【正文】 轉(zhuǎn)型令卡塞爾存在都市結(jié)構(gòu)及社會不協(xié)調(diào)問題。 ? 卡塞爾市位于德國中部，屬黑林州行政區(qū)劃。 ? 卡塞爾車站是 11條路線中唯一全新建設(shè)的。 DTZ 80 案例參考 –德國 ICE城際特快列車 德國鐵路網(wǎng)絡(luò)覆蓋 共十一條路線，覆蓋 11個主要城市 ,軌道長度達 1043公里。 ?因德國人口與及中型城市分布較為平均 ，所以德國境內(nèi)的 ICE線路旨在連接各大城市形成完整路網(wǎng) ， 而非求取點對點間的最短行車時間 。 另外 ， 當(dāng)交通和居住配套能配合發(fā)展 ， 住宅售價應(yīng)可相應(yīng)提升 DTZ 79 案例參考 –德國 ICE城際特快列車 城際特快列車簡介： ?城際特快列車 （ InterCityExpress， 簡稱 ICE） ， 是德國的高速鐵路系統(tǒng) ， 于1991年 6月通車 。 ? 因青衣島的住宅土地供應(yīng)量有限 。 如盈翠半島及灝景灣私人住宅項目的成功 ，全因其接駁交通非常方便 ? 地鐵上蓋或周邊土地擁有極大的發(fā)展?jié)摿?， 如青衣區(qū)本是政府用作公共屋村及屋苑的新市鎮(zhèn) 。 因青衣城為青衣區(qū)最大型商場和與地鐵及巴士和小巴總站連接 ， 人流量極高 巴士及 小巴總站 DTZ 73 青衣 土 地 用 途 比 例 DTZ 74 盈翠半島介紹 地點：青衣地鐵站上蓋 入伙日期： 1999年 發(fā)展商：長江實業(yè) （ 集團 ） 有限公司 、 和記黃埔有限公司及中信泰富有限公司 管理公司：地鐵管理公司 1） 分兩期開發(fā) ， 共 12座住宅大廈 ， 提供 3558個單位 ， 平均單位面積約為 70平方米 。私人屋苑則有 7個 ， 當(dāng)中 3個公共屋村及屋苑和 5個私人屋苑在地鐵通車后才推出 ， 共約提供 。另設(shè)有兩間外緩醫(yī)療服務(wù)中心及一間健康院 ? 青衣區(qū)的山體地理環(huán)境剛好把青衣的功能清晰地分隔 ， 以西和以南為工業(yè)用途 ， 以東和以北則是住居及休閑娛樂配套的聚集點 。 現(xiàn)時青衣的交通基礎(chǔ)設(shè)施如下： 1） 車行橋共 8條 – 青衣大橋 （ 1974） 青荃橋 （ 1987） 青馬大橋 （ 1997） 汀九橋 （ 1998） 葵青橋 （ 1999） 長青橋 （ 三號干線青衣段 ） 青荔橋 （ 地鐵線 ） 昂船洲大橋 （ 在建中 ） 2） 隧道共 2條 – 長青隧道 （ 1997） 南灣隧道 （ 在建中 ） 3） 地鐵線共 2條 – 東涌線 （ 1998） 機場快線 （ 1998） ? 青衣區(qū)內(nèi)主要是依靠環(huán)島道路連接四大功能區(qū) 青荃橋 青衣大橋 葵青橋 青衣 地鐵站 DTZ 71 青衣公建發(fā)展介紹 ? 青衣區(qū)的人口在 70年代起不停增長 ，配套設(shè)施也因而增加 。 更令青衣成為新界區(qū)的主要來往機場的中轉(zhuǎn)站 居住區(qū) 貨柜碼頭 休閑徑、交通樞紐、船艙 重工業(yè)區(qū) DTZ 70 1970至 1980年代 ， 青衣只有兩條與對岸連接的車行橋 ， 分別是青衣橋及青荃橋 。 加上自然山體的配合 ， 構(gòu)成北面居住 、 南面工業(yè)的規(guī)劃形態(tài) ? 1990年代 ， 政府致力開發(fā)大嶼山及配合機場發(fā)展 ，大力增強與大嶼山聯(lián)系的交通基礎(chǔ)設(shè)施如青馬大橋 、汀九橋和地鐵 。至此 ， 政府開始在青衣實行新市鎮(zhèn)開發(fā) ， 主力提供公共屋村及屋苑 。 DTZ 69 案例參考 – 香港青衣 ? 面積約有 ， 主要分為 4個功能區(qū)：東北區(qū)為居住區(qū)；東南區(qū)為貨柜碼頭；西南區(qū)為重工業(yè)區(qū)；及西北區(qū)為休閑徑 、 交通樞紐和船艙 ? 