【正文】 之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二房85 ㎡、三房 130 ㎡、四房 145 ㎡、五房 165 ㎡、復式 180 ㎡，合理的面積大小，完善的功能分區(qū)，無不體現(xiàn)設計者的匠心獨具。 3 、 國際式的建筑風格 ： 項目建筑風格采用法蘭西建筑風格，以現(xiàn)代自然園林風格為設 計主線，通過外立面造型設計、俊朗的陽臺柱、凸窗設計、 360 度弧形落地玻璃、法式觀景臺、氣派的穹頂，入戶花園等細部處理彰顯項目華貴之氣，同時也具有極高的觀賞性，成為萍城唯一一座法國風情建筑群。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅 (T)： （ 1）市民對城西片區(qū)，特別是鐵路以西片區(qū)地段的極其不認可； （ 2）與市內(nèi)其它項目短兵相接，發(fā)展商又是第一次開發(fā)項目，在市民形象上沒有明顯的優(yōu)勢。 (5)片區(qū)生活居住氛圍不濃，消費者對該片區(qū)居住認同程度極低； (6)目前鐵路以西片區(qū)尚未開通公交車，但到了綠茵廣場就有 8 條錢路，因此發(fā)展商要向政府申請開通到小區(qū)的公交線路； (7) 項目東南面為農(nóng)村，對項目整體形象有一定的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢 (W)： (1) 城西片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀令人擔憂，特別是本案所屬的長興片區(qū)，更是只有農(nóng)民房，見不到任何城市的設施，市民多數(shù)認為是 “鄉(xiāng)下農(nóng)民、沒錢人居住的地方 ”，目前城相西片區(qū)內(nèi)路況差、居住環(huán)境差、治安條件差，這些因素致 使市民不認可城西這個地段，認為那邊就是鄉(xiāng)下。真可謂是離繁華很近，與清幽更親，為居者提供無以倫比的靜謐致家； (5) 與老城中心資源共享優(yōu)勢：緊貼老城商業(yè)中心區(qū)，交通便捷，可以共享 老城一切的市政配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S)： (1) 片區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢： 隸屬城西新興城市規(guī)劃區(qū)，政府對片區(qū)規(guī)劃為萍鄉(xiāng)市高尚住宅區(qū)，內(nèi)高起點的城市規(guī)劃、市內(nèi)絕無僅有的生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃上還有高檔次的度假酒店（休閑山莊），而名校（蘆溪外國語學校）的進駐更為業(yè)主提供片區(qū)內(nèi)最好的教育，使項目具有強大的升值潛力； (2) 片區(qū)生態(tài)景觀優(yōu)勢： 西面大片原始生態(tài)用地，大面積的山地植被，具有絕佳的山景景觀，與此同時橫龍寺在市內(nèi)更是名聲在外，其橫龍山莊內(nèi)的大型生態(tài)水庫，近千公頃的水域面積，上乘的人居環(huán)境，更使得項目成為市內(nèi)罕有 真山、真水、真自然的大型高尚生態(tài)社區(qū)； (3) 社區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢： 本項目占地 200 畝，總建筑面積 萬余平方米。 娛 樂 ： 豪門大酒店休閑中心、黑天鵝賓館 KTV 歌城、新世紀電影院； 餐 飲 ： 豪門大酒店、黑天鵝賓館； 學 校 ： 萍鄉(xiāng)中學、萍鄉(xiāng)城北小學、萍鄉(xiāng)市三中； 銀 行 ： 中國銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 社區(qū)配套 ： 健身中心、幼兒園、商業(yè)街、棋牌室、閱覽室、美容美發(fā)室、臺球室、期刊室、乒乓球室、大型商場、集貿(mào)市場等； 基本指標 ： 容積率 為 會所建筑面積 6841㎡ 占地面積 132495㎡ 總建筑面積 約 196000㎡ 車位數(shù)量 停車位 300個 垃圾站及公廁面積 120㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 