【正文】 江臨江近海，水陸交通極為便利，為國家級水路主樞紐和省級公路主樞紐城市。 鎮(zhèn)江市行政區(qū)劃一覽表 轄市、區(qū) 鎮(zhèn) 街道辦事處 丹陽市 陵口 珥陵 訪仙 司徒 全州 延陵 埤城 新橋 界牌 后巷 呂城 導(dǎo)墅 云陽 麥溪 皇塘 橫塘 蔣墅 河陽 運河 竇莊 里莊 行宮 折柳 — 句容市 華陽 寶華 下蜀 白兔 行香 東昌 陳武 黃梅 后白 二圣 茅 山 天王 袁巷 郭莊 葛村 大卓 春城 — 揚中市 新壩 三茅 興隆 油坊 八橋 西來橋 — 丹徒區(qū) 辛豐 黃墟 上黨 上會 寶堰 榮炳 谷陽 高資 高橋 江心 世業(yè) — 京口區(qū) 丹徒 諫壁 象山 正東路 健康路 大市口 四牌樓 潤州區(qū) 蔣喬 七里甸 官塘橋 中華路 寶塔路 和平路 京畿路 鎮(zhèn)江新區(qū) 丁崗 大路 姚橋 大 港 丁 卯 人口與結(jié)構(gòu) 鎮(zhèn)江市現(xiàn)有總?cè)丝跒?289萬 人， 市區(qū)人口 有 109萬 ；其中接受大學(xué)（大專以上）教育的人數(shù)為 ,占總?cè)丝诘?%；新區(qū)人口含在京口區(qū)和丹徒區(qū)里，詳情見下章。 鎮(zhèn)江行政區(qū)劃 鎮(zhèn)江市現(xiàn)轄丹陽市、句容市、揚中市 3 個 縣級 市，丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)（省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)） 4 個區(qū) 。全市土地總面積 3848 平方公 里，占江蘇省 3． 74％。 鎮(zhèn)江項目市場調(diào)查及市場定位分析報告 目 錄 第一階段 市場調(diào)查分析及預(yù)測 第一部分 總體市場分析 一、 鎮(zhèn)江總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 二、 新區(qū)總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 三、 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)總體市場分析 四、 當(dāng)前國家宏觀調(diào)控對鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的影響 五、 鎮(zhèn)江未來總體市場變動趨勢預(yù)測分析 第二部分 項目相關(guān)樓盤調(diào)查分析 一、 項目周邊各片區(qū)（地塊 3 公里范圍內(nèi)自然景觀、人文 /歷史景觀、環(huán)境 /污染情況、地塊交通條件、主要代表樓盤 /建筑設(shè)施等） 二、 項目周邊樓盤調(diào)查分析（在售、已售、未售） 三、 鎮(zhèn)江其他板塊樓盤調(diào)查分析 四、 鎮(zhèn)江在售樓盤 20202020 年去化 分析 五、鎮(zhèn)江商品房銷售許可證發(fā)放情況分析 第三部分 鎮(zhèn)江商業(yè)市場狀況調(diào)查分析 一、 鎮(zhèn)江市商圈發(fā)展趨勢 二、 鎮(zhèn)江市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃分析 三、 項目周邊商圈分析（商業(yè)） 四、 商圈的消費者調(diào)查分析 五、 項目周邊人車流量調(diào)查分析 第四部分 客戶市場需求分析 一、住宅客戶市場需求分析 二、商業(yè)客戶市場需求分析 三、客群分析 第二階段 項目定位及規(guī)劃建議 第一部分 項目分析及定位 一、項目簡要概況 二、項目簡要技術(shù)參數(shù)概況 三、項目 SWOT 分析 四、項目定位 第二部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議 一、總體布局規(guī)劃 二、建筑風(fēng)格及外 觀風(fēng)格建議 (一期 ) 三、景觀布局建議 四、住宅組合比例、價位及戶型面積配比建議 五、商業(yè)業(yè)態(tài)組合設(shè)計建議 六、項目住宅商業(yè)開發(fā)建議 第三部分 項目投資總成本核算 一、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、靜態(tài)預(yù)估銷售收入測算 三、項目投資總成本估算 (住宅） 四、項目投資總成本估算（商業(yè)） 五、項目利潤率初步測算 第一部分 總體市場分析 一、 鎮(zhèn)江總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 鎮(zhèn)江區(qū)位 鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸。 東鄰上海，西接南京，東南接常州市，北與揚州市、泰州市隔江相望 。其中，市區(qū) 1081 平方公里。全市有 67 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 10 個街道辦事處 。 主要數(shù)據(jù)詳見下圖 （數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計局 2020 年 發(fā)布的人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果公報 ） 總?cè)丝? 萬人 年均增長率 % 人口分布 京口區(qū) 萬人 潤州區(qū) 萬人 丹徒區(qū) 萬人 丹陽市 萬人 揚中市 萬人 句容市 萬人 人口出生率 ? 