【正文】 的主要預期目標(2006年始)全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破80億元，年均增速13％以上；工業(yè)總產(chǎn)值突破80億元，年均增速20％以上；財政收入超過8億元，年均增速13％以上；三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為：第一產(chǎn)業(yè)增加值24億元，年均增速6％以上；第二產(chǎn)業(yè)增加值30億元，年均增速20％以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值26億元，年均增速14％以上； 農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值39億元，年均增速6％以上；全社會固定資產(chǎn)投資完成93億元以上，年均增速15％； ％以下； 人口自然增長率控制在7‰以內(nèi)； 社會消費品零售總額24億元，年均增速15％； 農(nóng)民人均純收入年均增速10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速8%。20022007年宜州生產(chǎn)總值、財政收入、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入動態(tài)發(fā)展情況詳見下表：（表2）（表3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力實施“工業(yè)強市、蔗桑富市”等發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展勢頭。預計全市生產(chǎn)總值增長12%，；全市工業(yè)總產(chǎn)值增長22%，；%，達34億元；財政收入預期增長13%，；社會消費品零售總額增長16%，；招商引資實際到位資金增長20%，達21億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%，達15051元；農(nóng)民人均純收入增長12%，達4517元；城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位4500個，%以內(nèi)，人口自然增長率控制在9‰以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗降低4%，二氧化硫排放量削減9%，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，在確保糧食安全的前提下，加快桑蠶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐，平均每年以3萬畝的速度遞增，一躍成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地（市）。宜州市有迷人的山水風光、美麗的民間傳說、濃郁的民族風情，主要風景名勝有下枧河流域劉三姐歌謠文化生態(tài)保護區(qū)（含古龍漂、珍珠洞、民族村、劉三姐書院等），有白龍洞游覽區(qū)、宋代鐵城、宋黃庭堅逝世處遺跡、宋楊文廣戰(zhàn)事遺壘、明千戶所古城、明惠帝云游宜山遺跡、太平天國王府故址、仙女巖、九龍巖、三門巖、多靈山、鎮(zhèn)遠峰等。 宜州市水、電供應充足，工業(yè)基礎良好，農(nóng)業(yè)發(fā)達，物產(chǎn)豐富。這里群賢云集、人杰地靈，境內(nèi)有25處國家各級重點文物保護單位。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！目 錄≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?≈?一、 宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境分析（一）宜州市城市概況（二）宜州市經(jīng)濟概況（三）宜州市今后5年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標（三四）宜州市宏觀經(jīng)濟影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟固定資產(chǎn)投資縣域發(fā)展規(guī)劃結(jié)論二、 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析（一） 宜州市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀綜述（二） 所在區(qū)域住宅市場走勢分析供求關(guān)系價格走勢市場特點個盤素質(zhì) (三) 房地產(chǎn)開未來發(fā)展趨勢預測三、 項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析（一）土地價值 地理位置 周邊環(huán)境 環(huán)境污染 