【正文】 0美元后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會進入快速發(fā)展階段，天津房地產(chǎn)行業(yè) 20222022看的發(fā)展也驗證了這一點。 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年元人民幣0%3%6%9%12%15%％天津 絕對值 北京 絕對值 上海 絕對值天津 增長率 北京 增長率 上海 增長率城市居民人均可支配收入及增長速度 住房購買力 ——按揭每 100平方米 普通住宅申請的貸款占平均收入的比例， 取決于人均收入升高，或者住房價格跌落。 DTZ 24 本項目處于我國重要公路、鐵路的跨省市交通樞紐位置 項目交通現(xiàn)狀 本項目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 項目交通規(guī)劃 外環(huán)線： 在 2022年以前將建成快速路，將縮短項目與市中心的時間距離 迎水道與賓水西道延長線： 將成為與中心城區(qū)的重要連接道路 京滬高速鐵路、地鐵三號線延長線： 規(guī)劃在張家窩設(shè)站。 下限： 京滬高鐵天津站客流估算 綜合以上預測結(jié)果，可以得出的結(jié)論為： 2022年京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為 。而千葉新城1978年雖然也已經(jīng)開通了高鐵，但到 1991年才可以直達東京市中心， 13年間由于必須換乘，影響了交通聯(lián)系的便利性，入住人口增長速度非常慢。 城市 2022年 住宅平均行情 2022年 平均房價比 目前 平均房價比 臺北市 38100萬元 /坪 * * 臺中市 1230萬元 /坪 * 1* 臺南市 1128萬元 /坪 1 1 *：以臺南市同期平均房價作為基準 DTZ 53 6810121996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬元 / 平方米681012高鐵修建前房價 高鐵修建后房價? 臺灣高速鐵路于 2022年開工建設(shè)， 2022年 10月建成通車。 ?現(xiàn)時日本所有的鐵路公司是私營機構(gòu) 。另外 1個項目地 塊則 由日本全 國 房屋供求 機構(gòu)負責 。 ?完善的鐵路網(wǎng)絡(luò)把多摩新城與整個日本連接起來。 ?青衣發(fā)展初期 ， 基礎(chǔ)設(shè)施不足 ， 第一條與對岸連接的車行橋 （ 青衣橋 ） 是由 6間大型工業(yè)企業(yè)攜手興建 。 但因地鐵關(guān)系 ， 吸引了發(fā)展商開拓私人住宅市場 。 ICE的通車使卡塞爾通往德國其它主要城市漢諾威和法蘭克福的時間縮短為分別 1小時和 1個半小時，增加卡塞爾的可達性并帶給卡塞爾車站周邊地塊帶來發(fā)展機遇。 ?缺乏具體規(guī)劃及功能定位進一步令卡塞爾市發(fā)展未能充分把握車站帶來的優(yōu)勢，并且未能吸引居民或企業(yè)遷移到此建立可持續(xù)社區(qū) 。 它的占地面積大約為 3萬平方米 ， 由 2個大的庭院組成 ， 每個庭院有若干個殿堂供游客游覽或進香 。 DTZ 99 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場 廣場按經(jīng)營功能的不同分為 3大版塊： ? A區(qū)主要經(jīng)營國際一線服飾品牌折扣商店。 ?整個 Abandoibarra重建項目約占地 35萬平方米，位于畢爾巴鄂的市中心，由 Cesar Pilli負責規(guī)劃設(shè)計，項目包含公園、濱江設(shè)計、商業(yè)中心、住宅、酒店和大學設(shè)施等。 對當?shù)芈糜蜗M增長的貢獻3,6,9,12,15,18,21,24,1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022DTZ 109 社會效應 — 公眾教育 ? 提高公眾對美術(shù)、建筑及現(xiàn)代文化藝術(shù)了解及興趣。 ? 通過發(fā)展組織類會員，希望世界各地有更多的企業(yè)來支持展示博物館這項公益事業(yè)。 現(xiàn)時美術(shù)館的自我經(jīng)營和政府資助比例為 70： 30。 ? 1997~2022年 ， Bilbao Guggenheim Museum幾乎每年都為當?shù)爻鞘?（ 巴斯克市 ） 提供新的就業(yè)機會 ， 截止 2022年底總計創(chuàng)造新的就業(yè)機會達到4,842個 。赫米塔希。 東薈城名店倉上蓋是九層高的商業(yè)大樓 ， 提供 160,000平方尺的甲級寫字樓空間 。 1993年 ，一期工程結(jié)束 ， 建成宿位 184個 。 ?車站周邊街道集中了地下 商 業(yè)及專業(yè)人事辨工樓如律師、醫(yī)生等。 ? 卡塞爾面積達 ，現(xiàn)有人口超過195,000。 以平均每戶 計算 ， 地鐵通車后大概為青衣區(qū)帶來 萬人口增長 ? 