策源_上海浦江映像御華庭開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案_66ppt-展示頁(yè)
2025-02-14 13:37本頁(yè)面
【正文】 求客戶(hù)年輕化： 4R 面積 170 ㎡ ；購(gòu)買(mǎi)者主力年齡段集中在 30~45歲，占 4R成交量 82%， 客戶(hù)觀察 —— 類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù)分析 9 客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)： 客戶(hù)職業(yè)： 815134122130 5 10 15 20服務(wù)業(yè)制造業(yè)金融證券自由業(yè)律師公共事業(yè)IT房地產(chǎn)業(yè)其他多集中在第三產(chǎn)業(yè) 制造業(yè)、金融證券從業(yè)者、服務(wù)業(yè) 一般是夫妻兩人或兩代居住夫妻帶一個(gè)小孩 客戶(hù)知曉途徑： 上海樓市、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)為主要傳播途徑 介紹的口碑傳誦、耳語(yǔ)推薦成為有效成交途徑；占 26% 客戶(hù)觀察 —— 類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù)分析 10 客戶(hù)觀察 —— 類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù)分析 參考案例二：復(fù)地雅園 本項(xiàng)目： 區(qū)域少見(jiàn)戶(hù)型； 復(fù)式、錯(cuò)層 ； 相似特質(zhì)：地段、特殊房型；復(fù)式 復(fù)地雅園 : 江景；面積 120140㎡ ； 復(fù)式形態(tài) 11 客戶(hù)觀察 —— 類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù)分析 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)基本特征： ? 區(qū)域： 6成上海人， 3成外地人， 1成外籍。 ? 年齡： 25歲以下基本沒(méi)有，主要客層是在 31~45歲之間 。 ? 動(dòng)機(jī)：改善居住 43%，二次購(gòu)房 32% 。 ? 首要考量地段、房型；對(duì)復(fù)式房型喜好。 ? 但對(duì)房型設(shè)計(jì)、宜居性有著很大的要求。 13 客戶(hù)描述 3140歲，時(shí)尚中產(chǎn)階級(jí) ◎ 時(shí)尚的居住理念，容易接受新鮮事物 ◎ 有部分客層有海外生活經(jīng)歷 ◎ 接受復(fù)式立體空間房型，喜歡看景觀； ◎ 較高的素質(zhì)，較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化的趨勢(shì)，居住空間的單層平面對(duì)于他們來(lái)說(shuō)略顯單調(diào)，雙層空間的布局更顯生動(dòng)和活潑性，更加符合這類(lèi)人群的居住品質(zhì)需求。 14 客戶(hù)來(lái)源 區(qū)域?qū)傩裕?全市性客戶(hù)吸引；但是還是以市中心三區(qū)特別是黃浦區(qū)的本地居民為主 年齡層次： 客戶(hù)年齡在 3145歲間；但相對(duì) 3140歲間比重更大 購(gòu)買(mǎi)用途： 改善居住為主 家庭結(jié)構(gòu)： 一般為年輕夫婦，或帶一個(gè)年齡小的小孩組成的兩口或三口之家 購(gòu)買(mǎi)心態(tài)： 習(xí)慣市中心地段；喜愛(ài)靈動(dòng)格局的特殊房型； 客戶(hù)職業(yè)： 制造業(yè)、金融業(yè)居多，并有部分自營(yíng)業(yè)者 15 報(bào)告思路 一、目標(biāo)解析 二、定價(jià)策略 三、客戶(hù)定位 四、項(xiàng)目 SWOT分析 五、營(yíng)銷(xiāo)策略 六、媒體、廣告策略 16 項(xiàng)目現(xiàn)狀 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積 6704M2 總建筑面積 24122M2 其中 住宅 22366M2 商業(yè)建筑 1756M2 建筑容積率 總停車(chē)數(shù) 107輛 綠地面積 2381M2 綠化率 % 本項(xiàng)目地處市中心黃浦區(qū)西藏南路、大吉路，地段優(yōu)勢(shì)明顯； 本項(xiàng)目始建于 2023年，立面風(fēng)格、房型設(shè)計(jì)上相對(duì)落伍； 本項(xiàng)目房型皆為復(fù)式 +錯(cuò)層，面積相對(duì)偏大的特點(diǎn)，對(duì)于后期銷(xiāo)售是一把雙刃劍。 18 項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— SWOT分析 ? 項(xiàng)目所處市中心地段， 3公里內(nèi)淮海路商圈、新天地、人民廣場(chǎng) ? 交通便捷（軌道交通 8號(hào)線(xiàn)站上蓋，規(guī)劃 9號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)），西藏路世博拓寬工程將于 09年把西藏路建設(shè)成人民廣場(chǎng)連通世博會(huì)的世博大道。 ? 復(fù)式設(shè)計(jì)客廳均有挑空 S—— 優(yōu)勢(shì) ? 地段優(yōu)勢(shì)，抗跌，有機(jī)會(huì)成為熊市中的牛股 ? 復(fù)式房，客廳挑空，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品稀缺 ? 從未開(kāi)過(guò)盤(pán)，有機(jī)會(huì)對(duì)該案從新包裝，以合理市場(chǎng)接受價(jià)格入市 O—— 機(jī)會(huì) 19 項(xiàng)目現(xiàn)狀 —— SWOT分析 ? 小區(qū)規(guī)模小僅 2幢，無(wú)會(huì)所 ? 建筑形態(tài)及裝修配臵標(biāo)準(zhǔn)落后，大堂局促無(wú)挑高裝飾過(guò)時(shí)，外立面不體現(xiàn)高品質(zhì) ? 車(chē)位配臵不夠，景觀粗糙 ? 房型設(shè)計(jì)不規(guī)則，南向開(kāi)間少；衛(wèi)生間??；結(jié)構(gòu)限制裝修設(shè)計(jì) ? 現(xiàn)房銷(xiāo)售不能給客戶(hù)想象空間，所見(jiàn)即所得 W—— 劣勢(shì) ? 市場(chǎng)處于濃郁的觀望調(diào)整期，抑制投資客，剛性需求客戶(hù)謹(jǐn)慎；預(yù)計(jì)項(xiàng)目 9月上市將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商家紛紛促銷(xiāo) ? 周邊比較項(xiàng)目多元化，裝修、不裝修，現(xiàn)房、期房，高檔住宅、眾多二手房源一應(yīng)俱全，從 16000至 50000（甚至更高的新天地房）高低標(biāo)準(zhǔn)都齊全，如何脫穎而出？ T—— 威脅 20 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)梳理 區(qū)位 房型 棟距 現(xiàn)房 價(jià)格 項(xiàng)目位于市中心黃浦區(qū)西藏南路、大吉路，距人民廣場(chǎng)僅 2公里左右，距新天地二期約 800米，距豫園商圈僅 2公里左右； 全復(fù)式 +錯(cuò)層的大戶(hù)型設(shè)計(jì)，在“ 7090”政策后，小戶(hù)型扎堆的市場(chǎng)上，稀缺性尤為凸顯。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目 09年 6月份即可交房入住。 項(xiàng)目主力賣(mài)點(diǎn)：市中心 +復(fù)式 +低單價(jià) 21 報(bào)告思路 一、目標(biāo)解析 二、定價(jià)策略 三、客戶(hù)定位
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