【正文】 0美元后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，天津房地產(chǎn)行業(yè) 20222022看的發(fā)展也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年元人民幣0%3%6%9%12%15%％天津 絕對(duì)值 北京 絕對(duì)值 上海 絕對(duì)值天津 增長(zhǎng)率 北京 增長(zhǎng)率 上海 增長(zhǎng)率城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)速度 住房購(gòu)買力 ——按揭每 100平方米 普通住宅申請(qǐng)的貸款占平均收入的比例， 取決于人均收入升高，或者住房?jī)r(jià)格跌落。 DTZ 24 本項(xiàng)目處于我國(guó)重要公路、鐵路的跨省市交通樞紐位置 項(xiàng)目交通現(xiàn)狀 本項(xiàng)目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 項(xiàng)目交通規(guī)劃 外環(huán)線： 在 2022年以前將建成快速路，將縮短項(xiàng)目與市中心的時(shí)間距離 迎水道與賓水西道延長(zhǎng)線： 將成為與中心城區(qū)的重要連接道路 京滬高速鐵路、地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線： 規(guī)劃在張家窩設(shè)站。 下限： 京滬高鐵天津站客流估算 綜合以上預(yù)測(cè)結(jié)果，可以得出的結(jié)論為： 2022年京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為 。而千葉新城1978年雖然也已經(jīng)開(kāi)通了高鐵，但到 1991年才可以直達(dá)東京市中心， 13年間由于必須換乘，影響了交通聯(lián)系的便利性，入住人口增長(zhǎng)速度非常慢。 城市 2022年 住宅平均行情 2022年 平均房?jī)r(jià)比 目前 平均房?jī)r(jià)比 臺(tái)北市 38100萬(wàn)元 /坪 * * 臺(tái)中市 1230萬(wàn)元 /坪 * 1* 臺(tái)南市 1128萬(wàn)元 /坪 1 1 *：以臺(tái)南市同期平均房?jī)r(jià)作為基準(zhǔn) DTZ 53 6810121996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬(wàn)元 / 平方米681012高鐵修建前房?jī)r(jià) 高鐵修建后房?jī)r(jià)? 臺(tái)灣高速鐵路于 2022年開(kāi)工建設(shè)， 2022年 10月建成通車。 ?現(xiàn)時(shí)日本所有的鐵路公司是私營(yíng)機(jī)構(gòu) 。另外 1個(gè)項(xiàng)目地 塊則 由日本全 國(guó) 房屋供求 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé) 。 ?完善的鐵路網(wǎng)絡(luò)把多摩新城與整個(gè)日本連接起來(lái)。 ?青衣發(fā)展初期 ， 基礎(chǔ)設(shè)施不足 ， 第一條與對(duì)岸連接的車行橋 （ 青衣橋 ） 是由 6間大型工業(yè)企業(yè)攜手興建 。 但因地鐵關(guān)系 ， 吸引了發(fā)展商開(kāi)拓私人住宅市場(chǎng) 。 ICE的通車使卡塞爾通往德國(guó)其它主要城市漢諾威和法蘭克福的時(shí)間縮短為分別 1小時(shí)和 1個(gè)半小時(shí)，增加卡塞爾的可達(dá)性并帶給卡塞爾車站周邊地塊帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。 ?缺乏具體規(guī)劃及功能定位進(jìn)一步令卡塞爾市發(fā)展未能充分把握車站帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，并且未能吸引居民或企業(yè)遷移到此建立可持續(xù)社區(qū) 。 它的占地面積大約為 3萬(wàn)平方米 ， 由 2個(gè)大的庭院組成 ， 每個(gè)庭院有若干個(gè)殿堂供游客游覽或進(jìn)香 。 DTZ 99 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場(chǎng) 廣場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)功能的不同分為 3大版塊： ? A區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌折扣商店。 ?整個(gè) Abandoibarra重建項(xiàng)目約占地 35萬(wàn)平方米，位于畢爾巴鄂的市中心，由 Cesar Pilli負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目包含公園、濱江設(shè)計(jì)、商業(yè)中心、住宅、酒店和大學(xué)設(shè)施等。 對(duì)當(dāng)?shù)芈糜蜗M(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)3,6,9,12,15,18,21,24,1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022DTZ 109 社會(huì)效應(yīng) — 公眾教育 ? 提高公眾對(duì)美術(shù)、建筑及現(xiàn)代文化藝術(shù)了解及興趣。 ? 通過(guò)發(fā)展組織類會(huì)員，希望世界各地有更多的企業(yè)來(lái)支持展示博物館這項(xiàng)公益事業(yè)。 現(xiàn)時(shí)美術(shù)館的自我經(jīng)營(yíng)和政府資助比例為 70： 30。 ? 1997~2022年 ， Bilbao Guggenheim Museum幾乎每年都為當(dāng)?shù)爻鞘?（ 巴斯克市 ） 提供新的就業(yè)機(jī)會(huì) ， 截止 2022年底總計(jì)創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)到4,842個(gè) 。赫米塔希。 東薈城名店倉(cāng)上蓋是九層高的商業(yè)大樓 ， 提供 160,000平方尺的甲級(jí)寫字樓空間 。 1993年 ，一期工程結(jié)束 ， 建成宿位 184個(gè) 。 ?車站周邊街道集中了地下 商 業(yè)及專業(yè)人事辨工樓如律師、醫(yī)生等。 ? 卡塞爾面積達(dá) ，現(xiàn)有人口超過(guò)195,000。 以平均每戶 計(jì)算 ， 地鐵通車后大概為青衣區(qū)帶來(lái) 萬(wàn)人口增長(zhǎng) ? 青衣區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)主要集中在青衣地鐵站周邊的私人住宅物業(yè) ， 以盈翠半島及灝景灣為主力 ? 盈翠半島配合青衣城商場(chǎng)共同開(kāi)發(fā) ， 屬于地鐵上蓋物業(yè) ， 占地 ， 總建筑面積近 30萬(wàn)平方米 ? 約 ， 提供約 140間中高檔次商店 。 日本政府政策同時(shí)推廣及鼓勵(lì)在東京市邊皮的地區(qū)興建自吸自足的新城鎮(zhèn) 。 ?市 中 心 的 主 要 設(shè) 施 位 于 站 南 方 的Parthenon Avenue 兩側(cè) 。 DTZ 62 發(fā)展模式 ?多摩新城是東京市政府 與 私人合作伙伴以聯(lián)型 關(guān)系 合作的 結(jié)晶 品。 現(xiàn)時(shí)新干線列車平均時(shí)速為每小時(shí) 262公里 。 ? 本項(xiàng)目的核心輻射區(qū)域?yàn)?1000公里內(nèi)的： 北京市、廊坊市、天津市、滄州市、德州市、濟(jì)南市、泰安市、濟(jì)寧市、棗莊市、徐州市、宿州市、蚌埠市、滁州市。 DTZ 41 項(xiàng)目區(qū)域 人口預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 背景研究 區(qū)域未來(lái) 常住人口 ?天津市常住人口變動(dòng)方向 ?高鐵建設(shè)對(duì)區(qū)域人口的影響 ?區(qū)域未來(lái)常住人口預(yù)測(cè) 區(qū)域未來(lái) 輻射人口 ?區(qū)域未來(lái)輻射區(qū)域 ?區(qū)域未來(lái)輻射人口預(yù)測(cè) ?區(qū)域 5公里及 10公里范圍內(nèi)輻射人口 DTZ 42 天津市常住人口變動(dòng)方向（ 20222022） 西青區(qū)人口增加情況（ 20222022） 塘沽 遷入 萬(wàn) 西青遷入12.2萬(wàn) 東麗 遷入 12 .2 萬(wàn) 北辰遷入 1 萬(wàn) 津南 遷 入 1 萬(wàn) DTZ 43 高鐵建設(shè)對(duì)區(qū)域人口的影響 ? 根據(jù)歐洲、日本經(jīng)驗(yàn)所得，高鐵周邊（與主要城市距離兩小時(shí)路程之內(nèi)）的人口有明顯增長(zhǎng)。 DTZ 28 ? 