寓市場售價(jià)：目前 5500， 70年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì) 2023年金州價(jià)格上漲 20%，均價(jià)達(dá)到 6600，本案考慮 40年產(chǎn)權(quán)，價(jià)格預(yù)計(jì)為55006000元。一、銷售價(jià)格二、租金價(jià)格n大連無商業(yè)整體銷售項(xiàng)目，只能以住宅價(jià)格作參考，按商鋪的產(chǎn)品形式不同，作為參考，目前金州住宅價(jià)格均價(jià) 5500元 /平。市場價(jià)格現(xiàn)狀參考n后鹽陶瓷城一層 2元，部分層高 ；二層租金 ，地下一層 。目的：n采購較新的裝修（裝飾）材料n降低裝修成本n節(jié)省運(yùn)輸成本四、價(jià)格定位定價(jià)原側(cè)： 我司按照 市場比較法 和地區(qū) 物業(yè)增值 兩方面考慮制定銷售價(jià)格p商鋪定價(jià)原側(cè)： 按照商鋪的 位置、面積、開間、樓層、業(yè)態(tài)分類、經(jīng)營品種 /檔次 等要素。252。252。年齡： 2535歲252。p潛在區(qū)域 ： 旅順地區(qū)。金州和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場處于洼地，北三市房地產(chǎn)未來市場空間廣闊n主力店進(jìn)駐引領(lǐng)經(jīng)銷商購鋪n新商街新的建筑形式消費(fèi)者⑴ 、來源區(qū)域主要來源區(qū)域次來源區(qū)域潛在區(qū)域金州地區(qū)大連市區(qū)普蘭店、瓦房店項(xiàng)目莊河旅順消費(fèi)者⑴ 、來源區(qū)域p主要來源區(qū)域 :金州、普蘭店、瓦房店、莊河的裝修（裝潢）公司和新房裝修的市民。對項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候及規(guī)劃熟悉252。252。年齡： 3545歲252。購鋪資金可以運(yùn)營多個(gè)店鋪，資金流動(dòng)性受影響。p次來源區(qū)域 ： 華南家具大世界、金三角建材p潛在區(qū)域 ： 宜家家具、大世界家居（五一）、興業(yè)建材、百安居、 幸福家具。對項(xiàng)目周邊商業(yè)氣候及規(guī)劃熟悉炒鋪者。經(jīng)驗(yàn)： 2次以上 置業(yè)或投資經(jīng)驗(yàn)，炒鋪者。收入來源：有 穩(wěn)定 和 持續(xù) 的252。年齡： 3550歲252。n帶獨(dú)立式洗手間n開放式廚房n總價(jià)：按照 6000元（精裝）單價(jià)計(jì)算，每套價(jià)格 20萬至 36萬左右，首付 30%(611萬），按揭 20年每月還款 8001500元。n引導(dǎo)人流：因?yàn)橄词纸耙恍┍仨毴粘；顒?dòng)應(yīng)該往里面引導(dǎo)，增加內(nèi)部商業(yè)街的人流，從而可以提升內(nèi)接商鋪的價(jià)值n循環(huán)原則：電梯、通道、導(dǎo)視系統(tǒng)不要重復(fù)，不然容易造成 “視覺盲點(diǎn) ” 。項(xiàng) 目 策 劃 推 廣 報(bào) 告二、商業(yè)街分布特點(diǎn)③ 三、四層商鋪分布特點(diǎn)n屬于長廊式雙排列式商鋪，展示功能較弱，需要較強(qiáng)的引導(dǎo)指引。n靠勝利路占 7%，外街 12%，總共19%。(2)、商業(yè)街分布特點(diǎn)② 二層商鋪分布特點(diǎn)n按照朝向跟一層分布相似。n單鋪開間 4米，進(jìn)深 8米，屬于小面積商鋪。說明首期對外展示功能較好商鋪的展面比例較少 。 ，只能提供 57家 高級品牌進(jìn)駐。 信用等級 ：政府支持、給項(xiàng)目增加了信用度，對提升項(xiàng)目品牌價(jià)值，項(xiàng)目的銷售及經(jīng)營都有很大帶動(dòng)。 