【正文】 幣0%20%40%60%80%100%％天津 投資額 北京 投資額 上海 投資額天津 增長率 北京 增長率 上海 增長率房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率3房地產(chǎn)開發(fā)投資比較 天津市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率連續(xù)兩年超過北京 、 上海 DTZ 12 4房地產(chǎn)需求情況比較 2022年天津商品房平均價(jià)格與北京的差距約為 2400元 /m2 ， 與上海差距約 2500元 /m2 京津 、 京滬高速鐵路的建設(shè)， 將縮小天津與北京 、 上海的商品房價(jià)格差距 商品房銷售額增長速度：天津 北京 、 上海 圖：天津、北京、上海商品房銷售額 05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年億元 1 0 %10%30%50%70%90%％天津銷售額 北京銷售額 上海銷售額天津增長率 北京增長率 上海增長率DTZ 13 從發(fā)展實(shí)力來看 ， 2022年天津市房地產(chǎn)發(fā)展水平與北京 2022年和上海 2022年類似 從發(fā)展速度來看 ， 天津市 2022年發(fā)展速度高于過去五年北京 、 上海的水平 天津、北京、上海房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿C合指數(shù)比較 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年天津發(fā)展實(shí)力 北京發(fā)展實(shí)力 上海發(fā)展實(shí)力天津發(fā)展速度 北京發(fā)展速度 上海發(fā)展速度DTZ 14 天津市城市規(guī)劃分析 DTZ 15 天津市未來發(fā)展格局 —— 以海河為軸心， “ 一根扁擔(dān)挑兩頭 ” ，市區(qū)和濱海新區(qū)齊頭并進(jìn)。 —— 天津市 《 城市總體規(guī)劃方案 》 天津市人口規(guī)劃 人口流向：市區(qū) 外圍新城 和 衛(wèi)星城 。 DTZ 20 項(xiàng)目地塊及區(qū)域環(huán)境綜合分析 DTZ 21 本項(xiàng)目所在位置 張家窩 DTZ 22 本項(xiàng)目區(qū)位特征 ?處于西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ? 將以優(yōu)越的居住環(huán)境吸引城市居民 ? 天津城市郊區(qū)化發(fā)展的重要組成部分 ?緊鄰天津城市發(fā)展主軸 ? 連接北京、市中心和天津港 ? 連接濱海新區(qū)與高鐵沿線城市的重要通道 ?南部為生態(tài)環(huán)境建設(shè)保護(hù)區(qū) ? 城市中心向郊外的過渡地區(qū) ? 為宜居生態(tài)城市的建設(shè)起關(guān)鍵作用 ?毗鄰華苑科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，連接大學(xué)城， ? 應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè) ?京滬高速鐵路、天津地鐵三號線站點(diǎn)所在地 張家窩 本項(xiàng)目將形成的區(qū)位特征 —— 高科技、高知識(shí)、高速交通 DTZ 23 “ ” ? 介于第 2與第 3產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議 ? 第 3產(chǎn)業(yè) ? 本項(xiàng)目未來將成為由高速鐵路、公路、城市軌道交通等組成交通樞紐區(qū)，具有發(fā)展旅游業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通訊業(yè)、商業(yè)飲食業(yè)、物資供銷和倉儲(chǔ)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的便利條件，第三產(chǎn)業(yè)將成為今后項(xiàng)目內(nèi)的重要產(chǎn)業(yè)。