【正文】 月 12月均價(jià) 精裝小戶型公寓 8000元 /㎡ （不包租， 500元、 8000元裝修標(biāo)準(zhǔn)）銷售戶數(shù) 未開(kāi)始簽約優(yōu)惠情況 99折—— 昆山商廈鄰里廣場(chǎng)位 置 昆山樾河南路 901號(hào) 產(chǎn) 品 公寓式酒店開(kāi) 發(fā) 商 昆山商廈投資發(fā)展有限公司 代 理 商 贏禾占地面積 1萬(wàn)㎡ 建筑面積 ㎡容 積 率 綠 化 率 %總 棟 數(shù) 總規(guī) 1棟 總 戶 數(shù) 公寓共 204戶在售棟數(shù) 公寓式酒店 1棟 在售戶數(shù) 公寓式酒店 204戶開(kāi)盤時(shí)間 2023年 2月 6日 交房時(shí)間 2023年 5月 31日物業(yè)公司 昆山商廈物業(yè) 物業(yè)費(fèi)用 產(chǎn)權(quán)式酒店： 1元 /㎡月銷售均價(jià) 酒店式公寓 7500元 /㎡（簡(jiǎn)裝 400標(biāo)準(zhǔn)）面 積 49㎡ 57㎡ 64㎡ 合計(jì)戶 型 111 111 111總價(jià)范圍 48萬(wàn) 3648萬(wàn)銷售狀況 截止到 2023年 11月 22日公寓式酒店共 204戶、已簽約 140戶、剩余 64戶備注 產(chǎn)權(quán) 40年，首付 50%，不包租—— 大德世家項(xiàng)目名稱 大德世家精裝小戶型基地位置 青陽(yáng)北路與金浦路交界處 開(kāi)發(fā)商 大德房產(chǎn)建筑面積 全盤 218825平米總戶數(shù) 精裝小戶型公寓 294戶產(chǎn)品類型 高層住宅、精裝小戶型式公寓戶型面積 精裝小戶型公寓 60、 89㎡開(kāi)盤時(shí)間 2023年 9月底均價(jià) 精裝小戶型公寓 7300元 /㎡ 毛坯 6400元 /㎡（不包租，裝修 700元標(biāo)準(zhǔn)）銷售戶數(shù) 截至到 2023年 11月 22日 294戶簽約 111戶優(yōu)惠情況 優(yōu)惠 100元 /平米精裝公寓區(qū)域 案名 均價(jià)（元 /平米） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 面積 備注 簽約情況城北大德世家 7300（精裝） 700 60、 89 70年產(chǎn)權(quán) 294/111璞儷公館 7800元（精裝） 800 41109 住宅產(chǎn)權(quán) 252/100城西 卡布其諾 7500 700 3868 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 414/0城東商廈鄰里中心 7400（簡(jiǎn)裝） 400 4964 商業(yè)產(chǎn)權(quán)無(wú)包租 204/140隆祺麗景 13000 1500 3866 商業(yè)產(chǎn)權(quán)、 10年包租，年均回報(bào) % 849/411中航城 8500（精裝） 1500 4591 70年產(chǎn)權(quán)無(wú)包租 417/380世茂 SOHO 預(yù)計(jì) 80008500 選裝 500 4383 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 1714/0旺角新天地 6800 毛坯 4469 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 117/0城中麗都廣場(chǎng) 預(yù)計(jì) 9500（精裝） 1200 3868 10年包租年 6%回報(bào) 414/0中基高爾夫花園 13000（豪裝） 2500 4060包租三年， 15%直接抵首付 140/80鹿城一品 12023（精裝） 1500 4474 無(wú)包租 341/139翡翠名都 10500（精裝） 1500 4978 無(wú)包租 548/0昆山酒店式公寓市場(chǎng)個(gè)案一覽表特征 1：從分布區(qū)域看，昆山小戶型公寓的分布范圍廣，各盤體量大小不一，品質(zhì)參差不齊；特征 2：從開(kāi)發(fā)屬性角度分析 ， 昆山小戶型公寓大部分是依附于大型綜合體項(xiàng)目或者住宅項(xiàng)目而形成，只有極少個(gè)案存在單獨(dú)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象；特征 3：從這類公寓產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)模式分析，可分為兩大類： 一類是單純的出售型公寓，分為精裝、簡(jiǎn)裝、毛坯三種，另一類是具備酒店經(jīng)營(yíng)公司管理或?qū)I(yè)物業(yè)公司租賃的的帶回報(bào)出售的酒店式公寓。