【正文】 ? 免費郵寄展示資訊或其他相關(guān)信息。 ? 雖然 Bilbao Guggenheim Museum是一個公眾活動中心 ， 但主要以有償服務(wù)為主 。 ? 透過互動節(jié)目 、 課程 、 發(fā)布會及與其他博物館的聯(lián)系 ， 提供學(xué)者和各界人士親身參與藝術(shù)的信息平臺 。 2022 ～ 2022 歷年參觀人數(shù)82838485868788899091922022 2022 2022人次 39。 ?畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館占地 32500平方米，建筑面積約有24000平方米，提供 19個展覽館，另設(shè)有演講廳、餐廳、紀念品店等設(shè)施。古根漢美術(shù)館 1937 古根漢美術(shù)館基金擁有 意大利 威利斯。 ? C區(qū)為餐飲休閑娛樂區(qū)，建筑面積達 3萬平方米。 地下 2層為停車場 ， 提供超過一千個停車位；地下 1層主要用為超級市場和食品店；地面層及以上皆為服飾折扣店或休閑配套設(shè)施 。 凈苑的東面即為專設(shè)的養(yǎng)老院 ， 建筑風(fēng)格與凈苑如出一轍 ， 古色古香 。 志蓮凈苑始建于 1934年 ， 后因大量大陸移民的涌入 ， 社會福利需求十分殷切 ， 故原大屋被用于教育及福利服務(wù) 。 ?市場對地區(qū)的可達性增強的反應(yīng)是正面的 。 DTZ 84 卡塞爾車站對周邊土地用途影響 ?車站啟用后帶動周邊土地的發(fā)展為商業(yè)、服務(wù)業(yè)、灑店、居住等用途。 城中心車站 ICE車站 舊城中心范圍 新城中心范圍 DTZ 83 卡塞爾車站設(shè)計 ?卡塞爾車站的建筑風(fēng)格新穎，與當(dāng)時周邊的建筑風(fēng)格有一點兒格格不入，但正突顯車站為新市中心的地標(biāo)位置。其余的車站都是利用巳有的城中心的車站設(shè)施。 建議本項目在地鐵周邊土地利用上應(yīng)規(guī)劃完善 ， 盡量善用地鐵能拉近各區(qū)域距離的能力及人流吸引力 ， 加促住宅發(fā)展 ? 地鐵可與商場直接連接 ， 增強商場人流量大 ， 促進消費 ? 因地鐵能吸引大量人流 ， 它必須與周邊交通妥善連接 ， 從而疏導(dǎo)人流 。 除了利用自然環(huán)境提供休閑徑外 ， 沿海地區(qū)均布滿運動場 、 游泳池 、 海濱長廊等休閑設(shè)施 ，增強居住環(huán)境吸引力 DTZ 72 青衣物業(yè)發(fā)展歷程 ? 1989年 10月 ， 政府推出的玫瑰園計劃中 ，香港國際機場將搬到大嶼山北面 ， 香港地鐵公司負責(zé)興建往機場及大嶼山的鐵路 ，政府負責(zé)興建交通基礎(chǔ)設(shè)施 ， 鐵路上蓋物業(yè)則有地鐵公司與發(fā)展商共同合作發(fā)展 ，提供商場 、 公園 、 住宅等物業(yè)及社區(qū)設(shè)施 ? 青衣區(qū)內(nèi)共有 16個不同公共屋村及屋苑 。 現(xiàn)時約有 75%的青衣人口是居住在公共屋村或屋苑 ? 為避免居民受到工業(yè)運做影響 ， 政府在 1980年代在東北面填了兩個海灣 ， 用作住宅用途 。 正因私人鐵路公司依賴其它沿線投資物 業(yè) 項 目為主要收益 ， 所以鐵路操作及管理公司需附有站邊地塊的使用權(quán) ， 以擴寬收入渠道 。 DTZ 67 因東京市以外的新城全都擁有方便的交通網(wǎng)絡(luò) ，所以住宅或商業(yè)樓宇受歡迎程度保持偏高 ， 價格升勢持續(xù) 。 乘坐多摩Monorail從多摩中心站到 Tachikawa站只需 22分鐘 。 ?整個項目為多摩市吸引了 14所大學(xué)及 110企業(yè)單位在多摩市設(shè)立。 ?現(xiàn)時多摩新 城 提供約 35,000就業(yè)岡位 ， 占市人口 約 20%。 ?新干線依賴巳成熟的主要城市作站點，其成立令日本主要城市的可達度增強，繼而吸引商業(yè)活動及居住遷移，令主要城市的人口急劇彭脹。 