將帶動(dòng)人流、物流、信息流的聚集 DTZ 25 京滬高速鐵路規(guī)劃 ? 兩端連接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū) ? 貫通河北、山東、江蘇、安徽 4個(gè)省，北京、天津、上海 3個(gè)直轄市 ? 全程運(yùn)行時(shí)間 5小時(shí) ,比目前京滬特快列車縮短 9小時(shí) ,年輸送旅客單方向 8000萬人。 DTZ 26 京滬高鐵客流分擔(dān)情況分析 ? 當(dāng)旅行距離在 4001000公里時(shí)， 60%90%的人更愿意選擇乘坐高鐵出行。 ?目前京滬鐵路 15萬人 /天（單方向）的客流，將成為未來京滬高鐵的主要客流來源。 ? 由于未考慮其它較小城市車站的客流量，如果用全部 21個(gè)車站的客流量來計(jì)算，則天津市%的比例應(yīng)該偏高，所以天津市內(nèi) /天 應(yīng)該為客流量的上限。 DTZ 30 ? 由于天津市內(nèi)有天津西和 “ 社會(huì)山 ” 兩個(gè)站點(diǎn)，旅客選擇在哪個(gè)站點(diǎn)下車，取決于站點(diǎn)周邊的規(guī)劃和發(fā)展。 三號線 一號線 二號線 營口道站 天津站站 西南角站 天津地鐵三號線規(guī)劃 DTZ 32 地鐵 3號線各站點(diǎn)概況 — 市區(qū)西南至東北的主線路 — 終點(diǎn)至張家窩（京滬高鐵車站） — 連通西青、南開、河西、和平、河?xùn)|、河北、北辰 7區(qū) — 串起東站、北站兩大樞紐，與 2號線、 9號線換乘可到達(dá)西站、南站 — 到達(dá)南京路、濱江道、和平路、中山路 四大商業(yè)區(qū) — 強(qiáng)化天津市核心區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域之間的聯(lián)系 — 促進(jìn)人口向本區(qū)域遷移、形成邊緣區(qū)域商業(yè)中心 華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站天津工業(yè)大學(xué)站水上公園站 同安道站昆明路站天津站站華苑站王頂?shù)陶炯t旗南路站水上北路站營口道站和平路站張興莊站宜興埠站小樹林站東三經(jīng)路站鐵三院站鐵東路站小淀站王朝酒廠站磨床廠站津圍公路站華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)站天津工業(yè)大學(xué)站水上公園站 同安道站昆明路站天津站站華苑站王頂?shù)陶炯t旗南路站水上北路站營口道站和平路站張興莊站宜興埠站小樹林站東三經(jīng)路站鐵三院站鐵東路站小淀站王朝酒廠站磨床廠站津圍公路站DTZ 33 高速鐵路與地鐵相連通 ? 地鐵三號線與京津高鐵在張家窩站連通 ? 將成為西青、津南、河西、南開、河平區(qū)人口乘坐京津、京滬高鐵的首選地點(diǎn) ? 天津鐵道第三勘察設(shè)計(jì)院預(yù)測地鐵 3號線全日客流量： 2022年： 人次 /日； 2022年： /日； 2034年： /日。 DTZ 40 ? 海泰集團(tuán)將參與 25—30平方公里濱海新區(qū)高新區(qū)的建設(shè)，該區(qū)將于 2022年中啟動(dòng) 1平方公里綜合配套服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計(jì)2022年底投入使用，在時(shí)間上滯后于華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此在短期內(nèi)不會(huì)形成對華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的威脅。原因如下： – 轉(zhuǎn)站點(diǎn)變得方便，尤其是兩條以上的高速鐵路交換點(diǎn) – 令本地的健康中心、學(xué)校、商場等服務(wù)點(diǎn)的易達(dá)性增加 – 建立社區(qū)的意識(shí)增強(qiáng) ? 過去 10年西歐國家人口增長維持在 1%4%，但歐洲新的高速鐵路站的常住人口增長為6%13% ? 