【正文】 度與住房制土地使用制度與住房制度、地價政策；城市規(guī)度、地價政策；城市規(guī)劃、發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制劃、發(fā)展戰(zhàn)略；稅收制度、優(yōu)惠政策；行政隸度、優(yōu)惠政策；行政隸屬關(guān)系變更；交通管制屬關(guān)系變更；交通管制區(qū)位；面積；形狀；地力；容積率；用途；土地使區(qū)位；面積；形狀；地力；容積率；用途；土地使用年期用年期面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計、設(shè)備；施工質(zhì)量；法律面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計、設(shè)備；施工質(zhì)量；法律限制；與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)問題限制；與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)問題土地建筑物Page ? 29 2. 與用途相關(guān) 房地產(chǎn)價格具有 明顯的區(qū)域性、個別性 ：房地產(chǎn)價格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。申報價格Page ? 27二、房地產(chǎn)價格的特性 1. 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 房地產(chǎn) 價格構(gòu)成具有復(fù)雜性 ：包括地價和房價兩部分，地價是使用權(quán)價格，包括土地作為自然資源的價格和對土地開發(fā)所投入的資金。1.樓面地價 =土地單價 /容積率Page ? 26（三）其他價格類型樓面地價 ：又稱單位建筑面積地價，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格?？們r格 ：房地產(chǎn)的整體價格2.? 房屋重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。不一定政府，有關(guān)方（ 5） 課稅價格Page ? 24基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格? 城市基準(zhǔn)地價：是以一個城市為對象，在該城市一定的區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時刻點的平均水平價格。政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權(quán)的價格（ 3） 房屋重置價格（ 4） 交易底價城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價（ 2） 標(biāo)定地價評估價格：對市場可能交易價格的模擬。市場價格：房地產(chǎn)在市場上實際成交的價格。 按權(quán)益分類按實物形態(tài)按形成方式按表示單位所有權(quán)價格、使用權(quán)價所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格格、其他權(quán)利價格市場交易價格、評估價格市場交易價格、評估價格土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格總價格、單位價格、樓面地價總價格、單位價格、樓面地價Page ? 23（一）第二節(jié) 四、房地產(chǎn)評估的原則? 最有效使用原則 (預(yù)期、合法）? 合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分）Page ? 20五、房地產(chǎn)評估程序167。(6)投資風(fēng)險性。 （ 4）大量投資性。 （ 2）供求區(qū)域性。Page ? 18? 三、房地產(chǎn)的概念及房地產(chǎn)的特點? 房地產(chǎn)的概念? 房地產(chǎn)：是地產(chǎn)、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的通稱，也稱不動產(chǎn)。丙Page ? 17? 國家規(guī)定，當(dāng)土地出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。出租、抵押? 轉(zhuǎn)讓? 土地使用者乙? ? 土地使用者甲? 出讓 國家（土地所有者）? Page ? 15? 支付出讓金? 土地使用者甲Page ? 14? 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：（掌握）?　　 70年；　　 50年；　　 、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；　　 、旅游、娛樂用地 40年； 出讓 國家（土地所有者）? 出讓土地使用權(quán)Page ? 12（ 2）土地使用權(quán)及其交易? 土地使用權(quán)出讓：? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：? 土地使用權(quán)出租 ：? 土地使用權(quán)抵押：Page ? 13? 農(nóng)民集體（除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外） 　Page ? 11? 土地使用權(quán)：劃撥土地使用權(quán)?農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 二、土地權(quán)利 根據(jù)我國的相關(guān)法律 ,我國土地的權(quán)利不是孤立的一種權(quán)利 ,而是一個權(quán)利束 ,這個權(quán)利束主要包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)等。 B．土地產(chǎn)權(quán)可壟斷性。A．供給的稀缺性。D．效用永續(xù)性。C．不可再生性。①土地的自然特性A．位置的固定性。包括過去和現(xiàn)在人類勞動的結(jié)果。 （狹義）? 廣義的土地：指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。土地：指地球表面的陸地部分。房地產(chǎn)評估概述? 一、土地的概念和特點? 定義 房地產(chǎn)評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評估。 在房地產(chǎn)評估中， 評估對象 一般有三種基本存在形態(tài)： 土地（地產(chǎn)）、建筑物和房地合一（房產(chǎn)）。房地產(chǎn)評估概述 Page ? 1第五章 房地產(chǎn)評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 及其影響因素第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng) 用第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述Page ? 2第五章 房地產(chǎn)評估 第八節(jié) 路線價法第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法第六節(jié) 假 設(shè)開發(fā)法第九節(jié) 在建工程評估Page ? 3Page ? 4Page ? 5 第一節(jié) 房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及其地上定著物，包括土地和建筑物兩大部分。 房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面，物質(zhì)實體是權(quán)益的載體，權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱， 包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)等。Page ? 6土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性決定 決定Page ? 