天津市及西青區(qū)房價走勢（ 2 0 0 0 2 0 0 6 ）01000202230004000500060002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022平均房價（元/平米）100001000202230004000房價增值（元/平米）軌道交通規(guī)劃前房價 軌道交通規(guī)劃后房價天津市房價 天津市房價同比增長西青區(qū)房價同比增長預(yù)計西青區(qū)房價在 35年內(nèi)，將以 15%20%速度增長，到 2022年本項目建成時全區(qū)平均房價為 8680元左右。 DTZ 54 ? 例①：法國東南線高速鐵路通車后，里昂高鐵車站周邊積聚了全市 40%的商務(wù)辦公樓，成為寫字樓發(fā)展最快、最受歡迎的地區(qū)。 ? 綜合以上： 2022年張家窩地區(qū)人口將比目前增加 3萬人，達到 6萬人； 2022年 2022年會再增加 ，達到 。 ? 高鐵通建成十多年來，不少巴黎人遷往此地居住，乘坐高鐵早出晚歸，人口比原來增長了 80%。 本項目與海泰高科技園區(qū)的關(guān)系 ? 海泰高科技園區(qū) ——綜合性創(chuàng)業(yè)基地 ? 建筑功能包括：辦公、研發(fā)、生產(chǎn)、居住、娛樂等 ? 建筑形式包括廠房、辦公樓、公寓、別墅，可以滿足企業(yè)內(nèi)不同員工的種種需要，能有效的聚集居住和工作人口。這兩個站點以三種客流分擔(dān)率計算，那么 “ 社會山 ” 的客流量計算結(jié)果為： 京滬高鐵 “ 社會山 ” 站客流估算 “ 社會山 ” 吸引力 低 中 高 客流分擔(dān)率 30% 50% 70% 客流量 2萬人 京滬高鐵 “ 社會山 ” 站客流特征 出差 46%做生意 9%探親 11%旅游 13%參觀打工其它采購學(xué)習(xí) 工人 12%行政管理人員 9%企業(yè)管理人 22%科技人員 18%商務(wù)人員 14%離退休人員學(xué)生農(nóng)民其它軍人武警人員 DTZ 31 ? 天津市地鐵 3號線構(gòu)成了支撐軌道交通的基本骨架。 ?京滬鐵路客流量平均每年增加 9%， 2022年京滬高鐵客流將達到 21萬人 /天（單方向）， 即 7730萬人 /年。 ? 京滬高鐵 8節(jié)車廂，可乘坐 600人左右。包含三類內(nèi)容： ? 第一類，第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部分 ——上游的研發(fā)設(shè)計和下游的營銷和結(jié)算以及由此衍生的售后服務(wù)、會展等功能性中心，還包括一些高附加值、少污染、具有核心技術(shù)的新興制造業(yè)，如通信電子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產(chǎn)業(yè)。 中心城區(qū)（及外圍組團）與濱海新區(qū)優(yōu)勢互補，造就天津市的最大競爭力 ?服務(wù)業(yè)和消費中心 ?發(fā)展金融、商貿(mào)、科技、教育等產(chǎn)業(yè) ?人力資本聚集 ?港口物流倉儲和大型工業(yè)生產(chǎn)中心 ?發(fā)展工業(yè)、 ?航運、物流等產(chǎn)業(yè) ?物質(zhì)資本聚集 中心城區(qū) 濱海新區(qū) DTZ 16 天津城市建設(shè)規(guī)劃 ? “ 十一五 ” 期間，將形成 “ 一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)。但與北京的錯位和聯(lián)合發(fā)展會在很大程度上提升環(huán)渤海地區(qū)的影響力?！干鐣叫鲁琼椖?」 市場研究和項目開發(fā)顧問服務(wù) 第一階段工作匯報 天津國民地產(chǎn)發(fā)展有限公司 DTZ 2 內(nèi)容 ? 項目開發(fā)背景研究 ? 項目所在區(qū)域人口預(yù)測 ? 