【正文】 生意 9%探親 11%旅游 13%參觀打工其它采購學(xué)習(xí) 工人 12%行政管理人員 9%企業(yè)管理人 22%科技人員 18%商務(wù)人員 14%離退休人員學(xué)生農(nóng)民其它軍人武警人員 DTZ 31 ? 天津市地鐵 3號線構(gòu)成了支撐軌道交通的基本骨架。 ? 假設(shè)乘客在每站上、下車的概率相同，預(yù)計(jì)張家窩站的客流量為： 2022年 ： /日； 2022年： 人次 /日； 2034年： /日 換乘站 DTZ 34 項(xiàng)目周邊主要建設(shè)項(xiàng)目 華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)外部分 華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)環(huán)內(nèi)部分 海泰 張家窩鎮(zhèn) 大學(xué)城 外環(huán)線 張家窩工業(yè)園 高教區(qū) N 大學(xué)城預(yù)留科研用地 DTZ 35 項(xiàng)目以東大學(xué)城 ? 本項(xiàng)目東部的大學(xué)城主要由三部分組成： ? ① 目前已有的天津城建學(xué)院 、寶德學(xué)院 、 國際女子學(xué)院 、 天津農(nóng)學(xué)院 ? ② 即將全部建成的天津師范大學(xué) 、 天津理工大學(xué) 、 天津工業(yè)大學(xué)三校新校區(qū) ? ③ 大學(xué)城科研基地預(yù)留地 3大學(xué)城科研預(yù)留地大學(xué)城科研預(yù)留地DTZ 36 項(xiàng)目以東大學(xué)城未來人口分析 2022年規(guī)劃人數(shù) 在校生人數(shù) 教師人數(shù) 總?cè)藬?shù) 已建成 天津城建學(xué)院 15000 940 15940 寶德學(xué)院 7000 400 7400 國際女子學(xué)院 1500 60 1560 天津農(nóng)學(xué)院 11000 800 11800 2022年將全部建成 天津師范大學(xué) 天津理工大學(xué) 天津工業(yè)大學(xué) 80000 6000 86000 合計(jì) 約 12萬人 8200 約 13萬人 約 13萬人的在校師生將形成對住宅、商業(yè)的需求 DTZ 37 華苑高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 規(guī)劃面積 12平方公里：外環(huán)線以內(nèi) 2平方公里 ， 外環(huán)線以外 10平方公里 ? 吸引了美國微軟公司 、 德國西門子集團(tuán) 、 日本三洋電機(jī)株式會社 、 日本電氣株式會社等 10家世界 500強(qiáng)企業(yè) 海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地 一、二 、 三 期 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)外部分 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)內(nèi)部分 10平方公里 2平方公里 津靜公路 DTZ 38 園區(qū)發(fā)展概況 ? 六個(gè)子園區(qū)：國際創(chuàng)業(yè)中心 、 華苑軟件園 、 華科科技園 、 海泰火炬創(chuàng)業(yè)園 、 南開大學(xué)科技園 、 鑫茂民營科技園 ? 四大支柱產(chǎn)業(yè)：電子信息 、 生物醫(yī)藥 、 新能源 、 新材料 ? 聚集大批人才：到 2022年底共有從業(yè)人員 76600人，大專學(xué)歷以上占52％ 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值0204060801002022 2022 2022 2022 2022（億元）0%10%20%30%40%50%（％）地區(qū)生產(chǎn)總值 增長率DTZ 39 華苑產(chǎn)業(yè)區(qū) “ 十一五 ” 規(guī)劃 ? 