7第一節(jié) 包括內(nèi)陸水域和灘涂。石油土壤、氣候、地址、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。? 土地的供給Page ? 8? （ 1）土地的自然供給? 土地的自然供給應(yīng)具備的 5個條件：? ?具有適宜人類生存和工作的氣候條件? ?具有適宜植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件? ?具有可以利用的淡水資源? ?具有供給人類利用的生產(chǎn)資源? ?具有一定的交通條件? （ 2）土地的經(jīng)濟供給? 土地的特性 P141對土地的開發(fā)利用滿足不同需求Page ? 9 B．質(zhì)量的差異性。 ②土地的經(jīng)濟特性 C．土地用途的多方向性。D．效益級差性。Page ? 10? （ 1）土地所有權(quán)的歸屬城市土地 國家； 　　 50年。轉(zhuǎn)讓? 土地使用者乙Page ? 16? 國家（土地所有者）? 出讓 ? 土地使用者甲? ? 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得由國家無償收回。一是：物理上不動產(chǎn)v二是：法律上的不動產(chǎn)土地及地上植被 地上人工改良物 建筑物中永久性設(shè)施Page ? 19? 房地產(chǎn)的特征 (1)位置固定性。(3)長期使用性。? (5)保值與增值趨勢。 （ 7）不易變現(xiàn)性(8)政策限制性。 明確評估目的明確評估目的開 始01 明確評估基本事項03 制定工作計劃04 實地勘查與收集資料05 測算被估房地產(chǎn)價值06 綜合分析確定評估結(jié)果07 撰寫評估報告結(jié) 束了解評估對象了解評估對象確定評估基準(zhǔn)日確定評估基準(zhǔn)日評估對象基本情況評估對象基本情況環(huán)境和區(qū)域因素資料環(huán)境和區(qū)域因素資料房地產(chǎn)市場資料房地產(chǎn)市場資料政策、法規(guī)和定額指標(biāo)政策、法規(guī)和定額指標(biāo)02 簽訂評估合同簽訂評估合同實體和權(quán)益狀態(tài)Page ? 21房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格種類影響因素特征Page ? 22一、種類167。1.2.（ 1） 基準(zhǔn)地價? 標(biāo)定地價：是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。 Page ? 25（二）總價格、單位價格和樓面地價1.單位價格 ：房地產(chǎn)的單位面積價格3.樓面地價 =土地總價 /建筑總面積或 公告地價2.房價是所有權(quán)價格。 容易受交易者的個別情況的影響 4. 可比性 房地產(chǎn)價格具有 較強的政策性 ：政府的干預(yù)□Page ? 28三、影響因素167。Page ? 30167。這一貨幣額應(yīng)該等于房地產(chǎn)每年純收益的現(xiàn)值。純收益每年不變、資本化率固定、收益為無限年期Page ? 31（二）步驟1.估算潛在毛收入3.估算營運費用5.選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.（三）公式（假定每期收益等額）：? 無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益 /資本化率（ 1）? 有限期： （ 2）a－年純收益適用于有收益的房地產(chǎn) ，不適宜公益性房地產(chǎn)。Page ? 33三、各參數(shù)的估算（一） 凈收益 因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取?！?求取方法： 市場提取法尋找相類似的交易案例，通過交易案例的 純收益與價格的比例獲 取資本化率，至少三個交易案例。＝ +? 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。排序插入法 （ ）Page ? 37? 單項選擇題? 　　 ◎ 某房地產(chǎn)土地價值 600萬元，建筑物價值 1400萬元，綜合資本化率為 ? 　　 %? 　　 %? 　　 %? 　　 %? 　　 【 正確答案 】 ： C　　 【 答案解析 】 ：（ L+B） r= Lr1+Br2　　所以：（ 600+1400） %= 600r1+140010%，從而有 r1=5%。1.單獨評地 ——土地使用權(quán)剩余年限3.（ 2）假設(shè)未來收益無限期，在計算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。 土地價值房、地合總價值建筑物價值* 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值= 房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益 / 綜合資本化率綜合資本化率房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益 =總收益總收益 總費用總費用總費用總費用 =管理費管理費 +維修費維修費 +保險費保險費+稅金稅金* 土地價值土地價值= 土地純收益土地純收益 / 土地資本化率土地資本化率土地純收益土地純收益 =總收益總收益 總費用總費用總費用總費用 =管理費管理費 +維護費維護費 +稅金稅金建筑物價值建筑物價值= 房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值 土地價值土地價值=（房地產(chǎn)純收益（房地產(chǎn)純收益 土地純收益）土地純收益） / 建筑物資本化率建筑物資本化率Page ? 42六、房地產(chǎn)收益價值的計算房地產(chǎn)合一的房地產(chǎn)價值：單獨評估土地的價值：由土地收益評估土地價值：Page ? 43由房地產(chǎn)收益評估土地價值（殘余估價法）建筑物凈收益 =建筑物現(xiàn)值 ?建筑物資本化率建筑物現(xiàn)值 =建筑物重置成本 ?綜合成新率年房地產(chǎn)凈收益 =年房地產(chǎn)總收益 年總費用Page ? 44由土地收益評估建筑物的價值土地凈收益 =土地現(xiàn)值 ?土地的資本化率年房地產(chǎn)凈收益 =年房地產(chǎn)總收益 年總費用單獨評估建筑物的價值Page ? 45收益法167。 應(yīng)用舉例[例題 ] 有一宗土地，出讓年期為 50年，資本化率為 50%，預(yù)計未來前五年的純收益分別為 15萬元、 16萬元、 18萬元、 15萬元、 20萬元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在 25萬元左右。{ }Page ? 46收益法167。 應(yīng)用舉例[例題 ] 有一宗房地產(chǎn)， 2023年的純收益為 50萬元，資本化率為5%，若（ 1）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加 1萬元；（ 2）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長 1%。{1400萬元； 1250萬元 }Page ? 47收益法167。 應(yīng)用舉例[例題 ] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平米 2023元，經(jīng)濟耐用年限為 55年，殘值率為 2%。該建筑物占地面積 500平米，建筑面積為 900平米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為 3萬元。 試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價值。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫祝罩寐试?10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的 %，維修費為建筑物重置價的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險費為建筑物重置價的 %，資本化率確定為 6%。Page ? 49估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估