高鐵建設(shè)對房地產(chǎn)的拉動作用評估 ? 國際案例經(jīng)驗參考 DTZ 3 項目開發(fā) 背景研究 城市規(guī)劃 ?天津市城市發(fā)展格局 ?天津市市域空間建設(shè)規(guī)劃 ?天津市人口規(guī)劃 ?天津市西部與東部的發(fā)展關(guān)系 城市經(jīng)濟 ?天津在全國的地位 ?與北京、上海的關(guān)系 ?與北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ容^ 地塊分析 ?項目區(qū)位及周邊環(huán)境 ?項目交通現(xiàn)狀及規(guī)劃 ?項目周邊建設(shè)項目 DTZ 4 天津市經(jīng)濟發(fā)展分析 DTZ 5 ? 天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，是環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。 北京城市總體規(guī)劃中明確不做“經(jīng)濟中心”而致力朝“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”發(fā)展。 ? 構(gòu)建以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主副中心、 11個新城、 30個中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)體系。 ? 第二類，受眾對象為其他產(chǎn)業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)，如物流、培訓(xùn)、廣告。 ? 全線設(shè)車站 21個。接近政府發(fā)布的京滬高鐵單方向 8000萬人 /年的流量。 ? 三條線之間的三個換乘站在天津市區(qū)的核心區(qū)構(gòu)成一個 “ 金三角 ” 。 ? 基地在軟、硬件服務(wù)上良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，吸引高科技企業(yè)和機構(gòu)進入園區(qū) ? 海泰發(fā)展與微軟公司合作的龍頭企業(yè) “ 天津微軟技術(shù)中心 ” 落戶于此。 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 旺多姆市巴黎勒芒旺多姆市巴黎勒芒DTZ 46 ? 1969年北京地鐵一期工程北京站至蘋果園通車，其一半以上線路是建在當(dāng)時還是一片田野的西郊，附近僅有首都鋼廠、鍋爐廠兩家大型重工企業(yè)。 本項目所在區(qū)域人口預(yù)測 2022年 2022年 2022年 張家窩人口 3萬 6萬 表：張家窩人口未來走勢 DTZ 48 本項目輻射區(qū)域 ? 根據(jù)歐洲高速鐵路的經(jīng)驗，當(dāng)旅行距離在 4001000公里以內(nèi)時，人們更傾向于乘坐高鐵出行。 ? 例②：在大西洋線通車僅 1年的時間內(nèi)，勒芒市車站周邊地區(qū) 1萬平方米的商務(wù)中心就基本出租完畢；通車第 2年又增加 ；通車 3年后，周邊土地的價格和商務(wù)辦公租金都提高了 2倍。 DTZ 57 項目在區(qū)域 人口預(yù)測 宏觀開發(fā) 背景研究 高鐵建設(shè)對 房地產(chǎn)的拉動 高速鐵路 與新城鎮(zhèn) 日本 (多摩 ) 香港 (青衣 ) 德國 (卡塞爾 ) 其他 開發(fā)亮點 香港志蓮凈苑 名品折扣購物中心 西班牙畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館 國際案例 經(jīng)驗參考 DTZ 58 ?參考以下國際案例 : 日本 (多摩 ) 香港 (青衣 ) 德國 (卡塞爾 ) ?