人口死亡率 ? 自然增長率 ? 性別構(gòu)成 男性 萬人 比例 % 女性 萬人 比例 % 性別比（以女性為 100） 年齡構(gòu)成 014歲人口 萬人 比例 % 比四普增加 % 1564 歲人口 萬人 比例 % 65歲及以上人口 萬人 比例 % 比四普增加 % 民族構(gòu)成 漢族人口 萬人 比例 % 少數(shù)民族人口 萬人 比例 % 各種受教育程度 接受大學(xué)（大專以上）教育 萬人 人口 比例 % 接受高中（含中專）教育 萬人 比例 % 接受初中教育 萬人 比例 % 接受小學(xué)教育 萬人 比例 % 文盲人口 萬人 粗文盲率 % 比四普增加 % 城鄉(xiāng)總?cè)丝? 城鎮(zhèn)人口 萬人 占總?cè)丝诒壤? % 鄉(xiāng)村人口 萬人 占總?cè)丝诒壤? % 綜合實力 鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，電子、造紙、化工、機(jī)械、建材是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。鎮(zhèn)江港是全國主樞紐港之一，長江岸線長 259 公里，其中深水岸線 85公里。滬寧高速公路、京滬鐵路、 312 國道 、 滬寧二級公路穿市而過，擁有現(xiàn)代化的通訊體系 。 1978 年，鎮(zhèn)江被國務(wù)院列為對外開放城市 ； 1986 年，鎮(zhèn)江被國務(wù)院列為國家歷史文化名城； 1988 年，被國務(wù)院列 為沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。社會治安綜合治理工作在全省檢查中名列第一。 其中第 三產(chǎn)業(yè)增加值 億 ,增長 ％。全市財政總收入 億元，比上年增長 ％ ,占 GDP 比重 ％ ,比上年提高 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12394 元 ,比上年增長 14％。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)縱向比較 ● 國內(nèi)生產(chǎn)總值縱向比較 年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 ● 在崗職工平均工資對比 年份 在崗職工平均工資 1999年 9294元 2020年 11703元 2020年 15264元 2020年 17375元 2020年 19894元 ● 居民可支配收入縱向?qū)Ρ? 年份 可支配收入 1999年 6570元 2020年 7698元 2020年 9451元 2020年 10872元 2020年 12394元 道路交通 鎮(zhèn)江已擁有公交車輛 600多輛，其中 2020 年投資 1800 萬元，新增 71輛， 客運總量達(dá) 7850 萬人次 ； 擁有出租車 1500 輛 左右；人力三輪車 1200 輛左右。 鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃 城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的“一城兩區(qū)”逐步優(yōu)化為“一城兩翼”，即主城、東翼和西翼。 主城：北起長江，南至 312 國道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家門路，東至橫山東路的規(guī)劃控制范圍，按 85 萬人、 80 平方公里建設(shè)用地總?cè)萘恳?guī)劃。形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風(fēng)景區(qū)的五大功能區(qū)。由老城區(qū)和北部綜 合旅游區(qū)兩部分組成。按 30 萬人、 25平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。由行政、文化、商務(wù)為主的市級公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能復(fù)合型新城區(qū)。 （ 3） 丁卯新城 —— 城市東部地區(qū)中心。重點發(fā)展大學(xué)城和以光電子為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 （ 4）谷陽新城 —— 城市南部地區(qū)中心。按 15 萬人、 15平方公里建設(shè)用地規(guī)劃。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁和大港兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套一定規(guī)模的城市生活區(qū)。 西翼：主城以西地區(qū)，由龍門和高資兩部分組成，建設(shè)現(xiàn)代化港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。 市域未來規(guī)劃人口規(guī)模： 2020 年： 284萬人； 2020 年： 290萬人； 2020 年： 300萬人； 2020年： 320 萬人。 鎮(zhèn)江新區(qū)管理委員會和鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會合署辦公，代表鎮(zhèn)江市政府對新區(qū)的工作實施統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理 ，比照國家級開發(fā)區(qū)賦予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)審批權(quán)和行政級別 。 