格局調(diào)整 ：由于大連市的各建材城都開始增容， “ 居然之家 ” 的進(jìn)入提升了項(xiàng)目的競爭格局。 市場空白 ：大連金州及開發(fā)區(qū)和北三市尚無象本項(xiàng)目科學(xué)的業(yè)態(tài)布局，填補(bǔ)了城市發(fā)展經(jīng)營場所空白點(diǎn)。 區(qū)域升溫 ： 09年后，住宅及商業(yè)物業(yè)租金不斷上漲，說明金州區(qū)域價(jià)值在不斷提升。 運(yùn)營能力 ：項(xiàng)目巨大、項(xiàng)目運(yùn)營能力，會(huì)直接形象到項(xiàng)目是否成功。會(huì)籠絡(luò)各自的經(jīng)營商家、制造對項(xiàng)目不利的消息、或者搶奪經(jīng)營客戶。252。 商家忠誠度 ：商圈內(nèi)的經(jīng)營者，都是生意人。 知名度 ：本項(xiàng)目一直受到 “ 中益 ” 品牌的影響，延續(xù)該品牌將 “ 受制于人 ” ，對項(xiàng)目以后的銷售及經(jīng)營。 商業(yè)格局 ：周邊的同類市場，將來會(huì)按照城市規(guī)劃配套，將不斷變化，具有較多的不確定性。 競爭氣氛 ：中益、后鹽、華南等競爭對手，經(jīng)營時(shí)間較長，積累部分忠誠商戶。 培育周期 ：需考驗(yàn)本商業(yè)招商、運(yùn)營、管理的能力，信心建立尤為重要。 經(jīng)營氣氛 ：由于項(xiàng)目體量大，短期內(nèi)形成濃厚的商業(yè)氣氛，但需要一段較長時(shí)間養(yǎng)商期。 整合優(yōu)勢 ：整合北中國區(qū)中高當(dāng)家居生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)，有效集聚社會(huì)資本，高速創(chuàng)造財(cái)富。 業(yè)態(tài)整合 ：完善的配套、合理業(yè)態(tài)分布、容易形成 “ 一站式 ” 采購中心。 規(guī)模優(yōu)勢 ： 60萬總建的超大型家居（建材）采購基地。 交通優(yōu)勢 ：沈大、丹大高速及金州火車站，交通便利。 升值潛力 ：大連乃至金州新城市組團(tuán)規(guī)劃快速實(shí)施。 配套完善： 跟同類項(xiàng)目對比，項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的競爭力，齊備的配套，提供了投資者、經(jīng)營者優(yōu)越的創(chuàng)富平臺，給消費(fèi)者提供良好的購物環(huán)境。 商業(yè)氣氛 ：周邊陶瓷、建材經(jīng)營商戶眾多，是大連心目中傳統(tǒng)的家具裝飾的采購地域。 區(qū)域價(jià)值 ：項(xiàng)目位居大連新城區(qū)，與大連主城區(qū)僅半小時(shí)車程，隨著人口增加，逐漸變成城市的重要地 區(qū)，地塊的價(jià)值會(huì)不斷攀升。項(xiàng) 目 策 劃 推 廣 報(bào) 告一、項(xiàng)目指標(biāo) (商業(yè)街 ）商業(yè)街各層經(jīng)營套數(shù)比例：以上各層比例可以看出：p首、二層 套數(shù)各 有 504套，大連最大的可售建材市場，加上展廳，就可以體現(xiàn)項(xiàng)目的巨大規(guī)模，并有效吸引附近商家進(jìn)場經(jīng)營。兩層占近 80%，可以有效統(tǒng)一經(jīng)營和管理。辦公用房業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)燈飾超市公寓美食廣場業(yè)態(tài) 建筑面積燈飾超市 開發(fā)商辦公 美食廣場 合計(jì) 項(xiàng) 目 策 劃 推 廣 報(bào) 告一、項(xiàng)目指標(biāo) (商業(yè)街 ）商業(yè)街各層面積比例： 以上各層比例可以看出：p首層 面積占 38%,對資金回籠及整個(gè)項(xiàng)目招商及未來運(yùn)營（品牌商家），有基本保證。