【正文】 存貸款 國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 4093 億元，增長 %，在降息等因素的刺 激下，逐漸 富起來的深 圳人的消費(fèi) 也會(huì)不斷的 增長，消費(fèi)指數(shù)也說明了這一點(diǎn)。 居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費(fèi)的熱點(diǎn)， 2020 年汽車銷售量增長 3 成 ， 百 戶 居 民 家 庭 小 汽車 擁 有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 消費(fèi)指數(shù) 居 民 消 費(fèi) 需 求 也 明 顯 轉(zhuǎn) 旺 ， 2020 年全市社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 609 億元，比 2020 年增長 %。 2020 年 深 圳 市 人 均 GDP 達(dá)到 萬元人民幣。本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 1 1 星河國際名城項(xiàng)目營銷策劃 報(bào)告 第一章 市場調(diào)查 P4 1. 深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2. 深圳市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析 3. 內(nèi)外銷市場需求分析 4. 競爭片區(qū)市場調(diào)研與分析 5. 中心區(qū)市場調(diào)研與分析 第二章 項(xiàng)目分析 P 6 5 1. 項(xiàng) 目概況 2. 項(xiàng)目地盤解析 3. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評析 a:總體布局規(guī)劃及空間布局分析 b:主力戶型面積評析 4. 項(xiàng)目 SWOT 分析 5. 項(xiàng)目綜合評價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略 第三章 項(xiàng)目定位 P 8 2 1. 市場定位 2. 戶型定位 3. 客戶定位 4. 形象定位（含項(xiàng)目命名） 第四章 品牌策略 P 8 9 1. 品牌趨勢 2. 品牌診斷 3. 品牌方向 4. 品牌整合 第五章 物 業(yè) 發(fā) 展 建 議 P 9 5 1. 項(xiàng)目差異化建議 2. 總體布局規(guī)劃及空間布局建議 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 2 2 3. 環(huán)境景觀建議 4. 配套設(shè)施建議 5. 會(huì)所功能建議 6. 物業(yè)管理建議 7. 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 8. 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 第六章 營 銷 推 廣 策 略 P 1 0 6 1. 總策略 2. 區(qū)域競爭策略 3. 同類型競爭策略 4. 項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)與條件（入市時(shí)機(jī)與銷售前提條件） 5. 銷售階段劃分與分期運(yùn)做策略（含銷售次序安排、各推廣階段銷售策略、銷售次序、推售單位安排） 第七章 包裝方案 P 1 1 7 1. 地盤包裝 2. 售樓處 3. 樣板房 4. 形象包裝 第八章 廣告策略 P 1 2 9 1. 廣告總體策略 2. 廣告訴求點(diǎn)重組 3. 各階段廣告策略及媒體組合 4. 推廣費(fèi)用計(jì)劃及可實(shí)行性 第九章 銷售實(shí)施P138 1. 市場預(yù)熱期銷售策略 2. 市場熱銷期 3. 促銷期 4. 造勢活動(dòng)一覽表 第十章 價(jià)格策略 P 1 4 2 1. 價(jià)格定位策略 2. 價(jià)格的競爭力 3. 價(jià)格走勢建議 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 3 3 4. 價(jià)格的市場應(yīng)變策略 5. 付款方式與折扣率 6. 關(guān)于價(jià)格表 本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 4 4 第一章 市場調(diào)查 一、深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 深圳 2020 年 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 背 景 GDP 指標(biāo) 2020 年深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。 2020 年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)全市 GDP 總值 1908 億 元 ， 同 比 增 長 了 %， 高 出 預(yù)期目標(biāo)的 個(gè)百分點(diǎn)。 固 定 資 產(chǎn) 投 資 2020 年深圳固定資產(chǎn)投資額比前年增長 %，其 中 基礎(chǔ)建設(shè)投資增長 %，房地產(chǎn)投資增長 16%，房地產(chǎn)投資的 增 長 明 顯 高 于 基 礎(chǔ) 建 設(shè) 投 資 增 長 。 消費(fèi)指數(shù)自 2020 年第一次超過 GDP 增長速度后與之持平。 外資利用程度 2020 年深圳實(shí)際利用外資 36 億美圓，增長 %，世界對中國這個(gè)市場的關(guān)注程度越來越高，加上 WTO 順利加入，深圳作為 中國大陸開放的前沿陣地，比鄰香港這個(gè)金融經(jīng)濟(jì)中心的獨(dú)特位置，對外資的吸引程度將會(huì)越來越高。 各項(xiàng)貸款余額 2861 億元，增長 %，其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。 深 圳 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 政 策 產(chǎn)業(yè)政策 深圳市目 前 的 產(chǎn) 業(yè) 政 策 —— 加 強(qiáng) 以 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 為第一增長點(diǎn)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長中所起的作 用 ， 使 之 成 為 深 圳 市 21 世紀(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低 融 資 成 本 ， 增 強(qiáng) 購 買 力 提 供 了 良 好 的 金 融 條 件 。 