【正文】 ⊙ 商業(yè)拉動住宅 通過項目商業(yè)部分的強(qiáng)勢推廣、銷售，帶動住宅快速銷售?！?開展公關(guān)活動 通過舉辦投資置業(yè)說明會、商業(yè)經(jīng)營討論會等商業(yè)主題活動，營造濃厚的商業(yè)氛圍，擴(kuò)大項目在新津縣商家中的影響?！?突出項目現(xiàn)場包裝的商業(yè)化 現(xiàn)場包裝突出商業(yè)氛圍，做出自己的特色，從現(xiàn)有市場產(chǎn)品廣告中脫穎而出，做出氣勢，做出商業(yè)的高品質(zhì)，吸引市場眼球，關(guān)注項目，促成到訪。②　住宅部分的快速銷售，是項目目標(biāo)順利實現(xiàn)的有力保障，要達(dá)到住宅的持續(xù)熱銷勢頭，就必須充分保證客戶的來訪量及高成交率。商業(yè)部分：以餐飲業(yè)為龍頭，集“購物、休閑”為一體的主題式生活廣場住宅部分：個性、獨(dú)立、享受、配套完善、極具投資價值的住宅空間。綜合上述分析，評價項目規(guī)劃思路，我們認(rèn)為本項目將是新津縣城中心現(xiàn)階段最好的商住樓盤，理應(yīng)放在高質(zhì)高價的市場位置。使質(zhì)素價格比達(dá)到理想水平，實現(xiàn)物業(yè)價值的社會公認(rèn)。在營銷手段上除運(yùn)用常規(guī)方式外，還需要采用一些差異化的手段（如公關(guān)活動等）。六、總結(jié)現(xiàn)市場上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)群體重疊，產(chǎn)品間競爭呈貼身肉搏之勢。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)小結(jié)：本地塊各種優(yōu)勢均體現(xiàn)出其極大的商業(yè)價值，其居住價值則相對較弱，因此如何最大限度地開發(fā)本地塊的商業(yè)價值是后期項目操作的重點(diǎn)，也是土地價值最大化的所在。距雙流國際機(jī)場18公里，交通條件便利，有國、省市級公路7條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境?？偼顿Y18667萬元。 （二）用地布局規(guī)劃建設(shè)時序采用在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上整體推進(jìn)，在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上向東向南擴(kuò)展。 （一）規(guī)模及范圍城鎮(zhèn)有線電視CATU網(wǎng)的建設(shè)，積極發(fā)展用戶光纜網(wǎng)，電信寬帶網(wǎng)；城鎮(zhèn)道路上均采用光纜埋地CPV管，敷設(shè)于人行道下。 ２、電信工程規(guī)劃 規(guī)劃按郵政支局體制，建成高效支線郵運(yùn)系統(tǒng)；重點(diǎn)提高局網(wǎng)綜合能力和技術(shù)服務(wù)水平。 水廠規(guī)模到2020年應(yīng)達(dá)40000噸/日。日，社區(qū)用水量為2250噸/日。 城鎮(zhèn)用水按規(guī)劃聚居人口80000人，采用人均綜合用水量指標(biāo)法，取400升/人主干道的紅線寬度為：30米、24米；次干道的紅線寬度為20米、16米；支路的紅線寬度為：14米、10米。 （二）、道路紅線控制加上自由式次干道和支路形成花源鎮(zhèn)區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 (一)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)2007年市場情況預(yù)計：（1）商鋪及住宅市場投放量增大，市場競爭將更為激烈；（2）商業(yè)綜合體概念已開始明確提出，同時還明確了商務(wù)這一主題，細(xì)分市場逐步被占領(lǐng)。可以看出，本地消費(fèi)群對電梯產(chǎn)品接受度逐步提高，且價格承受空間增大。推廣策略：以傳統(tǒng)推廣形式為主，公關(guān)活動極少。均未提出明確招商策略，或提出但后期執(zhí)行弱。項目的建筑材料來源充足。項目所需要的用水，由新津縣城市自來水管網(wǎng)提供。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路48條。