2022年中 ， 青衣的居住人口約有 ， 與 2022年相比 ， 升幅 %。 ?因 車站 人 流 密 度吸引不同類型的啇業(yè)設(shè)施 在 附 近 建 立 ， 新城鎮(zhèn)的布局多以鐵路車站為市中心 /核心區(qū) ，提供一個活動核心于新城鎮(zhèn)居民 。 ?日本政府政策配合推廣鐵路發(fā)展并減少人民對擁有汽車的意欲 ， 如在主要快速道收取路費及政府投放較少資源于公路開發(fā) 。 ?日本鐵路公司積極參于物業(yè)發(fā)展的主要原因是明白到增強地區(qū)的可迏性有效地提高地區(qū)物業(yè)價值 ， 在鐵路周邊參于物業(yè)開發(fā)能為鐵路公司帶入可觀的收益 。 城鎮(zhèn)鐵路支持新城鎮(zhèn)發(fā)展的重要交通設(shè)施配套 ， 并與新干線連接 ， 令新城鎮(zhèn)的可達性提高 。 多摩市物業(yè)價格走勢 DTZ 68 案例借鑒 ?新干線與完善的交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)合 ， 把人口 、 就業(yè)及經(jīng)濟增張 效益 由現(xiàn)有市中心擴大范圍至新市鎮(zhèn) 。 以多摩新城為例 ， 雖已有 30年以上的樓齡 ， 但住宅價格從 2022至 2022年平均上升 %(東京市平均上升 %)而商業(yè)構(gòu)價格在同一時段內(nèi)上升 %(東京市平均上升 %)。 ?除了鐵路網(wǎng)絡(luò)配套外，多條快速道把多摩市與其它東京主要城鎮(zhèn)的距離拉近。 DTZ 66 多摩市交通網(wǎng)絡(luò) ?道路占多摩新城面積比例為%, 與東京 5個城鎮(zhèn)的道路比例相約。 Parthenon Tama 是一個龐大的文化中心 ， 位于Parthenon Avenue 的未端 ， 介紹多摩市的歷 史 與發(fā)展 。 ?整個多摩新城鎮(zhèn)發(fā)展以多摩中心站為核心 ， 并在站周圍規(guī)劃為商業(yè)及休閑區(qū) ，建設(shè)學(xué)校 、 居民設(shè)施如郵政局 、 醫(yī)療設(shè)施 、 店鋪等 。 多摩市設(shè)有Keio Line 及 Odakyu Tama Line接駁新干線的東京站 (26分鐘 )。 住宅種類及建筑面積 6層高以上 20% 45層高 75% 3層以下 5% 住宅項目樓層比例 住宅單位 布 局規(guī)模此例 一房兩廳布局 52% 兩房及三房兩廳布局 48% 單楝住宅 3百萬平方米 公寓式住宅 260,000平方米 ? 每戶住宅面積由 50到 90平方米不等。 ? 住宅項目的建筑風(fēng)格以中至高密度住宅大廈為主，針對中至低收入人士。 新城鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有 2所醫(yī)院及 7間醫(yī)務(wù)所。 ?市政府在 推廣項目時積極 吸引企業(yè)到多摩新城，如提供 寬稅措施 、低 價賣地 等。 ?多摩新城分 為 21個住宅項目地塊或居住小區(qū)，其中 8個是由東京市政府 負責(zé)發(fā)展 、 12個由私人 機構(gòu)負責(zé)開發(fā) 。市政府 負責(zé)總體規(guī)劃，而 鐵路與 物業(yè)的 開發(fā) 均是以聯(lián)型式合作方法完成。 其余 80%人口在市外工作 ， 其中2/3乘搭鐵路到東京市上班 。 多摩在1971年榮升為市級 。 ?面積約 3000公頃 ， 佔 多 摩 市 面積約 60%， 規(guī)劃人口 342,000， 現(xiàn)時人口 超過 200,000， 占 多摩 市 總 人 口 約 70%， 是日本最大型的住宅發(fā)展 項目 。