【正文】 在商業(yè)推廣的同時，加入沖擊力強的住宅信息。 ⊙ 拓展?fàn)I銷渠道 與新津縣餐飲協(xié)會協(xié)作，以促 進新津縣餐飲發(fā)展，擴大其影響力為目的開展聯(lián)合活動（具體活動方案另附），擴大項目在餐飲業(yè)內(nèi)部的影響力及關(guān)注率，同時有效拓展招商渠道（著重針對二層商業(yè)部分）。 現(xiàn)場包裝要求具有極強的視覺沖擊力，突出項目商業(yè) 氣質(zhì) 工地旗設(shè)立，旗幟要求高大、挺拔、有霸氣，并形成浩大的聲勢 工地看板根據(jù)不同的推廣階段更換畫面及內(nèi)容，看板設(shè)計要求宣傳主題簡潔，應(yīng)直達廣告主題 現(xiàn)場矗立風(fēng)格獨特的路燈，在入夜后有助于項目的引導(dǎo)宣傳，并提前營造項目的商業(yè)氛圍 ⊙ 強化售樓部包裝的商業(yè)化 銷售中心整體要營造出濃厚的商業(yè)氛圍，以理性的圖文進行商業(yè)分析和表現(xiàn)。 ③ 消費者到現(xiàn)場后，通過現(xiàn)場氛圍的營造，銷售人員理性、客觀的分析、介紹打動客戶，實現(xiàn)銷售。 [二 ]消費群定位 本項目消費群以本地消費者為主 ★ 商業(yè)部分客戶分析 客戶類型 投資客戶：城區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位的中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營企 41 業(yè)主、其它投資者 經(jīng)營客戶：以本地知名商家及品牌連鎖商家為主 客戶關(guān)注點 投資者：獲得穩(wěn)定的投資收益 硬件 +軟件 +商家穩(wěn)定經(jīng)營。建議價格范圍 商業(yè)均價： 7000 元 / M2，住宅均價： 25003000 元 / M2。 ○2 方法 A、根據(jù)市場可比定價：實際銷售時，主要參照項目片區(qū)的可比樓盤進行定價，以提高銷售競爭力。 （一）價格定位 ○1 定位原則 A、立足于市場，符合市場規(guī)律，所定價格不會延長銷售周期，滿足開發(fā)商利潤的最大化。必須要做出有特色的產(chǎn)品，才能從眾多樓盤中跳出來，形成差異化優(yōu)勢。 ★ 地塊劣勢 周邊環(huán)境 該地塊相對較小 ,難以進行大規(guī)模環(huán)境打造，距離中心城區(qū)相對較遠(yuǎn)。川藏、成樂、和省大件路 、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。 良巢引得百鳳聚。總投資 18667 萬元。 （二）用地布局 37 近期建設(shè)以縱向主干道花源大道為突破，以沿楊柳河房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面啟動為動力，重點搞好楊柳河的環(huán)境打造和東部淺丘的生態(tài)休閑環(huán)境建設(shè)。 電話局交換機容量現(xiàn)有 22021 門不能滿足城鎮(zhèn)發(fā)展要求 ,規(guī)劃兼顧鎮(zhèn)域進行擴容 ,2020 年達 萬門。 36 電壓等級：輸電電壓采用 10kV，低壓為 380/220V。 利用污水輸送 干管輸至楊柳村污水處理廠進行常規(guī)二級處理，達標(biāo)排放到楊柳河。 二、排水工程規(guī)劃 規(guī)劃城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制。日，社區(qū)用水量為 2250 噸 /日。 35 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 一、給水工程規(guī)劃 城鎮(zhèn)用水按規(guī)劃聚居人口 80000 人，采用人均綜合用水量指標(biāo)法，取 400 升 /人加上自由式次干道和支路形成花源鎮(zhèn)區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 34 2021 年市場情況預(yù)計： （ 1）商鋪及住宅市場投放量增大，市場競爭將更為激烈； （ 2）商業(yè)綜合體概念已開始明確提出，同時還明確了商務(wù)這一主題，細(xì)分市場逐步被占領(lǐng)。可以看出，本地消費群對電梯產(chǎn)品接受度逐步提高，且價格承受空間增大。 推廣策略：以傳統(tǒng)推廣形式為主，公關(guān)活動極少。 均未提 出明確招商策略，或提出但后期執(zhí)行弱。