平原分布于縣的東北部、北部和西北部，以金馬河為界、河西由西北向東南傾斜，‰；河?xùn)|由東北向西南傾斜，%，%。　　地勢平坦，面積方圓。 水文地質(zhì) 三、建設(shè)條件新津縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，無霜期長，雨量充沛，四季分明。 城鎮(zhèn)行政、經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)較為齊全，社會服務(wù)機(jī)構(gòu)較為完善。沿楊柳河已有泰來集團(tuán)、中鵬房產(chǎn)、倍持集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入，房產(chǎn)開發(fā)將成為城鎮(zhèn)另一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。二、場址現(xiàn)狀花源城鎮(zhèn)位于鎮(zhèn)域東部，處于花源社區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，有兩條省道川藏路和成樂大件路過境，距新津縣城11公里，距西南航空港10公里。本項目用地面積24000㎡，總建筑面積43000㎡，其中包括住宅建筑面積35800㎡，商業(yè)建筑面積7200㎡，機(jī)動停車位800泊位。由于花源鎮(zhèn)具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，且接受新津縣中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射，并為其配套服務(wù)，逐步建立起以房地產(chǎn)、文化教育，商品集散和社會文化綜合發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、社區(qū)、生態(tài)效益良性循環(huán)的綜合型城鎮(zhèn)。 下一步，作為新津融入成都這個大都市的橋頭堡，花源鎮(zhèn)將力爭各項工作在全縣爭先，爭當(dāng)領(lǐng)頭羊和排頭兵。 目前，花源鎮(zhèn)總?cè)丝谑?萬人，將來隨著規(guī)劃面積的增加，可能就會達(dá)到10－15萬人的規(guī)模。新津縣將花源鎮(zhèn)發(fā)展定位確定為大都市南部的組成部分，重點(diǎn)發(fā)展“居住、旅游、休閑和教育文化產(chǎn)業(yè)”，更加符合花源鎮(zhèn)現(xiàn)在的鎮(zhèn)情，也為花源鎮(zhèn)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌提供了更加有利的戰(zhàn)略保障。 推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化 花源鎮(zhèn)的未來 “必然有值得期待的新驚喜”。 在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，花源鎮(zhèn)正規(guī)劃一個大型水產(chǎn)養(yǎng)殖旅游觀光基地，該基地建成后不僅能使農(nóng)民增收，最重要的是培育起新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，為花源鎮(zhèn)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2005年以前，落戶花源鎮(zhèn)的只有一個藝術(shù)學(xué)院，現(xiàn)在，成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院國際旅游學(xué)院已動工，現(xiàn)又有教育項目引進(jìn)，花源作為教育文化產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)正在崛起。 3月7日，花源鎮(zhèn)召開班子會，對60余個重點(diǎn)項目和創(chuàng)新亮點(diǎn)工作進(jìn)行每周例行通報，該鎮(zhèn)某班子成員因所掛的污水處理廠項目進(jìn)展緩慢，在會上受到通報批評，該鎮(zhèn)目標(biāo)管理辦公室要求該班子成員就該項目下一階段的工作列出計劃，并立下“軍令狀”:若不能按期完成，甘愿取消全年目標(biāo)獎。