【正文】 25平方公里的發(fā)展空間 。 三號線 一號線 二號線 營口道站 天津站站 西南角站 天津地鐵三號線規(guī)劃 DTZ 32 地鐵 3號線各站點(diǎn)概況 — 市區(qū)西南至東北的主線路 — 終點(diǎn)至張家窩（京滬高鐵車站） — 連通西青、南開、河西、和平、河?xùn)|、河北、北辰 7區(qū) — 串起東站、北站兩大樞紐，與 2號線、 9號線換乘可到達(dá)西站、南站 — 到達(dá)南京路、濱江道、和平路、中山路 四大商業(yè)區(qū) — 強(qiáng)化天津市核心區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域之間的聯(lián)系 — 促進(jìn)人口向本區(qū)域遷移、形成邊緣區(qū)域商業(yè)中心 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站天津工業(yè)大學(xué)站水上公園站 同安道站昆明路站天津站站華苑站王頂?shù)陶炯t旗南路站水上北路站營口道站和平路站張興莊站宜興埠站小樹林站東三經(jīng)路站鐵三院站鐵東路站小淀站王朝酒廠站磨床廠站津圍公路站華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站天津工業(yè)大學(xué)站水上公園站 同安道站昆明路站天津站站華苑站王頂?shù)陶炯t旗南路站水上北路站營口道站和平路站張興莊站宜興埠站小樹林站東三經(jīng)路站鐵三院站鐵東路站小淀站王朝酒廠站磨床廠站津圍公路站DTZ 33 高速鐵路與地鐵相連通 ? 地鐵三號線與京津高鐵在張家窩站連通 ? 將成為西青、津南、河西、南開、河平區(qū)人口乘坐京津、京滬高鐵的首選地點(diǎn) ? 天津鐵道第三勘察設(shè)計(jì)院預(yù)測地鐵 3號線全日客流量： 2022年： 人次 /日； 2022年： /日； 2034年： /日。 ? 三條線之間的三個換乘站在天津市區(qū)的核心區(qū)構(gòu)成一個 “ 金三角 ” 。 DTZ 30 ? 由于天津市內(nèi)有天津西和 “ 社會山 ” 兩個站點(diǎn)，旅客選擇在哪個站點(diǎn)下車，取決于站點(diǎn)周邊的規(guī)劃和發(fā)展。 ? 由于資料中沒有給出 11個小車站的客流情況，所以 /天 的預(yù)測應(yīng)該為估計(jì)的下限。 ? 由于未考慮其它較小城市車站的客流量，如果用全部 21個車站的客流量來計(jì)算，則天津市%的比例應(yīng)該偏高，所以天津市內(nèi) /天 應(yīng)該為客流量的上限。接近政府發(fā)布的京滬高鐵單方向 8000萬人 /年的流量。 ?目前京滬鐵路 15萬人 /天（單方向）的客流，將成為未來京滬高鐵的主要客流來源。 京滬通道鐵、公、航三種客運(yùn)方式分擔(dān)率 方案 運(yùn)輸方式 旅客出行距離（公里） 100 200 400 600 800 1000 1200 1400 高方案 高鐵 28% 41% 71% 91% 90% 80% 69% 54% 公路 72% 59% 29% 7% 3% 1% 0% 0% 民航 0% 0% 0% 2% 7% 19% 31% 46% 中方案 高鐵 25% 38% 67% 88% 87% 81% 67% 52% 公路 75% 62% 32% 10% 5% 1% 0% 0% 民航 0% 0% 1% 2% 8% 18% 33% 48% 低方案 高鐵 21% 32% 62% 85% 84% 75% 63% 50% 公路 79% 68% 38% 13% 7% 3% 0% 0% 民航 0% 0% 0% 2% 9% 12% 37% 50% DTZ 27 表：目前京滬線單方向出行人數(shù)估計(jì) 京滬線客流量估算 ? 2022年京滬線鐵路客運(yùn)量（單方向） 5446萬人，平均每天 15萬人（包括短距離和中長距離）。 DTZ 26 京滬高鐵客流分擔(dān)情況分析 ? 當(dāng)旅行距離在 4001000公里時， 60%90%的人更愿意選擇乘坐高鐵出行。 ? 全線設(shè)車站 21個。將帶動人流、物流、信息流的聚集 DTZ 25 京滬高速鐵路規(guī)劃 ? 兩端連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū) ? 貫通河北、山東、江蘇、安徽 4個省，北京、天津、上海 3個直轄市 ? 全程運(yùn)行時間 5小時 ,比目前京滬特快列車縮短 9小時 ,年輸送旅客單方向 8000萬人。 ? 建議該區(qū)域結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展 資本密集與知識密集的 高科技產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議 ? 第 3產(chǎn)業(yè) ? 本項(xiàng)目未來將成為由高速鐵路、公路、城市軌道交通等組成交通樞紐區(qū)，具有發(fā)展旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食業(yè)、物資供銷和倉儲業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的便利條件，第三產(chǎn)業(yè)將成為今后項(xiàng)目內(nèi)的重要產(chǎn)業(yè)。 ? 第二類，受眾對象為其他產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)，如物流、培訓(xùn)、廣告。 DTZ 20 項(xiàng)目地塊及區(qū)域環(huán)境綜合分析 DTZ 21 本項(xiàng)目所在位置 張家窩 DTZ 22 本項(xiàng)目區(qū)位特征 ?處于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ? 將以優(yōu)越的居住環(huán)境吸引城市居民 ? 