這 三 項(xiàng) 措 施 對 于 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場 具 有 積 極 的 意 義 。 這 6 項(xiàng) 措 施 在 2020 年逐漸實(shí)施，落到實(shí)處，在 2020年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場的增長（ 60 年代的香港房 地產(chǎn) 市 場 的 快 速 增 長 就 是 依 賴 于 人 口 高 速 膨 脹 ）。 按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。 二、深圳市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析 房地產(chǎn)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資額迅速增加， 2020 年有了一個(gè)新的激增，增長率達(dá)到了 30%，結(jié)合 2020 年目前高檔住宅市場的集中性供給情況，可以預(yù)測今年的房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)保持高速增長。 批準(zhǔn)預(yù)售面積01002003004005006007001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）銷售面積/預(yù) 售面積比值1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020年份比值 銷售面積 與預(yù)售面 積比值的降 低說明銷 售面積的 增長落后 于預(yù)售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 深圳市房地產(chǎn)三級市場經(jīng)過多年的積累，有序成長，如今三級市場與二級市場交易量比值已經(jīng)達(dá)到了 %，為二級市場的活躍提供了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強(qiáng)，區(qū)域配套極為成熟 的樓盤對應(yīng)客戶的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。其中在 7 萬㎡以上的項(xiàng)目共有 21 個(gè)，總推售面積 萬平方米，占全市的 ％，推售面積最大的片區(qū)是后海，共推出了 4099 套，總面積 萬平方米；推售面積在 4～ 7 萬㎡的項(xiàng)目共有 36 個(gè)，總推售面積為 萬平方米了， 占 ％。 房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡 今年以來，關(guān)于房價(jià)的問題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高。開發(fā)商為了擴(kuò)大利潤，開發(fā) 結(jié)構(gòu)傾向于白領(lǐng)住宅、金領(lǐng)住宅、豪宅，而且有逐漸走高的趨勢，這種開發(fā)量在 20202020 年達(dá)到一種頂峰，紅樹林、深圳灣、香密湖、華僑城、科技園、中心區(qū)，數(shù)個(gè) 10 萬平方米以上的豪宅同時(shí)面市，必然會(huì)造成供給過剩的現(xiàn)象，而同時(shí)，困繞著深圳更多人的藍(lán)領(lǐng)住宅幾乎沒有供給。 地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌 房地產(chǎn)的開發(fā)在 2020 年達(dá)到了又一個(gè)高峰，報(bào)紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬科、金地、天本文檔是純 word 文檔，可 以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 本文檔是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁 10 10 鴻、天安、招商、風(fēng) 火、同路……。 前不久召開的廣東住宅與房地產(chǎn)會(huì)議決定給廣東的房地產(chǎn)開發(fā)熱降溫，其中一項(xiàng)措施就是 對自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目；對違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)企業(yè)，要限制其新項(xiàng)目。 營銷成本兩極分化 報(bào)紙廣告在 2020 年對報(bào)社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報(bào)社說，我們今年的廣告費(fèi)少收了 20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。 在報(bào)紙廣告大戰(zhàn)的同時(shí)，戶外廣告牌、燈箱廣告的全面滲透策略開始流行。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形 成而體現(xiàn)出來的表象。今天的房地產(chǎn)營銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢，對個(gè)盤來講，真正的挖掘細(xì)分市場，以有效的供給對應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對的發(fā)展之道。相較之下比 2020 年的片區(qū)推廣更進(jìn)一 步。如波托菲諾—— 華 僑 城 全 景 觀 豪 宅 ， 僑 城 豪 苑 ， 美 廬 錦 園 —— 深 圳 GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。 內(nèi)銷市場需求部分 安柏 購置新房情有獨(dú)鐘 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 86％；二手房占 7％，尚未決定占 7％，主要以選購新房為主。 自用為主導(dǎo) 在購房用途的選擇中，自住占 83％，投資占 9％，為親友占 4％，為度假占 3％，其他占 1％。 潛在需求旺盛 以計(jì)劃購房時(shí)間來分析：計(jì)劃最近購買