總戶數(shù) 1100余戶 商業(yè)建筑面積 ㎡ 綠化率 45% 幼兒園面積 1920㎡ 建筑類型 多層 農(nóng)貿(mào)市場面積 ㎡ 二、項目市政配套設 施 交 通 ： 臨近昭萍西路，公交 9 路均可到達綠茵廣場，相信長興立交大橋竣工后，片區(qū)內(nèi)公交線路將有望得到解決； 購 物 ： 安源建材大市場，富利昌百貨，社區(qū)內(nèi)逾 3 萬㎡商業(yè)街； 休 閑 ： 假日酒店、橫龍寺、洪龍山莊、綠茵廣場、圖書館、人民劇院； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 項目部分 一、項目描述 地理位置 : 塞納名城位于萍鄉(xiāng)市長興片區(qū)長興立交橋西引橋與規(guī)劃中的道路交匯處，毗鄰橫龍山脈無敵山景，片區(qū)被規(guī)劃為的萍鄉(xiāng)市內(nèi)高尚住宅區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 第一章 項目部分 一、項目描述 二、項目市政配套設施 三、項目 SWOT 分析 四、項目賣點提煉 第二章 項目定位部分 一、項目屬性定位 二、項目形象定位 三、目標客戶群定位 四、項目命名建議 五、項目價格定位 第三章 營銷推廣部分 一、項目推廣思路 二、營銷實務 三、銷售策略及執(zhí)行方案 四、項目進程推進計 劃表 五、投資回報分析 六、資金回籠計劃 第四章 廣告策略部分 一、總體目標 二、實施計劃 三、廣告訴求 四、廣告階段及媒體組合 五、 廣告費用預算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 塞納名城 （ 20 萬平米都市生態(tài)園林社區(qū) ） 《 營銷策劃報告 》 杭州萬德機構(gòu) 整理 （版權(quán) 歸 深圳天駟行投資策劃有限公司 所有 ） Lxen 30388257 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊配套 ： 塞納名城南臨昭萍西路與老城商業(yè)中心區(qū)僅一橋之隔，幾分鐘到達綠茵廣場，擁有齊全的生活配套；西接橫龍山脈原始生態(tài)用地，著名景區(qū)橫龍寺，洪龍山莊皆在百米之遙，是萍鄉(xiāng)市目前出則鬧，進則幽的獨天得 厚的靜謐居所。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 醫(yī) 療 ： 鐵路醫(yī)院、萍礦醫(yī)院、礦業(yè)集團第二醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院。政府對片區(qū)土地供應的宏觀調(diào)控，使得項目成為目前乃至將來片區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、規(guī)劃高好、檔次最高、社區(qū)配套最全的住宅群； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (4)長興立交開通后便利優(yōu)勢： 一橋飛跨，既遠離喧囂鬧市區(qū)，又保持了與城市核心商圈的咫尺之遙，并將昭萍路現(xiàn)有的 “臟、亂、差 ”等不和諧因素排除在外。長興立交橋的開通更給社區(qū)業(yè)主提供了極其便捷的出行條件， 2 分鐘到達綠茵廣場，公交 9 路為業(yè)主提供南上北下的交通便利； (6) 政府關心片區(qū)建設優(yōu)勢：政府對片區(qū)發(fā)展及本項目的高度關注，非常有利于本案的運作，因此充分利用好官方資源是節(jié)約營銷成本的最有利途徑。 (2)政府雖對片區(qū)進行高起點的規(guī)劃，但事實目前除本案外尚未有任何一個項目開始建設，使我們在宣傳推廣上有較大的難度，作為第一個 “吃螃蟹的人 ”，需要花上較大的人力、物力、財力對消費者進行 “教育 ”，因此后期宣傳時一定要與政府協(xié)作搞宣傳； (3)本項目是萍鄉(xiāng)市城西片區(qū)第一家大規(guī)模開發(fā)高尚花園住宅物業(yè)，片區(qū)內(nèi)沒有相應類似的成功典型可以用作比較參考，目標客戶群對項目地段、價格的接受和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 認可需要較長一段時間； (4)本項目分期開發(fā)，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)當?shù)乜蛻魧椖康氖┕みM度 情況極為關心，除此之外萍鄉(xiāng)人已經(jīng)認為發(fā)展商應先將環(huán)境做好再建樓，因此在樓花銷售階段，必須在營銷推廣和品牌包裝方面下大功夫，積極引導市場觀念轉(zhuǎn)變，才能確保取得良好的銷售業(yè)績。 