張家窩鎮(zhèn)位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)西南方向 ， 華苑今后的拓展方向指向張家窩 總體目標(biāo) ? 在“十一五”末形成輻射環(huán)渤海的地區(qū)研發(fā)中心和運(yùn)營總部中心 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 到 2022年，地區(qū)生產(chǎn)總值 220億元，人均生產(chǎn)總值 18000美元 ? 達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。 本項(xiàng)目與海泰高科技園區(qū)的關(guān)系 ? 海泰高科技園區(qū) ——綜合性創(chuàng)業(yè)基地 ? 建筑功能包括：辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、居住、娛樂等 ? 建筑形式包括廠房、辦公樓、公寓、別墅，可以滿足企業(yè)內(nèi)不同員工的種種需要，能有效的聚集居住和工作人口。自開通后沿線城市的企業(yè)增加了 45%，人口增加了 30%。 ? 高鐵通建成十多年來，不少巴黎人遷往此地居住，乘坐高鐵早出晚歸，人口比原來增長了 80%。 1985年 1999年該地區(qū)的人口增長了 50%。 ? 綜合以上： 2022年張家窩地區(qū)人口將比目前增加 3萬人，達(dá)到 6萬人； 2022年 2022年會再增加 ，達(dá)到 。距離張家窩 1000公里以外的城市，如： 南京市、鎮(zhèn)江市、常州市、無錫市、蘇州市、昆山市、上海市， 年人均可支配收入均超過 10000元，將成為本項(xiàng)目的潛在輻射區(qū)域。 DTZ 54 ? 例①：法國東南線高速鐵路通車后，里昂高鐵車站周邊積聚了全市 40%的商務(wù)辦公樓，成為寫字樓發(fā)展最快、最受歡迎的地區(qū)。 勒芒旺多姆DTZ 55 ? 上海莘莊鎮(zhèn)自從地鐵 1號線的修建，使周邊區(qū)域商業(yè)、房產(chǎn)得到了較快的發(fā)展。 天津市及西青區(qū)房價(jià)走勢（ 2 0 0 0 2 0 0 6 ）01000202230004000500060002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022平均房價(jià)（元/平米）100001000202230004000房價(jià)增值（元/平米）軌道交通規(guī)劃前房價(jià) 軌道交通規(guī)劃后房價(jià)天津市房價(jià) 天津市房價(jià)同比增長西青區(qū)房價(jià)同比增長預(yù)計(jì)西青區(qū)房價(jià)在 35年內(nèi)，將以 15%20%速度增長，到 2022年本項(xiàng)目建成時(shí)全區(qū)平均房價(jià)為 8680元左右。 ?日本新干線系統(tǒng)集中提高首都與其它城市的交通并依賴其它本土鐵路或交通綱絡(luò)緊密連接市中心 。 ?新干線依賴巳成熟的主要城市作站點(diǎn)，其成立令日本主要城市的可達(dá)度增強(qiáng)，繼而吸引商業(yè)活動(dòng)及居住遷移，令主要城市的人口急劇彭脹。 DTZ 61 多摩新城發(fā)展概要 ?多摩位于東京西南郊 ， 距離東京 15 – 35公里 ， 原來是丘陵地帶 ， 人煙稀少 ， 在 1966年初被發(fā)展成為日本最大型的新城鎮(zhèn) ， 1970年正式入伙 。 ?現(xiàn)時(shí)多摩新 城 提供約 35,000就業(yè)岡位 ， 占市人口 約 20%。 ?多摩新城配有完善的居住小區(qū)的配套設(shè)施，如道路、公園 /休閑綠地及水電供應(yīng)等 。 ?整個(gè)項(xiàng)目為多摩市吸引了 14所大學(xué)及 110企業(yè)單位在多摩市設(shè)立。環(huán)墝在這些大廈是一些私人別墅型大屋，以市價(jià)發(fā)售。 乘坐多摩Monorail從多摩中心站到 Tachikawa站只需 22分鐘 。 著名的 Hello Kitty Land 只需從中心 站 步行 5分鐘即可 。 DTZ 67 因東京市以外的新城全都擁有方便的交通網(wǎng)絡(luò) ，所以住宅或商業(yè)樓宇受歡迎程度保持偏高 ， 價(jià)格升勢持續(xù) 。 ?新干線以連接?xùn)|京與其它主要城市 ， 所以車站往往不會停站于新城鎮(zhèn)如多摩市 。 正因私人鐵路公司依賴其它沿線投資物 業(yè) 項(xiàng) 目為主要收益 ， 所以鐵路操作及管理公司需附有站邊地塊的使用權(quán) ， 以擴(kuò)寬收入渠道 。 新市鎮(zhèn)的活動(dòng)被吸引 并集中在新干線車站周邊 。 現(xiàn)時(shí)約有 75%的青衣人口是居住在公共屋村或屋苑 ? 為避免居民受到工業(yè)運(yùn)做影響 ， 政府在 1980年代在東北面填了兩個(gè)海灣 ， 用作住宅用途 。 因政府在 1990年代致力開發(fā)大嶼山及配合機(jī)場發(fā)展 ， 青衣變?yōu)榕c大嶼山必經(jīng)點(diǎn) ， 所以青衣的交通基礎(chǔ)設(shè)施也因此得到大大的改善 。 除了利用自然環(huán)境提供休閑徑外 ， 沿海地區(qū)均布滿運(yùn)動(dòng)場 、 游泳池 、 海濱長廊等休閑設(shè)施 ，增強(qiáng)居住環(huán)境吸引力 DTZ 72 青衣物業(yè)發(fā)展歷程 ? 1989年 10月 ， 政府推出的玫瑰園計(jì)劃中 ，香港國際機(jī)場將搬到大嶼山北面 ， 香港地鐵公司負(fù)責(zé)興建往機(jī)場及大嶼山的鐵路 ，政府負(fù)責(zé)興建交通基礎(chǔ)設(shè)施 ， 鐵路上蓋物業(yè)則有地鐵公司與發(fā)展商共同合作發(fā)展 ，提供商場 、 公園 、 住宅等物業(yè)及社區(qū)設(shè)施 ? 青衣區(qū)內(nèi)共有 16個(gè)不同公共屋村及屋苑 。 另提供約920個(gè)停車位 2） 屋苑位于地鐵及青衣城商場上蓋 3） 臨近藍(lán)巴勒海峽 ， 擁有海景 4） 臨近交通總站和地鐵 ， 與中環(huán)商業(yè)市中心距離約 15分鐘車程 ， 交通十分方便 5） 除了提供屋苑內(nèi)會所外 （ 如游泳池 、 網(wǎng)球場 、兒童樂園等 ） ， 整個(gè)項(xiàng)目包括海濱走廊等休閑康樂設(shè)施 ， 增強(qiáng)社區(qū)公共空間 6） 租金方面 ， 2022年的租金約為每平方尺 14港元 ， 升至 2022年的約每平方尺 16港元 ， 升幅達(dá)14% 7） 售價(jià)方面 ， 維持在每平方尺為 4100港元至4700港元之間 DTZ 75 DTZ 76 灝景灣介紹 地點(diǎn)：位于青衣地鐵站以北 入伙日期： 1997年落成 發(fā)展商：長江實(shí)業(yè) （ 集團(tuán) ） 有限公司 、 新鴻基地產(chǎn)有限公司 1） 分 3期開發(fā) ， 共 10座住宅大廈 ， 提供約 3千個(gè)單位 ， 平均單位面積約為 70平方米 2） 屋苑內(nèi)設(shè)有小型商場 ， 方便住客購物 ， 與青衣城商場相距約 5分鐘步行距離 3） 臨近藍(lán)巴勒海峽 ， 擁有海景 4） 臨近交通總站和地鐵 ， 與中環(huán)商業(yè)市中心距離約 15分鐘車程 ， 交通十分方便 5） 除了提供屋苑內(nèi)會所外 （ 如游泳池 、 兒童樂園等 ） ， 整個(gè)項(xiàng)目包括海濱走廊等休閑康樂設(shè)施 ， 增強(qiáng)社區(qū)公共空間 6） 租金方面 ， 2022年的租金約為每平方米 118港元 ，升至 2022年的約每平方米 145港元 ， 升幅達(dá) % 7） 售價(jià)方面 ， 維持在每平方米為 33000港元至50000港元之間 DTZ 77 DTZ 78 案例借鑒 ? 對于新市鎮(zhèn)開發(fā) ， 地區(qū)的易達(dá)性是非常重要 。 建議本項(xiàng)目在地鐵周邊土地利用上應(yīng)規(guī)劃完善 ， 盡量善用地鐵能拉近各區(qū)域距離的能力及人流吸引力 ， 加促住宅發(fā)展 ? 地鐵可與商場直接連接 ， 增強(qiáng)商場人流量大 ， 促進(jìn)消費(fèi) ? 因地鐵能吸引大量人流 ， 它必須與周邊交通妥善連接 ， 從而疏導(dǎo)人流 。 這與日本新干線系統(tǒng)集中提高首都與其它城市的交通 ， 與點(diǎn)對點(diǎn)高速鐵路的構(gòu)思有所不同 。其余的車站都是利用巳有的城中心的車站設(shè)施。 