該項目被示為是東京政府 與私營企業(yè)攜手合作最成功的土地開發(fā)項目。日本政府見狀立即全面規(guī)劃新城鎮(zhèn)發(fā)展，以舒緩城市發(fā)展的壓力。 東京 DTZ 60 鐵路與新城鎮(zhèn)發(fā)展 ?新干線對日本區(qū)域發(fā)展與結(jié)構(gòu)有莫大影響。 ?Tokaido Line (東海道新干線 )是最初期的路線 ， 連接?xùn)|京及大阪市 ， 路軌全長 515公里 。 ?新干線的興建是要支持當(dāng)時以有的成熟連市的交通系統(tǒng) 。 DTZ 57 項目在區(qū)域 人口預(yù)測 宏觀開發(fā) 背景研究 高鐵建設(shè)對 房地產(chǎn)的拉動 高速鐵路 與新城鎮(zhèn) 日本 (多摩 ) 香港 (青衣 ) 德國 (卡塞爾 ) 其他 開發(fā)亮點 香港志蓮凈苑 名品折扣購物中心 西班牙畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館 國際案例 經(jīng)驗參考 DTZ 58 ?參考以下國際案例 : 日本 (多摩 ) 香港 (青衣 ) 德國 (卡塞爾 ) ?目的 : 了解鐵路發(fā)展與新城鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)系及成功要素 案例參考 – 高速鐵路與新城鎮(zhèn)發(fā)展 DTZ 59 案例參考 – 日本新干線 日本新干線發(fā)展概要： ?日本是全球首個建立高速鐵路系統(tǒng)的國家 ， 新干線于 1964年啟用 ， 時速達每小時210公里 ， 為當(dāng)時全球最快的火車 。目前西青區(qū)房價已達到全市平均水平?；谲壍澜煌ǖ慕ㄔO(shè)，莘莊房價 8年翻了兩番。以制造機械、汽車和航空設(shè)備零部件為主的眾多中小企業(yè)分布于旺多姆區(qū)。 ? 例②：在大西洋線通車僅 1年的時間內(nèi)，勒芒市車站周邊地區(qū) 1萬平方米的商務(wù)中心就基本出租完畢；通車第 2年又增加 ；通車 3年后，周邊土地的價格和商務(wù)辦公租金都提高了 2倍。 ? 高鐵建成前臺北市房價年均增長率為 % ? 高鐵建成后臺北市房價年均增長率為 % ? 高鐵建設(shè)使房價增長率提高 4%。 廊坊 上海 唐山 北京 天津 張家窩 常州 南京 無錫 蘇州 濟南 核心輻射區(qū)域 潛在輻射區(qū)域 DTZ 49 本項目可輻射人口 DTZ 50 項目區(qū)域 人口預(yù)測 宏觀開發(fā) 背景研究 高鐵建設(shè)對 房地產(chǎn)的拉動 國際及國內(nèi)經(jīng)驗總結(jié) 京滬高鐵建設(shè)對西青區(qū)房價的影響預(yù)測 張家窩未來房地產(chǎn)需求量預(yù)測 （在第二次匯報內(nèi)容中闡述） DTZ 51 ?高速鐵路容許城市 向 更大空間范圍拓展 自古以來，城市地區(qū)都基建于‘一小時到達’為覆蓋范圍 當(dāng)交通基礎(chǔ)及設(shè)施日漸改善，城市開發(fā)也慢慢往外擴大 1600年： 110平方公里面積 ‘一小時步行距離’ ‘約 6公里覆蓋范圍’ 目前：約 1500平方公里面積 ‘一小時車程距離’ ‘約 25公里覆蓋范圍’ 舉例： 倫敦 法國、比利時、荷蘭等國家過去 5年高速鐵路直接帶動站點周邊的經(jīng)濟增長 10%14% 完善的交通基礎(chǔ)設(shè)施容也容許多種房地產(chǎn)發(fā)展項目及不同類型經(jīng)濟發(fā)展機制 ?高速鐵路帶動城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 過去 10年西歐國家人口增長維持在 1%4%，但歐洲新的高鐵站常住人口增長為 6%13% ?高速鐵路促進區(qū)域人口增長 國際及國內(nèi)經(jīng)驗借鑒 DTZ 52 高鐵及地鐵建設(shè)拉動沿線房地產(chǎn)增值 ?