【正文】 的政策 前期重要政策回顧2023年 4月 20日 住建部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》 ，商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。 近期政策動(dòng)態(tài)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要求， 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。連續(xù)出臺的政策讓市場感覺到的是政府的決心。觀點(diǎn)： 對于樓市調(diào)控，契稅優(yōu)惠取消也是抑制樓市投資投機(jī)的手段之一。 這兩道 “ 分水嶺 ” 隔出了 3層， 對個(gè)人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定 3%稅率征收契稅。同時(shí)，江蘇省《關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 (蘇財(cái)稅[2023]33號 )正式發(fā)布，全省契稅政策全部明朗化。近期政策動(dòng)態(tài)江蘇樓市細(xì)則省 24條出臺，非唯一住房契稅一律收 3% 10月 11日，江蘇省住建廳發(fā)布了江蘇省樓市調(diào)控細(xì)則。觀點(diǎn)： 曾被投機(jī)客當(dāng)作秘密武器的住房公積金迎來了緊縮的政策 ,此次聯(lián)合下發(fā) 的體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控中住房信貸的差別化政策。第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的１ .１倍。使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房， 套型建筑面積在９０平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％ 。近三年準(zhǔn)備金率變化圖公積金房貸新政 :二套利率上浮 10% 三套停貸 11月 2日四部委下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》， 嚴(yán)禁適用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。蕭林路小戶型公寓項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告PART 1 樓市新政及昆山市場成交簡析 年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 近期政策動(dòng)態(tài) ——中國人民銀行決定 ,從 2023年 11月 29日起 ,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 觀點(diǎn)：本次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率繼上次僅相隔 9天 ,體現(xiàn)出回收流動(dòng)性的緊迫性 ,并且緊縮信貸的信號明顯，將起到抑制銀行放貸的作用。如果未來兩個(gè)月流動(dòng)性過剩局面仍難以緩解，通脹預(yù)期仍非常強(qiáng)烈，年底前存款準(zhǔn)備金率仍可能繼續(xù)上調(diào)，并且不排除央行在年底前再次加息的可能。 《通知》明確，住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房。 《通知》還規(guī)定， 第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對象 ， 僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭 ，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房。停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。至此，住房公積金貸款政 策與商業(yè)貸款政策一致，全面對房地產(chǎn)投機(jī)客說 “ 不 ”.近期政策動(dòng)態(tài)央行 34個(gè)月來首度加息 上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率 央行 10月 19日晚間宣布，自 20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整 . 觀點(diǎn)： 對于正在進(jìn)行中的樓市調(diào)控，加息這個(gè)金融工具應(yīng)該使用，加息是抑制 樓市投資投機(jī)有效手段。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)的通知》，是由住建廳、國土資源廳、監(jiān)察廳、物價(jià)局等四部門聯(lián)合發(fā)文。這次新的契稅政策則將 90平方米的概念引入進(jìn)來，將 90平方米作為契稅繳納的第一道 “ 分水嶺 ” ，第二道 “ 分水嶺 ” 則是是否是 “ 唯一住房 ” 。這就意味著，不管你的房子多大，只要你買的不是首套房，就要繳納 3%的契稅 。近期政策動(dòng)態(tài)9月 29日多部委出臺房地產(chǎn)調(diào)控 “ 組合拳 ” 暫停發(fā)放第三套房貸款；貸款購房首付款調(diào)整到 30%；貸款購買第二套住房家庭，首付款 不低于 50%、利率不低于基準(zhǔn)利率 ；消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國； 10月 1日起出售自有住房并在 1年內(nèi)重新購 房的納稅人不減免個(gè)稅對土地閑置、捂盤惜售等房企，暫停發(fā)行股票、公司債和新購置土地，銀行停發(fā)新開發(fā)項(xiàng) 目貸款和貸款展期觀點(diǎn)： 此次新政實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出之前 “ 國十條 ” 范疇，可以認(rèn)定這是繼去年 12月第一波、今年 4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。從這一點(diǎn)來看，如果房價(jià)調(diào)整效果達(dá)不到預(yù)期，政策還會(huì)繼續(xù)加碼，目前各個(gè)方面的政策基本已經(jīng)出了，但是都還可以進(jìn)一步加強(qiáng)執(zhí)行力度，如首付可以繼續(xù)增加到四成和五成，利用金融杠桿炒房的可能性已經(jīng)很小。