【正文】 ? 享受館內(nèi)購物或餐飲優(yōu)惠。 ? 通過發(fā)展組織類會員，希望世界各地有更多的企業(yè)來支持展示博物館這項(xiàng)公益事業(yè)。 現(xiàn)時(shí)美術(shù)館的自我經(jīng)營和政府資助比例為 70： 30。 DTZ 110 經(jīng)營機(jī)制 經(jīng)營項(xiàng)目 有償服務(wù) 無償服務(wù) 公眾培訓(xùn) ,演講 展館出租 收費(fèi)展示 展品買賣及出租 巡回展示 餐飲服務(wù) 商業(yè)零售 舉辦商業(yè)性活動 會員加盟 公眾展示 會員服務(wù) ? Bilbao Guggenheim Museum分為有償服務(wù)和無償服務(wù)兩種 。 ? 給予藝術(shù)家和設(shè)計(jì)師一個(gè)表演藝術(shù)空間 .。 對當(dāng)?shù)芈糜蜗M(fèi)增長的貢獻(xiàn)3,6,9,12,15,18,21,24,1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022DTZ 109 社會效應(yīng) — 公眾教育 ? 提高公眾對美術(shù)、建筑及現(xiàn)代文化藝術(shù)了解及興趣。 ? 1997~2022年 ， Bilbao Guggenheim Museum幾乎每年都為當(dāng)?shù)爻鞘?（ 巴斯克市 ） 提供新的就業(yè)機(jī)會 ， 截止 2022年底總計(jì)創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會達(dá)到4,842個(gè) 。 ? Bilbao Guggenheim Museum希望能夠吸引到更多海外參觀者的光顧 ， 以此提高海外市場知名度促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)旅游的發(fā)展 。表面以玻璃、鈦金屬、石頭等物料構(gòu)成。 ?整個(gè) Abandoibarra重建項(xiàng)目約占地 35萬平方米，位于畢爾巴鄂的市中心，由 Cesar Pilli負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目包含公園、濱江設(shè)計(jì)、商業(yè)中心、住宅、酒店和大學(xué)設(shè)施等。赫米塔希。蓋里 (FrankGehry)于1997年建成的巨大銀白色金屬建筑，成為該市最大的旅游資源，挽救了經(jīng)濟(jì)蕭條中的畢爾巴鄂。） ? 目標(biāo)客戶 ——旅游團(tuán)隊(duì)，中高收入有車一族，江浙地區(qū)（占 15%）。 DTZ 99 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場 廣場按經(jīng)營功能的不同分為 3大版塊： ? A區(qū)主要經(jīng)營國際一線服飾品牌折扣商店。 東薈城名店倉上蓋是九層高的商業(yè)大樓 ， 提供 160,000平方尺的甲級寫字樓空間 。 所以說 ， 東薈城名店倉是個(gè)十分理想的休閑娛樂購物中心 。 香港國際機(jī)場距東薈城僅 5分鐘的車程 ， 交通十分便利 。 它的占地面積大約為 3萬平方米 ， 由 2個(gè)大的庭院組成 ， 每個(gè)庭院有若干個(gè)殿堂供游客游覽或進(jìn)香 。 1993年 ，一期工程結(jié)束 ， 建成宿位 184個(gè) 。 ?車站最好能夠建設(shè)在已有的車站 ， 避免兩個(gè)近距離的車站存在功能競爭 。 ?車站被視為市中心的一部份 ， 把原有的市中心范圉擴(kuò)大 。 ?缺乏具體規(guī)劃及功能定位進(jìn)一步令卡塞爾市發(fā)展未能充分把握車站帶來的優(yōu)勢，并且未能吸引居民或企業(yè)遷移到此建立可持續(xù)社區(qū) 。 ?車站周邊街道集中了地下 商 業(yè)及專業(yè)人事辨工樓如律師、醫(yī)生等。車站內(nèi)設(shè)有面積約 465平方米的商鋪。停車廣場設(shè)于車站的后邊、站臺以上或在西邊地庫。 ICE的通車使卡塞爾通往德國其它主要城市漢諾威和法蘭克福的時(shí)間縮短為分別 1小時(shí)和 1個(gè)半小時(shí)，增加卡塞爾的可達(dá)性并帶給卡塞爾車站周邊地塊帶來發(fā)展機(jī)遇。 ? 