【正文】 2023/1/24 6:07:5906:07:5924 January 2023l 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 24 一月 20236:07:59 上午 06:07:59一月 21l 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 2106:07:5906:07Jan2124Jan21l 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023l 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/24 6:07:5906:07:5924 January 2023l 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 一月 21一月 2106:07:5906:07:59January 24, 2023l 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2106:07:5906:07Jan2124Jan21l 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023l 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/24 6:07:5906:07:5924 January 2023l 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 一月 21一月 2106:07:5906:07:59January 24, 2023l 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2106:07:5906:07Jan2124Jan21l 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023l 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。公司希望憑借專業(yè)的理論知識(shí)、豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)昆山地產(chǎn)市場(chǎng)深刻把握，為項(xiàng)目成功的推廣、銷售而盡力。結(jié)束語(yǔ) 作為項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃推廣方案，本報(bào)告從不同的方面闡述了公司對(duì)于項(xiàng)目理念的理解與把握，同時(shí)，也展示了項(xiàng)目操作模式和操作手法。 室內(nèi)部分： （裝修標(biāo)準(zhǔn)約 1000元 /平米）門 窗：進(jìn)戶門為實(shí)木或鋼防盜門 (磁卡感應(yīng)鎖 )，高級(jí)鋁合金窗框，窗戶雙層中空玻璃 門 鎖：電子數(shù)碼門鎖內(nèi) 墻：內(nèi)墻均為高級(jí)涂料（多樂(lè)士、立邦等品牌），部分內(nèi)墻搭配墻紙或其它飾品 地 面：高級(jí)防滑地磚 頂 棚：衛(wèi)生間為塑料或鋁合金扣板，廚房、客廳、臥室為高級(jí)涂料 衛(wèi) 生 間：玻璃推拉移門、整套衛(wèi)生間潔具（ TOTO、美標(biāo)或同等牌） 陽(yáng) 臺(tái)：高級(jí)鋁合金窗框，雙層中空玻璃，配高級(jí)塑鋼框單層玻璃移門 照 明：衛(wèi)生間、臥室、廚房安裝品牌燈具（夏普或同等品牌） 空 調(diào)：名牌分體空調(diào)機(jī)地 面：臥室、鋪設(shè)實(shí)木地板、廚房部分鋪設(shè)地磚（冠軍、羅馬或同等牌）通 訊：每戶設(shè)兩個(gè)電話接口寬 帶：每戶設(shè)立戶寬帶接口兩個(gè) 有線電視：每戶設(shè)立兩個(gè)終端 安防系統(tǒng)：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，家庭安防報(bào)警系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表：水、電二表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳至物業(yè)辦公室 內(nèi)部家裝、家電配置建議表：序號(hào) 名稱 數(shù)量 /套 單位 備注 預(yù)算（元）1 床 1 張 180200 ㎝ 18002 床墊（席夢(mèng)思） 1 張 180200 ㎝3 床頭柜 2 個(gè) 按床配比4 衣柜 1 組 雙移門 10005 電視柜 1 個(gè) 定做 5006 臺(tái)燈 3 個(gè) 燈具 3507 雙人沙發(fā) 1 只 按裝修風(fēng)格 11008 茶幾 1 只 按沙發(fā)比例 3009 辦公椅 1 把 家具 27010 辦公桌 1 張 定做 50011 彩電 1 臺(tái) 32寸液晶 290012 窗簾 1 套 按窗戶 50013 冰箱 1 臺(tái) 500L迷你冰箱 70014 洗衣機(jī) 1 臺(tái) 品牌全自動(dòng) 100015 微波爐 1 臺(tái) 格蘭仕 40016 空調(diào) 1 臺(tái) 格力大 250017 熱水器 1 臺(tái) 櫻花 80L 150018 浴霸 1 只 歐普四燈型 60019 油煙機(jī) 1 臺(tái) 櫻花 100020 電磁爐 1 臺(tái) 美的 30021 淋浴 1 套 定做 300022 合計(jì)： 20230備注： 上表為目前市場(chǎng)一般行情價(jià)格，具體價(jià)格屆時(shí)由市場(chǎng)價(jià)格最終確定。 