【正文】 更親！◎聆聽大自然的天籟之音，感悟生命健康的優(yōu)雅極致！◎山水結(jié)伴，綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！◎便捷而富足——從容的都市生活！三、目標(biāo)客戶群定位1.【目標(biāo)客戶概述】：本項(xiàng)目的客戶群主要是面向政府公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)和生意人，以萍鄉(xiāng)市客戶為主（約75%），其次是萍鄉(xiāng)三縣兩區(qū)的客戶也是本案購買的生力軍（約25%）。加上政府宏觀調(diào)控，使得片區(qū)土地供應(yīng)緊縮，塞納名城必將成為片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升值“原始股”，當(dāng)然是即買即升值。◎都市便捷生活主張塞納名城巨資打造的長興立交，一橋橫跨東西，幾分鐘直達(dá)綠茵廣場，交通、娛樂、休閑、購物、子女就學(xué)極其便利，尊享市中心區(qū)一級生活配套,可謂是距繁華很近，與清幽更親！◎都市健康生活主張塞納名城逾7000平米健康會所，健身中心、臺球室、乒乓球室一應(yīng)俱全，讓你在家門口享受運(yùn)動的快樂，與此同時橫龍山脈大片森林釋放出大量負(fù)離子清新空氣，遠(yuǎn)離城市的喧嘩、噪音、灰塵，這里每一處都是鮮氧，生活在此的你當(dāng)然可以盡享天倫。洪龍山莊、橫龍寺、水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。因此圍繞這些特點(diǎn)派生出來的項(xiàng)目的主要形象定位為“都市純生態(tài)健康住宅的領(lǐng)跑者”主打廣告語：廣告語集錦 （一）塞納名城6大生活主張◎都市生態(tài)生活主張塞納名城是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。這些都是“與國際接軌的時尚生活”的最終體現(xiàn)。二、項(xiàng)目形象定位：縱觀萍城房地產(chǎn)市場，“金典城”一期為何能走俏萍城住宅市場，一期開盤第一個月便售出88套？正是因?yàn)槠洹芭c國際接軌的時尚生活”具有獨(dú)特、鮮明的形象定位。項(xiàng)目定位部分一、項(xiàng)目屬性定位：項(xiàng)目屬性定位，即USP銷售主張，就好比一件價值連城的物品、珍品,是需要人們對其賦予一種內(nèi)涵，將一種獨(dú)特的、與眾不同的東西融入其中，樓盤也同樣如此，通觀萍城整個房地產(chǎn)界每個樓盤都應(yīng)該有自身的特色如：金典城——萍城22萬平米國際人文社區(qū)、雅典世紀(jì)花園——萍城首席水岸生活社區(qū)、雅天大廈——秋收廣場旁萍鄉(xiāng)第一住宅高樓、御景園——新生活示范皇家豪宅，每一個樓盤都有它獨(dú)特的銷售主張。第二章大于1：1超寬樓間距，讓你每時每刻都能呼吸大自然的綠氧，盡情享受陽光的沐??；完美成熟的配套設(shè)施：幼兒園、業(yè)主會所、臺球室、棋牌室、健身中心、茶座、咖啡室、大型商場、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設(shè)施應(yīng)有盡有，讓業(yè)主足不出戶，坐享其成。人性化的戶型空間：通過以人為本設(shè)計理念，用足南面空間，使其戶戶南北通透、推窗見景。項(xiàng)目地處長興立交西引橋，西接郁郁蔥蔥之大片山景，望橫龍寺之秀麗風(fēng)姿，觀橫龍山莊大面積水域之碧波蕩漾，加上社區(qū)內(nèi)45%綠化率，雙水景公園，形成天地合一渾然一體的大自然生態(tài)住區(qū)。