【正文】 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 住宅機(jī)會(huì)分析 整體市場(chǎng)環(huán)境研究 公寓市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) 低密度市場(chǎng)研究 競(jìng)爭(zhēng)研究 需求研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目錄 項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 2 項(xiàng)目整體定位 1 項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 先期運(yùn)作：形象制勝、樹(shù)立標(biāo)桿 如酒店、游艇碼頭先行，樹(shù)立品牌形象。 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略選擇 內(nèi)需市場(chǎng) 外延市場(chǎng) 兩大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 產(chǎn)品價(jià)值 居住 +基本社區(qū)配套 目標(biāo) 主要形態(tài) 區(qū)域價(jià)值 度假 +特色旅游配套 先期回現(xiàn)，平衡先期配套投入成本。 開(kāi)發(fā)模式選擇 500畝土地， 60萬(wàn)㎡總建面積，新區(qū)，城市再造，多物業(yè)類型 ...... ——我們?cè)撊绾螌ふ疫m合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式？ ?高度層面 ——簡(jiǎn)單的大盤理念不足以支撐 ——60萬(wàn) ㎡ 在建德，在新區(qū)，我們已不能用常規(guī)大盤開(kāi)發(fā)模式解決項(xiàng)目戰(zhàn)略層面問(wèn)題； ?跳脫現(xiàn)有高度 ——具體何種開(kāi)發(fā)模式，需要從整個(gè)建德城市升級(jí)的大視野高度， 重新審視區(qū)域未來(lái)價(jià)值； ?戰(zhàn)略上 ——“強(qiáng)區(qū)域、弱項(xiàng)目” ——區(qū)域?qū)用婵创龁?wèn)題， 強(qiáng)調(diào)區(qū)域的造勢(shì)與運(yùn)營(yíng)， 避免解決問(wèn)題過(guò)快落入項(xiàng)目層面； ?整合區(qū)域營(yíng)銷概念 ——為整個(gè)區(qū)域造勢(shì)運(yùn)營(yíng)，整體的宣傳營(yíng)銷，拔高品牌形象， 先期炒區(qū)域帶項(xiàng)目，中后期以配套強(qiáng)項(xiàng)目， 爭(zhēng)取高溢價(jià)。 開(kāi)發(fā)中合作伙伴的良好戰(zhàn)略合作和進(jìn)度配合，利用三方資源，快速實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，本有利項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 商業(yè)部分的適配與合理劃分：社區(qū)商業(yè)，城市級(jí)旅游主題商業(yè)街。 規(guī)劃理念上的最先進(jìn)，分區(qū)關(guān)系協(xié)調(diào)，物業(yè)價(jià)值均衡。 項(xiàng)目整體運(yùn)作關(guān)鍵因子 區(qū)域運(yùn)營(yíng)商 整體定位下，作為一個(gè)城市（區(qū)域）運(yùn)營(yíng)商，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)需要具備以下關(guān)鍵因子。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 相關(guān)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)借鑒 建德國(guó)際濱水商務(wù)區(qū) ?低碳休閑示范城 ︱ 生態(tài)居住 ︱ 養(yǎng)身度假 ︱ 高端商務(wù) ︱ 休閑娛樂(lè) ︱ 文化交流 ︱ 濱水體驗(yàn) ︱ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?推動(dòng)建德城市發(fā)展的 重要途徑 ,打造成建德休閑、娛樂(lè)、度假、居住于一體的現(xiàn)代化新城。 ?總用地約 500畝，總建約 60萬(wàn)㎡， 新城 → 規(guī)模 → 整合 → 提升 → 溢價(jià) 。 基于本案獨(dú)特價(jià)值的項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目 因子 項(xiàng)目區(qū)位 交通條件 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目資源 政府意愿 ?空間上 主城東北新安江畔，與主城區(qū)和洋溪街道隔江相望，猶如“上海浦東”。 新安江水資源極為優(yōu)質(zhì)，以水源熱泵為依托的低碳生態(tài)城已落入規(guī)劃文件。 洋安新城比之于杭州的其它新城 在杭州規(guī)劃的 20大新城之中，看是不缺乏生態(tài)、休閑、度假主題，但建德洋安新城有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)： 便捷的區(qū)位交通，建德是一江之城，城市都沿江布局，本案由未來(lái)有多條大道與主城緊密銜接。 