電梯間：地面：高級(jí)石材 、墻面：高級(jí)石材 、頂：雙層墻面石膏板造型，高級(jí)乳膠 漆飾面 。 結(jié) 構(gòu)：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。針對(duì)剩余產(chǎn)品，做最后針對(duì)性沖刺銷售，以期圓滿達(dá)到結(jié)案標(biāo)準(zhǔn)。強(qiáng)勢(shì)持續(xù)攻擊，廣告宣傳與新聞炒作加強(qiáng)。主要手段：重新設(shè)計(jì)印刷海報(bào)，重點(diǎn)訴求剩余產(chǎn)品的獨(dú)特賣點(diǎn)；各戶外廣告，售樓處內(nèi)廣告更換訴求畫面，新鮮刺激攻擊；在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上，刊登廣告，細(xì)化賣點(diǎn)，重點(diǎn)推介；有效促銷手段的運(yùn)用及結(jié)合；重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的充分利用；銷售配合：關(guān)系營(yíng)銷展開(kāi)：客戶人際關(guān)系網(wǎng)深度挖掘 /客戶介紹客戶的優(yōu)惠產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)整策略未購(gòu)客戶的追蹤強(qiáng)化后期開(kāi)始積累二批房源客戶，為二批精裝修房源開(kāi)盤蓄勢(shì)。以針對(duì)性的促銷廣告刺激 ,促進(jìn)抗性房源的去化。主要內(nèi)容：以產(chǎn)品廣告進(jìn)一步闡述分賣點(diǎn) ,吸引新的客源。強(qiáng)勢(shì)持續(xù)攻擊，廣告宣傳與新聞炒作加強(qiáng)。主要手段：火力營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) 、 活動(dòng)、 報(bào)紙、電視、海報(bào)、戶外 POP、公交等高頻轟炸宣傳造勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)緊密跟進(jìn)，虛實(shí)結(jié)合；開(kāi)盤促銷，現(xiàn)場(chǎng)逼定將精美禮品擺放在現(xiàn)場(chǎng)，造勢(shì)引人，實(shí)景動(dòng)人，誘迫客戶加快簽約和下定。人員培訓(xùn)、銷售體系建立?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處的裝修與廣告布置完成。利用資源與活動(dòng)廣泛開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)。（一）、各階段時(shí)間建議營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)建議推案策略劃分3—18 層 144套帶租約銷售房源南北向 192戶精裝修房源11年 10月 12年 5月 12年 12月10月第一批包租房源開(kāi)盤 5月第一批房源完成 85%以上銷售，二批精裝房源乘勢(shì)推出到 12年底，整案達(dá)到結(jié)案標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目整體銷售時(shí)間為 15個(gè)月，其中建議首批推出 144套東西向帶租約房源，以快速鞏固項(xiàng)目定價(jià)及提升項(xiàng)目市場(chǎng)美譽(yù)度，然后再推出剩余 192戶精裝房源，以期創(chuàng)造最大的利潤(rùn)價(jià)值，同時(shí)有利于本項(xiàng)目的資金運(yùn)作。開(kāi)盤時(shí)間建議： 開(kāi)盤時(shí)間建議在 2023年 10月左右， 46月以形象宣傳為主， 79月為重點(diǎn)宣傳，突出項(xiàng)目賣點(diǎn)直擊目標(biāo)客戶?；貓?bào)與月供參數(shù)比較PART 5 銷售節(jié)點(diǎn)定位與銷售推廣節(jié)奏 售樓處完成時(shí)間建議： 高價(jià)位的物業(yè)產(chǎn)品需配套高品質(zhì)的售樓中心，因此建議現(xiàn)場(chǎng)搭建售樓處，建議售樓處搭建布置完成時(shí)間 2023年 4月初（包含軟裝及綠化等配套）。