項目的建筑材料來源充足。項目所需要的用水， 由新津縣城市自來水管網(wǎng)提供。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路 48 條，總長 公里，總面積 萬平方米。平原分布于縣的東北部、北部和西北部，以金 31 馬河為界、河西由西北向東南傾斜，地面平均比降為 ?；河?xùn)|由東北向西南傾斜，地面平比降 %，平原面積占全縣總面積%。 地勢平坦，面積方圓。年平均總?cè)照諘r數(shù)為 小時，偏少。 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施已有一定基礎(chǔ)，已通電、電話，及閉路電視，天然氣管線已鋪設(shè)到城鎮(zhèn)。有鎮(zhèn)政府、派出所、稅務(wù)所、保險所、醫(yī)院 、計生站、文化站、農(nóng)業(yè)科技服務(wù)站、民辦大學(xué) (開元學(xué)院 )、中、小學(xué)、敬老院等。已建有一處綜合市場，以農(nóng)副產(chǎn)品、日用百貨為主。 29 第四章 選址及建設(shè)條件 一、項目選址及用地 花源麗景 工程項目位于新津縣花源鎮(zhèn) ,地塊總用地面積為 24000平方米。 二、建設(shè)規(guī) 模 本項目為 成都市新津縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限責(zé)任公司 投資的 *****工程。 為了更好的落實中央以及成都市委、市政府有關(guān)增加農(nóng)民收入的精神，新津縣政府做出了 “深化農(nóng)村改革，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程 ”的決定，提出了 “新農(nóng)村，新民居 ”的 建設(shè)思想，以加快重點小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，改善本地區(qū)農(nóng)民的居住環(huán)境，帶動本地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，形成新型農(nóng)村小城鎮(zhèn)。 目前，花源鎮(zhèn)總?cè)丝谑?4 萬人，將來隨著規(guī)劃面積的增加，可能就會達到 10－ 15 萬人的規(guī)模?；ㄔ存?zhèn)黨委書記劉永健講述了花源鎮(zhèn)未來發(fā)展的構(gòu)想：按照規(guī)劃，引進和培育支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育文化、旅游休閑等第三產(chǎn)業(yè)，進一步加大人居環(huán)境改善的力度，引進房地產(chǎn)知名企業(yè)和品牌開發(fā)商進行高檔次、大手筆的開發(fā)建設(shè)，努力在花源鎮(zhèn)形成聚集效應(yīng)，使其成為成都近郊高尚居住板塊的代表。 與此同時，該鎮(zhèn)的教育文化產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展?，F(xiàn)在的花源鎮(zhèn)，沒有周末與平時的區(qū)別，每天都是工作日。同日，花源鎮(zhèn)政務(wù)大廳的電子屏上還對此事進行了通報。 現(xiàn)在，無倫是在花源鎮(zhèn)長期居住的居民，還是短期旅游觀光游人和客商都明顯感覺到，花源鎮(zhèn)除了城市面貌的提升外，城市功能 24 也得到了大大的加強，“在這座城市生活既方便，又很舒適”成了市民最為深刻的感受。 與此同時，花源鎮(zhèn)先后投資 6200 萬元，實施市政配套設(shè)施項目 11 個。 但是，成都市向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略、西南航空港臨空經(jīng)濟圈、成新經(jīng)濟走廊、牧馬山休閑文化產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，特別是市政中心南遷、新津融入大都市的發(fā)展戰(zhàn)略都給了花源鎮(zhèn)一個強烈的信號 —— 花源鎮(zhèn)在地域和環(huán)境上的優(yōu)勢，決定了其必須主動接受來自成都中心城區(qū)的輻射，如果全鎮(zhèn)發(fā)展的方向不放在第三產(chǎn)業(yè)，而過多追求工業(yè)的發(fā)展，追求短期的稅 收利益，是不符合花源鎮(zhèn)現(xiàn)在的鎮(zhèn)情的。 