卡塞爾面積達(dá) ，現(xiàn)有人口超過195,000。 紅色線路 : 300 km/h 橙色線路 : 250 km/h 藍(lán)色線路 : 200230 km/h 灰色線路 : 普通速度 DTZ 81 案例參考 – 卡塞爾 (Kassel) 簡介 ? 卡塞爾車站是漢諾威 胡斯堡路段的一個(gè)主要車站。 ?由西門子為首的開發(fā)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)制造 ， 德國國鐵 （ Deutsche Bahn AG） 所營運(yùn) 。 但因地鐵關(guān)系 ， 吸引了發(fā)展商開拓私人住宅市場 。 以平均每戶 計(jì)算 ， 地鐵通車后大概為青衣區(qū)帶來 萬人口增長 ? 青衣區(qū)的物業(yè)市場主要集中在青衣地鐵站周邊的私人住宅物業(yè) ， 以盈翠半島及灝景灣為主力 ? 盈翠半島配合青衣城商場共同開發(fā) ， 屬于地鐵上蓋物業(yè) ， 占地 ， 總建筑面積近 30萬平方米 ? 約 ， 提供約 140間中高檔次商店 。 現(xiàn)時(shí)青衣區(qū)內(nèi)共有 27間學(xué)校 ， 以小學(xué)為主 ， 占 63%。 這些交通基礎(chǔ)設(shè)施開通后 ， 加強(qiáng)了青衣的吸引力 ， 加促區(qū)內(nèi)私人住宅發(fā)展 。 ?青衣發(fā)展初期 ， 基礎(chǔ)設(shè)施不足 ， 第一條與對岸連接的車行橋 （ 青衣橋 ） 是由 6間大型工業(yè)企業(yè)攜手興建 。 日本政府政策同時(shí)推廣及鼓勵(lì)在東京市邊皮的地區(qū)興建自吸自足的新城鎮(zhèn) 。 ?利用四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)吸引企業(yè)投資依賴鐵路項(xiàng)目的新市鎮(zhèn)項(xiàng)目 ， 建立雙 贏 關(guān)系 。 約 55%的樓宇是自住而 45%是租用的 。 ?完善的鐵路網(wǎng)絡(luò)把多摩新城與整個(gè)日本連接起來。 ?市 中 心 的 主 要 設(shè) 施 位 于 站 南 方 的Parthenon Avenue 兩側(cè) 。 DTZ 64 多摩新城土地用途比例 土地用途類別 占多摩新城面積比例 住宅用地 47% 商業(yè)用地 % 教育設(shè)施 % 公共綠地 % 道路 % 其它公共配套設(shè)施 % 總數(shù) 100% DTZ 65 多摩市鉄路車站 ?與其它日本新城鎮(zhèn)相似的是設(shè)有其它銑路交通系統(tǒng)接駁新干線 。 DTZ 63 發(fā)展規(guī)模 / 業(yè)態(tài)比例 ? 每居住小區(qū)設(shè)有約 30005000住所、兩所小學(xué)及一所中學(xué)及小區(qū)中心 (設(shè)有商鋪、郵政局、醫(yī)務(wù)所等 )。另外 1個(gè)項(xiàng)目地 塊則 由日本全 國 房屋供求 機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé) 。 DTZ 62 發(fā)展模式 ?多摩新城是東京市政府 與 私人合作伙伴以聯(lián)型 關(guān)系 合作的 結(jié)晶 品。 人 口 密 度 達(dá) 6700/平方公里 。多摩市南部是在 1970初中農(nóng)地改造為新城鎮(zhèn)。 ?現(xiàn)時(shí)日本所有的鐵路公司是私營機(jī)構(gòu) 。 現(xiàn)時(shí)新干線列車平均時(shí)速為每小時(shí) 262公里 。 莘莊站 莘莊地鐵站周邊房價(jià)走勢02022400060008000100001998年 2022年 2022年 2022年元/平方米 DTZ 56 高鐵及地鐵建設(shè)對西青區(qū)房價(jià)的影響預(yù)測 ? 西青區(qū) 2022年前房價(jià)保持在 2022元左右；比天津市平均水平低約600元； ? 2022年后相繼規(guī)劃建設(shè)地鐵 3號線和京滬高鐵； ? 2022年后天津市房價(jià)年增長率 24%，西青區(qū)房價(jià)增長率為 34%，高出全市 10個(gè)百分點(diǎn)。 ? 例③：旺多姆市在高速鐵路通車 3年之后，市內(nèi)的房屋價(jià)格提高了 35%，房地產(chǎn)交易率增加了 22%。 