樓門街地板街櫥柜街配飾街二層業(yè)態(tài)計(jì)算業(yè)態(tài) 面積 鋪位數(shù) 百分比樓門區(qū) 174 35%配飾區(qū) 120 24%地板區(qū) 144 29%櫥柜區(qū) 66 13%合計(jì) 504 1業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)三層業(yè)態(tài)：五金電料市場、美食廣場及管理配套。項(xiàng) 目 營 銷 策 劃 報(bào) 告中益國際家居 MALL中益國際家居 MALL 東北家居建材總部基地 財(cái)富引擎 投資焦點(diǎn)成為城市資本時(shí)代的商業(yè)領(lǐng)航者一、項(xiàng)目分析二、產(chǎn)品分析三、項(xiàng)目定位四、營銷推廣六、營銷機(jī)構(gòu) /銷售組織和管理系統(tǒng)營銷 報(bào)告內(nèi)容五、推售順序與方法九、銷售培訓(xùn)七、營銷難點(diǎn)及對策八、招商策略一、項(xiàng)目分析二、產(chǎn)品分析三、項(xiàng)目定位四、營銷推廣六、營銷機(jī)構(gòu) /銷售組織和管理系統(tǒng)營銷 報(bào)告內(nèi)容五、推售順序與方法九、銷售培訓(xùn)七、營銷難點(diǎn)及對策八、招商策略二、項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目指標(biāo)一、項(xiàng)目指標(biāo)公建（商鋪） 公寓首層 二層 三層 四層 321層建筑面積 19068 19570 5727 5727 41106套數(shù) 504 504 1 1 1000總計(jì) 89011㎡ (不含展廳）總套數(shù) 約 2200套一層業(yè)態(tài)：陶瓷衛(wèi)浴主題，板材、商業(yè)配套。配套商業(yè)街陶瓷衛(wèi)浴板材街一層業(yè)態(tài)計(jì)算業(yè)態(tài) 面積 鋪位數(shù) 百分比陶衛(wèi)區(qū) 331 66%板材區(qū) 106 21%商業(yè)配套 67 13%合計(jì) 504 1%業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)二層業(yè)態(tài)：木裝批發(fā)主題，配飾配套。市場管理五金電料市場美食廣場公寓業(yè)態(tài) 建筑面積五金涂料超市 開發(fā)商辦公 美食廣場 合計(jì) 業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)四層業(yè)態(tài)：燈飾超市、美食與管理配套。p二層 面積占 40%， 一、二層 面積接近，對市場的營業(yè)起到相互促進(jìn)的作用。p三、四層 面積各占 11%，可以填補(bǔ)首、二層的商業(yè)業(yè)種空白和豐富家居 MALL概念。項(xiàng) 目 策 劃 推 廣 報(bào) 告二、項(xiàng)目 SWTO分析S優(yōu)勢優(yōu)勢252。252。252。252。252。252。252。252。二、項(xiàng)目 SWOT分析W劣勢劣勢252。252。252。二、項(xiàng)目 SWOT分析T威脅點(diǎn)252。252。252。若商場沒有穩(wěn)定的客、商流和較快增長的收入，他們會(huì)隨時(shí)轉(zhuǎn)換經(jīng)營場所。 競爭對手 ：針對本項(xiàng)目，他們可能隨時(shí)調(diào)整銷售及經(jīng)營策略，繼續(xù)吸引商家繼續(xù)經(jīng)營。252。二、項(xiàng)目 SWOT分析O機(jī)會(huì)點(diǎn)252。252。252。252。