洋安新城之于杭州（長(zhǎng)三角） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于空間的兩大主體定位 + 城市新中心 對(duì)建德當(dāng)?shù)囟裕浅鞘袛U(kuò)張，城市更新而產(chǎn)生，承載主城區(qū)的功能，居住、商業(yè)、商務(wù)功能。 洋安新城之于杭州（長(zhǎng)三角） 配套 設(shè)施 房產(chǎn) ?酒店、特色商業(yè)，必須的配套 帶動(dòng)消費(fèi) 居住配套 ?如游艇、垂釣平臺(tái)，提供度假生活的有力載體 ?別墅、度假公寓等度假地產(chǎn)，為度假、商務(wù)消費(fèi)者提供配套居住。 洋安新城之于建德 政務(wù)中心 商務(wù)中心 居住中心 ?酒店、商業(yè)街等配套，提供休閑、商務(wù)、會(huì)展服務(wù)； ?成為建德最具特色的生態(tài)居住區(qū)域 政務(wù)中心、居住中心、商務(wù)中心三大中心 ?承擔(dān)部分政府機(jī)構(gòu)的行政辦公功能 未來(lái)新城中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 有 核心主題 ，會(huì) 講故事 準(zhǔn)確的 市場(chǎng)戰(zhàn)略， 清晰的 市場(chǎng)及產(chǎn)品機(jī)會(huì) 全局性的規(guī)劃理念， “住”與“非住”互動(dòng)開(kāi)發(fā) —— “ 非住 ” 提升居住價(jià)值 —— 賣生活、賣文化、賣未來(lái) —— 根據(jù)客群演變，制定未來(lái)的產(chǎn)品機(jī)會(huì) 經(jīng)過(guò)我們對(duì)國(guó)內(nèi)典型項(xiàng)目的研究，發(fā)現(xiàn)成功開(kāi)發(fā)的新城項(xiàng)目均具有以下共性： 清晰的 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ，即如何鎖定 開(kāi)發(fā)大方向 —— 基于區(qū)域價(jià)值變化的產(chǎn)品價(jià)值提升 典型案例 新城項(xiàng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋安新城項(xiàng)目必須名利雙收 名 利 跨區(qū)運(yùn)作，標(biāo)桿項(xiàng)目 精準(zhǔn)定位，量?jī)r(jià)兼顧 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 共識(shí)二： “小建德”到“大建德”的轉(zhuǎn)變跳板，是未來(lái)的城市新中心。 ?由于建德屬于山地城市，成片土地稀缺，在建德歷年的開(kāi)發(fā)中，超過(guò) 10㎡ 的項(xiàng)目屈指可數(shù)。 研究思路 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 梳理共識(shí)與問(wèn)題 分析問(wèn)題 研究解決思路 解決問(wèn)題 建議執(zhí)行對(duì)策 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建德 ?洋安新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及市場(chǎng)定位 謹(jǐn)呈：杭房 /海陸 /雄凱 漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn) 漢嘉咨詢 2022112 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 共識(shí) 共識(shí)一： 不是簡(jiǎn)單的一個(gè)項(xiàng)目，需要從區(qū)域運(yùn)作的角度進(jìn)行構(gòu)建。 ?本案總用地約 500畝，總建筑面積達(dá) 60萬(wàn)㎡，將成為成為建德有史以來(lái)最大的住宅、公建綜合性新城開(kāi)發(fā)。 共識(shí)三： 承擔(dān)建德休閑度假旅游的升級(jí)擴(kuò)容，成為建德城市新名片。 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司 雄凱集團(tuán)有限公司 浙江海陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 三大企業(yè)依托各自優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，傾力打造，領(lǐng)航建德。 戰(zhàn)略指導(dǎo)戰(zhàn)術(shù)： 那么，對(duì)于新城開(kāi)發(fā)需要注意哪些方面的問(wèn)題 ? 從案例中得到啟示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目錄 項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 2 項(xiàng)目整體定位 1 項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋安新城之于杭州（長(zhǎng)三角） 資料來(lái)源：建德市政府網(wǎng)站 杭州西部綜合交通樞紐，區(qū)域級(jí)旅游集散中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域級(jí) 休閑旅游集散中心 洋安新城將成為建德休閑旅游集散中心的載體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋安新城之于建德 休閑旅游集散中心 既是政府的意愿，也是本案必須考慮的主體，需要設(shè)立完備、富有特色的休閑度假配套，吸引城市外部客源。 