蕭林路 —— 城北板塊區(qū)域規(guī)劃成型較早，許多項(xiàng)目已經(jīng)建成，商業(yè)配套相對(duì)完善 ……目前代表性項(xiàng)目：江南明珠苑、長(zhǎng)江花園、昆山花園、濱江花園、第 E特區(qū)等公共交通便捷、生活配套齊全08年底 09年底區(qū)域整體價(jià)格上漲迅猛，平均漲幅達(dá)到 10001500元 /平米周邊未來(lái)將推出的小戶型公寓量體較大：鳳凰城、永勝 A地塊、青陽(yáng)路地塊等。長(zhǎng)江路、蕭林路成熟居住 區(qū)域內(nèi)，生活配套有保 證252。東側(cè)緊鄰河道，享有一定 景觀優(yōu)勢(shì)O— 城北 CLD，客源豐富252。毗鄰易初蓮花，具備一定 商圈影響力252。項(xiàng)目組市調(diào)252。宏觀消費(fèi)市場(chǎng)分析252。昆山本地人購(gòu)買能力強(qiáng)，居民可支配收入 超過(guò)超過(guò) ，萬(wàn)元，216。其中眾多的外商及臺(tái)商已成為昆山消費(fèi)群體的高端人群216。消費(fèi)人群劃分高端消費(fèi)人群； 在昆山工作的外資企業(yè)高層白領(lǐng)、本地私營(yíng)企業(yè)老板、政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等高收入人群中端消費(fèi)人群； 此類人群主要集中；昆山市區(qū)中小工商戶、外資企業(yè)、中層管理人員及昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭富裕人群低端消費(fèi)人群； 昆山大量外來(lái)務(wù)工人員及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村農(nóng)民等低收入人群客戶分析消費(fèi)結(jié)構(gòu)客源定位 ——本案酒店式公寓客源分析目前昆山精裝小戶型類產(chǎn)品存在如下幾種需求模式昆山本地和臺(tái)籍客戶的投資需求、昆山本地和臺(tái)籍客戶的投資需求? 昆山近年經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，本地存在富裕群體，加上大量臺(tái)籍客商的存在，形成了本地較為豐富的投資需求群體；? 除看中物業(yè)升值外，昆 山二手房租賃市場(chǎng)一直非?；钴S，對(duì)于小戶型而言，其投資回報(bào)率高，或有穩(wěn)定的投資返租，更受投資客青睞，因而其良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效應(yīng)也是公寓非常重要的投資價(jià)值；? 相對(duì)而言，臺(tái)籍客戶多喜好市區(qū)地段的項(xiàng)目，多看好項(xiàng)目質(zhì)素； 而本地投資需求相對(duì)比較分散 ；優(yōu)越的地理位置和房?jī)r(jià)相對(duì)低谷效應(yīng)引來(lái)長(zhǎng)三角客戶以投資為主的需求、優(yōu)越的地理位置和房?jī)r(jià)相對(duì)低谷效應(yīng)引來(lái)長(zhǎng)三角客戶以投資為主的需求昆山毗鄰上海和蘇州，交通便捷，便捷的公路和軌道交通，將昆山、上海、蘇州 及整個(gè)長(zhǎng)三角聯(lián)系在一起，加上昆山房?jī)r(jià)相對(duì)低谷效應(yīng)，因而吸引眾多投資客目光，低總價(jià)公寓成為他們重要的投資選擇；和本地投資一樣，物業(yè)升值和租金回報(bào)都是他們關(guān)注的內(nèi)容；低總價(jià)、免裝修，本地白領(lǐng)過(guò)渡居住兼投資需求、低總價(jià)、免裝修，本地白領(lǐng)過(guò)渡居住兼投資需求需求群體主要是昆山本地人、臺(tái)籍以及外企高級(jí)技術(shù)人員；這類白領(lǐng)講究生活品質(zhì)，注重居住的獨(dú)立性，在有一定積蓄后，買酒店式公寓或裝修公寓作為過(guò)渡居住，但對(duì)理財(cái)敏感的他們同時(shí)也非常關(guān)注物業(yè)升值的空間，因而購(gòu)房時(shí)也具備投資需求特征；目前昆山精裝小戶型類產(chǎn)品存在如下幾種需求模式中低端的首次置業(yè)、中低端的首次置業(yè) /自住需求自住需求昆山二產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，造成了大批產(chǎn)業(yè)工人；低總價(jià)、低首付的小戶型公寓成為其較好的首次置業(yè)選擇，但同時(shí)他們對(duì)單價(jià)也很敏感， 此類需求通常釋放在非絕對(duì)市中心地段的小戶型裝修公寓；客戶分析—— 市場(chǎng)個(gè)案客戶構(gòu)成類別 案名 核心客戶 重要客戶 偶得客戶酒店式公寓東方國(guó)際廣場(chǎng)臺(tái)籍及周邊企業(yè)客戶自用約為 40%本地及周邊城市投資客戶50% 其他地區(qū)投資客戶 10%中基高爾夫 本地投資客戶約為 40%，臺(tái)籍客戶約占 15% 周邊城市投資客戶 30% 其他區(qū)域投資客 15%隆祺麗景 上海投資客戶 65% 本地投資客 30% 散戶東方麗池 本地投資客戶 55% 異地投資客 45% 散戶人民路 65號(hào) 本地投資客戶 40%，臺(tái)籍約占 10% 周邊城市投資客戶 40%少量企業(yè)或個(gè)人自用客戶 5%出售型公寓雙星疊座 上?？