2020 年全區(qū)域?qū)崿F(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 265 億元，同比增長 20％，完成全社會固定資產(chǎn)投資 61億元，增長 ％，其中工業(yè)性投入 億元，增長 ％。法國道達(dá)爾石化、意大利菲亞特、日本三菱化學(xué)、 KYB 、特耐斯、美國嘉吉、科氏工業(yè)、阿文美馳、新加坡亞洲漿紙業(yè)、西班牙銀峰、芬蘭 來泰祥、韓國優(yōu)利德、臺灣神通集團(tuán)、奇美集團(tuán)、國喬化學(xué)、南帝化工等國際著名企業(yè)集團(tuán)已在新區(qū)投資興業(yè)，初步形成了造紙、工程塑料、化工、機(jī)械電子、汽車配件、精密鑄件、食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 諫壁電廠為華東地區(qū)最大的火電廠。 重點入駐企業(yè) 江蘇奧雷光電有限公司 鎮(zhèn)江 南帝化學(xué)有限公司 凱邇必機(jī)械工業(yè) (鎮(zhèn)江 )有限公司 特耐斯（鎮(zhèn)江）電碳有限公司 阿雷蒙緊固件（鎮(zhèn)江）有限公司 鎮(zhèn)江科氏瀝青有限公司 華東泰克西汽車鑄造有限公司 江蘇遠(yuǎn)東包裝制品有限公司 優(yōu)利德（江蘇）化工有限公司 鎮(zhèn)江聯(lián)成化學(xué)有限公司 來泰祥化工（江蘇）有限公司 鎮(zhèn)江卡布萊特汽車配件公司 鎮(zhèn)江美馳輕型車系統(tǒng)（第二）有限公司 道達(dá)爾華東潤滑油（江蘇）有限公司 鎮(zhèn)江銀峰鑄造有限公司 鎮(zhèn)江泰興隆食品有限公司 華東斯迪制蓋有限公司 江蘇聯(lián)合金屬容器有限公司 健力寶（鎮(zhèn)江）飲料有限公司 皮鹿丹時裝有限公司 江奎集團(tuán)公司 江蘇道達(dá)爾液化氣有限公司 鎮(zhèn)江國亨化學(xué)有限公司 鎮(zhèn)江奇美化工有限公司 嘉吉飼料（鎮(zhèn)江）有限公司 金東紙業(yè)（江蘇）有限公司 鎮(zhèn)江新區(qū) 2020 年私營個體經(jīng)濟(jì)情況（含三鎮(zhèn)） 新增情況 私營企業(yè) 個 319 個體工商戶 個 642 注冊資本 萬元 24107 年末情況 私營企業(yè) 企 業(yè) 數(shù) 個 1649 注冊資本 萬元 175729 從業(yè)人數(shù) 人 22604 個體工商戶 戶 數(shù) 個 5945 從業(yè)人數(shù) 人 12837 鎮(zhèn)江新區(qū)各區(qū)域相關(guān)情況一覽（ 2020 年末數(shù)） 項 目 單 位 丁崗鎮(zhèn) 大路鎮(zhèn) 姚橋鎮(zhèn) 大港街道 丁卯街道 一、土地面積 —— —— —— —— —— —— 總面積 平方公里 耕地面積 畝 22731 21178 40916 19023 5611 二、人口 —— —— —— —— —— —— 戶籍人口 人 19996 28162 42549 45875 20205 戶數(shù) 戶 7554 11802 16902 23725 8270 常住人口 人 25526 30107 47553 51490 39524 戶數(shù) 戶 6930 9922 14653 27251 15748 農(nóng)業(yè)人口 人 16699 25727 38113 26202 4422 戶數(shù) 戶 6528 9936 14160 10236 1630 農(nóng)業(yè)勞動力 人 4182 15218 23826 16631 2775 三、組織結(jié)構(gòu) —— —— —— —— —— —— 居民委員會 個 —— —— —— 6 5 村民委員會 個 6 9 14 16 5 村民小組 個 193 220 457 237 27 四、農(nóng)民人均純收入 元 4817 4583 4667 6657 6657 五、工業(yè)企業(yè)個數(shù) 個 330 265 438 227 76 六、工 業(yè) 總產(chǎn)值 萬元 19600 42600 37500 211393 114372 七、工業(yè)銷售收入 萬元 18800 40500 35980 187970 105662 三、 鎮(zhèn)江房地產(chǎn)總體市場分析 鎮(zhèn)江市區(qū) 20202020 年 房 地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 [不含 三 縣 (市 )] 近幾年 , 鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速 (見下表各項指標(biāo) ),市區(qū)房地產(chǎn)市場一直處于住宅建設(shè)和銷售持續(xù)兩旺的狀態(tài) , 開發(fā)投資額 、住宅建設(shè)面積逐年持續(xù)上升 。銷售面積不斷上升， 2020年住宅銷售面積 萬平方米 ,是 2020年的 倍。鎮(zhèn)江市 區(qū)共有開發(fā)企業(yè) 100 多家 ,其中外來投資企業(yè)近 40家，外來投資規(guī)模占市區(qū)總投資額的 50％以上。人均住房建筑面積 平方米 ,住宅成套率 ％。 2020年全市房地產(chǎn)實現(xiàn)值 GDP比重的 %，對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為 %,拉動經(jīng)濟(jì)增長 個百