城市 2022年 住宅平均行情 2022年 平均房價(jià)比 目前 平均房價(jià)比 臺北市 38100萬元 /坪 * * 臺中市 1230萬元 /坪 * 1* 臺南市 1128萬元 /坪 1 1 *：以臺南市同期平均房價(jià)作為基準(zhǔn) DTZ 53 6810121996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬元 / 平方米681012高鐵修建前房價(jià) 高鐵修建后房價(jià)? 臺灣高速鐵路于 2022年開工建設(shè)， 2022年 10月建成通車。 ? 本項(xiàng)目的核心輻射區(qū)域?yàn)?1000公里內(nèi)的： 北京市、廊坊市、天津市、滄州市、德州市、濟(jì)南市、泰安市、濟(jì)寧市、棗莊市、徐州市、宿州市、蚌埠市、滁州市。 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 蘋果園 DTZ 47 ? 目前張家窩鎮(zhèn)人口 3萬人 ? 根據(jù)西青區(qū)四個(gè)主要街鎮(zhèn)目前人口和規(guī)劃情況，張家窩人口分擔(dān)比例為 %，預(yù)測到2022年張家窩鎮(zhèn)人口將會增加 ，達(dá)到 。 ? 1962年在北京蘋果園僅有 1條公交線路通往城區(qū)，僅有 200人坐車進(jìn)城。而千葉新城1978年雖然也已經(jīng)開通了高鐵，但到 1991年才可以直達(dá)東京市中心， 13年間由于必須換乘，影響了交通聯(lián)系的便利性，入住人口增長速度非常慢。 DTZ 41 項(xiàng)目區(qū)域 人口預(yù)測 項(xiàng)目開發(fā) 背景研究 區(qū)域未來 常住人口 ?天津市常住人口變動方向 ?高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響 ?區(qū)域未來常住人口預(yù)測 區(qū)域未來 輻射人口 ?區(qū)域未來輻射區(qū)域 ?區(qū)域未來輻射人口預(yù)測 ?區(qū)域 5公里及 10公里范圍內(nèi)輻射人口 DTZ 42 天津市常住人口變動方向（ 20222022） 西青區(qū)人口增加情況（ 20222022） 塘沽 遷入 萬 西青遷入12.2萬 東麗 遷入 12 .2 萬 北辰遷入 1 萬 津南 遷 入 1 萬 DTZ 43 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響 ? 根據(jù)歐洲、日本經(jīng)驗(yàn)所得，高鐵周邊（與主要城市距離兩小時(shí)路程之內(nèi)）的人口有明顯增長。 ? 將建設(shè)金融服務(wù)區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 文化娛樂 、 五星級酒店 、 行政辦公區(qū) 、 公司總部區(qū) 、 展覽及會議區(qū) 、 文化中心 、 數(shù)字圖書館 、 專業(yè)化醫(yī)院等 人民生活 ? 到 2022年居住 、 就業(yè)人口達(dá) 15萬人左右 （ 其中常住人口 3萬人 ） ? 從業(yè)人員年人均收入 ， 年均遞增 12％ 。 ? 初步形成天津市地下和地上的立體交通骨架網(wǎng)，構(gòu)筑市區(qū)東西南北交通網(wǎng)絡(luò)，連接濱海新區(qū)至中心市區(qū)快捷交通通道。 下限： 京滬高鐵天津站客流估算 綜合以上預(yù)測結(jié)果，可以得出的結(jié)論為： 2022年京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為 。 DTZ 28 ? 天津站 2022年發(fā)送旅客人數(shù)1099萬人，占京滬線總發(fā)送旅客人數(shù)的 %；預(yù)測京滬高鐵日發(fā)送旅客 42萬人，按同比例計(jì)算，京滬高鐵在天津市內(nèi)的客流量為 /天。按照鐵路平均分擔(dān)率 80%計(jì)算，京滬線平均每天出行的人數(shù)為 。 北京南、新廊坊、 天津西、張家窩（社會山） 、新滄州、新德州、新濟(jì)南、新泰安、新曲阜、新棗莊、新徐州、新宿州、新蚌埠、青崗、新滁州、南京南、新鎮(zhèn)江、新常州、新無錫、新蘇州、新昆山、上海虹橋。 