【正文】 計，唯美純粹的穹頂，法式觀景臺、360度落地窗，詮釋“建筑是凝固的音樂”的真正內(nèi)涵，演繹國際建筑的流行式。占據(jù)橫龍山脈連綿山體，擁有賞心悅目的無敵山景。主打廣告語純生態(tài)住宅，新都市生活。 通過前面“萍城首席20萬平米都市純生態(tài)健康型社區(qū)”的屬性定位，結(jié)合項目的優(yōu)勢與賣點，可以得出項目具有規(guī)模大、純生態(tài)、高檔次的鮮明特點。通過內(nèi)部認購、開盤儀式、業(yè)主聯(lián)誼會、業(yè)主嘉年華活動、首屆大型家居博覽會，主要通過各類活動在大眾心目中產(chǎn)生便捷（緊臨城市交通動脈，多條公交線路直達）、綠意（陽光、自然、空氣、水和建筑的有機協(xié)調(diào)）、純真（社區(qū)太陽雙語幼兒園）、時尚（300米長金典國際購物商街）、智能（多項智能安防管理系統(tǒng)）的直觀形象，極富感染力。 綜合前面的地塊分析、周邊配套情況、我們認為本項目之市場屬性定位可以概括為： “萍城首席20萬平米都市純生態(tài)健康型社區(qū)” 此屬性定位主要突出項目規(guī)模優(yōu)勢、片區(qū)內(nèi)獨天得厚的生態(tài)景觀優(yōu)勢，重點要于突出本案的生態(tài)概念，大打“生態(tài)牌”，強調(diào)與市內(nèi)其他項目的與眾不同之處在于是一個大型的純生態(tài)、陽光的、健康的社區(qū)，這也正是一個項目屬性定位的目的，形成在市場上獨一無二的特征，便于項目迅速占領(lǐng)市場，擴大知名度。此外萍鄉(xiāng)中學、礦業(yè)集團二醫(yī)院、橫龍山莊、綠茵廣場等教育、休閑配套皆在咫尺之遙，生活所需盡在掌握； 6．智能化的貼心服務(wù)… 項目引入高水準、嚴要求的智能化港式管理模式的物業(yè)管理公司為主業(yè)提供居家無憂、享受至上的貼心服務(wù)。二房85㎡、三房130㎡、四房145㎡、五房165㎡、復式180㎡，合理的面積大小，完善的功能分區(qū)，無不體現(xiàn)設(shè)計者的匠心獨具。3．國際式的建筑風格…項目建筑風格采用法蘭西建筑風格，以現(xiàn)代自然園林風格為設(shè)計主線，通過外立面造型設(shè)計、俊朗的陽臺柱、凸窗設(shè)計、360度弧形落地玻璃、法式觀景臺、氣派的穹頂，入戶花園等細部處理彰顯項目華貴之氣，同時也具有極高的觀賞性，成為萍城唯一一座法國風情建筑群。 威脅（T）： （1）市民對城西片區(qū)，特別是鐵路以西片區(qū)地段的極其不認可； （2）與市內(nèi)其它項目短兵相接，發(fā)展商又是第一次開發(fā)項目，在市民形象上沒有明顯的優(yōu)勢。 （5）片區(qū)生活居住氛圍不濃，消費者對該片區(qū)居住認同程度極低； （6）目前鐵路以西片區(qū)尚未開通公交車，但到了綠茵廣場就有8條錢路，因此發(fā)展商要向政府申請開通到小區(qū)的公交線路； （7）項目東南面為農(nóng)村，對項目整體形象有一定的影響。 劣勢（W）：（1）城西片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀令人擔憂，特別是本案所屬的長興片區(qū)，更是只有農(nóng)民房，見不到任何城市的設(shè)施，市民多數(shù)認為是“鄉(xiāng)下農(nóng)民、沒錢人居住的地方”，目前城相西片區(qū)內(nèi)路況差、居住環(huán)境差、治安條件差，這些因素致使市民不認可城西這個地段，認為那邊就是鄉(xiāng)下。真可謂是離繁華很近，與清幽更親，為居者提供無以倫比的靜謐致家；（5）與老城中心資源共享優(yōu)勢：緊貼老城商業(yè)中心區(qū)，交通便捷，可以共享老城一切的市政配套。