目的 : 了解鐵路發(fā)展與新城鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)系及成功要素 案例參考 – 高速鐵路與新城鎮(zhèn)發(fā)展 DTZ 59 案例參考 – 日本新干線 日本新干線發(fā)展概要： ?日本是全球首個建立高速鐵路系統(tǒng)的國家 ， 新干線于 1964年啟用 ， 時速達每小時210公里 ， 為當(dāng)時全球最快的火車 。日本政府見狀立即全面規(guī)劃新城鎮(zhèn)發(fā)展，以舒緩城市發(fā)展的壓力。 其余 80%人口在市外工作 ， 其中2/3乘搭鐵路到東京市上班 。 新城鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有 2所醫(yī)院及 7間醫(yī)務(wù)所。 ?整個多摩新城鎮(zhèn)發(fā)展以多摩中心站為核心 ， 并在站周圍規(guī)劃為商業(yè)及休閑區(qū) ，建設(shè)學(xué)校 、 居民設(shè)施如郵政局 、 醫(yī)療設(shè)施 、 店鋪等 。 以多摩新城為例 ， 雖已有 30年以上的樓齡 ， 但住宅價格從 2022至 2022年平均上升 %(東京市平均上升 %)而商業(yè)構(gòu)價格在同一時段內(nèi)上升 %(東京市平均上升 %)。 ?日本政府政策配合推廣鐵路發(fā)展并減少人民對擁有汽車的意欲 ， 如在主要快速道收取路費及政府投放較少資源于公路開發(fā) 。 加上自然山體的配合 ， 構(gòu)成北面居住 、 南面工業(yè)的規(guī)劃形態(tài) ? 1990年代 ， 政府致力開發(fā)大嶼山及配合機場發(fā)展 ，大力增強與大嶼山聯(lián)系的交通基礎(chǔ)設(shè)施如青馬大橋 、汀九橋和地鐵 。私人屋苑則有 7個 ， 當(dāng)中 3個公共屋村及屋苑和 5個私人屋苑在地鐵通車后才推出 ， 共約提供 。 另外 ， 當(dāng)交通和居住配套能配合發(fā)展 ， 住宅售價應(yīng)可相應(yīng)提升 DTZ 79 案例參考 –德國 ICE城際特快列車 城際特快列車簡介： ?城際特快列車 （ InterCityExpress， 簡稱 ICE） ， 是德國的高速鐵路系統(tǒng) ， 于1991年 6月通車 。 ? 卡塞爾市位于德國中部，屬黑林州行政區(qū)劃。 ?車站前端的蓋頂伸延覆蓋站前大堂的 4個輕鐵車站、 7個共交車站、 15個出租車站、及乘車上落站。而周邊物業(yè)租金在車站啟用后一年內(nèi)以上漲 20%。 車站帶來的人流刺激車站周邊地塊的市場價值 。1980年代 ， 社會經(jīng)濟好轉(zhuǎn) ， 而香港人口不斷老化 ， 凈苑便致力于發(fā)展安老服務(wù) ， 收容無依無靠的老人 。 入口 養(yǎng)老院 DTZ 89 整體布局 DTZ 90 奧特萊斯（ OUTLETS） ? 國際上較為成熟的一種商業(yè)零售業(yè)態(tài) ? 銷售世界名牌過季、下架、斷碼商品的購物中心 ? 一般坐落在大城市邊緣或近郊，高速公路沿線 ? 具有優(yōu)美的購物環(huán)境并注重休閑購物一體化 ? 遍布歐、美、日等發(fā)達國家，已形成一種全球化商業(yè)推廣潮流 ? 在香港、倫敦等城市，已成為都市游的景點，游客購物的熱點 DTZ 91 世界著名 OUTLETS購物中心 美國加利福尼亞州的 OUTLETS 一個品牌一個商店，總品牌數(shù)超過 300個 美國紐約州的 OUTLETS 品牌等級最高的 OUTLETS 日本橫濱 MARINA OUTLET 日本 OUTLET多采取商業(yè)街、兩層建筑形式 公園式 OUTLET 新墨西哥州 SANTA TE工廠直銷購物中心 DTZ 92 國內(nèi) OUTLETS ? 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費收入的提高，越來越多的國際知名品牌進入國內(nèi)，吸引崇尚品牌的消費群體 ? 國內(nèi)建造 OUTLETS的條件日漸成熟 ?