2 、純生態(tài)的健康居住空間：特別是與金典城、鳳凰山莊相比，本案的項(xiàng)目知名度與其無法相比；四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉機(jī)會(O)：（1）隨著萍鄉(xiāng)市“一河、三片、三中心”的城市格局不斷形成，城市西擴(kuò)是必然的事，因此城西片區(qū)的交通、配套將進(jìn)一步完善；（2）片區(qū)內(nèi)生態(tài)景觀資源的合理利用與開發(fā)；（3）政府對本案建設(shè)與開發(fā)的關(guān)注程度越來越高；（4）片區(qū)交通問題的進(jìn)一步改善，對項(xiàng)目有很大的促進(jìn)作用。(5)片區(qū)生活居住氛圍不濃，消費(fèi)者對該片區(qū)居住認(rèn)同程度極低；(6)目前鐵路以西片區(qū)尚未開通公交車，但到了綠茵廣場就有8條錢路，因此發(fā)展商要向政府申請開通到小區(qū)的公交線路；(7)城西片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，特別是本案所屬的長興片區(qū)，更是只有農(nóng)民房，見不到任何城市的設(shè)施，市民多數(shù)認(rèn)為是“鄉(xiāng)下農(nóng)民、沒錢人居住的地方”，目前城相西片區(qū)內(nèi)路況差、居住環(huán)境差、治安條件差，這些因素致使市民不認(rèn)可城西這個地段，認(rèn)為那邊就是鄉(xiāng)下。政府關(guān)心片區(qū)建設(shè)優(yōu)勢：政府對片區(qū)發(fā)展及本項(xiàng)目的高度關(guān)注，非常有利于本案的運(yùn)作，因此充分利用好官方資源是節(jié)約營銷成本的最有利途徑。 與老城中心資源共享優(yōu)勢：緊貼老城商業(yè)中心區(qū)，交通便捷，可以共享老城一切的市政配套。政府對片區(qū)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得項(xiàng)目成為目前乃至將來片區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、規(guī)劃高好、檔次最高、社區(qū)配套最全的住宅群；(4)長興立交開通后便利優(yōu)勢：一橋飛跨，既遠(yuǎn)離喧囂鬧市區(qū)，又保持了與城市核心商圈的咫尺之遙，并將昭萍路現(xiàn)有的“臟、亂、差”等不和諧因素排除在外。片區(qū)生態(tài)景觀優(yōu)勢：西面大片原始生態(tài)用地，大面積的山地植被，具有絕佳的山景景觀，與此同時橫龍寺在市內(nèi)更是名聲在外，其橫龍山莊內(nèi)的大型生態(tài)水庫，近千公頃的水域面積，上乘的人居環(huán)境，更使得項(xiàng)目成為市內(nèi)罕有真山、真水、真自然的大型高尚生態(tài)社區(qū)；(3)片區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢：隸屬城西新興城市規(guī)劃區(qū)，政府對片區(qū)規(guī)劃為萍鄉(xiāng)市高尚住宅區(qū)，內(nèi)高起點(diǎn)的城市規(guī)劃、市內(nèi)絕無僅有的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃上還有高檔次的度假酒店（休閑山莊），而名校（蘆溪外國語學(xué)校）的進(jìn)駐更為業(yè)主提供片區(qū)內(nèi)最好的教育，使項(xiàng)目具有強(qiáng)大的升值潛力；(2)三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(S)：(1)社區(qū)配套：健身中心、幼兒園、商業(yè)街、棋牌室、閱覽室、美容美發(fā)室、臺球室、期刊室、乒乓球室、大型商場、集貿(mào)市場等；基本指標(biāo)： 