青衣區(qū)的物業(yè)市場主要集中在青衣地鐵站周邊的私人住宅物業(yè) ， 以盈翠半島及灝景灣為主力 ? 盈翠半島配合青衣城商場共同開發(fā) ， 屬于地鐵上蓋物業(yè) ， 占地 ， 總建筑面積近 30萬平方米 ? 約 ， 提供約 140間中高檔次商店 。 日本政府政策同時推廣及鼓勵在東京市邊皮的地區(qū)興建自吸自足的新城鎮(zhèn) 。 ?市 中 心 的 主 要 設(shè) 施 位 于 站 南 方 的Parthenon Avenue 兩側(cè) 。 DTZ 62 發(fā)展模式 ?多摩新城是東京市政府 與 私人合作伙伴以聯(lián)型 關(guān)系 合作的 結(jié)晶 品。 現(xiàn)時新干線列車平均時速為每小時 262公里 。 ? 本項目的核心輻射區(qū)域為 1000公里內(nèi)的： 北京市、廊坊市、天津市、滄州市、德州市、濟南市、泰安市、濟寧市、棗莊市、徐州市、宿州市、蚌埠市、滁州市。 DTZ 41 項目區(qū)域 人口預測 項目開發(fā) 背景研究 區(qū)域未來 常住人口 ?天津市常住人口變動方向 ?高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響 ?區(qū)域未來常住人口預測 區(qū)域未來 輻射人口 ?區(qū)域未來輻射區(qū)域 ?區(qū)域未來輻射人口預測 ?區(qū)域 5公里及 10公里范圍內(nèi)輻射人口 DTZ 42 天津市常住人口變動方向（ 20222022） 西青區(qū)人口增加情況（ 20222022） 塘沽 遷入 萬 西青遷入12.2萬 東麗 遷入 12 .2 萬 北辰遷入 1 萬 津南 遷 入 1 萬 DTZ 43 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響 ? 根據(jù)歐洲、日本經(jīng)驗所得，高鐵周邊（與主要城市距離兩小時路程之內(nèi)）的人口有明顯增長。 DTZ 28 ? 天津站 2022年發(fā)送旅客人數(shù)1099萬人，占京滬線總發(fā)送旅客人數(shù)的 %；預測京滬高鐵日發(fā)送旅客 42萬人，按同比例計算，京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為 /天。 ? 第三類，以 IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)，如電子商務(wù)、軟件業(yè)。以濱海新區(qū)為重點的天津，則側(cè)重發(fā)展工商業(yè)。 天津 作為中國改革新的和最大開放程度的實驗區(qū)，在短期內(nèi)（ 5年）還不會取代北京或上海的經(jīng)濟地位。 DTZ 20 項目地塊及區(qū)域環(huán)境綜合分析 DTZ 21 本項目所在位置 張家窩 DTZ 22 本項目區(qū)位特征 ?處于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ? 將以優(yōu)越的居住環(huán)境吸引城市居民 ? 天津城市郊區(qū)化發(fā)展的重要組成部分 ?緊鄰天津城市發(fā)展主軸 ? 連接北京、市中心和天津港 ? 連接濱海新區(qū)與高鐵沿線城市的重要通道 ?南部為生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護區(qū) ? 城市中心向郊外的過渡地區(qū) ? 為宜居生態(tài)城市的建設(shè)起關(guān)鍵作用 ?毗鄰華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接大學城， ? 應重點發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè) ?京滬高速鐵路、天津地鐵三號線站點所在地 張家窩 本項目將形成的區(qū)位特征 —— 高科技、高知識、高速交通 DTZ 23 “ ” ? 介于第 2與第 3產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 ?目前京滬鐵路 15萬人 /天（單方向）的客流，將成為未來京滬高鐵的主要客流來源。 DTZ 40 ? 海泰集團將參與 25—30平方公里濱海新區(qū)高新區(qū)的建設(shè)，該區(qū)將于 2022年中啟動 1平方公里綜合配套服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預計2022年底投入使用，在時間上滯后于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此在短期內(nèi)不會形成對華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的威脅。 ? 參考日本高鐵站點多摩新城的案例，預計到 2022年家窩人口增加 3萬人； 2022年張家窩人口將增加 8萬人，達到 11萬人。目前西青區(qū)房價已達到全市平均水平。 