【正文】 9 層點式商住樓組成 ，一層及二層規(guī)劃設 計為大型一站式購物中心，共 500戶， 地下車位 230個 ，地上車位 40個。 客群分析： 新城的地理位置相對城區(qū)客戶而言吸引力有限，但其項目在 04年初期開盤時 采取到周縣派發(fā)宣傳資料的方式對前期銷售產(chǎn)生較大的推動作用。 戶型面積 ：多層戶型主力面積 130平方米左右， 排屋主力面積 200平方米左右； 小高層躍層結(jié)構(gòu)主力戶型為 180平方米 銷售價格 ：多層均價為 2800元 /平米、排屋均價為 3000元 /平米。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 住宅市場競爭案例分析 — 秀水山莊 主要特點 ：交通便捷，緊鄰城市中心； 依山而建，景觀資源豐富； 周邊配套 ：風景旅游名勝區(qū)，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺”，交通便利，市中心 配套設施在距項目 , 去化分析： 04年 3月開盤至今現(xiàn)一期兩棟 多層公寓 70戶 已經(jīng)售完 ,目前主要以獨棟與聯(lián)排別墅銷售 為主，多層還有少量躍層大面積。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 住宅市場競爭案例分析 — 中央花園 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 住宅市場競爭案例分析 — 秀水山莊 物業(yè)位置 ：坐落于國家 4A級風景旅游名勝區(qū)，飛霞 路西側(cè)，背依赤城山，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺” 項目規(guī)模 ：占地 218畝，總建約 14萬平米，規(guī)劃總 戶數(shù)近 800戶。 周邊配套 ：項目周邊規(guī)劃中有法院、檢查院； 區(qū)域最好的中學“天臺中學”和 200畝城市花 園；大型的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢明顯。 戶型面積 ：面積范圍 88150平方米； 主力戶型面積為 120130平方米； 以三室二廳為主，均好性較強。 1 城市規(guī)劃 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 住宅市場案例分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 在售 案例 潛在案例 已售案例 秀水山莊 溪林春天 中央花園 安廈明珠 時代花園 住宅市場案例分析 金色廣場 名都豪庭 世紀廣場 人和家園 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 秀水山莊 本項目 世紀大廈 安廈明珠 名都豪庭 時代花園 人和家園 中央花園 金色廣場 新客運中心 溪林春天 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 住宅市場競爭案例分析 — 中央花園 物業(yè)位置 ：天臺城西始豐新城核心區(qū)，地塊四面臨街。 城市公園 占地 200畝，是天臺縣一個完全按照現(xiàn)代城市人性化生態(tài)化的理念規(guī)劃設計的城市公園。 03年主體基本完工，步行街長 1800米，商鋪 608間，總建面 22萬方，定位為一個 “地區(qū)性的 shoppingmall”，集購物、休閑、娛樂、美食、居住為一體 。天臺縣域的政治、經(jīng)濟、文化中心。 3 商品房住宅市場呈現(xiàn)供大于求的狀況，供需之比約保持在 ， 2022年供需之比有可能超過 。 供求關(guān)系 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 房地產(chǎn)宏觀市場研究小結(jié) 天臺房價自 2022年以來 ， 連續(xù) 5年不斷攀升 ， 2022年房價漲幅又達到 40%。受國家宏觀調(diào)控的影響，房價漲幅明顯回落， 預計未來一段時間內(nèi)天臺的房價將回歸理性，保持在小幅度上升。 2022年 1— 6月 ,天臺縣共出讓土地 153畝 ,其中城區(qū)出讓土地為 145畝 .2022年的大量供地 ,使得開發(fā)商手地的存量土地大量增加 ,同時受宏觀政策的影響，土地整體供應量就明顯減少，后續(xù)的物業(yè)供應也將受到影響。 ?經(jīng)過一系列宏觀政策的調(diào)控 ,天臺的房產(chǎn)市場將面臨盤整，預計在 2022年之后 天臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅將會有所回落。預計土地整體供應量將明顯減少。 人均收入 6751756884849706108794486413438223320 36180202240006000800010000120222022 2022 2022 2022 2022城鎮(zhèn)居民可支配收入(元)農(nóng)民人均純收入(元)浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 宏觀經(jīng)濟分析 與房地產(chǎn)呈正相關(guān)的天臺縣宏觀經(jīng)濟，一直以來健康穩(wěn)定發(fā)展，預計未來幾年將繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，這為天臺房地產(chǎn)市場地繼續(xù)升溫 提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境，也為本項目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境支持。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ?天臺全縣 2022年末總?cè)丝?，比 2022年末增加 萬人；其中城區(qū)人口約為 9萬 .全縣人口出生率 ‰ ，死亡率‰ ，自然增長率 ‰ ，人口凈增人數(shù)為歷年之最 ， 人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費需求。預計 2022年天臺經(jīng)濟的發(fā)展速度將繼續(xù)保持在兩位數(shù)增長，因此 經(jīng)濟發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利的支持。