打生態(tài)牌 花源鎮(zhèn)重點發(fā)展三產(chǎn) 花源鎮(zhèn)一直是個工業(yè)優(yōu)勢較為明顯的城鎮(zhèn)，其優(yōu)美的城市環(huán)境是怎么得來的，事件的原委，還得從一年前新津縣對花源鎮(zhèn)的調(diào)規(guī)說起： “原來作為重點產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)的工業(yè)將不再發(fā)展，未來的花源鎮(zhèn)，將重點培養(yǎng)教育、文化體育、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主。山下，白云寺內(nèi)鐘聲敲響，“鐺，鐺??”隨著聲聲清響在山丘上瑩繞，讓你恍惚覺得來到了世外桃源。作為養(yǎng)育了沿河數(shù)萬畝農(nóng)田的母親河，如今的楊柳河正像一個修行者，不緊不慢地從人們的身邊流過，帶著一絲柔和與紳士的氣質(zhì)?？梢哉f，上海佘山、北京溫榆河、深圳香 蜜湖高品質(zhì)住宅帶，已經(jīng)成為國內(nèi)高品質(zhì)、低密度住區(qū)的標(biāo)桿。為了推動這些項目的快速上馬，該鎮(zhèn)制定了項目落實到人的“責(zé)任到人”制 20 度：即把每個項目都細(xì)化到分管領(lǐng)導(dǎo)和承辦所室，包括黨委書記、鎮(zhèn)長在內(nèi)的 13個鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)成員都分別負(fù)責(zé)了項目；每個科室有專人負(fù)責(zé)項目的具體落實，每周由黨政辦將各項目的完成進度、存在的問題、建設(shè)性意見統(tǒng)計出來，在便民服務(wù)中心的電子屏幕上進行公示；鎮(zhèn)黨委、政府每周召開一次班子會通報督促一次，一月小結(jié)一次，一季度總結(jié)一次，半 年兌現(xiàn)獎勵一次。 “硬措施”打造優(yōu)質(zhì)“軟環(huán)境” 打造優(yōu)質(zhì)軟環(huán)境是建設(shè)“宜居花源”的重要保證。 道路改擴建僅是花源鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一部分。目前從成都經(jīng)雙流前往花源鎮(zhèn)，困擾牧馬山房產(chǎn)開發(fā)多年的交通瓶頸問題得到有效解決。該鎮(zhèn)將結(jié)合爭創(chuàng)“成都市市容示范鎮(zhèn)”，按大都市標(biāo)準(zhǔn)進行城市管理，不斷改善人居環(huán)境、提升城市品位。據(jù)悉，三年來花源鎮(zhèn)先后投入資金 500 余萬元，編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市街景風(fēng)貌設(shè)計導(dǎo)則等 14 個深度性規(guī)劃設(shè)計，城市規(guī)劃面積由不足 3平方公里調(diào)整為 平方公里，城市發(fā)展更加科學(xué)有序。四年來全鎮(zhèn)共落實安身工程 42 戶；通過 17 計劃生育 “三結(jié)合 ”工作，定向扶貧、脫貧 90 戶；為 856 名失地農(nóng)民購買了農(nóng)村社會保險；共舉辦各類技術(shù)培訓(xùn)近 20 期，培訓(xùn)農(nóng)村適齡勞動力近 7000 人次，全面消除 “零就業(yè) ”家庭，建成充分就業(yè)社區(qū)比例達 %,農(nóng)村富裕勞動力實現(xiàn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)率達 %以上，全鎮(zhèn)勞動力就業(yè)率達 ％。而此前城管執(zhí)法大隊也派出機構(gòu)進駐，如今花源鎮(zhèn)共有專職城管執(zhí)法隊員和交巡警隊員 20 余人，保潔工人 100 余人。 ”花源鎮(zhèn)花源社區(qū)的王大娘告訴記者，以前，自己和其他農(nóng)戶一樣住在分散的破舊瓦房里，過著面朝黃土背朝天的艱辛生活。川流不息的車輛和鱗次櫛比的商鋪很難讓人想象這里是曾經(jīng)的爛泥灣。集運動休閑和現(xiàn)代服務(wù)于一體的 “牧馬天堂 ”牧馬山旅游開發(fā)項目，占地 8 平方公里，預(yù)計一期將在明年年底對外開放。 文化教育 產(chǎn)業(yè)也不甘示弱。 