機會 (O)： （ 1）隨著萍鄉(xiāng)市 “一河、三片、三中心 ”的城市格局不斷形成，城市西擴是必然的事，因此城 西片區(qū)的交通、配套將進一步完善； （ 2）片區(qū)內(nèi)生態(tài)景觀資源的合理利用與開發(fā)； （ 3）政府對本案建設與開發(fā)的關注程度越來越高； （ 4）片區(qū)交通問題的進一步改善，對項目有很大的促進作用。特別是與金典城、鳳凰山莊相比，本案的項目知名度與其無法相比； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、項目賣點提煉 前瞻性的開發(fā)眼光 ： 占地 200 畝，總建筑面積 萬余㎡，為目前萍鄉(xiāng)市城西 片區(qū)最大的房地產(chǎn)項目，隨著萍鄉(xiāng)市 “一河、三片、三中心 ”城市格局 的形成，城西片區(qū)成為市內(nèi)居住環(huán)境最佳區(qū)域，政府對土地資源的宏觀調(diào)控更使得本案更具有唯一性，具有前瞻性的開發(fā)眼光，將為居者提供無法復制的絕佳置業(yè)區(qū)； 2 、 純生態(tài)的健康居住空間 ： 項目地處長興立交西引橋，西接郁郁蔥蔥之大片山景，望橫龍寺之秀麗風姿，觀橫龍山莊大面積水域之碧波蕩漾，加上社區(qū)內(nèi) 45%綠化率，雙水景公園，形成天地合一渾然一體的大自然生態(tài)住區(qū)。 人性化的戶型空間 ： 通過以人為本設計理念，用足南面空間，使其戶戶南北通透、推窗見景。大于 1： 1 超寬樓間距，讓你每時每刻都能呼吸大自然的綠氧，盡情享受陽光的沐?。? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 完美成熟的配套設施 ： 幼兒園、業(yè)主會所、臺球室、棋牌室、健身中心、茶座、咖啡室、大型商場、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設施應有盡有，讓業(yè)主足不出戶，坐享其成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章 項目定位部分 一、項目屬性定位 ： 項目屬性定位，即 USP 銷售主張，就好比一件價值連城的物品、珍品 ,是需要人們對其賦予一種內(nèi) 涵，將一種獨特的、與眾不同的東西融入其中，樓盤也同樣如此，通觀萍城整個房地產(chǎn)界每個樓盤都應該有自身的特色如： 金典城 ——萍城22 萬平米國際人文社區(qū) 、 雅典世紀花園 ——萍城首席水岸生活社區(qū) 、 雅天大廈——秋收廣場旁萍鄉(xiāng)第一住宅高樓 、 御景園 ——新生活示范皇家豪宅 ，每一個樓盤都有它獨特的銷售主張。 二、項目形象定位 ： 縱觀萍城房地產(chǎn)市場， “金典城 ”一期為何能走俏萍城住宅市場，一期開盤第一個月便售出 88 套？正是因為其 “與國際接軌的時尚生活 ”具有獨特、鮮明的形象定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這些都是 “與國際接軌的時尚生活 ”的最終體現(xiàn)。因此圍繞這些特點派生出來的項目的主要形象定位為 “都市純生態(tài)健康住宅的領跑者 ” 主打廣告語 ： 廣告語集錦 （一） 塞納名城 6 大生活主張 ◎ 都市生態(tài)生活主張 塞納名城是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。洪龍山莊、橫龍寺、水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。 ◎ 都市便捷生活主張 塞納名城巨資打造的長興立交，一橋橫跨東西，幾分鐘直達綠茵廣場，交通、娛樂、休閑、購物、子女就學極其便利，尊享市中心區(qū)一級生活配套 ,可謂是距繁華很近，與清幽更親！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 都市健康生活主張