多摩在1971年榮升為市級 。 多摩市設(shè)有Keio Line 及 Odakyu Tama Line接駁新干線的東京站 (26分鐘 )。 ?日本鐵路公司積極參于物業(yè)發(fā)展的主要原因是明白到增強地區(qū)的可迏性有效地提高地區(qū)物業(yè)價值 ， 在鐵路周邊參于物業(yè)開發(fā)能為鐵路公司帶入可觀的收益 。另設(shè)有兩間外緩醫(yī)療服務(wù)中心及一間健康院 ? 青衣區(qū)的山體地理環(huán)境剛好把青衣的功能清晰地分隔 ， 以西和以南為工業(yè)用途 ， 以東和以北則是住居及休閑娛樂配套的聚集點 。 ? 卡塞爾車站是 11條路線中唯一全新建設(shè)的。 ?一條有蓋行人道連接車站的西邊到一座商業(yè)大廈，包括地下商鋪、二樓酒店及四層商業(yè)。 DTZ 86 ?參考以下案例 : 香港 (志蓮凈苑 ) 香港和國內(nèi) (名品折扣購物中心 ) 西班牙 (畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館 ) ?目的 : 了解項目特色和在本項目中的應用 案例參考 – 其他開發(fā)亮點 DTZ 87 志蓮凈苑 志蓮凈苑 DTZ 88 概況 志蓮凈苑是一個位于香港九龍區(qū)鉆石山的佛教 庵院 ， 它以唐代建筑風格為特征 ， 并且與之相連的南蓮花園與其共同形成了一個靜謐高雅的景觀 。 東薈城名店倉目前有 5 層 （ B22/F) ， 總建筑面積463,800平方尺 。 國家 名稱 建立年份 合作模式 美國 紐約。 ? 參觀人數(shù)的增加 ， 說明該展示館市場公眾效應的不斷增強 。 ? 無償服務(wù)主要是針對市民和游客開放的部分公眾展示以及只有會員可享受的其他服務(wù) 。 ? 公眾演講、培訓的邀請。 ? 透過提供教育方針及與學校合作 ， 令兒童體驗藝術(shù)家生活及提升老師教資質(zhì)素 。 ?美術(shù)館臨江而建，外形雖不規(guī)則（建筑高度不高于 50米），但以幾何原理設(shè)計。 DTZ 100 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場 ? 經(jīng)營情況 ——周末和節(jié)假日流量大，平時較少 2022年 “ 十一黃金周 ” 日銷售突破 500萬 日均車流量達到 8000輛 ? 銷售狀況 ——高端品牌銷售量最大 ? 招商方式 ——代銷、扣率、租金等各種靈活的招商政策（扣率占 90%） DTZ 101 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場 ? 位置選擇 ——遠離市區(qū)，地段偏僻 ? 經(jīng)營特色 ——商旅結(jié)合 （已與多家旅游企業(yè)合作，并被指定為涉外旅游定點單位。 入口 養(yǎng)老院 DTZ 89 整體布局 DTZ 90 奧特萊斯（ OUTLETS） ? 國際上較為成熟的一種商業(yè)零售業(yè)態(tài) ? 銷售世界名牌過季、下架、斷碼商品的購物中心 ? 一般坐落在大城市邊緣或近郊，高速公路沿線 ? 具有優(yōu)美的購物環(huán)境并注重休閑購物一體化 ? 遍布歐、美、日等發(fā)達國家，已形成一種全球化商業(yè)推廣潮流 ? 在香港、倫敦等城市，已成為都市游的景點，游客購物的熱點 DTZ 91 世界著名 OUTLETS購物中心 美國加利福尼亞州的 OUTLETS 一個品牌一個商店，總品牌數(shù)超過 300個 美國紐約州的 OUTLETS 品牌等級最高的 OUTLETS 日本橫濱 MARINA OUTLET 日本 OUTLET多采取商業(yè)街、兩層建筑形式 公園式 OUTLET 新墨西哥州 SANTA TE工廠直銷購物中心 DTZ 92 國內(nèi) OUTLETS ? 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費收入的提高，越來越多的國際知名品牌進入國內(nèi)，吸引崇尚品牌的消費群體 ? 國內(nèi)建造 OUTLETS的條件日漸成熟 ? 以國際、國內(nèi)時尚品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場出現(xiàn) DTZ 93 國內(nèi) OUTLETS ? 北京燕莎 ?上海青浦 ?香港東薈城 DTZ 94 香港東薈城名店倉 東薈城名店倉 DTZ 95 香港東薈城名店倉（ Citygate Outlets） ? 香港首個及唯一的名牌折扣商場 ? 位置：香港大嶼山東涌，交通便利 ? 交通網(wǎng)絡(luò) : ? 往返中環(huán)只需 28分鐘 ? 往返香港國際機場只需 10分鐘 ? 往返香港廸士尼樂園只需 13分鐘 ? 目標顧客 ——本地居民及旅客 DTZ 96 概況 東薈城名店倉為香港第一個聚集各類國際名牌的折扣購物商城 ， 它坐落于香港大嶼山地鐵東涌線的末端 ， 東涌區(qū)域的核心位置 。 車站帶來的人流刺激車站周邊地塊的市場價值 。 ?車站前端的蓋頂伸延覆蓋站前大堂的 4個輕鐵車站、