DTZ 24 本項(xiàng)目處于我國重要公路、鐵路的跨省市交通樞紐位置 項(xiàng)目交通現(xiàn)狀 本項(xiàng)目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 項(xiàng)目交通規(guī)劃 外環(huán)線： 在 2022年以前將建成快速路，將縮短項(xiàng)目與市中心的時(shí)間距離 迎水道與賓水西道延長線： 將成為與中心城區(qū)的重要連接道路 京滬高速鐵路、地鐵三號線延長線： 規(guī)劃在張家窩設(shè)站。 ? 第三類，以 IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)，如電子商務(wù)、軟件業(yè)。 人口占全市的比例 GDP占全市的比例 濱海新區(qū) 13% 45% 西青區(qū) 3% 3% 天津西部與東部濱海新區(qū)的發(fā)展關(guān)系 ——功能定位 張家窩張家窩中心城區(qū) 濱海新區(qū) 核心區(qū) DTZ 19 天津西部與東部濱海新區(qū)的發(fā)展關(guān)系 ——人口與商品住宅開發(fā) 西青城區(qū) —— 規(guī)劃面積最大，距離市區(qū)最近的外圍組團(tuán)。 ? 張家窩新城為 11個(gè)新城之一 國家對濱海新區(qū)的大力支持將帶動天津整體經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的飛升，作為天津 11個(gè)新城之一的張家窩應(yīng)緊緊抓住這一歷史性機(jī)遇，成為天津新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn) 一軸：城市發(fā)展主軸兩帶：西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶東部濱海發(fā)展帶三區(qū)：北、中、南部三大生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū)DTZ 17 2022年市內(nèi)六區(qū)每區(qū)將壓縮 10萬人口 。 05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年元人民幣0%3%6%9%12%15%％天津 絕對值 北京 絕對值 上海 絕對值天津 增長率 北京 增長率 上海 增長率城市居民人均可支配收入及增長速度 住房購買力 ——按揭每 100平方米 普通住宅申請的貸款占平均收入的比例， 取決于人均收入升高，或者住房價(jià)格跌落。以濱海新區(qū)為重點(diǎn)的天津，則側(cè)重發(fā)展工商業(yè)。在洋山港仍未建成自由港的現(xiàn)狀之下，自由港的先發(fā)優(yōu)勢已不再為洋山港所獨(dú)有。 ? 環(huán)渤海地區(qū) ——繼珠江三角洲和長江三角洲之后崛起的第三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長極。 天津概況 DTZ 6 天津主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 天津經(jīng)濟(jì)總量連續(xù) 6年以上保持高于 10％的增幅， 2022年 GDP總量達(dá)到 ，預(yù)計(jì)未來 4年仍將保持約 14％的增幅 ? 天津人均 GDP在 2022年首次超過3000美元，根據(jù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均超過 3000美元后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會進(jìn)入快速發(fā)展階段，天津房地產(chǎn)行業(yè) 20222022看的發(fā)展也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 天津 作為中國改革新的和最大開放程度的實(shí)驗(yàn)區(qū)，在短期內(nèi)（ 5年）還不會取代北京或上海的經(jīng)濟(jì)地位。北京將作為高科技研發(fā)中心，天津則是產(chǎn)業(yè)基地。 DTZ 11 04008001 , 2 0 01 , 6 0 02 , 0 0 02022 2022 2022 2022 2022 2022億元人民