DTZ 82 卡塞爾 ICE車站發(fā)展 在 ICE通車前，卡塞爾巳有一個(gè)城中心車站接待本地及區(qū)域性火車，后來為了把所有鐵路服務(wù) 轉(zhuǎn)移及統(tǒng)一在卡塞爾車站內(nèi)，把城中心車站關(guān)閉并把其用途改用。 城中心車站 ICE車站 舊城中心范圍 新城中心范圍 DTZ 83 卡塞爾車站設(shè)計(jì) ?卡塞爾車站的建筑風(fēng)格新穎，與當(dāng)時(shí)周邊的建筑風(fēng)格有一點(diǎn)兒格格不入，但正突顯車站為新市中心的地標(biāo)位置。 ?四個(gè)站臺連接四種不同鐵路系統(tǒng)服務(wù) ICE, IC,區(qū)域性及市內(nèi)纟統(tǒng)。 DTZ 84 卡塞爾車站對周邊土地用途影響 ?車站啟用后帶動(dòng)周邊土地的發(fā)展為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、灑店、居住等用途。 ?通車后，工業(yè)倉庫用途占車站土地用途范此例圍宿窄，只限于車站后勤用途。 ?市場對地區(qū)的可達(dá)性增強(qiáng)的反應(yīng)是正面的 。 ?妥善安排與其它交通系統(tǒng)及人流連接 ， 從而疏導(dǎo)人流 。 志蓮凈苑始建于 1934年 ， 后因大量大陸移民的涌入 ， 社會福利需求十分殷切 ， 故原大屋被用于教育及福利服務(wù) 。 而至 1999年 12月 ， 宿位更增至 318個(gè) 。 凈苑的東面即為專設(shè)的養(yǎng)老院 ， 建筑風(fēng)格與凈苑如出一轍 ， 古色古香 。 東薈城以眾多折扣店為特色 ， 其品牌包括名牌服飾 、 運(yùn)動(dòng)用品 、 飾物 、 家電等 。 地下 2層為停車場 ， 提供超過一千個(gè)停車位；地下 1層主要用為超級市場和食品店；地面層及以上皆為服飾折扣店或休閑配套設(shè)施 。 ? 中心距市中心人民廣場 26公里，東距上海虹橋機(jī)場 13公里、七寶老鎮(zhèn) ，西至朱家角和淀山湖約 18公里，南臨佘山國家旅游度假區(qū)。 ? C區(qū)為餐飲休閑娛樂區(qū)，建筑面積達(dá) 3萬平方米。他是一個(gè)非盈利的社團(tuán)組織，為公眾提供欣賞私人藝術(shù)作品及認(rèn)識高水平的現(xiàn)代或后現(xiàn)代藝術(shù)的展示場館。古根漢美術(shù)館 1937 古根漢美術(shù)館基金擁有 意大利 威利斯。古根漢美術(shù)館 1997 與西班牙畢爾包政府合資 德國 柏林。 ?畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館占地 32500平方米，建筑面積約有24000平方米，提供 19個(gè)展覽館，另設(shè)有演講廳、餐廳、紀(jì)念品店等設(shè)施。 DTZ 105 公眾效應(yīng) ? Bilbao Guggenheim Museum為公眾提供欣賞私人藝術(shù)作品及認(rèn)識高水平的現(xiàn)代或后現(xiàn)代藝術(shù)的展示空間 ，因此吸引眾多當(dāng)?shù)睾秃Ｍ庥慰偷膮⒂^ ， 并且參觀人數(shù)呈逐年上升趨勢 。 2022 ～ 2022 歷年參觀人數(shù)82838485868788899091922022 2022 2022人次 39。 ? 除 了 自 身 收 入 的 增 加 ， Bilbao Guggenheim Museum同樣也帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收入增長 ，包括酒店住宿 、 餐飲 、 購物零售 、 休閑娛樂和交通等產(chǎn)業(yè)均有不同程度的獲益 。 ? 透過互動(dòng)節(jié)目 、 課程 、 發(fā)布會及與其他博物館的聯(lián)系 ， 提供學(xué)者和各界人士親身參與藝術(shù)的信息平臺 。 ? 培訓(xùn)或演講內(nèi)容非學(xué)校可以傳授 ， 因此受到當(dāng)?shù)亟處?、 學(xué)生和兒童的青睞 。 ? 雖然 Bilbao Guggenheim Museum是一個(gè)公眾活動(dòng)中心 ， 但主要以有償服務(wù)為主 。為參觀者、游客或當(dāng)?shù)厥忻裉峁┎惋嫹?wù)。 ? 免費(fèi)郵寄展示資訊或其他