天津城市郊區(qū)化發(fā)展的重要組成部分 ?緊鄰天津城市發(fā)展主軸 ? 連接北京、市中心和天津港 ? 連接濱海新區(qū)與高鐵沿線城市的重要通道 ?南部為生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū) ? 城市中心向郊外的過渡地區(qū) ? 為宜居生態(tài)城市的建設(shè)起關(guān)鍵作用 ?毗鄰華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接大學(xué)城， ? 應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè) ?京滬高速鐵路、天津地鐵三號線站點(diǎn)所在地 張家窩 本項(xiàng)目將形成的區(qū)位特征 —— 高科技、高知識、高速交通 DTZ 23 “ ” ? 介于第 2與第 3產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 ? 濱海新區(qū) ——產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，區(qū)域服務(wù)功能區(qū) 將建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、濱?；^(qū)、濱海中心商務(wù)商業(yè)區(qū)、海港物流區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)、海濱休閑旅游區(qū)。 —— 天津市 《 城市總體規(guī)劃方案 》 天津市人口規(guī)劃 人口流向：市區(qū) 外圍新城 和 衛(wèi)星城 。 ? 構(gòu)建以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副中心、 11個新城、 30個中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系。 DTZ 11 04008001 , 2 0 01 , 6 0 02 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022億元人民幣0%20%40%60%80%100%％天津 投資額 北京 投資額 上海 投資額天津 增長率 北京 增長率 上海 增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率3房地產(chǎn)開發(fā)投資比較 天津市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率連續(xù)兩年超過北京 、 上海 DTZ 12 4房地產(chǎn)需求情況比較 2022年天津商品房平均價格與北京的差距約為 2400元 /m2 ， 與上海差距約 2500元 /m2 京津 、 京滬高速鐵路的建設(shè)， 將縮小天津與北京 、 上海的商品房價格差距 商品房銷售額增長速度：天津 北京 、 上海 圖：天津、北京、上海商品房銷售額 05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億元 1 0 %10%30%50%70%90%％天津銷售額 北京銷售額 上海銷售額天津增長率 北京增長率 上海增長率DTZ 13 從發(fā)展實(shí)力來看 ， 2022年天津市房地產(chǎn)發(fā)展水平與北京 2022年和上海 2022年類似 從發(fā)展速度來看 ， 天津市 2022年發(fā)展速度高于過去五年北京 、 上海的水平 天津、北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿C合指數(shù)比較 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年天津發(fā)展實(shí)力 北京發(fā)展實(shí)力 上海發(fā)展實(shí)力天津發(fā)展速度 北京發(fā)展速度 上海發(fā)展速度DTZ 14 天津市城市規(guī)劃分析 DTZ 15 天津市未來發(fā)展格局 —— 以海河為軸心， “ 一根扁擔(dān)挑兩頭 ” ，市區(qū)和濱海新區(qū)齊頭并進(jìn)。 天津與北京、上海的關(guān)系 天津與北京 —— 不是競爭，而是互補(bǔ) DTZ 8 房地產(chǎn)發(fā)展受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民購買力、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、房地產(chǎn)供需情況的影響，從這四個方面對城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度進(jìn)行比較，具體的指標(biāo)體系見下表： 影響因素 房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿? 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力 住房購買力 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)需求 評價指標(biāo) 指標(biāo)權(quán)重 GDP增長速度 人均可支配收入增長率 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 商品房銷售額增長率 GDP 人均可支配收入 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 商品房銷售額 發(fā)展實(shí)力 發(fā)展速度 天津與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^ DTZ 9 03 , 0 0 06 , 0 0 09 , 0 0 01 2 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022億元人民幣0%5%10%15%20%％天津 G D P 北京 G D P 上海 G D P天津 G D P 增長率 北京 G D P 增長率 上海 G D P 增長率1城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較 ? 