天津站 2022年發(fā)送旅客人數(shù)1099萬(wàn)人，占京滬線總發(fā)送旅客人數(shù)的 %；預(yù)測(cè)京滬高鐵日發(fā)送旅客 42萬(wàn)人，按同比例計(jì)算，京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為 /天。 ? 第三類，以 IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)，如電子商務(wù)、軟件業(yè)。以濱海新區(qū)為重點(diǎn)的天津，則側(cè)重發(fā)展工商業(yè)。 天津 作為中國(guó)改革新的和最大開(kāi)放程度的實(shí)驗(yàn)區(qū)，在短期內(nèi)（ 5年）還不會(huì)取代北京或上海的經(jīng)濟(jì)地位。 DTZ 20 項(xiàng)目地塊及區(qū)域環(huán)境綜合分析 DTZ 21 本項(xiàng)目所在位置 張家窩 DTZ 22 本項(xiàng)目區(qū)位特征 ?處于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ? 將以優(yōu)越的居住環(huán)境吸引城市居民 ? 天津城市郊區(qū)化發(fā)展的重要組成部分 ?緊鄰天津城市發(fā)展主軸 ? 連接北京、市中心和天津港 ? 連接濱海新區(qū)與高鐵沿線城市的重要通道 ?南部為生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū) ? 城市中心向郊外的過(guò)渡地區(qū) ? 為宜居生態(tài)城市的建設(shè)起關(guān)鍵作用 ?毗鄰華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接大學(xué)城， ? 應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè) ?京滬高速鐵路、天津地鐵三號(hào)線站點(diǎn)所在地 張家窩 本項(xiàng)目將形成的區(qū)位特征 —— 高科技、高知識(shí)、高速交通 DTZ 23 “ ” ? 介于第 2與第 3產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 ?目前京滬鐵路 15萬(wàn)人 /天（單方向）的客流，將成為未來(lái)京滬高鐵的主要客流來(lái)源。 DTZ 40 ? 海泰集團(tuán)將參與 25—30平方公里濱海新區(qū)高新區(qū)的建設(shè)，該區(qū)將于 2022年中啟動(dòng) 1平方公里綜合配套服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì)2022年底投入使用，在時(shí)間上滯后于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此在短期內(nèi)不會(huì)形成對(duì)華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的威脅。 ? 參考日本高鐵站點(diǎn)多摩新城的案例，預(yù)計(jì)到 2022年家窩人口增加 3萬(wàn)人； 2022年張家窩人口將增加 8萬(wàn)人，達(dá)到 11萬(wàn)人。目前西青區(qū)房?jī)r(jià)已達(dá)到全市平均水平。 多摩在1971年榮升為市級(jí) 。 多摩市設(shè)有Keio Line 及 Odakyu Tama Line接駁新干線的東京站 (26分鐘 )。 ?日本鐵路公司積極參于物業(yè)發(fā)展的主要原因是明白到增強(qiáng)地區(qū)的可迏性有效地提高地區(qū)物業(yè)價(jià)值 ， 在鐵路周邊參于物業(yè)開(kāi)發(fā)能為鐵路公司帶入可觀的收益 。另設(shè)有兩間外緩醫(yī)療服務(wù)中心及一間健康院 ? 青衣區(qū)的山體地理環(huán)境剛好把青衣的功能清晰地分隔 ， 以西和以南為工業(yè)用途 ， 以東和以北則是住居及休閑娛樂(lè)配套的聚集點(diǎn) 。 ? 卡塞爾車站是 11條路線中唯一全新建設(shè)的。 ?一條有蓋行人道連接車站的西邊到一座商業(yè)大廈，包括地下商鋪、二樓酒店及四層商業(yè)。 DTZ 86 ?參考以下案例 : 香港 (志蓮凈苑 ) 香港和國(guó)內(nèi) (名品折扣購(gòu)物中心 ) 西班牙 (畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館 ) ?目的 : 了解項(xiàng)目特色和在本項(xiàng)目中的應(yīng)用 案例參考 – 其他開(kāi)發(fā)亮點(diǎn) DTZ 87 志蓮凈苑 志蓮凈苑 DTZ 88 概況 志蓮凈苑是一個(gè)位于香港九龍區(qū)鉆石山的佛教 庵院 ， 它以唐代建筑風(fēng)格為特征 ， 并且與之相連的南蓮花園與其共同形成了一個(gè)靜謐高雅的景觀 。 