容積率會所建筑面積6841㎡占地面積132495㎡總建筑面積約196000㎡車位數(shù)量停車位300個垃圾站及公廁面積120㎡住宅建筑面積㎡總戶數(shù)1100余戶商業(yè)建筑面積㎡綠化率45%幼兒園面積1920㎡建筑類型多層農(nóng)貿(mào)市場面積㎡二、項(xiàng)目市政配套設(shè)施交 通：臨近昭萍西路，公交9路均可到達(dá)綠茵廣場，相信長興立交大橋竣工后，片區(qū)內(nèi)公交線路將有望得到解決；購 物：安源建材大市場，富利昌百貨，社區(qū)內(nèi)逾3萬㎡商業(yè)街；休 閑：假日酒店、橫龍寺、洪龍山莊、綠茵廣場、圖書館、人民劇院；娛 樂：豪門大酒店休閑中心、黑天鵝賓館KTV歌城、新世紀(jì)電影院；餐 飲：豪門大酒店、黑天鵝賓館；學(xué) 校：萍鄉(xiāng)中學(xué)、萍鄉(xiāng)城北小學(xué)、萍鄉(xiāng)市三中；銀 行：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社。廣告策略部分一、總體目標(biāo)二、實(shí)施計劃三、廣告訴求四、廣告階段及媒體組合五、 廣告費(fèi)用預(yù)算第一章 項(xiàng)目部分一、項(xiàng)目描述地理位置: 塞納名城位于萍鄉(xiāng)市長興片區(qū)長興立交橋西引橋與規(guī)劃中的道路交匯處，毗鄰橫龍山脈無敵山景，片區(qū)被規(guī)劃為的萍鄉(xiāng)市內(nèi)高尚住宅區(qū)。營銷推廣部分一、項(xiàng)目推廣思路二、營銷實(shí)務(wù)三、銷售策略及執(zhí)行方案四、項(xiàng)目進(jìn)程推進(jìn)計劃表五、投資回報分析六、資金回籠計劃第四章項(xiàng)目定位部分一、項(xiàng)目屬性定位二、項(xiàng)目形象定位三、目標(biāo)客戶群定位四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目價格定位第三章項(xiàng)目部分一、項(xiàng)目描述二、項(xiàng)目市政配套設(shè)施三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉第二章塞納名城（20萬平米都市生態(tài)園林社區(qū)）《營銷策劃報告》杭州萬德機(jī)構(gòu)整理（版權(quán)歸深圳天駟行投資策劃有限公司所有）Lxen 30388257目 錄第一章 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。周邊配套：塞納名城南臨昭萍西路與老城商業(yè)中心區(qū)僅一橋之隔，幾分鐘到達(dá)綠茵廣場，擁有齊全的生活配套；西接橫龍山脈原始生態(tài)用地，著名景區(qū)橫龍寺，洪龍山莊皆在百米之遙，是萍鄉(xiāng)市目前出則鬧，進(jìn)則幽的獨(dú)天得厚的靜謐居所。醫(yī) 療：鐵路醫(yī)院、萍礦醫(yī)院、礦業(yè)集團(tuán)第二醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院。 社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢：本項(xiàng)目占地200畝。真可謂是離繁華很近，與清幽更親，為居者提供無以倫比的靜謐致家；(5)長興立交橋的開通更給社區(qū)業(yè)主提供了極其便捷的出行條件，2分鐘到達(dá)綠茵廣場，公交9路為業(yè)主提供南上北下的交通便利；(6)劣勢(W)：(1)(2)政府雖對片區(qū)進(jìn)行高起點(diǎn)的規(guī)劃，但事實(shí)目前除本案外尚未有任何一個項(xiàng)目開始建設(shè)，使我們在宣傳推廣上有較大的難度，作為第一個“吃螃蟹的人”，需要花上較大的人力、物力、財力對消費(fèi)者進(jìn)行“教育”，因此后期宣傳時一定要與政府協(xié)作搞宣傳；(3)本項(xiàng)目是萍鄉(xiāng)市城西片區(qū)第一家大規(