洋安新城比之于杭州的其它新城 所在區(qū)域 名稱 位置 規(guī)劃人口 主要功能 江干區(qū) 城東新城 秋濤路、德勝快速路、滬杭高速、艮山西路圍合而成 17萬(wàn)人 集現(xiàn)代服務(wù)、旅游集散、居住為一體的城市中心 西湖區(qū) 之江新城 東南臨錢塘江，西至靈山、龍塢景區(qū)與富陽(yáng)接壤，北靠西湖風(fēng)景名勝區(qū) 18萬(wàn)人 休閑度假勝地、養(yǎng)生居住天堂、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心、生態(tài)示范基地 濱江區(qū) 濱江新城 東北起濱江區(qū)界，南至濱興路 長(zhǎng)河路 賓康路等，西北至錢塘江 30萬(wàn)人 高科技、多功能、園林化、濱水型、臨空港的國(guó)際化新城 蕭山區(qū) 湘湖新城 東至蜀山街道西山，西至錢塘江邊，南至繞城公路南線，北至杭甬鐵路 15萬(wàn)人 歷史文化為基礎(chǔ)、休閑旅游為特色、高端酒店積聚、人居環(huán)境一流 錢江世紀(jì)城 東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江濱，西南至七甲閘 利民河，南到前解放河，東至利群河 16萬(wàn)人 集金融、商貿(mào)、科研、會(huì)展、居住、體育休閑為一體的中央商務(wù)區(qū) 空港新城 北鄰義蓬組團(tuán)，南接瓜瀝組團(tuán) 2022年達(dá)到 5萬(wàn)人 依托蕭山機(jī)場(chǎng)，主要形成空港物流、倉(cāng)儲(chǔ)物流、綜合服務(wù)、民用航空制造、航空后勤五大功能區(qū)塊 江東新城 即杭州江東工業(yè)園區(qū)，位于錢塘江南岸蕭山圍墾區(qū)西部 15萬(wàn)人 以先進(jìn)制造業(yè)為主，集商貿(mào)、物流、信息、居住等功能于一體的工業(yè)新城 臨江新城 錢塘江南岸、杭州市東部，錢江九橋和錢江通道連接線附近 56萬(wàn)人 發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)為主，逐步建設(shè)成為科技型、神生態(tài)型、都市型現(xiàn)代化工業(yè)新城 錢江新城 錢江新城 杭州主城區(qū)的東南部，錢塘江北岸 25萬(wàn)人 重點(diǎn)發(fā)展金融、會(huì)展、商貿(mào)、文化、旅游、中介咨詢等，是未來(lái)杭州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 下沙開(kāi)發(fā)區(qū) 下沙新城 以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心向外輻射 2020年達(dá)70萬(wàn)人 發(fā)展成集產(chǎn)業(yè)、居住、科技、教育、科研等多種功能于一體，功能配套完善的綜合新城 余杭區(qū) 臨平新城 臨平南部 10萬(wàn)人 宜居智能休閑的現(xiàn)代化新城 塘棲新城 塘棲鎮(zhèn) 8萬(wàn)人 具有歷史文化底蘊(yùn)的休閑生態(tài)之地 南湖新城 余杭南湖附近 6萬(wàn)人 休閑旅游之地 桐廬 鳳川江南新城 桐廬縣東部，緊鄰富春江畔 以以箱包、玩具、醫(yī)療器械、鎳鐵合金等行業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè) 淳安 坪山新城 千島湖鎮(zhèn)主城區(qū)東面，緊鄰杭千高速千島湖出口 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)及相配套的旅游、休閑、居住、濱水商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù) 建德 洋安新城 新安江主城東北，與主城區(qū)和洋溪街道隔江相望 親水近水的現(xiàn)代化綜合休閑、娛樂(lè)、度假、居住新城 富陽(yáng) 東洲新城 富陽(yáng)東洲街道 集運(yùn)動(dòng)休閑、創(chuàng)新創(chuàng)意、生態(tài)人居于一體 富陽(yáng)創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新城 北至受降鎮(zhèn)與杭州接壤，南至富陽(yáng)主城區(qū)，涉及受降鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、富春街道 21萬(wàn)人 教育培訓(xùn)、科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、運(yùn)動(dòng)休閑、生態(tài)觀光、景觀居住等 臨安 青山湖科創(chuàng)新城 杭州西郊青山湖畔，與浙江省臨安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相接 6萬(wàn)人 集聚省部屬科研院所和省級(jí)及以上重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、試驗(yàn)基地，集科研開(kāi)發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化與一體 錦南新城 臨安主城區(qū)西南部，南鄰杭徽高速公路，北靠吳越大街，西接玲瓏工業(yè)功能區(qū) 以原有工業(yè)為基礎(chǔ)，以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生態(tài)型田園新城區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建德土地資源奇缺，洋安新城是建德城市升級(jí)的載體，是真正意義的未來(lái)中心。