地塊周圍的交通條件 配套設施 （二）項目地塊優(yōu)劣勢分析 SWOT分析 宜州競爭樓盤對比結(jié)論四、 可提升價值研判（一）類比土地價值（二）規(guī)劃能力對于土地價值的提升（三）單體設計（四）市場細分及客戶定位（五）項目現(xiàn)場包裝（六）項目營銷策劃（七）物業(yè)管理結(jié)論五、 項目市場定位（一）項目的市場定位（二）消費群體定位六、 項目價值分析七、 項目定價模擬八、 項目開發(fā)成本及效益分析（一）項目開發(fā)成本及效益分析表（二）項目開發(fā)成本及效益分析明細九、 投資風險分析及其規(guī)避方式提示（一）風險性分析（二）規(guī)避方式十、 開發(fā)節(jié)奏建議一、宜州市房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境分析（一）宜州市城市概況宜州市是壯族歌仙劉三姐的故鄉(xiāng)，這里山川秀美、景色如畫，是觀光旅游的好地方；這里歷史文化源遠流長，是山歌、彩調(diào)之鄉(xiāng)；這里人民熱情好客、豪情奔放……宜州市地處廣西中部偏西北，總面積約3869平方公里，轄7鎮(zhèn)14鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，居住有壯、漢、瑤、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年歷史的文化名城。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距廣西首府南寧市320公里，東距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi)，形成了四通八達的交通運輸網(wǎng)絡。蔗糖、桑蠶、畜牧水產(chǎn)、林果等成為農(nóng)業(yè)支柱或主導產(chǎn)業(yè)，已成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地縣（市）。（二）宜州市經(jīng)濟概況2008年，同比增長12%，增長率連續(xù)五年保持10％以上；，%；全社會固定資產(chǎn)投資26億元，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13438元，增長11%；農(nóng)民人均純收入4033元，增長10%。2009年以來，國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長。 （資料來源于新華網(wǎng)）（表1）從上表可以看出，宜州市經(jīng)濟呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，居民收入繼續(xù)保持強勁的增長勢頭，短短5年內(nèi)農(nóng)民純收入與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均翻了一倍。去年，%。 （據(jù)2006年10月25日宜州市第十四屆人大《政府工作報告》）（四）宜州市宏觀經(jīng)濟影響關(guān)系分析縣域經(jīng)濟◆工業(yè)經(jīng)濟在區(qū)域內(nèi)制糖、繭絲綢深加工等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的“領(lǐng)航”下，宜州市“工業(yè)強市”戰(zhàn)略進一步顯現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟質(zhì)量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟總量不斷擴大。%。實現(xiàn)利稅7077萬元，同比分別增長39%、%、%。目前全市規(guī)模企業(yè)增加到53家，2008年一季度，實現(xiàn)稅收1380萬元，%、 %，嘉聯(lián)、茂源、旭輝飾盒等27戶企業(yè)銷售達到500萬元以上；，%。2008年甘蔗產(chǎn)值已占財政收入三分之一，為繼續(xù)做大這塊財政“蛋糕”，該市充分挖掘潛力，全面推進規(guī)模化、良種化種植。在甘蔗這個財政收入大支柱的“領(lǐng)唱”下，該市桑蠶、畜牧、蔬菜、林木、水果和勞務等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟也紛紛跟進“合唱”，為壯大財政收入總量“錦上添花”。養(yǎng)蠶105萬張，蠶繭產(chǎn)量4萬噸，%，養(yǎng)蠶收入預計達6億元，農(nóng)民人均養(yǎng)蠶收入1584元。（資料來源于新華網(wǎng)）◆第三產(chǎn)業(yè)宜州市第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）的發(fā)展成為拉動全市經(jīng)濟增長的重要力量，各個行業(yè)對GDP增長都有不同程度的貢獻。第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)）增加值179608萬元，%，%，%。