應(yīng)該說，一直以來，花源鎮(zhèn)是全縣發(fā)展基礎(chǔ)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，特別是第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，在被確定為成都市重點鎮(zhèn)之前，曾有工業(yè)企業(yè) 52 家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) 23 家。使成都南部新城牧馬山片區(qū)商務(wù)、居住、休閑旅游功能純潔化。 本次規(guī)劃調(diào)整，著重從成都市南部區(qū)域 發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，針對花源鎮(zhèn)的實際條件進行深入研究，堅持“整體開發(fā)打造牧馬山”的觀念。 鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的調(diào)整 （ 一 ） 、村鎮(zhèn)體系的調(diào)整 2021 年 8 月花源鎮(zhèn)總規(guī)優(yōu)化調(diào)整確定了城鎮(zhèn)和農(nóng)村新型社區(qū)兩級布局，并確定了 8 個農(nóng)村新型社區(qū)。 （ 二 ） 、建設(shè)規(guī)劃部分 調(diào)整花源城鎮(zhèn)發(fā)展的功能定位，重新確定花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)的性質(zhì)、規(guī)模。 （ 二 ） 、花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)工業(yè)點的布局和定性、定位已不能適應(yīng)花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)的發(fā)展 設(shè)立花源鎮(zhèn)工業(yè)點的背景 12 2021 年 9 月 26 日成都市人民政府下發(fā)的《成都市人民政府關(guān)于切實做好工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和工業(yè)點布局落實工作的通知》（成府發(fā) [2021]52 號）中確定了花源鎮(zhèn)作為 10個布局工業(yè)點的重點鎮(zhèn)之一。 因此花源鎮(zhèn)規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)功能布局和發(fā)展方向不能適應(yīng)成都市南部新城功能定位的要求，不能適應(yīng)牧馬山區(qū)域聯(lián)動發(fā)展的要求，不能適應(yīng)成都生態(tài)環(huán)境維護的要求。 11 原規(guī)劃的實施情況 2021 年 8 月編制完成的《新津縣花源鎮(zhèn)規(guī)劃》確定城鎮(zhèn)為“一鎮(zhèn)兩片”的組團式布局結(jié)構(gòu)，即北部居住生活組團和南部工業(yè)發(fā)展點組團。 道路改擴建僅是花源鎮(zhèn)建設(shè)的冰山一角。 加大投入 力爭中國低密住區(qū)“第四城”早日建成 10 先天優(yōu)勢獨特，后天籌劃完美，如何早日讓這個中國低密住區(qū)的“第四城”呈現(xiàn)在人們面前，讓更多的人們享受到這個世界級居住社區(qū)呢？花源鎮(zhèn)有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從區(qū)位上講，花源鎮(zhèn)是成都南部新城的重要組成部分，其地理位置和地理優(yōu)勢決定了她不僅將成為南部新城的功能性補充，又是新津通往成都的橋頭堡。另外，根據(jù)不 同區(qū)域和土地利用性質(zhì)的不同，結(jié)合“打造低密度、高品質(zhì)的住區(qū)”理念，規(guī)劃在不同地塊開發(fā)強度指標(biāo)上提出了不同要求。不可復(fù)制的、稀缺的良好生態(tài)環(huán)境，為打造適合人居的低密度高品質(zhì)住區(qū)提供了有力的先決條件。正待開發(fā)的花源鎮(zhèn)新區(qū)，是成都的城南門戶，緊鄰楊柳河、牧馬山脈，自然環(huán)境優(yōu)美，白云寺依山而建，人文底蘊濃厚。優(yōu)越的自然資源和方便的交通條件或許能吸引購買者下單，而真正要把他們留