2022年以來，天津市 GDP與人均 GDP增速高于北京、上海 ? 2022年天津 GDP增速 ％，高于北京（ 12％）和上海（ 12％） GDP及增長速度 DTZ 10 購買力（平均房價） 20220%20%40%60%80%100%120%140%160%北京 廣州 杭州 臺北 吉隆坡 舊金山 巴黎 天津購買力比率2住房購買力比較 ? 天津城市人民收入水平落后北京 3年，落后上海 4年。北京將作為高科技研發(fā)中心，天津則是產(chǎn)業(yè)基地。 北京城市總體規(guī)劃中明確不做“經(jīng)濟(jì)中心”而致力朝“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”發(fā)展。 天津 作為中國改革新的和最大開放程度的實(shí)驗(yàn)區(qū)，在短期內(nèi)（ 5年）還不會取代北京或上海的經(jīng)濟(jì)地位。 天津東疆保稅港不僅擁有洋山保稅港的所有功能，享受同等優(yōu)惠政策，而且在機(jī)制、體制創(chuàng)新等方面可以先行試驗(yàn)一些重大的改革開放措施。 天津概況 DTZ 6 天津主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 天津經(jīng)濟(jì)總量連續(xù) 6年以上保持高于 10％的增幅， 2022年 GDP總量達(dá)到 ，預(yù)計(jì)未來 4年仍將保持約 14％的增幅 ? 天津人均 GDP在 2022年首次超過3000美元，根據(jù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均超過 3000美元后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會進(jìn)入快速發(fā)展階段，天津房地產(chǎn)行業(yè) 20222022看的發(fā)展也驗(yàn)證了這一點(diǎn)?！干鐣叫鲁琼?xiàng)目 」 市場研究和項(xiàng)目開發(fā)顧問服務(wù) 第一階段工作匯報 天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司 DTZ 2 內(nèi)容 ? 項(xiàng)目開發(fā)背景研究 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域人口預(yù)測 ? 高鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的拉動作用評估 ? 國際案例經(jīng)驗(yàn)參考 DTZ 3 項(xiàng)目開發(fā) 背景研究 城市規(guī)劃 ?天津市城市發(fā)展格局 ?天津市市域空間建設(shè)規(guī)劃 ?天津市人口規(guī)劃 ?天津市西部與東部的發(fā)展關(guān)系 城市經(jīng)濟(jì) ?天津在全國的地位 ?與北京、上海的關(guān)系 ?與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 地塊分析 ?項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境 ?項(xiàng)目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 ?項(xiàng)目周邊建設(shè)項(xiàng)目 DTZ 4 天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 DTZ 5 ? 天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。 ? 環(huán)渤海地區(qū) ——繼珠江三角洲和長江三角洲之后崛起的第三個經(jīng)濟(jì)增長極。 DTZ 7 天津與上海 —— “自由之地”的競爭？ 天津有金融中心的影子，國家將在天津進(jìn)行金融改革實(shí)驗(yàn)和成立金融特區(qū) (金融改革試點(diǎn) )，允許企業(yè)自主決定外匯持有量，天津以后要成為一個類似“自由之地”的地方。在洋山港仍未建成自由港的現(xiàn)狀之下，自由港的先發(fā)優(yōu)勢已不再為洋山港所獨(dú)有。但與北京的錯位和聯(lián)合發(fā)展會在很大程度上提升環(huán)渤海地區(qū)的影響力。以濱海新區(qū)為重點(diǎn)的天津，則側(cè)重發(fā)展工商業(yè)。交通融合將促進(jìn)兩地優(yōu)勢結(jié)合。 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年元人民幣0%3%6%9%12%15%％天津 絕對值 北京 絕對值 上海 絕對值天津 增長率 北京 增長率 上海 增長率城市居民人均可支配收入及增長速度 住房購買力 ——按揭每 100平方米 普通住宅申請的貸款占平均收入的比例， 取決于人均收入升高，或者住房價格跌落。 中心城區(qū)（及外圍組團(tuán)）與濱海新區(qū)優(yōu)勢互補(bǔ)，造就天津市的最大競爭力 ?服務(wù)業(yè)和消費(fèi)中心 ?發(fā)展金融、商貿(mào)、科技、教育等產(chǎn)業(yè) ?人力資本聚集 ?港口物流倉儲和大型工業(yè)生產(chǎn)中心 ?發(fā)展工業(yè)、 ?航運(yùn)、物流等產(chǎn)業(yè) ?物質(zhì)資本聚集