三、項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）：（1）片區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢：隸屬城西新興城市規(guī)劃區(qū)，政府對片區(qū)規(guī)劃為萍鄉(xiāng)市高尚住宅區(qū)，內(nèi)高起點的城市規(guī)劃、市內(nèi)絕無僅有的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃上還有高檔次的度假酒店（休閑山莊），而名校（蘆溪外國語學校）的進駐更為業(yè)主提供片區(qū)內(nèi)最好的教育，使項目具有強大的升值潛力；（2）片區(qū)生態(tài)景觀優(yōu)勢：西面大片原始生態(tài)用地，大面積的山地植被，具有絕佳的山景景觀，與此同時橫龍寺在市內(nèi)更是名聲在外，其橫龍山莊內(nèi)的大型生態(tài)水庫，近千公頃的水域面積，上乘的人居環(huán)境，更使得項目成為市內(nèi)罕有真山、真水、真自然的大型高尚生態(tài)社區(qū)；（3）社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢：本項目占地200畝。 社區(qū)配套：健身中心、幼兒園、商業(yè)街、棋牌室、閱覽室、美容美發(fā)室、臺球室、期刊室、乒乓球室、大型商場、集貿(mào)市場等； 基本指標：占地面積132495㎡ 總建筑面積約196000㎡ ㎡ ㎡ 幼兒園面積1920㎡ ㎡ 會所建筑面積6841㎡ 垃圾站及公廁面積120㎡ 總戶數(shù)1100余戶 綠化率45% 建筑類型：多層 車位數(shù)量：小區(qū)內(nèi)停車位300個二、項目市政配套設(shè)施 交 通：臨近昭萍西路，公交9路均可到達綠茵廣場，相信長興立交大橋竣工后，片區(qū)內(nèi)公交線路將有望得到解決； 購 物：安源建材大市場，富利昌百貨，社區(qū)內(nèi)逾3萬㎡商業(yè)街； 休 閑：假日酒店、橫龍寺、洪龍山莊、綠茵廣場、圖書館、人民劇院； 娛 樂：豪門大酒店休閑中心、黑天鵝賓館KTV歌城、新世紀電影院； 餐 飲：豪門大酒店、黑天鵝賓館； 學 校：萍鄉(xiāng)中學、萍鄉(xiāng)城北小學、萍鄉(xiāng)市三中； 銀 行：中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社。塞納名城20萬平米都市生態(tài)園林社區(qū)營銷策劃報告目錄第一章 項目部分一、項目描述二、項目市政配套設(shè)施三、項目SWOT分析四、項目賣點提煉第二章 項目定位部分一、項目屬性定位二、項目形象定位三、目標客戶群定位四、項目命名建議五、項目價格定位第三章 營銷推廣部分一、項目推廣思路二、營銷實務(wù)三、銷售策略及執(zhí)行方案四、項目進程推進計劃表五、投資回報分析六、資金回籠計劃第四章 廣告策略部分一、總體目標二、實施計劃三、廣告訴求四、廣告階段及媒體組合五、 廣告費用預(yù)算第一章 項目部分一、項目描述 地理位置: 塞納名城位于萍鄉(xiāng)市長興片區(qū)長興立交橋西引橋與規(guī)劃中的道路交匯處，毗鄰橫龍山脈無敵山景，片區(qū)被規(guī)劃為的萍鄉(xiāng)市內(nèi)高尚住宅區(qū)。 周邊配套：塞納名城南臨昭萍西路與老城商業(yè)中心區(qū)僅一橋之隔，幾分鐘到達綠茵廣場，擁有齊全的生活配套；西接橫龍山脈原始生態(tài)用地，著名景區(qū)橫龍寺，洪龍山莊皆在百米之遙，是萍鄉(xiāng)市目前出則鬧，進則幽的獨天得厚的靜謐居所。 醫(yī) 療：鐵路醫(yī)院、萍礦醫(yī)院、礦業(yè)集團第二醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院。政府對片區(qū)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得項目成為目前乃至將來片區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、規(guī)劃高好、檔次最高、社區(qū)配套最全的住宅群；（4）長興立交開通后便利優(yōu)勢：一橋飛跨，既遠離喧囂鬧市區(qū)，又保持了與城市核心商圈的咫尺之遙，并將昭萍路現(xiàn)有的“臟、亂、差”等不和諧因素排除在外。