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2022年三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ） 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市化水平的提高。 ◎ 從 市場案例 到 基礎位置 ，從 基礎位置 到 差異化定位 ，這是尋找項目市場定位 科學方式 。 ◎ 市場調(diào)查、市場研究、市場分析 ，是尋求市場定位的 唯一途經(jīng) 。浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園項目 市場研究報告 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司杭州分公司泛城（中國）綜合住宅服務 謹 呈 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ◎ 本報告的核心問題 幫助開發(fā)商尋找到適合本項目的 市場定位 ，并鎖定符合市場定位的 目標客戶群體 。 唯一途徑 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ? 市場案例是反映市場狀況的鏡子，市場案例可以幫助項目發(fā)現(xiàn)自己存在于市場的基礎位置。 科學方法 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 區(qū)域環(huán)境 調(diào)研分析 項目理解 及分析 鎖定目標 客戶群 項目可發(fā)展的 市場定 位 如何進行 產(chǎn)品塑造 如何進行 營銷推廣 宏觀市場 研究分析 住宅競爭項目 調(diào)研分析 泛城工作邏輯流程 住宅市場消費 群體調(diào)研分析 項目市場支撐 基礎位置分析 住宅可行性 市場支撐 分 析 項目地塊及 環(huán)境調(diào)研分析 符合目標客戶群 的住宅定位 可借鑒項目 研究分析 提升項目品質(zhì) 產(chǎn)品細節(jié)分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境如何？ 宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境如何？ 城市規(guī)劃發(fā)展如何？ 問題一 本項目所處的市場環(huán)境如何？ 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 宏觀經(jīng)濟分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 宏觀經(jīng)濟分析，市場研究的第一基礎。 ?人口規(guī)模（ 2022年末總?cè)丝?，自然增長率 ‰ ） 人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費需求。 生產(chǎn)總值 天臺 GDP 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ?受出口退稅等政策性因素的影響， 2022年實現(xiàn)財政總收入 ，實際同比增長 %，其中地方財政收入 ，增長 %。 人口規(guī)模 5530005540005550005560005570002022 2022 2022 2022 2022天臺縣總?cè)丝?人)天臺縣總?cè)丝?人)浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ?2022年，天臺縣城市居民人均可支配收入達到 10879元， 同比增長 %， 農(nóng)民人均純收入 4486元，增長 %。 1 隨著城市化的提高、人口規(guī)模的增長以及居民可支配收入的提高后，人們在居住方面表現(xiàn)為對量的需求增加的同時，在質(zhì)的方面也急劇提升 ，這些方面將為天臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展 提供廣闊的空間，也為本項目的開發(fā)提供了市場消費的基礎需求。 ?供求關(guān)系（ 2022年商品房竣工面積 15萬方，銷售面積 ） 市場仍將呈現(xiàn)供大于求的市場狀況，在短時間內(nèi)供求比例差仍有擴大的可能，因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場競爭的策略重點。 投資規(guī)模 天臺歷年房地產(chǎn)投資額（億元） 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ?2022年第一季度天臺開發(fā)房地產(chǎn)項目 17個 ,總占地面積約為 ,總建筑面積為約為 ,可建商品房 4764套 。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ?2022年土地供應為歷年之最 ,土地成交價較 2022年下降了 /畝 ,之后土地價格一路飆升 ,2022年上漲了 49%.2022年又在 2022年的基礎上上漲了 %,隨著政府加大和引導中低收入者商品房的供應以及市中心土地供應的減少 ,未來土地的價格漲幅將更加平穩(wěn) , 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 項目周邊地塊出讓情況 地塊位置 用途 容積率 建筑密度 綠化率 面積(畝 ) 出讓時間 單價 (萬 /畝 ) 總價 (萬元 ) 樓面價 (元 /平米 ) 單位 新城 D 住宅 不超過35% 不小于30% 213 10530 495 寧波甬城房地產(chǎn) 楊家山 商住 不超過35 不小于30% 265 64 16910 640 天臺楊帆房地產(chǎn) 新城 F1 商住 不超過35% 不小于30% 67 119 7920 637 浙江銀輪房地產(chǎn) 新城 S14 商住 不超過40% 不小于30% 54 74 4000 657 溫嶺市興元房地產(chǎn) 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 ?2022年天臺縣竣工商品房約 150000平方米 ,銷售面積約為 101763平方米，其竣工面積與銷售面積之比為 ，已明顯出現(xiàn)供大于求 .預計未來幾年 市場仍將呈現(xiàn)供大于求的市場狀況，從近期來看兩者之比有可能進一步加大。 商品房價格 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 容積率 樓盤供應量 /平方米 權(quán)重 中央花園 220220 溪林春天 210000 秀水山莊 140000 金色廣場 92136 名都豪庭 48500 天都花園 266660 總計 977296 加權(quán)容積率 市場潛在供應量 市場總供應量 =加