東薈城名店倉(cāng)目前有 5 層 （ B22/F) ， 總建筑面積463,800平方尺 。 國(guó)家 名稱 建立年份 合作模式 美國(guó) 紐約。 ? 參觀人數(shù)的增加 ， 說(shuō)明該展示館市場(chǎng)公眾效應(yīng)的不斷增強(qiáng) 。 ? 無(wú)償服務(wù)主要是針對(duì)市民和游客開(kāi)放的部分公眾展示以及只有會(huì)員可享受的其他服務(wù) 。 ? 公眾演講、培訓(xùn)的邀請(qǐng)。 ? 透過(guò)提供教育方針及與學(xué)校合作 ， 令兒童體驗(yàn)藝術(shù)家生活及提升老師教資質(zhì)素 。 ?美術(shù)館臨江而建，外形雖不規(guī)則（建筑高度不高于 50米），但以幾何原理設(shè)計(jì)。 DTZ 100 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場(chǎng) ? 經(jīng)營(yíng)情況 ——周末和節(jié)假日流量大，平時(shí)較少 2022年 “ 十一黃金周 ” 日銷售突破 500萬(wàn) 日均車流量達(dá)到 8000輛 ? 銷售狀況 ——高端品牌銷售量最大 ? 招商方式 ——代銷、扣率、租金等各種靈活的招商政策（扣率占 90%） DTZ 101 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場(chǎng) ? 位置選擇 ——遠(yuǎn)離市區(qū)，地段偏僻 ? 經(jīng)營(yíng)特色 ——商旅結(jié)合 （已與多家旅游企業(yè)合作，并被指定為涉外旅游定點(diǎn)單位。 入口 養(yǎng)老院 DTZ 89 整體布局 DTZ 90 奧特萊斯（ OUTLETS） ? 國(guó)際上較為成熟的一種商業(yè)零售業(yè)態(tài) ? 銷售世界名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的購(gòu)物中心 ? 一般坐落在大城市邊緣或近郊，高速公路沿線 ? 具有優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境并注重休閑購(gòu)物一體化 ? 遍布?xì)W、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家，已形成一種全球化商業(yè)推廣潮流 ? 在香港、倫敦等城市，已成為都市游的景點(diǎn)，游客購(gòu)物的熱點(diǎn) DTZ 91 世界著名 OUTLETS購(gòu)物中心 美國(guó)加利福尼亞州的 OUTLETS 一個(gè)品牌一個(gè)商店，總品牌數(shù)超過(guò) 300個(gè) 美國(guó)紐約州的 OUTLETS 品牌等級(jí)最高的 OUTLETS 日本橫濱 MARINA OUTLET 日本 OUTLET多采取商業(yè)街、兩層建筑形式 公園式 OUTLET 新墨西哥州 SANTA TE工廠直銷購(gòu)物中心 DTZ 92 國(guó)內(nèi) OUTLETS ? 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)收入的提高，越來(lái)越多的國(guó)際知名品牌進(jìn)入國(guó)內(nèi)，吸引崇尚品牌的消費(fèi)群體 ? 國(guó)內(nèi)建造 OUTLETS的條件日漸成熟 ? 以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)出現(xiàn) DTZ 93 國(guó)內(nèi) OUTLETS ? 北京燕莎 ?上海青浦 ?香港東薈城 DTZ 94 香港東薈城名店倉(cāng) 東薈城名店倉(cāng) DTZ 95 香港東薈城名店倉(cāng)（ Citygate Outlets） ? 香港首個(gè)及唯一的名牌折扣商場(chǎng) ? 位置：香港大嶼山東涌，交通便利 ? 交通網(wǎng)絡(luò) : ? 往返中環(huán)只需 28分鐘 ? 往返香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需 10分鐘 ? 往返香港廸士尼樂(lè)園只需 13分鐘 ? 目標(biāo)顧客 ——本地居民及旅客 DTZ 96 概況 東薈城名店倉(cāng)為香港第一個(gè)聚集各類國(guó)際名牌的折扣購(gòu)物商城 ， 它坐落于香港大嶼山地鐵東涌線的末端 ， 東涌區(qū)域的核心位置 。 車站帶來(lái)的人流刺激車站周邊地塊的市場(chǎng)價(jià)值 。 ?車站前端的蓋頂伸延覆蓋站前大堂的 4個(gè)輕鐵車站、