guī)模開發(fā)高尚花園住宅物業(yè)，片區(qū)內(nèi)沒有相應(yīng)類似的成功典型可以用作比較參考，目標(biāo)客戶群對項(xiàng)目地段、價格的接受和認(rèn)可需要較長一段時間；(4)本項(xiàng)目分期開發(fā)，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)乜蛻魧?xiàng)目的施工進(jìn)度情況極為關(guān)心，除此之外萍鄉(xiāng)人已經(jīng)認(rèn)為發(fā)展商應(yīng)先將環(huán)境做好再建樓，因此在樓花銷售階段，必須在營銷推廣和品牌包裝方面下大功夫，積極引導(dǎo)市場觀念轉(zhuǎn)變，才能確保取得良好的銷售業(yè)績。項(xiàng)目東南面為農(nóng)村，對項(xiàng)目整體形象有一定的影響。威脅(T)：（1）市民對城西片區(qū)，特別是鐵路以西片區(qū)地段的極其不認(rèn)可；（2）與市內(nèi)其它項(xiàng)目短兵相接，發(fā)展商又是第一次開發(fā)項(xiàng)目，在市民形象上沒有明顯的優(yōu)勢。 前瞻性的開發(fā)眼光：占地200畝，㎡，為目前萍鄉(xiāng)市城西片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著萍鄉(xiāng)市“一河、三片、三中心”城市格局 的形成，城西片區(qū)成為市內(nèi)居住環(huán)境最佳區(qū)域，政府對土地資源的宏觀調(diào)控更使得本案更具有唯一性，具有前瞻性的開發(fā)眼光，將為居者提供無法復(fù)制的絕佳置業(yè)區(qū)； 3 、國際式的建筑風(fēng)格：項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用法蘭西建筑風(fēng)格，以現(xiàn)代自然園林風(fēng)格為設(shè)計主線，通過外立面造型設(shè)計、俊朗的陽臺柱、凸窗設(shè)計、360度弧形落地玻璃、法式觀景臺、氣派的穹頂，入戶花園等細(xì)部處理彰顯項(xiàng)目華貴之氣，同時也具有極高的觀賞性，成為萍城唯一一座法國風(fēng)情建筑群。二房85㎡、三房130㎡、四房145㎡、五房165㎡、復(fù)式180㎡，合理的面積大小，完善的功能分區(qū)，無不體現(xiàn)設(shè)計者的匠心獨(dú)具。此外萍鄉(xiāng)中學(xué)、礦業(yè)集團(tuán)二醫(yī)院、橫龍山莊、綠茵廣場等教育、休閑配套皆在咫尺之遙，生活所需盡在掌握； 智能化的貼心服務(wù)：項(xiàng)目引入高水準(zhǔn)、嚴(yán)要求的智能化港式管理模式的物業(yè)管理公司為主業(yè)提供居家無憂、享受至上的貼心服務(wù)。綜合前面的地塊分析、周邊配套情況、我們認(rèn)為本項(xiàng)目之市場屬性定位可以概括為： 此屬性定位主要突出項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢、片區(qū)內(nèi)獨(dú)天得厚的生態(tài)景觀優(yōu)勢，重點(diǎn)要于突出本案的生態(tài)概念，大打“生態(tài)牌”，強(qiáng)調(diào)與市內(nèi)其他項(xiàng)目的與眾不同之處在于是一個大型的純生態(tài)、陽光的、健康的社區(qū)，這也正是一個項(xiàng)目屬性定位的目的，形成在市場上獨(dú)一無二的特征，便于項(xiàng)目迅速占領(lǐng)市場，擴(kuò)大知名度。通過內(nèi)部認(rèn)購、開盤儀式、業(yè)主聯(lián)誼會、業(yè)主嘉年華活動、首屆大型家居博覽會，主要通過各類活動在大眾心目中產(chǎn)生便捷（緊臨城市交通動脈，多條公交線路直達(dá)）、綠意（陽光、自然、空氣、水和建筑的有機(jī)協(xié)調(diào)）、純真（社區(qū)太陽雙語幼兒園）、時尚（300米長金典國際購物商街）、智能（多項(xiàng)智能安防管理系統(tǒng)）的直觀形象，極富感染力。