舉例：臺灣高鐵 ? 臺灣高鐵的建設(shè)，使沿線房價逐漸升高；臺南市房價漲幅最高 ? 桃園、新竹、臺中和臺南四站位置偏僻，但常住人口和旅游人數(shù)都有增加，土地價格幾乎每兩個月增長一成。 ? 高速鐵路增強了地區(qū)的可達性，使得高速鐵路沿線城市居民均有可能成為本項目商業(yè)部分的客戶。 本項目所在區(qū)域人口預(yù)測 2022年 2022年 2022年 張家窩人口 3萬 6萬 表：張家窩人口未來走勢 DTZ 48 本項目輻射區(qū)域 ? 根據(jù)歐洲高速鐵路的經(jīng)驗，當(dāng)旅行距離在 4001000公里以內(nèi)時，人們更傾向于乘坐高鐵出行。 ? 參考日本高鐵站點多摩新城的案例，預(yù)計到 2022年家窩人口增加 3萬人； 2022年張家窩人口將增加 8萬人，達到 11萬人。 ? 自從地鐵建成后，沿線不斷新建住宅小區(qū)、寫字樓、體育場、公園和游樂場。而 2022年蘋果園站每天有 5萬多人上車。 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 旺多姆市巴黎勒芒旺多姆市巴黎勒芒DTZ 46 ? 1969年北京地鐵一期工程北京站至蘋果園通車，其一半以上線路是建在當(dāng)時還是一片田野的西郊，附近僅有首都鋼廠、鍋爐廠兩家大型重工企業(yè)。 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 多摩 東 京 千 葉 DTZ 45 ? 旺多姆市位于法國巴黎西南部 180公里處，在高速鐵路建成之前只是法國眾多小城鎮(zhèn)中的一個 ? 高鐵通車后，來自各個地區(qū)的人們選擇在這里旅游、置業(yè)，這些人利用高鐵的便利來靈活機動地安排工作，例如在巴黎上 3天班，在南方上 2天班。 ? 多摩新城 1974年開通市內(nèi)鐵路連接?xùn)|京市中心， 1990年形成 16萬人的規(guī)模。原因如下： – 轉(zhuǎn)站點變得方便，尤其是兩條以上的高速鐵路交換點 – 令本地的健康中心、學(xué)校、商場等服務(wù)點的易達性增加 – 建立社區(qū)的意識增強 ? 過去 10年西歐國家人口增長維持在 1%4%，但歐洲新的高速鐵路站的常住人口增長為6%13% ? 借鑒歐洲、日本等發(fā)達國家高鐵發(fā)展，預(yù)計中國的高鐵站點周邊的人口年平均增長 10%15% DTZ 44 ? 日本東北新干線于 1982年開通，該線從東京到達八戶市，沿途經(jīng)過福島、仙臺、盛岡等大城市。 ? 基地在軟、硬件服務(wù)上良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，吸引高科技企業(yè)和機構(gòu)進入園區(qū) ? 海泰發(fā)展與微軟公司合作的龍頭企業(yè) “ 天津微軟技術(shù)中心 ” 落戶于此。 DTZ 40 ? 海泰集團將參與 25—30平方公里濱海新區(qū)高新區(qū)的建設(shè)，該區(qū)將于 2022年中啟動 1平方公里綜合配套服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計2022年底投入使用，在時間上滯后于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此在短期內(nèi)不會形成對華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的威脅。 區(qū)域建設(shè) ? “ 十一五 ” 期間 ， 華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)向南 、 向西延伸 ? 拓展