對購買首套住房且套型建筑面積在90㎡以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%4月 17日，國務(wù)院下發(fā)“ 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知 ” ， 要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，對第三套房及以上住房可停止貸款，同時(shí)限制異地購房貸款。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用央行宣布自 5月 10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點(diǎn) ，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。 上半年房地產(chǎn)貸款全面下降，同期房地產(chǎn)業(yè)新增貸款不到 200億元。09年底至 3月份出臺的政策主要以土地政策、保障性住房政策為主，主要目的在于穩(wěn)定市場情緒，作用不直接，可執(zhí)行度一般，影響有限房價(jià)繼續(xù)快速上漲，市場行為趨于非理性220。2023年前三季度經(jīng)濟(jì)水平超去年同期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常增長環(huán)境，三駕馬車穩(wěn)步發(fā)展給中國經(jīng)濟(jì)增長提供了有力支撐通脹風(fēng)險(xiǎn)及人民幣升值壓力進(jìn)一步推高房價(jià)220。政策影響購房者投資、投機(jī)需求受到打擊，剛性和改善性需求亦受到影響，近兩年賺得盆滿缽滿的開發(fā)商選擇觀望，關(guān)注民生的中央政府和關(guān)注利益的地方政府開始博弈，銀行信貸業(yè)務(wù)快速收緊政策影響總結(jié)針對昆山市場，我們認(rèn)為，政策對剛需階層的實(shí)質(zhì)影響并不很大，部分因結(jié)婚、就業(yè)、上學(xué)等因素產(chǎn)生的購房需求仍需釋放。近 9個(gè)月昆山市場每周成交走勢昆山市場周成交量近期波動(dòng)明顯。新開項(xiàng)目都能取得不錯(cuò)的成績，成交數(shù)據(jù)表明市場已經(jīng)走出觀望態(tài)勢，排除昆山商品房出現(xiàn)周成交再創(chuàng)新低的可能，由于地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺市場成交再創(chuàng)新高也有難度。 鹿城一品基地位置 長江中路 177號開發(fā)商 昆山光達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積 55991㎡總戶數(shù) 471戶（單身公寓 341戶、住宅 124戶、商鋪 6戶 )產(chǎn)品類型 高層住宅、酒店式公寓戶型面積 酒店式公寓 4375㎡開盤時(shí)間 2023年 6月 20日均價(jià) 酒店式公寓 12023元 /㎡（精裝、裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500元）銷售戶數(shù) 截止到 2023年 11月 22日該案共 471戶、已簽約 239戶、剩余 232戶、整體簽約率 51%（ 小公寓 341戶簽約 139戶）優(yōu)惠情況 目前沒優(yōu)惠—— 君悅 酒店公寓—— 中基高爾夫項(xiàng)目名稱 中基高爾夫基地位置 昆太路與漢林路交叉口開發(fā)商 昆山中基置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積 14萬㎡總戶數(shù) 649戶（酒店式公寓 143戶 )產(chǎn)品類型 高層住宅、酒店式公寓戶型面積 酒店式公寓 4355㎡開盤時(shí)間 2023年 12月 12日均價(jià) 酒店式公寓 13000元 /㎡ （精裝 2500、包租 3年）銷售戶數(shù)截止 2023年 11月 22日，酒店式公寓批準(zhǔn)預(yù)售 143套，簽約 80套，剩余 63套優(yōu)惠情況 周年慶部分房源特價(jià)，總價(jià) 48萬/套起包租方案：包租 3年、年投資回報(bào)約 5%3年返租約 15%一次性從首付中扣除酒店公寓項(xiàng)目名稱 隆祺麗景基地位置 前進(jìn)東路與黃浦江路交匯處開發(fā)商 昆山隆祺置業(yè)有限公司建筑面積 18萬㎡總戶數(shù) 公寓式酒店 849套（ 40年產(chǎn)權(quán)）產(chǎn)品類型 公寓式酒店、辦公戶型面積 公寓式酒店 3866㎡開盤時(shí)間 2023121均價(jià)（元 /㎡）10500元 /㎡ (無包租）13000元 /㎡ (包租 10年 )裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500銷售戶數(shù)截止到 2023年 11月 22日該案 849戶酒店式公寓、已去化411套備注 一次性付款 98折，辦公 11500元 /平米———— 隆祺麗景隆祺麗景包租方案：包租 10年， 15年返還 %、 68年返還 %、 910年返還 %付款方式：一次性付款；前 5年返租一次性總價(jià)扣除，剩余 5年按月返還商業(yè)貸款；前 3年返租一次性總價(jià)扣除，再 2年從首付減掉，后 5年按月返還五星級酒店辦公酒店式公寓—— 中航城項(xiàng)目名稱 中航城基地位置 前進(jìn)東路與洞庭湖路交叉開發(fā)商 中航地產(chǎn)建筑面積 36萬㎡總戶數(shù) 2483戶（酒店式公寓 417戶 )產(chǎn)品類型 高層住宅、酒店式公寓戶型面積 精裝小戶型公寓 4589㎡開盤時(shí)間 2023年 12月 1日均價(jià) 小戶型公寓 8500元 /㎡ （精裝不包租，裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500）銷售戶數(shù)截止 2023年 11月 22日，酒店式公寓批準(zhǔn)預(yù)售 417套，簽約 380套，剩余 37套優(yōu)惠情況 一次性付款 一期售完2期售完3期尾盤寫字樓精裝公寓—— 旺角新天地 基地位置 同豐東路晨曦北園南門開發(fā)商 振通置業(yè)建筑面積 2萬平米總戶數(shù) 117戶產(chǎn)品類型 (40年產(chǎn)權(quán)）戶型面積 4475㎡開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 11月 12月均價(jià) 毛坯挑高公寓 6800元 /㎡ 銷售戶數(shù) 117戶簽約 30戶優(yōu)惠情況 暫無—— 世茂菁英 SOHO 項(xiàng)目名稱 世茂國際城精裝小戶型公寓基地位置 前進(jìn)東路世茂東一號開發(fā)商 世茂股份建筑面積 商業(yè)全盤 30萬平米總戶數(shù) 精裝小戶型公寓 1714戶產(chǎn)品類型 高層精裝小戶型式公寓戶型面積 精裝小戶型 4383㎡開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 11