借鑒歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家高鐵發(fā)展，預(yù)計(jì)中國的高鐵站點(diǎn)周邊的人口年平均增長 10%15% DTZ 44 ? 日本東北新干線于 1982年開通，該線從東京到達(dá)八戶市，沿途經(jīng)過福島、仙臺(tái)、盛岡等大城市。 高鐵建設(shè)對區(qū)域人口的影響舉例 多摩 東 京 千 葉 DTZ 45 ? 旺多姆市位于法國巴黎西南部 180公里處，在高速鐵路建成之前只是法國眾多小城鎮(zhèn)中的一個(gè) ? 高鐵通車后，來自各個(gè)地區(qū)的人們選擇在這里旅游、置業(yè)，這些人利用高鐵的便利來靈活機(jī)動(dòng)地安排工作，例如在巴黎上 3天班，在南方上 2天班。而 2022年蘋果園站每天有 5萬多人上車。 ? 參考日本高鐵站點(diǎn)多摩新城的案例，預(yù)計(jì)到 2022年家窩人口增加 3萬人； 2022年張家窩人口將增加 8萬人，達(dá)到 11萬人。 ? 高速鐵路增強(qiáng)了地區(qū)的可達(dá)性，使得高速鐵路沿線城市居民均有可能成為本項(xiàng)目商業(yè)部分的客戶。 ? 高鐵建成前臺(tái)北市房價(jià)年均增長率為 % ? 高鐵建成后臺(tái)北市房價(jià)年均增長率為 % ? 高鐵建設(shè)使房價(jià)增長率提高 4%。以制造機(jī)械、汽車和航空設(shè)備零部件為主的眾多中小企業(yè)分布于旺多姆區(qū)。目前西青區(qū)房價(jià)已達(dá)到全市平均水平。 ?新干線的興建是要支持當(dāng)時(shí)以有的成熟連市的交通系統(tǒng) 。 東京 DTZ 60 鐵路與新城鎮(zhèn)發(fā)展 ?新干線對日本區(qū)域發(fā)展與結(jié)構(gòu)有莫大影響。該項(xiàng)目被示為是東京政府 與私營企業(yè)攜手合作最成功的土地開發(fā)項(xiàng)目。 多摩在1971年榮升為市級 。市政府 負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，而 鐵路與 物業(yè)的 開發(fā) 均是以聯(lián)型式合作方法完成。 ?市政府在 推廣項(xiàng)目時(shí)積極 吸引企業(yè)到多摩新城，如提供 寬稅措施 、低 價(jià)賣地 等。 ? 住宅項(xiàng)目的建筑風(fēng)格以中至高密度住宅大廈為主，針對中至低收入人士。 多摩市設(shè)有Keio Line 及 Odakyu Tama Line接駁新干線的東京站 (26分鐘 )。 Parthenon Tama 是一個(gè)龐大的文化中心 ， 位于Parthenon Avenue 的未端 ， 介紹多摩市的歷 史 與發(fā)展 。 ?除了鐵路網(wǎng)絡(luò)配套外，多條快速道把多摩市與其它東京主要城鎮(zhèn)的距離拉近。 多摩市物業(yè)價(jià)格走勢 DTZ 68 案例借鑒 ?新干線與完善的交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)合 ， 把人口 、 就業(yè)及經(jīng)濟(jì)增張 效益 由現(xiàn)有市中心擴(kuò)大范圍至新市鎮(zhèn) 。 ?日本鐵路公司積極參于物業(yè)發(fā)展的主要原因是明白到增強(qiáng)地區(qū)的可迏性有效地提高地區(qū)物業(yè)價(jià)值 ， 在鐵路周邊參于物業(yè)開發(fā)能為鐵路公司帶入可觀的收益 。 ?因 車站 人 流 密 度吸引不同類型的啇業(yè)設(shè)施 在 附 近 建 立 ， 新城鎮(zhèn)的布局多以鐵路車站為市中心 /核心區(qū) ，提供一個(gè)活動(dòng)核心于新城鎮(zhèn)居民 。至此 ， 政府開始在青衣實(shí)行新市鎮(zhèn)開發(fā) ， 主力提供公共屋村及屋苑 。 更令青衣成為新界區(qū)的主要來往機(jī)場的中轉(zhuǎn)站 居住區(qū) 貨柜碼頭 休閑徑、交通樞紐、船艙 重工業(yè)區(qū) DTZ 70 1970至 1980年代 ， 青衣只有兩條與對岸連接的車行橋 ， 分別是青衣橋及青荃橋 。