【正文】 都”太姥山和堪稱宇宙之謎、天下奇觀的“十里水街”白水洋兩個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，擁有碧水如帶、榕楓盈眼的楊家溪、日本高僧空海入唐求學(xué)的登陸地赤岸、 “中華奇觀、人魚同樂(lè)”的鯉魚溪、 “華東第一”的九龍際瀑布群、 “勝似太湖”的翠屏湖、 “海上天湖”三都澳、婦幼保護(hù)神陳靖姑的朝圣地臨水宮、明朝永樂(lè)皇帝賜為“天下第一山”的支提山、保留古樸民俗風(fēng)情的畬鄉(xiāng)村寨等一大批自然景觀和人文景觀。 旅游資源旅游資源豐富。 種植、養(yǎng)殖寧德是全國(guó)最大的大黃魚人工養(yǎng)殖基地、綠茶種植基地，也是銀耳、香菇、太子參的主產(chǎn)區(qū)，茶葉、水產(chǎn)、食用菌、水果、花卉、蔬菜、畜牧等產(chǎn)業(yè)已基本形成基地化、規(guī)?；a(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局，有著發(fā)展資源轉(zhuǎn)化型產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的良好基礎(chǔ)。寧德港作為國(guó)家一類口岸，已正式對(duì)外開放，下轄三都澳、賽江、三沙、沙埕四個(gè)港區(qū)，可利用岸線 公里，其中工業(yè)岸線 公里。優(yōu)勢(shì)資源寧德市資源豐富，有海運(yùn)、林產(chǎn)品、工業(yè)、旅游四大優(yōu)勢(shì)。2022 年，寧德地區(qū)將建設(shè)寧德核電站、寧德漳灣 1200 萬(wàn)噸鋼鐵項(xiàng)目、溪南半島石化以及國(guó)際品牌五星級(jí)酒店等項(xiàng)目。地名面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）地名面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）寧德市 13452 325 福安市 1795 67蕉城區(qū)　 1537 42 福鼎市　　 1526 62壽寧縣　 1425 25 霞浦縣　 1726 54柘榮縣　　 544 10 屏南縣　 1485 18古田縣 2377 42 周寧縣 1047 19備注：區(qū)劃地名資料截至 2022 年 12 月；面積、人口數(shù)據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)（2022） 》 ，人口截至 2022 年底。其中畬族人口 萬(wàn)居全國(guó)之冠。截至 2022 年 12 月 31 日，寧德市轄三市六縣 55 個(gè)建制鎮(zhèn)：１個(gè)市轄區(qū)、6 個(gè)縣（壽寧縣、霞浦縣、柘榮縣、屏南縣、古田縣、周寧縣） ，代管 2 個(gè)縣級(jí)市（福安市、福鼎市） 。東臨東海，南接福州，西連南平，北與浙江省溫州市接壤。32′120176。17′27176。寧德東方偉業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告寧德東方偉業(yè)商用置業(yè)有限公司福建省東方偉業(yè)商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有限公司2022 年 2 月 24 日目 錄第一部分 寧德市發(fā)展概況 ......................................................4一、城市概況 ................................................................4二、基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ........................................................6三、整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................9四、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 ...........................................................10第二部分 寧德市城區(qū)商業(yè)及餐飲娛樂(lè)業(yè)概況 .....................................11一、商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................11二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)總體概況及分布特點(diǎn) .....................................12三、餐飲娛樂(lè)業(yè)現(xiàn)狀 .........................................................15四、寧德重點(diǎn)商業(yè)路概況 .....................................................15第三部分 項(xiàng)目概況 ...........................................................18一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) ...........................................................19二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...........................................................20三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合 .....................................................21四、項(xiàng)目定位評(píng)估 ...........................................................24第四部分 項(xiàng)目銷售方案 .....................................................28一、銷售的總體策略 .........................................................28二、入市時(shí)機(jī)及銷售前提 .....................................................28三、銷售階段及工作安排 .....................................................31四、各銷售階段工作安排 .....................................................32五、銷售管理 ...............................................................33六、價(jià)格策略 ...............................................................36七、回款預(yù)估 ...............................................................41第五部分 項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng) ......................................................46一、SWOT 分析： .............................................................48二、招商策略及宗旨 .........................................................49三、招商管理辦法 ...........................................................51四、目標(biāo)商業(yè)品牌規(guī)劃 .......................................................51第六部分 策劃與推廣 .......................................................54一、核心推廣指導(dǎo)思想 .......................................................54二、營(yíng)銷目標(biāo) ...............................................................55三、營(yíng)銷總策略 .............................................................55四、贏利模式分析 ...........................................................56五、推廣方式組合 ...........................................................56六、推廣階段安排 ...........................................................57第七部分 物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 ........................................................66一、東方偉業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議 .......................................66二、東方偉業(yè)廣場(chǎng)租賃合同 ...................................................78三、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)范 ...........................................90四、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)治安消防安全責(zé)任書 .....................................99五、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)裝修守則 ..............................................101六、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)裝修承諾書 ............................................110七、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)商戶公約 ..............................................111八、東方偉業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)繳款通知書 ............................................114第八部分 項(xiàng)目投資分析 .....................................................115一、投資成本分析 ..........................................................115二、項(xiàng)目資金拼盤 ..........................................................116三、項(xiàng)目工程進(jìn)度表 ........................................................116第九部分 項(xiàng)目?jī)羰找?........................................................118第十部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ......................................................118第十一部分 項(xiàng)目敏感性分析 ...................................................118第十二部分 寧德項(xiàng)目建設(shè)總投資費(fèi)用估算 ......................................119一、寧德項(xiàng)目前期建設(shè)投資 ………………………………………………………………119二、項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)費(fèi)用估算 ………………………………………………………………119三、項(xiàng)目銷售及招商費(fèi)用估算 ……………………………………………………………120四、項(xiàng)目辦公費(fèi)用估算 ……………………………………………………………………121五、財(cái)務(wù)成本及稅收估算 …………………………………………………………………121第十三部分 項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………………………………122一、開發(fā)能力風(fēng)險(xiǎn) ..........................................................124二、項(xiàng)目前期出資的風(fēng)險(xiǎn) ....................................................122三、寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ....................................................122第十四部分 結(jié) 論 .........................................................122附件： ......................................................................123一、東方偉業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面圖………………………………………………………………123二、 東方偉業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格示意圖 ................................................127三、東方偉業(yè)廣場(chǎng)鋪位編號(hào)平面圖 ............................................131四、東方偉業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷總控表 ................................................135五、東方偉業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷資金回籠表 ............................................136六、東方偉業(yè)廣場(chǎng)商鋪面積一覽表 ............................................138第一部分 寧德市發(fā)展概況一、城市概況 地理位置寧德市位于福建省東北沿海，俗稱閩東。地理坐標(biāo)為北緯 26176。41′，東經(jīng) 118176。52′。 行政區(qū)劃寧德 2022 年撤地設(shè)市的新興港口城市。 城市面積和人口2022 年，寧德全市面積 13452 平方公里，人口總數(shù) 325 萬(wàn)人。城鎮(zhèn)常住人口 20 萬(wàn)。 交通狀況交通條件：開發(fā)區(qū)距省會(huì)福州 98 公里，是福建省內(nèi)距離省會(huì)福州最近的地級(jí)市，距副走長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際機(jī)場(chǎng) 100 公里，距建設(shè)中的閩東機(jī)場(chǎng) 80 公里，近臨的有 5000噸泊位的漳灣集裝箱碼頭和對(duì)外開放口岸城澳萬(wàn)噸碼頭、104 國(guó)道、同三高速，福溫鐵路正在建設(shè)中，海路交通十分便捷。