回報(bào)抵扣首付款操作說(shuō)明類別類別 面積面積 單價(jià)單價(jià) 總價(jià)總價(jià) 實(shí)際首付（實(shí)際首付（ 50%）） 貸款貸款 貸款月供貸款月供70年產(chǎn)權(quán) 55 11500 632500 316250 316250 20年： 2440元類別類別 面積面積 單價(jià)單價(jià) 總價(jià)總價(jià) 5年年 7%總回報(bào)總回報(bào) 年回報(bào)年回報(bào) 月回報(bào)月回報(bào)70年產(chǎn)權(quán) 55 11500 632500 221375 44275 3689（稅前）說(shuō)明：從上表可以看出客戶的月還款每月在 2440元左右，而月回報(bào)在 3689元左右，客戶每月扣除貸款后還有 1250元左右結(jié)余（此回報(bào)結(jié)余只針對(duì)不抵扣首付款的客戶，若客戶首付不足需將 5年 7%的回報(bào)抵扣首付款，則客戶 5年沒(méi)有回報(bào)，每月銀行還款 2440元）。首付款：總價(jià) *首付比例 50%=建議將 5年的所有回報(bào)均一次性抵扣首付，即實(shí)際首付總額為：首付總額 5年 7%回報(bào)（ ） =實(shí)際首付總額 說(shuō)明：精裝， 5年 7%的投資回報(bào)，首付 ，相信將極大的促進(jìn)項(xiàng)目的去化。酒店包租 5年，年回報(bào) 7%，酒店所能承擔(dān)的租金每月在 1800月 /套 ，扣除酒店自行回報(bào)的金額后，五年開(kāi)發(fā)商最終補(bǔ)貼費(fèi)用為 11888000元，約合 1213元 /平米，此費(fèi)用與裝修費(fèi)用一起加入至房?jī)r(jià)中，因此回報(bào)精裝修房源的銷售均價(jià)在 10213元 /平米。 東西向樓棟 318層總計(jì) 144戶，作為酒店式公寓帶租約銷售，包租 5年，每年回報(bào) 7%（以下為具體回報(bào)測(cè)算），南北向樓棟精裝直接銷售政策：精裝房未來(lái)成為趨勢(shì)市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品產(chǎn)品：一棟精裝小戶型公寓、一棟帶回報(bào)精裝酒店式公寓客源：投資客為主回租：專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或物業(yè)公司代理出租小戶型公寓回報(bào)核算表一、具體成本核算如下 :包租部分總面積約： 9800㎡，總戶數(shù)： 144戶， 建議精裝修且包租銷售： 5年包租，年 7%回報(bào)，銷售單價(jià)在 11500元 /平米；裝修費(fèi)用均為 1000元 /平米（不含家具家電），物業(yè)管理費(fèi)酒店承擔(dān)）。 產(chǎn)品權(quán)重依據(jù) ： 項(xiàng)目規(guī)模、建筑品質(zhì)、產(chǎn)品面積、物業(yè)管理等酒店式公寓定價(jià)原則 ：最低銷售單價(jià) ≥ 住宅樓銷售均價(jià)整體銷售均價(jià) ＝（各樓層單價(jià) 各樓層面積）的加權(quán)平均價(jià)實(shí)現(xiàn)均價(jià) ＝銷售均價(jià) （ 1－回報(bào)率％ 回報(bào)年數(shù)）區(qū)位價(jià)格推導(dǎo) （參考毛坯價(jià)）參考項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 銷售價(jià)格 參考權(quán)重 權(quán)重價(jià)格璞儷公館 精裝小戶型公寓 均價(jià) 7800（裝修標(biāo)準(zhǔn) 800） 25％ 1750隆祺麗景 精裝公寓式酒店 13000（ 10年包租裝修標(biāo)準(zhǔn)1500）5％ 575大德世家 社區(qū)小戶型公寓 均價(jià) 7400（裝修標(biāo)準(zhǔn) 700） 20％ 1340中基高爾夫 精裝酒店式公寓 均價(jià) 13000（裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500） 50％ 5250酒店公寓區(qū)位價(jià)格推導(dǎo)（毛坯） 100％ 8915元 /㎡產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)參考項(xiàng)目 項(xiàng)目類型 銷售價(jià)格 參考權(quán)重 權(quán)重價(jià)格世茂 soho 精裝酒店式公寓 均價(jià) 8000（裝修標(biāo)準(zhǔn) 500) 20% 1500翡翠名都 精裝酒店式公寓 均價(jià) 10500（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500） 40％ 3600麗都廣場(chǎng) 精裝酒店式公寓 均價(jià) 9500（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1200） 20％ 1660鹿城一品 精裝小戶型公寓 均價(jià) 12023（裝修標(biāo)準(zhǔn) 1500） 20％ 2100酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)（毛坯） 100％ 8860元 /㎡酒店式公寓核心均價(jià)推導(dǎo)酒店式公寓核心均價(jià) (毛坯） ＝ [891560 ％＋ 886040 ％ ]8893元 /㎡—— 區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售價(jià)