蛻敉顿Y 35% 城南地緣類投資兼自用客戶45% 其他區(qū)域投資客戶 20%中航城 城東地緣自住客戶 40% 城中外溢自住客戶 30% 其他投資客 30%鹿城一品 市中心地緣性客戶 45% 上海投資客戶 40% 其他投資客 15%MINI公寓 城北地緣自住客戶 60% 昆山其他區(qū)域外溢類自住客30% 其他城市投資客戶 10%216。酒店式公寓產(chǎn)品的客戶分布更為廣泛，沒(méi)有明顯的地緣性特征；216。臺(tái)籍客戶相對(duì)喜好購(gòu)買市中心較好地段的產(chǎn)品，部分高端住宅產(chǎn)品也說(shuō)明了這個(gè)趨勢(shì)；異地投資客與本地投資客各占 50%，分布廣泛，不具備明顯的地緣特征 ；大部分受地緣影響明顯，城南片區(qū)以上海為主的投資客戶比例明顯較高；目前市場(chǎng)售完酒店式公寓產(chǎn)品的客戶以本地投資客與周邊城市投資客為主，分布廣泛，不具備地緣特征；出售型公寓客戶的地緣性質(zhì)明顯；兩類產(chǎn)品的置業(yè)關(guān)注順序依次為：價(jià)格 固定回報(bào) 收益；投資類客戶對(duì)于價(jià)格敏感性略低，有助于投資產(chǎn)品的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。大凡小戶型產(chǎn)品投資客戶，最為關(guān)心的是價(jià)格 ；隨后牽涉到投資的穩(wěn)定性和收益性。自住類客戶較多選擇出售型公寓的最根本因素是 區(qū)位 與社區(qū)氛圍和 配套 優(yōu)勢(shì)；216。 純粹投資 過(guò)渡用房 公務(wù)員、金融、文教 周邊外資企業(yè)職工 私營(yíng)或個(gè)體經(jīng)濟(jì)收入 教育程度購(gòu)房目的職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)年齡與置業(yè)狀況 有閑有錢，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 單身或三口之家為主 以投資增值為目的 教育程度較高 70%以上是大專以上學(xué)歷 28－ 35歲為主 要求居住舒適 家庭二次置業(yè)居多投資增值享受生活客源市場(chǎng) 1—— 酒店式公寓客源特征44價(jià)值 習(xí)慣情感v愛(ài)冒險(xiǎn)、喜投資v金錢觀異地投資客戶地緣性客戶本地客戶v追求高回報(bào)v社區(qū)配套、交通v享受生活v保值增值客源市場(chǎng) 2—— 客源特征客源市場(chǎng) 3—— 本案酒店式公寓客群定位本案酒店式公寓客群定位分析 :本項(xiàng)目客群定位主力在昆山，少量涵蓋上海等周邊城市的投資群體。 包括本地的年輕新貴和昆山的技術(shù)新移民。 昆山市中小企業(yè)、店鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)戶； 昆山當(dāng)?shù)馗叟_(tái)等外資企業(yè)高層管理人員； 以上海為主的地區(qū)職業(yè)投資群體客群需求分析： 關(guān)注投資型項(xiàng)目，價(jià)格是重要的問(wèn)題，低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)是他們最為關(guān)注的。PART 4 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及銷售策略制定 定價(jià)依據(jù)：主要參考因素：目前區(qū)域在售樓盤價(jià)格、市場(chǎng)購(gòu)買力、價(jià)格預(yù)期等。價(jià)格建議 —— 定價(jià)依據(jù)價(jià)格推導(dǎo)方法參考項(xiàng)目 ： 均為昆山城區(qū)內(nèi)酒店式公寓項(xiàng)目或與本案同類型精裝小戶型項(xiàng)目 ；推算公式 ： 酒店式公寓均價(jià) ＝ 區(qū)位均價(jià) 60 ％＋產(chǎn)品均價(jià) 40 ％ 區(qū)位權(quán)重依據(jù) ： 地段、與本項(xiàng)目距離、片區(qū)形象、交通可達(dá)性、周邊環(huán)境等。毛坯銷售：東西向樓棟 8000元 /平米、南北向樓棟 8500元 /平米精裝修銷售：南北向 9500元 /平米（精裝，標(biāo)準(zhǔn) 1000元 /㎡）帶