在宜州市第三產(chǎn)業(yè)中起重要支撐作用的是以交通運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、教育以及公共管理和社會組織等這些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，%,而如信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、文化、體育和娛樂業(yè)等這些代表著高新技術(shù)和現(xiàn)代社會發(fā)展的新興行業(yè)雖然發(fā)展較快，%，特別是牽動第三產(chǎn)業(yè)中多個行業(yè)發(fā)展的旅游和娛樂產(chǎn)業(yè)還開發(fā)不夠，還沒有形成大發(fā)展格局。種桑養(yǎng)蠶是宜州市近年來發(fā)展最為迅猛的一大支柱產(chǎn)業(yè)，目前桑園面積達21萬畝，已成為全國第一大桑蠶生產(chǎn)基地市．也是宜州市繼糖業(yè)之后的又一財政增長來源．并成為廣大農(nóng)民群眾脫貧致富奔小康的一個重要途徑。2008年以來，宜州市不斷優(yōu)化投資環(huán)境，進一步落實和完善非公經(jīng)濟發(fā)展的各項優(yōu)惠政策和措施，大力發(fā)展非公經(jīng)濟，在培植民營大戶的同時，引導個體私營企業(yè)創(chuàng)新制度，逐步培育一批擁有自主品牌和核心競爭力的非公企業(yè)，為非公經(jīng)濟又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重70%，同比增長40%。六寨至河池、宜州至河池高速公路全長179公里，項目批復總概算95億人民幣，建設工期3年。公路起自河池市南丹市六寨鎮(zhèn)龍里，止于宜州市莫村，連接貴州，與已經(jīng)建成通車的桂海高速公路相接，直通沿海和粵港澳地區(qū)。（資料來源于廣西電視網(wǎng)）◆ 城鎮(zhèn)市政設施 。當天開工建設的是第一期工程，為江濱路西段（龍江二橋至龍江一橋），預計2010年竣工交付使用。 項目完成后，日處理污水3萬立方米，將有利于保護龍江河水資源及下游用水安全和生態(tài)環(huán)境，從而也結(jié)束該市沒有城市污水處理設施的歷史。）（資料來源于政府網(wǎng)）◆ 園區(qū)建設 以“工業(yè)強市”為發(fā)展戰(zhàn)略，加快工業(yè)園區(qū)建設步伐，打造工業(yè)發(fā)展平臺，形成產(chǎn)業(yè)聚集效應。要把工業(yè)園區(qū)打造成為繭絲綢特色產(chǎn)業(yè)園和廣西一流的特色工業(yè)園，構(gòu)建養(yǎng)蠶繅絲織綢印染一體化工業(yè)體系。充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，完善工業(yè)布局，優(yōu)化資源配置，以資源換產(chǎn)業(yè)，增強企業(yè)產(chǎn)品精深加工能力，打造自主品牌，爭創(chuàng)中國名牌產(chǎn)品、廣西名牌產(chǎn)品和國家免檢產(chǎn)品，提高產(chǎn)品市場競爭力，全市工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)250億元以上，規(guī)模以上企業(yè)100家，實現(xiàn)工業(yè)新的騰飛。宜州市房地產(chǎn)市場起步較晚，在2004年以前，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽時期，房地產(chǎn)公司只有本地規(guī)模很小的兩三家。隨著城市的發(fā)展，政府加大了對城市建設的投資力度，相繼大幅完成了劉三姐大道、中山大道等主要路網(wǎng)建設，不斷完善了城市基礎設施，城市格局基本定格，城市的服務等功能日益增強，伴隨著第一、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一批大型企業(yè)紛紛入駐宜州，2007年開始，注冊資金1000萬以上的房開公司增加到八九家，外地企業(yè)紛紛進駐，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)開始成長。目前，在宜州市登記備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已有二十多個。大力實施“五市六城四宜州”戰(zhàn)略，即堅定實施工業(yè)強市、蔗桑富市、旅游旺市、城建美市、開放活市戰(zhàn)略，全力打造工業(yè)城、甜城、絲綢城、旅游城、人居城和投資城，不斷加快“富裕宜州、文化宜州、生態(tài)宜州、平安宜州”建設步伐，為建設富裕文明和諧新宜州而努力奮斗。到2020年，宜州城區(qū)人口由現(xiàn)在的15萬增加到28萬，％提高到55％。按照“延長城西、擴大城南、改善城東、改造城中、完善城北”的發(fā)展思路，以建好“一條線”（二級公路連接線）、“一座橋”（龍江三橋）、“一個公園”（浙大西遷主題公園）、“一片新區(qū)”（城南新區(qū)）、“兩條路”（迎賓大道、江濱路）為重點，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施，盡快完善城市功能，提升城市檔次。