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2025-01-31 18:57本頁面
【正文】 土地問題中國房地產(chǎn)行業(yè)各種問題的根源之一。 房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) ? 重要的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一： 土地 ， 掌握在誰的手里？ ? 答案：政府 。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。2023年上半年東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額分別增長 %、 %、 %，中、西部地區(qū)增幅高于東部。 ? 2023年 9月 5日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，確立了房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。 我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 ? 我國目前經(jīng)濟(jì)增長主要是投資推動型，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額遠(yuǎn)超過能源工業(yè)、原材料工業(yè)，接近全部工業(yè)固定資產(chǎn)投資額。 ? 與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度高， GDP增長與房地產(chǎn)業(yè)景氣基本保持同步，據(jù)測算，我國房地產(chǎn)與 GDP的 相關(guān)系數(shù)約為 。今后隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間仍較大。 ? 99年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的增長速度達(dá)到了 30%左右，對 GDP增長的直接貢獻(xiàn)達(dá)到 %，如果加上間接貢獻(xiàn)，這一數(shù)字接近 3% 驚人的飛速發(fā)展 ? 我國商品房建設(shè)以每年以 20％－ 30％的速度遞增，以住宅建設(shè)為例， 1990 年全國住宅建設(shè)完成投資額為 297億元，到 2023年已達(dá)到 6245 億元， 11年累計增長了二十多倍， 2023年高達(dá) 7736 億元，年均增長 ％ 。 短暫的發(fā)展之路 ? 98年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出了全面停止住房實(shí)物分配、發(fā)放住房補(bǔ)貼、放開住房二級市場等要求，標(biāo)志著房改主體的基本完成。梅 香 滿 園 香梅花園市場營銷案例分析 短暫的發(fā)展之路 ? 我國的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生于 1988年的住房制度改革 ? 在房改前，實(shí)行以無償、無限期使用為特點(diǎn)的福利性住房政策，住房不是商品，不存在房地產(chǎn)業(yè)。 ? 88年開始房改，基本思路是承認(rèn)住房的商品屬性，推行住房商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生、快速發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 。 ? 1990年，我國住宅消費(fèi)占家庭總消費(fèi)的比例僅為 %， 2023年已達(dá)到 %，城鎮(zhèn)居民人均居住面積，由 1989 年的 平方米，上升到 2023 年的 平方米。 房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)大 01000202330004000500087 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 992023 2023房地產(chǎn) 1987－ 2023年銷售額（億元） 我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 ? 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在被定位為 國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)涉及社會消費(fèi)和固定資產(chǎn)投資，產(chǎn)業(yè)帶動性強(qiáng)，直接帶動上游建筑、鋼材、工程機(jī)械和下游家具、裝潢、家電等的發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)投資增長彈性為 ， GDP每增長 1％，同期房地產(chǎn)投資增長 ％。 ? 中國人民銀行 2023年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，我國住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為 － ，即每投入 1元住宅投資，可產(chǎn)生 － 產(chǎn)業(yè)需求。 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成情況 0100020233000400050006000700091 92 93 94 95 96 97 98 9920002001 房地產(chǎn) 19912023年投資額（億元） 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) ? 地區(qū)發(fā)展水平差距懸殊 ? 東部房地產(chǎn)投資占全國總投資的接近 80％，近年中西部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快但基數(shù)較小，總量不大。其中商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為 %、 %、 %。 ? 目前北京和上海已經(jīng)成了全國房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。 ? 早期的房地產(chǎn)行業(yè)，地域性很強(qiáng)，各個地區(qū)有著較高的進(jìn)入壁壘，原因是土地掌握在各地政府的手里。 ? 開發(fā)商通過出讓獲得土地使用權(quán)，出讓方式有 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣 三種 。 ? 協(xié)議出讓透明度很低，只要有關(guān)系即可獲得低成本土地，然后轉(zhuǎn)手，獲得巨額收益 。 土地的革命 ? 自 02年開始了一場土地革命，主要內(nèi)容是將土地出讓方式由原來的協(xié)議方式改為招標(biāo)拍賣方式。 ? 拍賣招標(biāo)比例由 02年的 15%迅速提高到 03年上半年的 %。 ? 土地問題仍然是房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題之一，而國務(wù)院今年八月三十日通知對于土地出讓方式卻一字末提 。 李嘉誠曾說過 ：對于房地產(chǎn)而言，第一重要的是 地段 ，第二重要的是地段 ，第三重要的還是 地段 。處于這一階段的房地產(chǎn)，非常注重建筑的設(shè)計，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局。 房地產(chǎn)競爭之趨勢 ? 概念 競爭階段 從這一階段的房地產(chǎn)起，不再是單純賣房子，而是提出一種全新的概念和主張，通過這樣一種概念的包裝，達(dá)到銷售的目的。通過品牌的復(fù)制和擴(kuò)張，獲取高附加值
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