加加大街小戶型營(yíng)銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-06-01 00:03本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)福區(qū)面積已拿地未上市的 項(xiàng) 目共 304個(gè) ， 總開(kāi)發(fā) 面 積為 , 其中已取得 規(guī)劃許 可 證 的有 147個(gè) ,占 總 量的 48%。 從潛在項(xiàng)目來(lái)看（普通住宅開(kāi)發(fā)量占總開(kāi)發(fā)量的 80%），即將近有 2022萬(wàn) ㎡ 的潛在貨量推向市場(chǎng)。拋 開(kāi) 金融危機(jī)的影 響 不 說(shuō) ，按照長(zhǎng) 沙目前全年的去化速度，也至少需要 3年以上才能消化（ 還 不包括 陸續(xù) 上市的新 項(xiàng) 目），因此未 來(lái) 12年市 場(chǎng)壓 力比 較 大。 雖 然年前 較 大的存量 對(duì) 之后的 銷 售有些 許壓 力，但是 畢 竟 沒(méi) 有新 貨 的推出 對(duì) 市 場(chǎng) 的影響 大。 小戶型產(chǎn)品同樣面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng) 在售項(xiàng)目 存量 潛在項(xiàng)目 預(yù)售量 華都 10000㎡ 神禹家園 33000 ㎡ 天心華庭 7900㎡ 金燁融府 48000 ㎡ 山水花都 3500㎡ 昊天大廈 53000 ㎡ 鉑宮 6400 ㎡ 宮寓 40000㎡ 天健 36500㎡ 友阿大廈 63000 ㎡ 香頌國(guó)際 30000㎡ 少帥府 47000 ㎡ 金色家園 29000㎡ 領(lǐng)航江閣 16000 ㎡ 融橙上品 40000㎡ 融圣國(guó)際 50000 ㎡ 澤西城 22022 ㎡ 彩虹都 40000 ㎡ ＳＯＨＯ天都 32022 ㎡ 恒力尚邸 30000 ㎡ ……. …….. 總 計(jì) 約 500000㎡ 總 計(jì) 800000㎡ 香頌國(guó)際 上海城 前后兩公里 五個(gè)小戶型 自九月初 相繼亮相 各有各的賣點(diǎn) 形成對(duì)本案的 重大沖擊 未央大邦 山水花都 項(xiàng) 目 面積區(qū)間 層高 單 價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 去化率 香頌國(guó)際 3651㎡ 3米 4400（均價(jià)） 08年 6月 40％ 上海城 4657㎡ 3米 4380（一口價(jià)） 08年 8月 27％ 金色家園 3 44㎡ 3米 5200（帶精裝） 08年 12月 27％ 未央大邦 50800㎡ 3米 6米 42804800 08年 6月 30％ 山水花都 4 52 ㎡ 3米 4300（均價(jià)） 08年 10月 30％ 五個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品趨同，價(jià)格趨近， 惡性競(jìng)爭(zhēng)下，去化速度均較慢 Reason 2:推廣形象偏差 加加大街 是什么 一條商街 多層住宅 小戶型公寓 城市綜合體 案名誤導(dǎo) 是一條商業(yè)街， 不知有小戶型公寓 定位顧此失彼 推廣形象誤導(dǎo) 重商業(yè)，輕住宅 目前的小戶型更沒(méi)有質(zhì)感 目前現(xiàn)房在即， 工地形象包裝缺失， 造成尾盤(pán)出售的感覺(jué) Reason 3:營(yíng)銷策略無(wú)章 面對(duì)五大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 本案小戶型的市場(chǎng)突破口在哪里？ LOFT戶型 5678㎡ 兩大校區(qū) 統(tǒng)而泛的訴求 不足以對(duì)抗 五大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 面對(duì)五大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 本案小戶型的可攻擊點(diǎn)在哪里？ 高性價(jià)比時(shí)代， 43104510元 /㎡ 均價(jià) 常規(guī)手法平實(shí)分層計(jì)價(jià) 沒(méi)有制造出“簍子感” 刺激不了市場(chǎng) 面對(duì)五大競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 本案小戶型的購(gòu)買(mǎi)人群在哪里？ 前期定位偏年輕自住型 推廣走酷感路線，內(nèi)容 生澀難有共鳴 與投資客的特征不合 將商務(wù)型客戶排除 Reason 4:營(yíng)銷組織無(wú)序 沒(méi)買(mǎi)卡 ——蓄客時(shí)對(duì)客戶的忠誠(chéng)度沒(méi)有識(shí)別 “艷遇” “純真年代” ——形象單薄，質(zhì)感不強(qiáng)，共鳴較小 沒(méi)有樣板房 ——看房通道組織不暢、無(wú)品質(zhì)生活想象空間 現(xiàn)場(chǎng)冷清
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