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地理位置決定便捷的交通條件， 陸路、水路、地面、天橋、地下，立體交通路網(wǎng)。 ?外部資源為 新安江山水人文資源 ， 內(nèi)部為政府重點(diǎn)支撐打造市政配套，提供有利因素。 競(jìng)合關(guān)系 ?建德市級(jí)居住 /商務(wù) /商業(yè)中心， 建德城市升級(jí)，實(shí)現(xiàn) “ 生態(tài)名城、人居建德 ” 的品牌戰(zhàn)略。 項(xiàng)目 6大功能的實(shí)現(xiàn)載體 功能 產(chǎn)品（載體） 開(kāi)發(fā)目標(biāo) 生態(tài)居住 如高層公寓、雙拼、聯(lián)排、花園洋房等 倡導(dǎo)生態(tài)健康的居住生活 養(yǎng)身度假 如酒店式公寓 依托環(huán)境資源，低門檻的度假體驗(yàn) 高端商務(wù) 如五星級(jí)酒店、游艇會(huì) 品牌標(biāo)桿，項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆 休閑娛樂(lè) 如濱水商業(yè)街、各類休閑配套 重要的新城生活配套，價(jià)值整合 文化交流 如新安江水文化、人文資源 強(qiáng)調(diào)水文化，打造水主題產(chǎn)品 濱水體驗(yàn) 榕洋安新城整體環(huán)境資源 最終目標(biāo)，成為建德的旅游景點(diǎn)之一 6大功能的實(shí)現(xiàn)，是多元和互補(bǔ)的，既有有形的產(chǎn)品、景觀資源，也有無(wú)形的地方資源，特別是后者，只屬于建德，是項(xiàng)目的精神核心，正因?yàn)橛写?，本案才具備深層的?nèi)涵，在開(kāi)發(fā)中不容忽視。 目錄 項(xiàng)目市場(chǎng)戰(zhàn)略 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 2 項(xiàng)目整體定位 1 項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大規(guī)模開(kāi)發(fā)中演變規(guī)律的良好把握：客戶（投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、居住者、辦公者）與產(chǎn)品的對(duì)位關(guān)系及產(chǎn)品的引領(lǐng)性。 社區(qū)居住感，產(chǎn)品使用感最具領(lǐng)先性和舒適性。 對(duì)城市更新后的整體運(yùn)營(yíng)效率最佳。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 互 補(bǔ) 促 進(jìn) 根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)程，逐級(jí)啟動(dòng)，獲得超額溢價(jià)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 機(jī)會(huì)選擇 選擇兩大類產(chǎn)品的機(jī)會(huì)選擇問(wèn)題： 住 非住 如公寓、別墅等居住產(chǎn)品 如酒店、寫字樓、商業(yè)等配套產(chǎn)品 內(nèi)需市場(chǎng) 外延市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn) 建德工業(yè)發(fā)達(dá)， GDP整體呈加速上升趨勢(shì)， 2022年 GDP增速達(dá) %，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但受限于土地總量， 2022年增速放緩 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系： 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 1 6 8 . 5 23 . 9 %1 7 . 8 %0501001502002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 5 %0%5%10%15%20%25%GDP 增長(zhǎng)率建德 20222022年 GDP增速 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)建德 20222022年三產(chǎn)業(yè)比例 6 689 91272022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年20222022年建德市房地產(chǎn)總投資額 （單位：億元） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 供應(yīng)情況及購(gòu)買客群 整體上供不應(yīng)求，本地人為購(gòu)買主力，外來(lái)客群有增加趨勢(shì) 20222022年建德市商品房供需圖 ?全市年均 供應(yīng) 34萬(wàn)方