目前，該鎮(zhèn)城鎮(zhèn)排水系統(tǒng)、老川藏路城區(qū)段雨水系統(tǒng)已完成；投入800萬元的縣第三人民醫(yī)院已投入使用；占地60余畝的標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校、新建花源自來水二廠、綜合市場、污水處理廠及污水管網(wǎng)有的已完成，有的正在緊張施工中……城鎮(zhèn)配套設(shè)施更趨完善。 打造城市副中心 工業(yè)一直是花源鎮(zhèn)的優(yōu)勢，2005年，花源鎮(zhèn)的工業(yè)和有色金屬加工企業(yè)對全鎮(zhèn)的財政稅收貢獻(xiàn)達(dá)到80%左右?！?006年9月，花源鎮(zhèn)重點(diǎn)鎮(zhèn)要調(diào)規(guī)的消息在全鎮(zhèn)引起了不小的震動。 花源鎮(zhèn)一直是個工業(yè)優(yōu)勢較為明顯的城鎮(zhèn)，其優(yōu)美的城市環(huán)境是怎么得來的，事件的原委，還得從一年前新津縣對花源鎮(zhèn)的調(diào)規(guī)說起： 打生態(tài)牌”一位到花源鎮(zhèn)游歷過的驢友在游記里這樣描述這個城市帶給他的感受。 山不高而堆綠疊翠，不遠(yuǎn)處，但看見綠茵繽紛的山丘，這便是綿延的牧馬山了。沿河行走，隨便找一家依河而建的農(nóng)家樂，泡上一杯清茶，拿上一份報紙，游人便靜靜享受這份難得的寧靜。可以說，上海佘山、北京溫榆河、深圳香蜜湖高品質(zhì)住宅帶，已經(jīng)成為國內(nèi)高品質(zhì)、低密度住區(qū)的標(biāo)桿。據(jù)了解，花源鎮(zhèn)今年實施的重點(diǎn)項目就多達(dá)68個，其中基礎(chǔ)配套實施項目21個，包括牧山大道（大件路）改擴(kuò)建、安居路、森林大道、污水支管網(wǎng)的敷設(shè)等項目，還完成約17萬平方米新居工程建設(shè)，教育文化項目、房地產(chǎn)項目及農(nóng)業(yè)項目。據(jù)悉，實施城市建設(shè)項目123個，初步形成了四橫四縱的城市主干道網(wǎng)絡(luò)，城市骨架基本形成。目前從成都經(jīng)雙流前往花源鎮(zhèn)，困擾牧馬山房產(chǎn)開發(fā)多年的交通瓶頸問題得到有效解決。此外，還專程請來世界著名規(guī)劃咨詢公司阿特金斯為全鎮(zhèn)打造整體規(guī)劃方案，根據(jù)規(guī)劃未來花源將是一個休閑慢生活歐風(fēng)小鎮(zhèn)。 群眾的社會保障更加完善。四年來，全鎮(zhèn)新增綠化面積近50萬平方米 ，%。而如今，他們搬進(jìn)了集中安置的新房，不僅實現(xiàn)了水電氣“三通”，還買了鋪面，有了醫(yī)保社保，生活上要用什么，想買什么，想怎么方便就怎么方便。據(jù)統(tǒng)計，學(xué)校周邊的商家，80%以上是周邊各村的失地農(nóng)民，不少人都說：“現(xiàn)在家鄉(xiāng)發(fā)展的這么好，學(xué)校多起來了，我們再不想到外出打工了，自己開個小店，一個月保守估計也有三、四千的收入。此外，花源鎮(zhèn)還是成都片區(qū)最大的建筑機(jī)具租賃基地之一，年產(chǎn)值達(dá)1億元以上。 文化教育產(chǎn)業(yè)也不甘示弱。據(jù)悉，花源鎮(zhèn)打造的牧馬山高尚居住區(qū)占地上千畝，是成都近郊規(guī)模最大的高尚居住區(qū)之一，是圍繞山水和生態(tài)主題的低密度、園林式大型生態(tài)社區(qū)， “住在花源”已成為都市人南部置業(yè)的時尚和潮流。紅火三產(chǎn)，奠定鎮(zhèn)域發(fā)展之基 農(nóng)業(yè)的發(fā)展應(yīng)更進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，建立上規(guī)模的蔬菜、食用筍及水產(chǎn)品基地，發(fā)展規(guī)?；B(yǎng)殖基地，推廣公司+農(nóng)戶的經(jīng)營模式，注重生態(tài)綠色食品品牌的打造。使成都南部新城牧馬山片區(qū)商務(wù)、居住、休閑旅游功能純潔化。 （二）、建設(shè)規(guī)劃部分 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體要求出發(fā)，調(diào)整花源鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向及布局，加快花源鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。 