通過前面“萍城首席20萬平米都市純生態(tài)健康型社區(qū)”的屬性定位，結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢與賣點(diǎn)，可以得出項(xiàng)目具有規(guī)模大、純生態(tài)、高檔次的鮮明特點(diǎn)。占據(jù)橫龍山脈連綿山體，擁有賞心悅目的無敵山景。◎都市國際生活主張塞納名城采用法蘭西建筑風(fēng)格設(shè)計，唯美純粹的穹頂，法式觀景臺、360度落地窗，詮釋“建筑是凝固的音樂”的真正內(nèi)涵，演繹國際建筑的流行式?！蚨际袃r值生活主張塞納名城隸屬規(guī)劃中的長興片區(qū)高尚住宅區(qū)，為片區(qū)內(nèi)第一大盤，社區(qū)擁有高起點(diǎn)的建筑規(guī)劃，一流的環(huán)境設(shè)計，齊全的社區(qū)配套?！蚨际匈N心生活主張塞納名城重金打造一套齊全的智能化物業(yè)管理體系，一流物業(yè)管理公司的加盟，貼心式的服務(wù)水準(zhǔn)，構(gòu)筑一道安全、周到、貼心的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)。而客戶的職業(yè)以各大廠礦及企業(yè)的高層管理者、生意人、公務(wù)員為主、三縣二區(qū)部分富裕人士。2.【目標(biāo)客戶特征描述】：216。216。216。216。 生意人和小企業(yè)主這部分消費(fèi)者在萍鄉(xiāng)市多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育；216。 萍鄉(xiāng)市三縣二區(qū)部分富裕人士萍鄉(xiāng)市是贛西工業(yè)重鎮(zhèn)，萍礦、萍鋼、湘東的煙花爆竹，蘆溪的電瓷十分出名，特別是近年內(nèi)從事煤碳運(yùn)輸、加工、販賣的生意人購買力極強(qiáng)，這部分消費(fèi)者雖學(xué)歷、知識涵養(yǎng)不多，但虛榮心強(qiáng)，進(jìn)城買房無疑成為他們體現(xiàn)人生價值最好的方式。 普通白領(lǐng)階層收入較低，首期支付能力較差，絕大多數(shù)為首次置業(yè)，希望盡早結(jié)束租房生活，擁有自己的居所，消費(fèi)房型以選擇二房為主；【選擇本項(xiàng)目的原因】： 可以滿足其對新鮮事物的追捧，對純凈生活空間的苛求；可以滿足其對居住環(huán)境、居家理念更換的需求；可以滿足其對人生價值、社會地位、身份體現(xiàn)的需求；可以滿足其對生活品質(zhì)、品味的需求。【方案一命名詮釋】：塞納河是法蘭西共和國首都巴黎的母親河，此命名主要突出社區(qū)建筑風(fēng)格的特點(diǎn)，同時本案不論是一期還是二期都設(shè)置有大型人工湖，因此取名塞納。塞納名城命名既體現(xiàn)建筑的沉穩(wěn)不失輕盈、沉悶，讀起來朗朗上口，易于記憶。法國首都巴黎，位于塞納河與馬恩河匯流處，有2000多年的悠久歷史，巴黎也素以“美麗”著稱，有“世界花都”之美譽(yù)?！按禾臁眲t喻示著生機(jī)和活力，說明樓盤充滿希望，具有強(qiáng)勁的市場沖擊力和號召力。 【其它命名推薦】：金色巴黎左岸春天凱旋名都林海峰景緹香溪谷碧樹云天都市嶺秀 塞納之光五、項(xiàng)目價格定位本價格方法制定主要以對中心區(qū)同類型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和對城市居民住宅開發(fā)積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。目前地理位置較偏、交通不便、片區(qū)無市政配套?！就扑氵^程】：據(jù)常規(guī)經(jīng)