一、項(xiàng)目分析二、產(chǎn)品分析三、項(xiàng)目定位四、營銷推廣六、營銷機(jī)構(gòu) /銷售組織和管理系統(tǒng)營銷 報(bào)告內(nèi)容五、推售順序與方法九、銷售培訓(xùn)七、營銷難點(diǎn)及對策八、招商策略(一 )、商業(yè)街(二 )、公寓(三 )、展廳產(chǎn)品分析(1)、商業(yè)街指標(biāo)商鋪首層 二層 三層 四層勝利路 外商業(yè)街 內(nèi)商業(yè)街 總計(jì) 項(xiàng) 目 策 劃 推 廣 報(bào) 告(2)、商業(yè)街分布特點(diǎn)① 首層商鋪分布特點(diǎn)n首層商鋪臨近勝利路的占首層面積 7%，總共29套，平均 47㎡ /套。n臨近中益陶瓷建材市場的也僅占 12%， 總共 19套，平均 34㎡ /套。n剩余 81%的商鋪都在商業(yè)區(qū)內(nèi)，說明商鋪大部分按照商場鋪價(jià)值，限制商鋪價(jià)值提升。做成較大展廳柱子較多，難度較大。n二層商鋪基本屬于專業(yè)類市場鋪。說明二層 19%的商鋪較強(qiáng)展示功能。項(xiàng) 目 策 劃 推 廣 報(bào) 告(3)、商業(yè)街價(jià)值提升建議首層價(jià)值提升：n價(jià)值最大化：在以上標(biāo)示地方的電梯、洗手間應(yīng)該放置到商業(yè)價(jià)值不高的地方。（ 2號樓右側(cè)）勝利路二、公寓指標(biāo)公寓21號 22號面積 （㎡） 單戶面積 戶型 套數(shù)（戶） 646 360總面積 （㎡） 總套數(shù)（戶）1000二、公寓特點(diǎn)n面積： 、 ，兩種戶型為主n朝向：朝東 19戶 /單層，朝西 15戶n景觀：東向看商業(yè)街，西看舊陶瓷批發(fā)城n間隔：單間和商務(wù)套間。一、項(xiàng)目分析二、產(chǎn)品分析三、項(xiàng)目定位四、營銷推廣六、營銷機(jī)構(gòu) /銷售組織和管理系統(tǒng)營銷 報(bào)告內(nèi)容五、推售順序與方法九、銷售培訓(xùn)七、營銷難點(diǎn)及對策八、招商策略一、定位系統(tǒng)三、客戶定位四、價(jià)格定位項(xiàng)目定位二、檔次定位一、定位系統(tǒng)現(xiàn)代新穎外立面大型商業(yè)會(huì)所(酒店)超大、超高展廳專業(yè)而體貼物管服務(wù)20年專業(yè)市場商蘊(yùn)2千個(gè)經(jīng)營商戶的人脈金州家居建材產(chǎn)業(yè)布局先進(jìn)、科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃60萬巨型商業(yè)航母中益國際家居 MALL東北家居（建材）總部基地開發(fā)企業(yè)雄厚資金實(shí)力超大商業(yè)運(yùn)營體 商脈背景新型創(chuàng)富引擎 再現(xiàn)財(cái)富新領(lǐng)域二、檔次定位中、高檔家居（建材）展示、交易、采購中心三、客戶定位 ① 、投資者② 、經(jīng)營者③ 、消費(fèi)者目標(biāo)客戶構(gòu)成投資者⑴ 、來源區(qū)域大連金州吉林山東黑龍江營口北三市鞍山丹東沈陽主要來源區(qū)域次來源區(qū)域潛在區(qū)域n投資行為：穩(wěn)健型投資客戶；n投資項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品及展廳；n投資收益目標(biāo) 10%；n地域劃分：大連為主，周邊客戶為輔，外阜客戶為補(bǔ)充；投資者⑵ 、特征投資者⑵ 、特征252。資本： 100萬 以上（銀行存款）252。在東北地區(qū)從事商業(yè)活動(dòng) 5年 以上252。252。n主力店進(jìn)駐帶來的收益持續(xù)升值n商鋪的傳承和保持增值的特性n金州住宅升值空間大n金州的商鋪升值空間更大投資客戶營銷利益點(diǎn)n行業(yè)描述：房屋中介及房產(chǎn)界、理財(cái)師協(xié)會(huì)掌控的大連高收入群體、溫州商團(tuán)客戶、項(xiàng)目周邊客戶n特點(diǎn)：專業(yè)炒樓人士、分炒號和炒鋪兩類n地理位置：大連、金州、開發(fā)區(qū)炒鋪者n炒鋪客戶：內(nèi)部認(rèn)購給