鎮(zhèn)域總體規(guī)劃中村鎮(zhèn)體系布局規(guī)劃，按照《新津縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)布局規(guī)劃》進(jìn)行重新布局。規(guī)劃調(diào)整的背景原規(guī)劃的實施情況 2005年8月編制完成的《新津縣花源鎮(zhèn)規(guī)劃》確定城鎮(zhèn)為“一鎮(zhèn)兩片”的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，即北部居住生活組團(tuán)和南部工業(yè)發(fā)展點(diǎn)組團(tuán)。 道路改擴(kuò)建僅是花源鎮(zhèn)建設(shè)的冰山一角。當(dāng)然，從成都到花源鎮(zhèn)高端低密度社區(qū)的時間則更短。 同時，新津縣特別邀請了全球著名的規(guī)劃設(shè)計公司阿特金斯專門為花源鎮(zhèn)進(jìn)行籌劃，設(shè)計規(guī)劃了廣場慶典區(qū)、創(chuàng)意遐想?yún)^(qū)、音樂漫步區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、濱水游覽區(qū)、濱水住宅區(qū)等多個主題街區(qū)、大型中央廣場，大片綠地、音樂噴泉、藝術(shù)大劇院、高聳的教堂等歐式建筑特色明顯的公共設(shè)施，將為游人活動提供充裕的空間，將小鎮(zhèn)的低密生活演繹到極致。根據(jù)新的《水城新津總體規(guī)劃》，新津花源鎮(zhèn)的發(fā)展定位，是打造居住、旅游、運(yùn)動休閑及教育文化產(chǎn)業(yè)為支持的都市功能區(qū)。 后天謀劃在不可復(fù)制的、稀缺的良好生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)上，具有豐富經(jīng)驗的開發(fā)商可以在此大展拳腳，建造更加適合人居的高品質(zhì)住區(qū)。 要造就這些知名低密住宅群落，只有后天的人工雕琢是不夠的，幾乎所有的成功案例，都是依托了獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢以及良好的自然環(huán)境。沒有人居住的低密度住區(qū)只能擁有光鮮的外表，沒有人氣，沒有生命力和活力，上海佘山、北京溫榆河、深圳香蜜湖的與眾不同就在于此。 .自然景觀是高端住宅先天的必備，這是全國乃至世界都已經(jīng)認(rèn)可的一條至關(guān)重要標(biāo)準(zhǔn)，由于城市土地資源的稀缺性和人工痕跡太重決定了城市高端住宅有著難以逾越的局限性，浣花城市低密住區(qū)雖然緊挨幾大主題公園和有濃郁文化氛圍的杜甫草堂，有著較好的人文景觀，但它仍不可避免的帶有城市高端住宅的局限性——容積率相對較高，缺乏獨(dú)特的自然景觀。政府的強(qiáng)力助推，企業(yè)的激情相擁，市民的熱情追捧，花源鎮(zhèn)，正在迎接一個光明的未來。4年過去，花源鎮(zhèn)大變臉，一組數(shù)據(jù)展示了它的成長：城區(qū)面積由不足1平方公里增長到近4平方公里；；%，增長到61%；；農(nóng)民人均年純收入由4295元增長到5860元，；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從9889元增長到12397元。“比起從前，現(xiàn)在的花源鎮(zhèn)可以用‘脫胎換骨’來形容她的變化。該項目占地8平方公里，預(yù)計一期將在今年年底對外開放。一是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。被評為全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)，全國浙商投資潛力城市，位列西部百強(qiáng)縣第68位、四川省縣級綜合經(jīng)濟(jì)實力評比第15位，連續(xù)4年被省委、省政府評為平原類區(qū)先進(jìn)縣。黃金時代”等項目建設(shè)，以親水文化為主要形態(tài)的山水休閑生態(tài)城市已具雛形。五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)