長興立交橋的開通更給社區(qū)業(yè)主提供了極其便捷的出行條件，2分鐘到達綠茵廣場，公交9路為業(yè)主提供南上北下的交通便利；（6）政府關(guān)心片區(qū)建設(shè)優(yōu)勢：政府對片區(qū)發(fā)展及本項目的高度關(guān)注，非常有利于本案的運作，因此充分利用好官方資源是節(jié)約營銷成本的最有利途徑。（2）政府雖對片區(qū)進行高起點的規(guī)劃，但事實目前除本案外尚未有任何一個項目開始建設(shè)，使我們在宣傳推廣上有較大的難度，作為第一個“吃螃蟹的人”，需要花上較大的人力、物力、財力對消費者進行“教育”，因此后期宣傳時一定要與政府協(xié)作搞宣傳；（3）本項目是萍鄉(xiāng)市城西片區(qū)第一家大規(guī)模開發(fā)高尚花園住宅物業(yè)，片區(qū)內(nèi)沒有相應(yīng)類似的成功典型可以用作比較參考，目標客戶群對項目地段、價格的接受和認可需要較長一段時間；（4）本項目分期開發(fā)，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)當?shù)乜蛻魧椖康氖┕みM度情況極為關(guān)心，除此之外萍鄉(xiāng)人已經(jīng)認為發(fā)展商應(yīng)先將環(huán)境做好再建樓，因此在樓花銷售階段，必須在營銷推廣和品牌包裝方面下大功夫，積極引導市場觀念轉(zhuǎn)變，才能確保取得良好的銷售業(yè)績。 機會（O）： （1）隨著萍鄉(xiāng)市“一河、三片、三中心”的城市格局不斷形成，城市西擴是必然的事，因此城西片區(qū)的交通、配套將進一步完善； （2）片區(qū)內(nèi)生態(tài)景觀資源的合理利用與開發(fā)； （3）政府對本案建設(shè)與開發(fā)的關(guān)注程度越來越高； （4）片區(qū)交通問題的進一步改善，對項目有很大的促進作用。特別是與金典城、鳳凰山莊相比，本案的項目知名度與其無法相比；四、項目賣點提煉 1．前瞻性的開發(fā)眼光… 占地200畝，㎡，為目前萍鄉(xiāng)市城西片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，隨著萍鄉(xiāng)市“一河、三片、三中心”城市格局的形成，城西片區(qū)成為市內(nèi)居住環(huán)境最佳區(qū)域，政府對土地資源的宏觀調(diào)控更使得本案更具有唯一性，具有前瞻性的開發(fā)眼光，將為居者提供無法復制的絕佳置業(yè)區(qū)；2．純生態(tài)的健康居住空間…項目地處長興立交西引橋，西接郁郁蔥蔥之大片山景，望橫龍寺之秀麗風姿，觀橫龍山莊大面積水域之碧波蕩漾，加上社區(qū)內(nèi)45%綠化率，雙水景公園，形成天地合一渾然一體的大自然生態(tài)住區(qū)。4．人性化的戶型空間… 通過以人為本設(shè)計理念，用足南面空間，使其戶戶南北通透、推窗見景。大于1：1超寬樓間距，讓你每時每刻都能呼吸大自然的綠氧，盡情享受陽光的沐?。? 5．完美成熟的配套設(shè)施… 幼兒園、業(yè)主會所、臺球室、棋牌室、健身中心、茶座、咖啡室、大型商場、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設(shè)施應(yīng)有盡有，讓業(yè)主足不出戶，坐享其成。第二章 項目定位部分一、項目屬性定位 項目屬性定位，即USP銷售主張，就好比一件價值連城的物品、珍品,是需要人們對其賦予一種內(nèi)涵，將一種獨特的、與眾不同的東西融入其中，樓盤也同樣如此，通觀萍城整個房地產(chǎn)界每個樓盤都應(yīng)該有自身的特色如：金典城——萍城22萬平米國際人文社區(qū)、雅典世紀花園——萍城首席水岸生活社區(qū)、雅天大廈——秋收廣場旁萍鄉(xiāng)第一住宅高樓、御景園——新生活示范皇家豪宅，每一個樓盤都有它獨特的銷售主張。二、項目形象定位 縱觀萍城房地產(chǎn)市場，“金典城”一期為何能走俏萍城住宅市場，一期開盤第一個月便售出88套？正是因為其“與國際接軌的時尚生活”具有獨特、鮮明的形象定位。這些都是“與國際接軌的時尚生活”的最終體現(xiàn)。因此圍繞這些特點派生出來的項目的主要形象定位為“都市純生態(tài)健康住宅的領(lǐng)跑者”。 