加之城區(qū)的擴建改造，城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴大，城鎮(zhèn)化步伐的加快，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了百年難遇的大好機遇，并為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的帶來利好環(huán)境。近幾年來，宜州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢良好。從下表可以分析宜州市近幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。時間（年）工程質(zhì)量安全監(jiān)督備案工程竣工驗收登記合計（項）房 地 產(chǎn)其它行業(yè)（項）合計 （項）房 地 產(chǎn)其它行業(yè)（項）合計（項）投資額(萬元)合計（項）投資額 (萬元)20038467800002004422404253720055510453753220065955436927200761116027522832220086818182865034112320091064宜州市房地產(chǎn)樓價呈現(xiàn)增長趨勢。最具有代表性的是江蘇亞東集團宜州分公司開發(fā)的山水公園生活城，在整個河池也是佼佼者。當時樓盤平均售價1450元/ 平方米，最高售價1500元/ 平方米；目前該公司已開盤的二期工程（14—18號樓）從2008年9月起已銷售70%，最高售價達2600元/ 平方米；這個企業(yè)開發(fā)的所有商鋪目前還沒有開盤，但關(guān)注和期待這些商鋪的人的數(shù)量會是商鋪數(shù)量的數(shù)十倍，相信2009年5月1日開盤時會出現(xiàn)山花爛漫之景?？v觀宜州市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，不難看出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為帶動宜州市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，成為促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展增加財政收入的一個組成部分。在今后的一段時期，還成為宜州市響應中央夸大內(nèi)需系列政策行之有效的制高點，宜州市房地產(chǎn)業(yè)正在從小到大、由弱變強，快速發(fā)展成為宜州市經(jīng)濟社會和諧發(fā)展的一支重要力量，為滿足宜州市居民住房消費需求，實現(xiàn)“居者有其屋”，改善居民生活質(zhì)量，提供了強有力的保障。 價格走勢受著當?shù)亟?jīng)濟及人文環(huán)境的影響，當?shù)胤康禺a(chǎn)項目的檔次普遍不高，除山水宜人獨樹一幟，以大盤優(yōu)勢受到購房者青睞，當?shù)仄溆囗椖康纳唐纷≌_發(fā)水平均一般，缺乏包裝和推廣，營銷手法落后。表二：在售項目銷售情況一覽表序號項目名新推量 產(chǎn) 品 定 位銷售均價（元/㎡）銷售率主力戶型主導面積1山水宜人140三房㎡均價215080%2馨夢園200三房、四房121～148㎡均價233080%3宜寶苑200三房117㎡～122㎡均價196875%4旭輝地產(chǎn)150三房㎡均價185775%5富麗源市政府原址起價1800元 市場特點 市場特點：作為縣級城市，宜州房地產(chǎn)開發(fā)與推廣處于起步階段，供需相對平衡，房價不存在泡沫，房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，受金融危機影響較小。項目的建筑形態(tài)85％規(guī)劃為6～8層的多層，只有1～2項目規(guī)劃有小高層。除了山水宜人這個大盤外，項目在景觀、園林、配套方面的規(guī)劃都處于低級狀態(tài)，基本不予考慮，僅僅為消費者提供一個可供居住的房子。每個項目都有商住樓的比例，住宅還是以3房2廳2衛(wèi)為主力戶型，占到項目50％以上，甚至更大比例；主導面積在 120㎡～150㎡左右，130㎡的舒適型的大戶型占有相當比例?！艨驮疵? 在售項目的產(chǎn)品定位基本為中檔盤，在規(guī)模上、品質(zhì)上最具代表性的是山水宜人，在價格上首當其沖的是馨夢園的小高層，其余的面對的客戶主要是縣城區(qū)域的普通居民，富裕起來的新農(nóng)民，小商販，以及從事工業(yè)化生產(chǎn)的工薪階層?？梢悦黠@地看到，宜州在售樓盤主要面對中高端客戶為主，以中端客戶為主流，客戶一般對價格比較敏感。從下表可見：表三：在售項目宣傳推廣投入對比項目案名宣 傳 推 廣 投 入 量售房部裝修沙盤折頁戶型單張工地圍墻 廣告戶外廣告 牌車體廣告宣傳單張宜寶苑20平米不到的小店，簡陋雜亂無無簡易復印無無無無山水宜人一般裝飾、POP廣告不大氣有有