【正文】 等必要配套也是人性化的合理商務辦公環(huán)境的重要體現。從而喚醒人們對于目前工作的思考和探索，同時也是生命質量以及生活質量的一種體現?！皣H化商務軟環(huán)境”是國際上近期流行的一種寫字樓模式（5O模式），人性化的合理商務辦公環(huán)境使企業(yè)員工更有歸屬感。216。如上海的金茂大廈。216。這種模式的積極意義是追求實效。216。傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(照明、開窗、家具布置等)。這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，具有較小的開間和進深尺寸，如：—、5—8米的進深等。n 從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：216。但同時，具有挑戰(zhàn)性的目標，也使得我們必須盡可能消化這些特殊性，以一種“另辟蹊徑、特立獨行”的手法去演繹我們的產品，讓它成為哈爾濱房地產寫字樓市場獨具特色的營銷案例。在此條件下，產品的營銷也必須具有極強的針對性?！?3 T ”營銷攻略——創(chuàng)展國際項目營銷策劃報告2007528 前言“3T”營銷—— 特別的市場、特殊的產品和特色的營銷 本案標的物業(yè)屬于寫字樓商務建筑，此類物業(yè)在哈爾濱還處于非常初級的市場階段，是一個很特別的房地產營銷領域。而本案所涉及的物業(yè)，無論從建筑形式還是功能，都與寫字樓規(guī)范化的成熟產品有所不同，屬于一個很特殊的房地產產品。雖然，我們的特殊帶來一些困惑，也因此出現一定的難度。 第一章 從今天到明天——哈爾濱寫字樓市場分析 一、 寫字樓市場的演變 辦公物業(yè)的分類寫字樓是從事生產、經營、咨詢、服務等管理人員辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。 傳統(tǒng)辦公樓（第一代寫字樓）特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。建筑向高處發(fā)展以后，產生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。 第二代寫字樓特點：大空間高層塔樓。消極之處是機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。 智能化辦公樓（第三代寫字樓）20世紀19701980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，又推出5A概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建筑發(fā)展的趨勢。 第四代寫字樓所謂第四代寫字樓，在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本高效率的商務平臺，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質的培養(yǎng)和提高，引導智能化向國際水準看齊，強化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享交流空間，從而達到國際化商務辦公的標準。辦公環(huán)境的人性化創(chuàng)意與運用，旨在萌發(fā)和調動人們自身創(chuàng)意的潛能，激發(fā)商務人士的工作積極性與主動性。例如：講求共享空間的設計，寬敞的大堂，在辦公區(qū)域外設置公共休息區(qū)，休息區(qū)中設置沙發(fā)，可供員工休息、喝咖啡、飲茶，實現著公司與公司之間、員工與員工之間地良性溝通。運動休閑中心的設立，可以包括桑拿洗浴、多項健身器材、小型競技性體育場所與設施，體現出一種人性化的合理的商務辦公環(huán)境。 第一類，為近期設計建造的智能化辦公樓。216。這類大樓裝有中央空調及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A或3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能布局不盡合理。 第三類，是不帶中央空調的辦公大樓。216。從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質的演化看，經歷了從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結構層次進行界定和探討。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業(yè)內的一種習慣稱謂。在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：n 頂級物業(yè)（國際寫字樓）216。①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修，如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科勒、美標、T0T0等等。③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，速度達到4m/s，等待時間不超過40秒，并對乘客和商品進行分區(qū)。216。216。216。216。有多種交通工具和地鐵直達。 所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。 216。開發(fā)商的背景：經驗豐富并且資金雄厚。高檔物業(yè)（甲級寫字樓）216。①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科勒、美標、TOT0等等。③設備標準：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。 216?？蛻舳ㄎ唬河兄膰鴥韧獯蠊?，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。 216。216。216。n ①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產中高檔潔具等。③設備標準：有中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。 建筑規(guī)模：無限制。 客戶定位：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發(fā)。 物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。 交通狀況：有交通線路到達，交通較方便。 n 低檔物業(yè)(丙級寫字樓)216。①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產潔具。③設備標準：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。 規(guī)模：無限制。 客戶定位：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。 物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。 交通狀況：有交通線路到達。 所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。市場各類辦公物業(yè)并存，市場需求模糊，產品功能落后，形象內涵缺失。較多仍是傳統(tǒng)的樓房和門市房用作辦公用途，裝修也非常簡陋，企業(yè)形象和運營也沒有脫離舊式的模式，對高層寫字樓物業(yè)的高昂使用成本仍然相當抗拒，從需求的認識上沒有對規(guī)范化辦公場所產生認同感，形成強烈的“需求模糊”狀態(tài)。經過一定時間的傳播，哈爾濱寫字樓市場必將與先進觀念接軌，規(guī)范化商務辦公也必將成為社會的主流。其他已售、在售項目，如“投資大廈”、“福斯特”、“CBD總部”、“中融國際”、“華爾街”、“愛建”等項目，也多少存在包裝華麗、功能落后的弊端，基本上是“第三代中高檔的殼，第一、二代中低檔的實質”。一類大型國企為爭奪臉面而不計使用后果，而搶占形象高位；但中小企業(yè)卻對高層寫字樓有“如芒在背”之感，沒有享受到真正現代化商務辦公環(huán)境所產生的綜合效益。三、 典型案例分析n 盟科匯開發(fā)商盟科置業(yè)有限公司位置長江路（開發(fā)區(qū)管委會正對面）占地面積10000㎡總建筑面積52300㎡規(guī)劃形態(tài)1棟5層戶型配比300—6500㎡供應量寫字間共73套已售，商服共16套剩1套總銷售率100%建筑風格灰谷第5元素開盤時間2005/4入住時間2006/3配套設施五層設電梯24小時保安裝修標準內部毛坯、大白、公共部位精裝修智能化系統(tǒng)監(jiān)控器、卡式門鎖均價7900租金形式車位情況共8300㎡ 免費 603個物業(yè)管理新明基物業(yè)管理物業(yè)費用㎡廣告訴求點核心位置創(chuàng)造核心價值，升值潛力一觸即發(fā)，盟科匯坐擁哈市經濟命脈，與開發(fā)區(qū)管委會為鄰，以亞洲第一高鋼塔龍塔為目、展景觀大道長江路為臂、以國際會展中心為容、納新黑龍江省圖書館為智……尊貴稀缺，位置稀缺，獨領開發(fā)區(qū)商業(yè)建筑之風騷，打造哈市十年高檔商服之藍本以其撼動財富世界的全新境界，吸引著商界精英注意的目光。財富領地，精英之選。睿智投資，升值無限。賣點；；抗性開發(fā)商無品牌信譽；n 中融國際大廈開發(fā)商中植開發(fā)有限責任公司位置嵩山路漢水路交匯占地面積1700㎡總建筑面積22000㎡規(guī)劃形態(tài)1棟28層戶型配比1—5層1200㎡/層、6—24層580㎡/層、25—28層自用供應量50%總銷售率50%