廣告語集錦 （一） 塞納名城6大生活主張 ◎都市生態(tài)生活主張 塞納名城是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。洪龍山莊、橫龍寺、水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。 ◎都市便捷生活主張 塞納名城巨資打造的長興立交，一橋橫跨東西，幾分鐘直達綠茵廣場，交通、娛樂、休閑、購物、子女就學極其便利，尊享市中心區(qū)一級生活配套,可謂是距繁華很近，與清幽更親！ ◎都市健康生活主張 塞納名城逾7000平米健康會所，健身中心、臺球室、乒乓球室一應(yīng)俱全，讓你在家門口享受運動的快樂，與此同時橫龍山脈大片森林釋放出大量負離子清新空氣，遠離城市的喧嘩、噪音、灰塵，這里每一處都是鮮氧，生活在此的你當然可以盡享天倫。加上政府宏觀調(diào)控，使得片區(qū)土地供應(yīng)緊縮，塞納名城必將成為片區(qū)內(nèi)房產(chǎn)升值“原始股”，當然是即買即升值。 廣告語集錦 （二） ◎一橋橫跨東西，改變的豈止是生活…… ◎距繁華很近，與清幽更親！ ◎聆聽大自然的天籟之音，感悟生命健康的優(yōu)雅極致！ ◎山水結(jié)伴，綠茵新鄰，寧靜與繁華之間，由我自由把握！ ◎便捷而富足——從容的都市生活！三、目標客戶群定位 【目標客戶概述】 本項目的客戶群主要是面向政府公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)和生意人，以萍鄉(xiāng)市客戶為主（約75%），其次是萍鄉(xiāng)三縣兩區(qū)的客戶也是本案購買的生力軍（約25%）?？蛻裟挲g主要分布在30—45歲之間。 ■萍鄉(xiāng)市的企業(yè)管理階層 目前相當部分萍鄉(xiāng)煤礦、水泥廠、鋼廠、煙花爆竹廠、建筑施工企業(yè)等經(jīng)營狀態(tài)較好，而在這些企業(yè)中的管理階層則收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本項目的重點客戶群體之一。 ■附近幾大專業(yè)市場個體經(jīng)營者 如安源建材市場經(jīng)營戶，工作時間較短，但收入高，有較高的支付能力，很多希望置業(yè)一次到位，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)； ■生意人和小企業(yè)主 這部分消費者在萍鄉(xiāng)市多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育； ■公司中層經(jīng)理人 工作3—5年，有一定積蓄，事業(yè)逐漸穩(wěn)定，希望有個能承擔得起，同時使用功能齊全，生活品質(zhì)相對較高的居所； ■萍鄉(xiāng)市三縣二區(qū)部分富裕人士 萍鄉(xiāng)市是贛西工業(yè)重鎮(zhèn)，萍礦、萍鋼、湘東的煙花爆竹，蘆溪的電瓷十分出名，特別是近年內(nèi)從事煤碳運輸、加工、販賣的生意人購買力極強，這部分消費者雖學歷、知識涵養(yǎng)不多，但虛榮心強，進城買房無疑成為他們體現(xiàn)人生價值最好的方式。5．可以滿足其為培養(yǎng)子女健康成長的需求；四、項目命名建議 、園林主題、規(guī)模和檔次； 、氣派、響亮和具有特色； ； 、易記、好聽、朗朗上口、充滿想象的特點。而巴黎作為世界名城，是每一個都十分向往的城市。 【命名方案二】：巴黎春天 【命名詮釋】： 因為建筑突出法蘭西建筑風格，故建議引用法國首都“巴黎”之名來作為本案命名的前綴，這樣能夠引起消費者對項目整體風格的聯(lián)想，也能加深其對產(chǎn)品的印象。巴黎行行色色的建筑、美不勝收的園林、雍容華貴的街道、琳瑯滿目的雕塑無一不彰顯神氣的魅力。 【組團命名】： 嘎納座 尼斯座 里昂座 馬賽座 南錫座 第戎座 梅斯座 卡昂座 雷恩座 【景觀命名】： a、湖心島； b、美泉玉池； c、百勝潭； d、凡爾賽會所； e、愛麗舍商業(yè)街； f、蓬皮杜藝苑； g、塞納鐘樓； 　h、嘎納之音； I、法蘭克燒烤園； j、天賜涼園； k、第戎天橋； l、凱旋門；