另設(shè)有兩間外緩醫(yī)療服務(wù)中心及一間健康院 ? 青衣區(qū)的山體地理環(huán)境剛好把青衣的功能清晰地分隔 ， 以西和以南為工業(yè)用途 ， 以東和以北則是住居及休閑娛樂配套的聚集點(diǎn) 。 因青衣城為青衣區(qū)最大型商場和與地鐵及巴士和小巴總站連接 ， 人流量極高 巴士及 小巴總站 DTZ 73 青衣 土 地 用 途 比 例 DTZ 74 盈翠半島介紹 地點(diǎn)：青衣地鐵站上蓋 入伙日期： 1999年 發(fā)展商：長江實(shí)業(yè) （ 集團(tuán) ） 有限公司 、 和記黃埔有限公司及中信泰富有限公司 管理公司：地鐵管理公司 1） 分兩期開發(fā) ， 共 12座住宅大廈 ， 提供 3558個(gè)單位 ， 平均單位面積約為 70平方米 。 ? 因青衣島的住宅土地供應(yīng)量有限 。 ?因德國人口與及中型城市分布較為平均 ，所以德國境內(nèi)的 ICE線路旨在連接各大城市形成完整路網(wǎng) ， 而非求取點(diǎn)對點(diǎn)間的最短行車時(shí)間 。 ? 卡塞爾車站是 11條路線中唯一全新建設(shè)的。 ? 卡塞爾前身是一個(gè)區(qū)域性重工業(yè)城市，在 90年代的轉(zhuǎn)型令卡塞爾存在都市結(jié)構(gòu)及社會(huì)不協(xié)調(diào)問題。 經(jīng)過十載的發(fā)展卡塞爾市中心慢慢地由城中心車站一帶擴(kuò)大到卡塞爾車站一帶。旅游大巴停迫設(shè)于車站東邊。 ?一條有蓋行人道連接車站的西邊到一座商業(yè)大廈，包括地下商鋪、二樓酒店及四層商業(yè)。其它街道則以居住用途為主。 DTZ 85 案例借鑒 ?車站的開啟對周邊土地用途產(chǎn)生變化 ， 以車站為發(fā)展核心 ， 建設(shè)各類型啇業(yè)活動(dòng) ， 而工業(yè)活動(dòng)宿退 。 ?車站與周邊物業(yè)直接連接 ， 增強(qiáng)商場人流量大 ， 促進(jìn)消費(fèi) 。 DTZ 86 ?參考以下案例 : 香港 (志蓮凈苑 ) 香港和國內(nèi) (名品折扣購物中心 ) 西班牙 (畢爾巴鄂古根漢美術(shù)館 ) ?目的 : 了解項(xiàng)目特色和在本項(xiàng)目中的應(yīng)用 案例參考 – 其他開發(fā)亮點(diǎn) DTZ 87 志蓮凈苑 志蓮凈苑 DTZ 88 概況 志蓮凈苑是一個(gè)位于香港九龍區(qū)鉆石山的佛教 庵院 ， 它以唐代建筑風(fēng)格為特征 ， 并且與之相連的南蓮花園與其共同形成了一個(gè)靜謐高雅的景觀 。 二期工程于 1995年底完成 ， 當(dāng)時(shí)宿位為 284個(gè) 。 凈苑的南面與南蓮花園相連 ， 南蓮花園同樣為一個(gè)唐代風(fēng)格的景觀花園 ， 內(nèi)有假山 、 亭閣 、 各種植物及一些配套服務(wù)設(shè)施 。 其周圍環(huán)境包括了香港迪斯尼樂園 、諾富特東薈城酒店 、 東涌巴士總站 、 住宅屋苑 、 郵局等設(shè)施 。 東薈城名店倉目前有 5 層 （ B22/F) ， 總建筑面積463,800平方尺 。 外觀 內(nèi)部結(jié)構(gòu) DTZ 97 DTZ 98 上海奧特萊斯（ OUTLETS） 品牌直銷廣場 ? 位于青浦趙巷，上海西部新興城市化地區(qū)，地處上海滬青平旅游帶。 ? B區(qū)主要經(jīng)營國際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國際二線品牌以及國內(nèi)著名名牌。 ? 功能定位 ——一個(gè)購物中心 滬青平公路沿線的標(biāo)志性區(qū)域 上海旅游的新地標(biāo) DTZ 102 北京燕莎 奧特萊斯購物中心 ? 全國首家 OUTLETS購物中心 ? 已成為北京商業(yè)的一個(gè)新景致、新名勝 ? 位于北京東四環(huán)路北大工橋西側(cè)，遠(yuǎn)離鬧市區(qū) ? 未來五年，所在地區(qū)將成為北京城東人口密集的高檔文化區(qū) ? 已由 2022年 3萬平方米 ? 北側(cè)有高檔家具店伊力諾依，周邊還有可拓展的地塊，可形成更大的 mall ? 客流量 3萬余